Du 09 mai 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00105 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2AD4

Société CDC HABITAT SOCIAL

C/

[C] [D]

— Expéditions délivrées à

M^e Catherine LATAPIE-SAYO

— FE délivrée à M^e Catherine LATAPIE-SAYO

Le 09/05/2025

Avocats : M^e Catherine LATAPIE-SAYO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 mai 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Catherine LATAPIE-SAYO (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEUR :

Monsieur [C] [D]

né le 13 Février 1975 à [Localité 10]

[Adresse 7]

[Adresse 9] [Adresse 11]

[Localité 5]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Mars 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 03 Janvier 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputé contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 25 avril 2018, la SA [Adresse 13] [Localité 12] a donné à bail à Monsieur [C] [D] un logement situé [Adresse 8] à [Localité 14] moyennant un loyer initial de 227.65 euros et 68.22 euros de charges.

Par acte de fusion absorption en date du 1er juillet 2018, la SA D’HLM [Localité 12] devenait la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré CDC Habitat Social (la SA CDC HABITAT SOCIAL), cette dernière devenant ainsi propriétaire et bailleresse du bien situé [Adresse 2] ([Adresse 4]).

Par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1925.99 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 3 janvier 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a assigné Monsieur [C] [D] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 14 mars 2025 aux fins de voir :

— Constater le jeu de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail du logement situé [Adresse 8] à [Localité 14] à compter du 10 novembre 2024,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [D], ainsi que celles de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux dans la quinzaine de la signification de la décision à intervenir, avec si nécessaire le concours de la force publique,

— Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur,

— Condamner Monsieur [C] [D], au paiement de la somme provisionnelle de 1749.94 €, à valoir sur le montant des loyers, charges, restant actuellement dû, mois de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— Condamner Monsieur [C] [D], au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, à compter de la date de constat du jeu de la clause résolutoire, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié, jusqu’à la vidange effective des lieux,

— Condamner Monsieur [C] [D], au paiement d’une somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 9 septembre 2024.

L’affaire a été débattue à l’audience du 14 mars 2025.

Lors de l’audience du 14 mars 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 1791.05 euros au 11 mars 2025 et confirme les termes de sa demande initiale.

Régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [C] [D] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 9 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 8 janvier 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 14 mars 2025.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 11 septembre 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Monsieur [C] [D] un commandement d’avoir à payer la somme de 1925.99 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 9 septembre 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [C] [D] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 9 septembre 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 10 novembre 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 10 novembre 2024.

Dès lors, Monsieur [C] [D] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 10 novembre 2024, ce qui constitue pour la SA CDC HABITAT SOCIAL un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Aucun élément du dossier ne justifie en effet de supprimer le bénéfice de ce délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. La demande d’expulsion à 15 jours de la signification de la décision formée par le défendeur sera donc rejetée.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 1791.05 euros à la date du 11 mars 2025.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [C] [D] sera donc condamné au paiement de la somme de 1791.05 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 11 mars 2025 – échéance du mois de février 2025 incluse. Monsieur [C] [D] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (335.17 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [C] [D].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [C] [D] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 150 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 10 novembre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [D] à quitter les lieux loués situés [Adresse 8] à [Localité 14] ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [C] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (335.17 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges (et taxes récupérables) dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [D] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1791.05 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 11 mars 2025 (échéance du mois de février 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [D] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL, à compter du 1er mars 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [D] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [D] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION