N° RG 23/08462 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YJVM

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 22 JUILLET 2025

50B

N° RG 23/08462

N° Portalis DBX6-W-B7H- YJVM

Jonction N° RG 23/08463

N° Portalis DBX6-W-B7H-YJ2F

Minute n°2025/

AFFAIRE :

[Y] [T] veuve [O]

C/

SARL EVADIS IMMOBILIER sous l’enseigne SWIXIM

SARL F.D. IMMO

Grosse Délivrée

le :

à

M^e Marie-José CAUBIT

SELARL GUILLAUME ACHOU-LEPAGE

M^e Yannick HELIAS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président,

Madame VERGNE, Vice-Président,

Madame PINAULT, Juge,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 1er Avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Juin 2025, délibéré prorogé au 22 Juillet 2025

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

Madame [Y] [T] veuve [O] représentée par sa tutrice Madame [S] [M] ([Adresse 11]) selon jugement du Juge des tutelles du tribunal de proximité d’ARCACHON en date du 18 Septembre 2020

née le 26 Septembre 1943 à [Localité 14] (ORNE)

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par M^e Marie-José CAUBIT, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSES

SARL EVADIS IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne SWIXIM

[Adresse 10]

[Localité 8]

représentée par M^e Yannick HELIAS, avocat au barreau de LIBOURNE

SARL F.D. IMMO

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par M^e Guillaume ACHOU-LEPAGE de la SELARL GUILLAUME ACHOU-LEPAGE, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 30 avril 2020, madame [Y] [T] veuve [O] a vendu la maison à usage d’habitation dont elle était seule propriétaire située [Adresse 2], au prix de 650 000 euros, par l’intermédiaire de la SARL EVADIS IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne SWIXIM.

Le même jour et par l’intermédiaire de la même agence SWIXIM, elle a acquis de la société F.D. IMMO un immeuble situé [Adresse 6] [Localité 12] au prix de 430 000 euros.

Selon ordonnance du 04 juin 2020, sur la base d’un certificat médical du 15 mai 2020, madame [T] veuve [O] a été placée sous sauvegarde de justice.

Selon jugement du tribunal d’instance d’Arcachon du 18 septembre 2020, madame [T] veuve [O] a été placée sous tutelle.

Par exploit du 04 octobre 2023, madame [Y] [T] veuve [O] représentée par sa tutrice madame [S] [M] a assigné la SARL EVADIS IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne SWIXIM devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins d’être indemnisée de sa perte de chance de vendre son bien immobilier du [Adresse 1] à Arcachon à sa valeur reconnue de 780 000 euros net vendeur et de son préjudice moral (RG 23/08462).

N° RG 23/08462 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YJVM

Par exploit des 04 et 05 octobre 2023, publié au service de la publicité foncière de [Localité 15] le 13 mars 2025, elle a assigné la SARL à associé unique F.D. IMMO et la SARL EVADIS IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne SWIXIM devant la même juridiction aux fins de voir prononcer l’annulation de la vente de l’immeuble situé au [Adresse 7] et condamner la SARL F.D. IMMO au remboursement de la somme de 17 000 euros sur le fondement des articles 414-1, 1129, 1104 et 1130 et suivants du code civil et plus subsidiairement, condamner in solidum les défenderesses au paiement de dommages et intérêts et condamner la SARL F.D. IMMO au remboursement de la somme de 17 000 euros sur le fondement de l’article 1240 du code civil (RG 23/08463).

Procédure RG 23/08462 :

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 02 décembre 2024, madame [T] veuve [O] représentée par sa tutrice madame [S] [M] demande, au visa des articles 1231-1, 1231-2 et 1240 du code civil, de voir :

— condamner la SARL EVADIS IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne SWIXIM au paiement de la somme de 130 000 euros en réparation de la perte de chance de vendre le bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 12], à sa valeur reconnue de 780 000 euros net vendeur

— condamner la SARL EVADIS IMMOBILIER au paiement de 15 000 euros en réparation du préjudice moral subi par Madame [O]

— condamner la SARL EVADIS IMMOBILIER aux entiers dépens d’instance, ainsi qu’au paiement de 6 000 euros sur la base des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 mars 2025, la SARL EVADIS IMMOBILIER demande de voir :

— débouter madame [O] de ses demandes

— condamner madame [O] au paiement de la somme de 3 600 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles, et à régler tous les dépens de l’instance

— écarter expressément l’exécution provisoire de toutes éventuelles condamnations à son encontre.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 21 mars 2025.

