Du 01 juillet 2025

5AA

SCI/FH

PPP Contentieux général

N° RG 25/00301 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2BIV

S.A. DOMOFRANCE

C/

[T] [N]

— Expéditions délivrées à

M. [T] [N]

— FE délivrée à

M^e Mathieu RAFFY

Le 01/07/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 4]

JUGEMENT EN DATE DU 01 juillet 2025

JUGE : Madame Emmy-Lou SIMARD, Magistrate

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.A. DOMOFRANCE

RCS [Localité 9] N° B 458 204 963

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par Maître Mathieu RAFFY, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

DEFENDEUR :

Monsieur [T] [N]

né le 13 Juin 2003 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Adresse 8] [Adresse 11] [Adresse 3]

[Localité 6]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 29 Avril 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé électroniquement le 1er septembre 2021, à effet de la même date, la SA DOMOFRANCE a donné en location à Monsieur [T] [N] un logement n°095667 situé dans la résidence universitaire du [Adresse 14] [Localité 1], pour une durée d’un an, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 271,94 euros et de provisions sur charges ainsi que d’entretien général de 115,56 euros.

La SA DOMOFRANCE a fait signifier à Monsieur [T] [N] une sommation d’avoir à transmettre son enquête sociale complétée et accompagnée de son avis d’imposition 2023 sur les revenus de 2022 ainsi que son certificat de scolarité par acte de commissaire de justice du 30 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2025, la SA DOMOFRANCE a fait assigner Monsieur [T] [N], devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, aux visas des dispositions des articles 1728 et suivants du code civil, aux fins de voir :

Constater les manquements de Monsieur [T] [N] à ses obligations locatives et notamment de régler le montant du loyer.En conséquence

Ordonner la résiliation du contrat de location à la résidence universitaire consenti à Monsieur [T] [N],Ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [N] ainsi que celle de toute personnes entrées de son chef dans le logement et de tous meubles et objets mobilier lui appartenant, des locaux donnés à bail avec au besoin le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Condamner Monsieur [T] [N] au paiement d’une somme de 4.202,80 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 4 décembre 2024 sauf à parfaire au jour des plaidoiries, Condamner Monsieur [T] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à complète libération des lieux, Condamner Monsieur [T] [N] au paiement d’une indemnité de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner Monsieur [T] [N] aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 29 avril 2025.

Lors de cette audience, la SA DOMOFRANCE, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes initiales, y ajoutant le débouté de Monsieur [T] [N] quant à sa demande de délai de paiement. Elle a actualisé sa créance à la somme de 2.089,52 euros selon décompte arrêté au 28 avril 2025.

Elle indique que Monsieur [T] [N] ne justifie ni de sa qualité d’étudiant ni des conditions de ressources pour l’attribution du logement loué en résidence universitaire. Elle ajoute que le compte locatif de celui-ci présente un solde débiteur de 2.089,52 euros selon décompte arrêté au 28 avril 2025.

En défense, Monsieur [T] [N], comparant en personne, a demandé au juge des contentieux de la protection de lui octroyer un délai de paiement à hauteur de 200 euros par mois, outre le loyer.

Il indique ne plus être étudiant depuis 2 ans, travailler en intérim et être rémunéré entre 1.800 et 1.900 euros par mois. Il ne conteste pas sa dette locative qu’il justifie par le fait que son compte courant a été bloqué pendant 1 mois. Il sollicite l’octroi d’un délai de paiement à hauteur de 200 euros par mois, en plus du loyer, et s’engage à envoyer par mail avant le 15 mai 2025 l’ensemble des justificatifs.

Monsieur [T] [N] a été autorisé à produire par voie de note en délibéré les justificatifs de ses ressources et charges avant le 15 mai 2025.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré à la date du 1er juillet 2025.

Aucune note en délibéré n’a été produite par Monsieur [T] [N].

MOTIFS DU JUGEMENT

A titre liminaire, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [T] [N] est soumis aux dispositions des articles L. 631-12 et suivants relatifs aux résidences universitaires. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions des articles de la loi du 6 juillet 1989 ainsi qu’aux dispositions de l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L. 632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail :

L’article 1217 du même code dispose que « la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

L’article 1224 du même code prévoit que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

L’article 1227 du même code indique que « la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. »

L’article 1228 du même code dispose que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

L’article 1229 alinéa 1er et 2 du même code prévoit que « la résolution met fin au contrat.

