TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e DELATTRE

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e DELATTRE, M^e SCHAEFFER

■

Charges de copropriété

N° RG 24/04441 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4JBD

N° MINUTE :

Assignation du :

13 Mars 2024

JUGEMENT

rendu le 12 Mars 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 1] – [Localité 1], agissant poursuites et diligences de son Syndic, la société NOVADB, SAS, représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par Maître Magali DELATTRE de la SELARL DELATTRE & HOANG, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0234

DÉFENDEURS

Madame [X], [U], [V] [I]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Monsieur [J] [I]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentés par Maître Wilfrid SCHAEFFER de la SELEURL SCHAEFFER AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0615

Décision du 12 Mars 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/04441 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4JBD

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M^me Antoinette LE GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Nathalie NGAMI-LIKIBI Greffière, lors des débats, et de Margaux DIMENE, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 14 Janvier 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 12 Mars 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

Mme [X] [I] est propriétaire des lots n°139, 253, 164, 301, 170 et 289 dans l’immeuble dénommé [Adresse 1] situé [Adresse 1] à [Localité 1], soumis au statut de la copropriété.

Mme [X] [I] est propriétaire, en indivision, avec M. [J] [I], des lots n°168, 298, 169 et 299, dans le même immeuble.

Par actes de commissaires de justice des 13 mars et 3 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic, la société NOVADB, a assigné, devant ce tribunal, Mme [X] [I] et M. [J] [I] aux fins de :

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et notamment ses articles 10 et 10-1,

Vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967, et notamment ses articles 35 et 36,

— le recevoir en ses demandes, fins et conclusions, et l’y déclarer bien fondé,

— condamner Mme [X] [I] à lui payer la somme de 25.260,80 euros au titre des appels de charges et de travaux relatifs aux lots n°139, 253, 164, 301, 170 et 289 selon décompte arrêté au 1er mars 2024, assortie du montant des intérêts légaux à compter de la mise en demeure en date du 6 février 2024,

— condamner solidairement Mme [X] [I] et M. [J] [I] à lui payer la somme de 21.015,69 euros au titre des appels de charges et de travaux relatifs aux lots n°168, 298, 169 et 299 selon décompte arrêté au 1er mars 2024, assortie du montant des intérêts légaux à compter de la mise en demeure en date du 6 février 2024,

— condamner solidairement Mme [X] [I] et M. [J] [I] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner solidairement Mme [X] [I] et M. [J] [I] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile par la SELARL DELATTRE & HOANG.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 27 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 1] à [Localité 1] demande de :

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et notamment ses articles 10 et 10-1,

Vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967, et notamment ses articles 35 et 36,

— le recevoir en ses demandes, fins et conclusions, et l’y déclarer bien fondé,

— débouter Mme [X] [I] et M. [J] [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner Mme [X] [I] à lui payer la somme de 51.186,26 euros au titre des appels de charges et de travaux relatifs aux lots n°139, 253, 164, 301, 170 et 289 selon décompte arrêté au 26 mai 2025, assortie du montant des intérêts légaux à compter de la mise en demeure en date du 6 février 2024 sur la somme de 25.260,80 euros et de la signification des conclusions pour le surplus,

— condamner solidairement Mme [X] [I] et M. [J] [I] à lui payer la somme de 43.027,20 euros au titre des appels de charges et de travaux relatifs aux lots n°168, 298, 169 et 299 selon décompte arrêté au 26 mai 2025, assortie du montant des intérêts légaux à compter de la mise en demeure en date du 6 février 2024 sur la somme de 21.015,69 euros et de la signification des conclusions pour le surplus,

— condamner solidairement Mme [X] [I] et M. [J] [I] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner solidairement Mme [X] [I] et M. [J] [I] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile par la SELARL DELATTRE & HOANG.

***

Mme [X] [I] et M. [J] [I], aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 25 mars 2025, demandent de :

Vu l’article 1343-5 du code civil,

— constater qu’ils reconnaissent devoir des sommes au titre des charges de copropriété, mais sollicitent un aménagement du paiement au regard de leur situation financière et familiale,

En conséquence,

— leur octroyer les plus larges délais pour s’acquitter de leur dette, soit 24 mois,

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes demandes plus amples ou contraires,

— dire que dans les circonstances d’espèce, il n’y a pas lieu de les condamner à des indemnités de procédure au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ni de les condamner aux dépens de manière excessive, au regard de leur situation économique et de l’équité.

***

Il sera expressément renvoyé aux conclusions du syndicat des copropriétaires et des consorts [I] pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 18 septembre 2025. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 14 janvier 2026 et mise en délibéré au 12 mars 2026.

MOTIFS

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété et des frais :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu'“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Décision du 12 Mars 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/04441 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4JBD

Au cas présent, les consorts [I] ne contestent pas que :

— Mme [X] [I] est seule propriétaire des lots n°139, 253, 164, 301, 170 et 289,

— ils sont tous les deux propriétaires indivis des lots n°168, 298, 169 et 299, ce qui résulte également d’un extrait de matrice cadastrale.

Ils ne critiquent pas les frais de recouvrement qui paraissent avoir été facturés en février et mars 2022.

Ils ne discutent pas que :

— Mme [X] [I] est débitrice, – au titre des appels de charges, de travaux et de frais arrêtés au 25 mai 2025 -, de :

* la somme de 9.311,85 euros au titre des lots n°139 et 253,

* la somme de 28.092,31 euros au titre des lots n°164 et 301,

* la somme de 13.782,10 euros au titre des lots n°170 et 289,

pour un total de 51.186,26 euros,

— Mme et M. [I] sont débiteurs,- au titre des appels de charges, de travaux et de frais arrêtés au 25 mai 2025 -, de :

* la somme de 18.725,70 euros au titre des lots n°168 et 298,

* la somme de 24.301,50 euros au titre des lots n°169 et 299,

pour un total de 43.027,20 euros.