Procédure RG 23/08463 :

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 mars 2025, madame [T] veuve [O] représentée par sa tutrice madame [S] [M] demande, au visa des articles 414-1 du code civil, 1129, 1104 et 1130 et suivants du même code de :

— juger recevable la demande d’annulation de la vente de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 12] en date du 30 avril 2020

N° RG 23/08462 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YJVM

— prononcer l’annulation de la vente par la SARL F.D. IMMO à madame [Y] [O] née [T] du dit immeuble avec toutes ses conséquences de droit

— débouter la SARL F.D. IMMO de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation

et subsidiairement,

— juger que cette indemnité d’occupation est due à partir du 11/02/2025 date de leur première demande

— juger que cette indemnité d’occupation sera fixée par expertise et désigner tel professionnel pour ce faire, et à tout le moins la réduire à ses justes proportions

— condamner la SARL F.D. IMMO au remboursement de la somme de 17 000 euros

Plus subsidiairement vu les dispositions de l’article 1240 du code civil,

— condamner in solidum la SARL F.D. IMMO et la SARL EVADIS IMMOBILIER au paiement de la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts à madame [Y] [O] née [T], avec intérêts de droit à compter du jugement à intervenir

— condamner la SARL F.D. IMMO à rembourser à madame [O] la somme de 17 000 euros

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir

— condamner in solidum la SARL F.D. IMMO et la SARL EVADIS aux entiers dépens d’instance, ainsi qu’au paiement de 6 000 euros sur la base des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 mars 2025, la SARL F.D. IMMO demande, au visa des articles 465 et 505 du code civil, du décret n°2008-1484 du 22 décembre 2008 et des articles 414-1, 1129, 1104 et 1130 du code civil, de voir :

In limine litis,

— juger irrecevable l’action tendant à la nullité de la vente, initiée par le tuteur à raison de l’absence d’autorisation expresse du juge des tutelles s’agissant d’un acte de disposition

A titre principal,

— rejeter les demandes de madame [O] tendant à la nullité de la vente intervenue le 30 avril 2020 pour l’immeuble situé [Adresse 5]

— débouter madame [O] de l’ensemble de ses demandes

A titre subsidiaire et avant dire droit, si par extraordinaire le tribunal de céans venait à prononcer la nullité de la vente,

— ordonner la tenue d’une expertise judiciaire avec tel expert qu’il plaira à la juridiction de désigner, avec pour mission de se prononcer sur la valeur vénale actuelle de l’immeuble, en prenant en considération l’état du bâti, l’évolution du marché et les transactions intervenues récemment sur des biens similaires ; fixer le montant de l’indemnité d’occupation

— condamner madame [O] à lui reverser une somme correspondant à la valeur vénale de l’immeuble, dans l’hypothèse où toute restitution en nature est inenvisageable

— condamner madame [O] à lui verser une indemnité d’occupation de 300 euros par jour, à compter du 30 avril 2020 jusqu’au jugement à venir

— écarter l’exécution provisoire du jugement à venir

En tout état de cause,

— condamner madame [Y] [T] veuve [O] à lui verser la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 mars 2025, la SARL EVADIS IMMOBILIER demande de voir :

— débouter madame [O] de ses demandes

— condamner madame [O] au paiement de la somme de 3 600 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles, et à régler tous les dépens de l’instance

— écarter expressément l’exécution provisoire de toutes éventuelles condamnations à son encontre.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 28 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la jonction des procédures

Aux termes de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

Les deux instances sont liées, il est de l’intérêt d’une bonne justice de les juger ensemble.

La jonction sera ordonnée sous le numéro RG 23/08462.

Sur la fin de non-recevoir soulevée par la société F.D. IMMO

La société F.D. IMMO oppose à madame [T] veuve [O] représentée par sa tutrice madame [S] [M] l’irrecevabilité de son action en nullité de la vente de l’immeuble du [Adresse 5] pour défaut de capacité de sa tutrice d’ester en justice en l’absence d’accord préalable du juge des tutelles s’agissant d’un acte de disposition.

Aux termes de l’article 789 6° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

La fin de non-recevoir n’ayant pas été soulevée par la société F.D. IMMO devant le juge de la mise en état, elle est irrecevable.

La demande d’annulation de la vente de madame [T] veuve [O] sera déclarée recevable.

Sur les demandes de Madame [T] veuve [O]

Madame [T] veuve [O] représentée par sa tutrice madame [S] [M] poursuit d’une part l’indemnisation par l’agent immobilier de sa perte de chance de vendre son bien du [Adresse 1] à sa valeur reconnue de 780 000 euros net vendeur sur le fondement de la responsabilité contractuelle et de son préjudice moral sur le fondement de la responsabilité délictuelle et d’autre part l’annulation de la vente par la SARL F.D. IMMO à son profit de l’immeuble du [Adresse 5] sur le fondement de l’insanité d’esprit et subsidiairement l’indemnisation par le vendeur et l’agent immobilier de son préjudice matériel et moral sur le fondement de la responsabilité délictuelle pour faute dolosive ainsi que le remboursement par le vendeur de la somme de 17 000 euros versée pour des travaux n’ayant jamais été accomplis.