La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. »

En l’espèce, il est constant que le 1er septembre 2021, la SA DOMOFRANCE a donné en location à Monsieur [T] [N] un logement n°095667 situé dans la résidence universitaire du [Adresse 13], pour une durée d’un an et que ce contrat s’est poursuivi après le 1er septembre 2022, malgré la stipulation prévue dans les conditions générales applicables produit aux débats.

La SA DOMOFRANCE a fait signifier à Monsieur [T] [N] par acte de commissaire de justice du 30 mai 2024 une sommation d’avoir à transmettre son enquête sociale complétée et accompagnée de son avis d’imposition 2023 sur les revenus de 2022 ainsi que son certificat de scolarité. En outre, Monsieur [T] [N], qui a été invité à produire par voie de note en délibéré les justificatifs de ses ressources et charges avant le 15 mai 2025, ne s’est pas exécuté. Il a en revanche indiqué lors de l’audience travailler en intérim et être rémunéré entre 1.800 et 1.900 euros par mois, .

Dès lors, Monsieur [T] [N] ne démontre pas remplir les conditions prévues par l’article L. 631-1 du code de la construction et de l’habitation ainsi que les conditions de ressources pour l’attribution du logement qu’il occupe, ce qui constitue un manquement grave à ses obligations principales.

En outre, il ressort du décompte arrêté au 28 avril 2025 que Monsieur [T] [N] est débiteur de la somme de 2.089,52 euros, ce qu’il ne conteste pas.

Dès lors, le manquement grave à ses obligations principales est suffisamment caractérisé.

En conséquence, la résiliation du contrat doit être prononcée. L’expulsion de Monsieur [T] [N] et de tout occupant de son chef sera autorisée à défaut de libération volontaire des lieux.

En outre, il convient de fixer à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des provisions sur charges (300,81 euros en mars 2025) que Monsieur [T] [N] aurait payé en cas de non résiliation du bail.

Sur les loyers et charges impayés :

L’article 1103 du code civil prévoit que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il résulte du décompte arrêté au 28 avril 2025 que Monsieur [T] [N] est débiteur de la somme de 2.089,52 euros (excluant le mois d’avril 2025).

En l’absence de preuve du paiement des loyers et des provisions sur charges visés par ce décompte, Monsieur [T] [N] sera condamné à payer cette somme, ainsi que des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er avril 2025 jusqu’à la libération des lieux.

Sur l’octroi de délai de paiement :

L’article 1343-5 du code civil énonce que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. »

En l’espèce, Monsieur [T] [N] sollicite des délais de paiement. Or, ce dernier ne verse aux débats aucun élément permettant d’apprécier sa situation financière et de corroborer ses dires selon lesquels il serait en situation d’emploi et serait rémunéré entre 1.800 et 1.900 euros par mois.

En conséquence, Monsieur [T] [N] sera débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [T] [N], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande de condamner Monsieur [T] [N] à payer à la SA DOMOFRANCE la somme de 300 euros.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Prononce la résiliation du contrat conclu le 1er septembre 2021 entre la SA DOMOFRANCE et Monsieur [T] [N] pour manquement grave à ses obligations principales ;

Condamne Monsieur [T] [N] à quitter les lieux loués situés [Adresse 12] ;

Dit qu’à défaut pour Monsieur [T] [N] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution lesquels attribuent compétence au juge de l’exécution ;

Fixe à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des provisions sur charges (300,81 euros en mars 2025), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

Rappelle que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [T] [N] à payer à la SA DOMOFRANCE la somme de 2.089,52 euros au titre des loyers et provisions sur charges échus à la date du 28 avril 2025 (échéance d’avril 2025 exclue), augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Déboute Monsieur [T] [N] de sa demande de délai de paiement ;

Condamne Monsieur [T] [N] au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er avril 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamne Monsieur [T] [N] à payer à la SA DOMOFRANCE la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [T] [N] aux dépens ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

La greffière La juge des contentieux

de la protection