Les appels de fonds ne sont pas critiqués et résultent de l’approbation des comptes, des budgets prévisionnels, des fonds travaux, des travaux, des études et diagnostics techniques par les assemblées générales des 12 décembre 2019, 17 novembre 2021, 29 juin 2022, 28 juin 2023 et 26 septembre 2024.

Les comptes individuels des défendeurs sont débiteurs et ces derniers ne prétendent pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires.

Ils ne discutent pas la solidarité sollicitée, laquelle, en tout état de cause, résulte d’une clause du règlement de copropriété (p. 118).

En conséquence :

Du chef des lots n°139 et 253, 164, 301, 170 et 289, Mme [X] [I] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 51.186,26 euros au titre des appels de charges, de travaux et de frais arrêtés au 26 mai 2025, “Appel provisions 2ème Trim 2025” et “Appel fonds travaux” des 01/04/2025 compris, avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2024, date de réception de la lettre de mise en demeure du 6 février 2024, sur la somme de 25.260,80 euros et à compter du 27 mai 2025, date des conclusions d’actualisation, pour le surplus.

Il résulte des dispositions de l’article 1314 du code civil que “la demande d’intérêts formée contre l’un des débiteurs solidaires fait courir les intérêts à l’égard de tous”, en sorte que la mise en demeure adressée à un codébiteur solidaire produit effet à l’égard de tous.

Aussi, du chef des lots n°168, 298, 169 et 299, Mme [X] [I] et M. [J] [I] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 43.027,20 euros au titre des appels de charges, de travaux et de frais arrêtés au 26 mai 2025, “Appel provisions 2ème Trim 2025” et “Appel fonds travaux” des 01/04/2025 compris, avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2024, date de réception de la lettre de mise en demeure du 6 février 2024 adressée à Mme [X] [I], sur la somme de 21.015,69 euros, et à compter du 27 mai 2025, date des conclusions d’actualisation, pour le surplus.

La capitalisation des intérêts, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, sera ordonnée.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires au titre des dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que les consorts [I] ont agi de mauvaise foi.

Aussi, faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les défendeurs ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la demande des consorts [I] de délais de paiement :

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

Décision du 12 Mars 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/04441 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4JBD

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.”

En l’espèce, les besoins du créancier, – le syndicat des copropriétaires -, exigent que la créance soit apurée dans les meilleurs délais. De plus, Mme [X] [I] et M. [J] [I] n’ont pas acquitté les appels de fonds depuis de nombreux mois de sorte qu’ils ont d’ores et déjà bénéficié de larges délais de paiement.

Par ailleurs, les défendeurs, propriétaires de plusieurs appartements dans l’immeuble, ne se proposent pas d’en mettre, un ou plusieurs, en vente, pour faire face à leur obligation essentielle de copropriétaires. Enfin, si l’âge et les problèmes de santé de M. [I] ne sont pas discutés, il ne justifie toutefois pas de sa situation financière actuelle.

Dans ces conditions, Mme [X] [I] et M. [J] [I] seront déboutés de leurs demandes de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Parties perdantes au sens de l’article 696 précité, Mme [X] [I] et M. [J] [I] seront in solidum condamnés aux dépens qui pourront être recouvrés, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, par la SELARL DELATTRE & HOANG, avocat.

Le syndicat des copropriétaires paraît invoquer dans le corps de ses conclusions – sans le reprendre formellement dans le dispositif de ses écritures – les dispositions de l’article 10-1 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 pour exposer qu’il sera “dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure qui doivent être imputés aux défendeurs exclusivement”. Or, cette circonstance ne concerne que “le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge”, et non l’inverse.

Le syndicat des copropriétaires peut, sur la base de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, solliciter que soient mis à la charge du seul copropriétaire concerné les frais de recouvrement à la condition qu’ils soient des frais nécessaires, sous le contrôle du juge, ou qu’ils ne soient pas contestés, comme en l’espèce, ainsi qu’il a été vu plus haut.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, Mme [X] [I] et M. [J] [I] seront in solidum condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE, du chef des lots n°139, 253, 164, 301, 170 et 289, Mme [X] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 51.186,26 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2024 sur la somme de 25.260,80 euros, et à compter du 27 mai 2025 pour le surplus, au titre des appels de charges, de travaux et de frais arrêtés au 26 mai 2025, “Appel provisions 2ème Trim 2025” et “Appel fonds travaux” des 01/04/2025 compris,

CONDAMNE SOLIDAIREMENT, du chef des lots n°168, 298, 169 et 299, Mme [X] [I] et M. [J] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 43.027,20 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2024, sur la somme de 21.015,69 euros, et à compter du 27 mai 2025, pour le surplus, au titre des appels de charges, de travaux et de frais arrêtés au 26 mai 2025, “Appel provisions 2ème Trim 2025” et “Appel fonds travaux” des 01/04/2025 compris,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires précité du surplus de ses demandes au titre des dommages et intérêts,

DEBOUTE Mme [X] [I] et M. [J] [I] de leur demande de délais de paiement,

CONDAMNE in solidum Mme [X] [I] et M. [J] [I] aux dépens, qui pourront être recouvrés par la SELARL DELATTRE & HOANG, Avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

CONDAMNE in solidum Mme [X] [I] et M. [J] [I] à payer au syndicat des copropriétaires précité la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les plus amples demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 12 Mars 2026.

La Greffière La Présidente