— sur l’indemnisation de la perte de chance de vendre l’immeuble du [Adresse 1] “à sa valeur reconnue de 780 000 euros net vendeur” et du préjudice moral

Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1231-1 précise que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, le 22 novembre 2018, madame [T] veuve [O] a donné à l’agence immobilière SWIXIM mandat de proposer à la vente et de trouver un acquéreur pour sa maison du [Adresse 1] au prix de 650 000 euros.

Le bien a été vendu le 30 avril 2020 aux époux [X] au prix de 650 000 euros par l’intermédiaire de l’agence SWIXIM.

La demanderesse n’établit pas en quoi la société EVADIS IMMOBILIER aurait manqué à ses obligations contractuelles telles qu’elles découlent du mandat de vente du 22 novembre 2018, lequel, bien que les diverses formes et couleurs d’écritures de ses paragraphes questionne sur les conditions de sa rédaction, ne fait pas l’objet d’une contestation de sa validité ou d’une demande d’annulation.

En outre, la perte de chance de vendre le bien “à sa valeur reconnue de 780 000 euros net vendeur” n’est pas démontrée, l’acceptation par les époux [O] le 1er décembre 2018 d’une offre d’achat à ce prix, non produite et dont l’identité des auteurs est inconnue, n’ayant aucune force probante tant sur la valeur du bien que sur la chance de le vendre à ce prix, la preuve en étant que la vente ne s’est pas réalisée, tout comme elle ne s’est pas réalisée au prix de 822 900 euros suite à l’offre d’achat du 1er décembre 2018 des consorts [U]/[C].

N° RG 23/08462 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YJVM

Madame [T] veuve [O], dont le projet de vendre sa maison datait de plusieurs années et qui a mandaté pour ce faire l’agence SWIXIM, outre qu’elle se fonde sur une responsabilité délictuelle pour cette demande alors que les parties ont un lien contractuel, ne saurait se prévaloir d’un quelconque préjudice moral que cette dernière lui aurait causé en permettant la vente au prix souhaité, en exécution de son mandant.

La société EVADIS IMMOBILIER produit en outre une copie d’écran d’une page internet relative aux avis clients aux termes de laquelle la demanderesse comme son fils [B] [O] se sont félicités de ses services et diligences dans le cadre de la vente, contredisant l’existence d’un préjudice moral causé à madame [T] veuve [O].

Elle sera déboutée de ses demandes.

— sur l’annulation de la vente du [Adresse 5]

Madame [T] veuve [O] fonde sa demande à titre principal sur l’article 414-1 du code civil.

Aux termes de cet article, pour faire un acte valable, il faut être sain d’esprit. C’est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte.

L’insanité d’esprit s’entend d’une affection mentale suffisamment grave pour altérer les facultés intellectuelles de l’auteur et le priver de sa capacité de discerner le sens et la portée de l’acte qu’il signe.

Elle s’apprécie à la date de l’acte.

En l’espèce, il est soutenu en demande que madame [T] veuve [O] n’était pas en mesure le 30 avril 2020 d’exprimer un consentement libre et éclairé.

Sont produits au soutien de cette affirmation le certificat médical du docteur [A] [N] du 15 mai 2020, sur la base duquel une mesure de sauvegarde de justice a été ordonnée par décision du 4 juin 2020, aux termes duquel a pu être constatée chez l’intéressé “une certaine altération de ses facultés psychiques”, ainsi que le rapport d’expertise du docteur [Z] [J] du 1er juin 2020, sur la base duquel une mesure de tutelle a été prononcée par jugement du 18 septembre 2020, aux termes duquel l’intéressée, dont l’altération cognitive constatée par le médecin traitant l’avait été lors d’une hospitalisation pour fracture du col fémoral en novembre 2019, présentait une détérioration cognitive encore modérée, avec état de dépendance psychique notable, vulnérabilité et anosognosie.

Ces éléments médicaux, qui attestent d’une altération des facultés mentales rendant nécessaire aide et assistance (ou représentation) dans tous les actes de la vie civile tant à caractère personnel qu’à caractère patrimonial à la date du 1er juin 2020, ne font état pour la période antérieure que d’une “altération cognitive” constatée en novembre 2019 sans aucune précision sur son ampleur et ses conséquences, le médecin traitant n’ayant relevé le 15 mai 2020 qu’une “certaine altération de ses facultés psychiques” sans plus de précision.

Dès lors, il n’est pas démontré que madame [T] veuve [O] présentait, lors de la passation de l’acte authentique de vente le 30 avril 2020, une insanité d’esprit l’empêchant de discerner le sens et de la portée de l’acte qu’elle signait.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande d’annulation de la vente.

Toutes les demandes subséquentes relatives notamment aux restitutions et à l’indemnité d’occupation du bien sont sans objet et seront rejetées.

— sur l’indemnisation du préjudice matériel et moral

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La demanderesse reproche à la société F.D. IMMO de lui avoir vendu le bien acquis 8 mois plus tôt pour 340 000 euros, au prix 430 000 euros sans aucun travaux alors qu’elle n’était pas en capacité de faire preuve de clairvoyance et que sa confiance a été abusée.

Il n’est pas démontré que madame [T] veuve [O] était atteinte au moment de l’acquisition d’un trouble mental la privant de ses facultés intellectuelles et de son discernement.

Elle a consenti à acquérir le bien au prix de 430 000 euros et elle ne saurait se prévaloir du prix auquel le vendeur avait précédemment acquis le bien, indiqué dans l’acte et dont elle avait par conséquent connaissance avant la signature, pour soutenir avoir été abusée et se prévaloir d’un préjudice matériel et moral indemnisable.

Par suite, elle sera déboutée de sa demande.

— sur le remboursement par la société F.D. IMMO de la somme de 17 000 euros

Il n’est pas contesté que madame [T] veuve [O] a payé à la société F.D. IMMO une somme de 17 000 euros au titre de travaux au sein de la maison du [Adresse 5] dont elle aurait avancé le paiement.

La demanderesse en réclame le remboursement au motif que les travaux n’ont pas été effectués.

La société F.D. IMMO conteste cette demande au motif qu’elle a bien fait procéder à des travaux de rénovation de l’immeuble.

Elle produit comme seule pièce justificative une facture établie le 03 janvier 2020 par la société BASSIN CONFORT HABITAT, adressée à une société YING, d’un montant de 10 000 euros pour des travaux de démolition des éléments de jardin extérieur et préparation de chantier, enlèvement des sols et détapissage complet, création de cloisons de doublage, enduit des murs de l’entrée, de la cuisine, de la buanderie et de la chambre.

Outre le fait qu’il ressort du procès-verbal de constat du 09 juillet 2020 produit par la demanderesse que l’ensemble de ces travaux n’a pas été réalisé (sols et tapisseries encore présents notamment), la société F.D. IMMO ne justifie pas avoir effectivement payé cette facture adressée à une autre société, ni avoir payé la somme litigieuse de 17 000 euros à la société BASSIN CONFORT HABITAT.

Il sera en conséquence fait droit à la demande de madame [T] veuve [O] et la société F.D. IMMO sera condamnée à lui rembourser la dite somme de 17 000 euros sur le fondement de l’article 1302 du code civil.

Sur les autres demandes

L’équité commande de condamner la société F.D. IMMO à payer à la demanderesse une somme de 2 500 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter les autres demandes formées de ce chef.

La société F.D. IMMO succombant, elle sera condamnée aux dépens.

L’exécution provisoire est de droit et aucun motif ne justifie de l’écarter par application de l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

ORDONNE la jonction des procédures enregistrées sous les numéros RG 23/08462 et 23/08463 sous le numéro RG 23/08462 ;

DIT la fin de non-recevoir soulevée par la SARL F.D. IMMO devant le juge du fond irrecevable ;

En conséquence,

DÉCLARE la demande d’annulation de la vente intervenue entre la SARL F.D. IMMO et madame [Y] [T] veuve [O] le 30 avril 2020 recevable ;

DÉBOUTE madame [Y] [T] veuve [O] représentée par sa tutrice madame [S] [M] de toutes ses demandes formées à l’encontre de la SARL EVADIS IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne SWIXIM ;

DÉBOUTE madame [Y] [T] veuve [O] représentée par sa tutrice madame [S] [M] de sa demande d’annulation de la vente du bien située [Adresse 6] [Localité 12] intervenue entre elle et la SARL F.D. IMMO ;

CONDAMNE la SARL F.D. IMMO à payer à madame [Y] [T] veuve [O] représentée par sa tutrice madame [S] [M] la somme de 17 000 euros en remboursement de la somme versée au titre des travaux ;

DÉBOUTE madame [Y] [T] veuve [O] représentée par sa tutrice madame [S] [M] du surplus de ses demandes indemnitaires ;

CONDAMNE la SARL F.D. IMMO à payer à madame [Y] [T] veuve [O] représentée par sa tutrice madame [S] [M] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les autres parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL F.D. IMMO aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu de l’écarter.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, le Président, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT