N° RG 24/01124 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YWUH

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2025

54G

N° RG 24/01124

N° Portalis DBX6-W-B7I- YWUH

Minute n°2025/

AFFAIRE :

[B] [C] [R] [L]

[M] [Z] épouse [L]

C/

[H] [A]

[G] [I]

[Adresse 9]

le :

à

M^e Thomas BELLEVILLE

M^e Pierrick CHOLLET de la SCP TMV AVOCATS

1 copie M. [G] [P], expert judiciaire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Monsieur QUESNEL, Magistrat à titre temporaire, Magistrat rapporteur,

Lors du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame BOULNOIS, Vice-Président,

Monsieur QUESNEL, Magistrat à titre temporaire,

Lors des débats :

Madame DENIS, Adjointe administrative assermentée faisant fonction de Greffier,

Lors du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 25 Juin 2025,

Monsieur QUESNEL, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Monsieur [B] [C] [R] [L]

né le 20 Mars 1981 à [Localité 6] (GIRONDE)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Pierrick CHOLLET de la SCP TMV AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [M] [Z] épouse [L]

née le 06 Septembre 1981 à [Localité 10] (CHINE)

de nationalité Britannique

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Pierrick CHOLLET de la SCP TMV AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Madame [H] [A]

née le 19 Mars 1980 à [Localité 7] (GIRONDE)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]

défaillante

Monsieur [G] [I]

né le 31 Mai 1975 à [Localité 12] ([Localité 11] ATLANTIQUE)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Thomas BELLEVILLE, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 27 mars 2020, Monsieur [B] [L] et Madame [M] [Z] épouse [L], ont acquis de Monsieur [G] [I] et Madame [X] [A], aujourd’hui divorcés, une maison ancienne d’habitation située à [Adresse 8], moyennant le prix de 350 000 euros.

Dans le courant de l’année 2020, les époux [L] déploraient l’existence de plusieurs désordres concernant la piscine, laquelle voyait son niveau d’eau baisser, la terrasse de la piscine, dont les carreaux se décollaient, et le système de chauffage, qui n’apparaissait pas satisfaisant.

Aucune solution amiable n’ayant pu être trouvée, les consorts [L] assignaient Monsieur [I], Madame [A], en leur qualité de vendeurs, la SARL PENSEE BLEUE et Monsieur [W] [N], en leur qualité respective de vendeur et installateur de la piscine, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d’organisation d’une expertise judiciaire par exploits des 27 et 31 août 2021.

Par ordonnance de référé du 17 février 2022, il a été fait droit à la demande d’expertise et Monsieur [T] a été désigné en qualité d’expert pour y procéder, substitué par Monsieur [P], par ordonnance du 1er avril 2022.

L’expert a déposé son rapport le 14 juin 2023.

Par actes des 07 et 08 février 2024, Monsieur et Madame [L] ont assigné Monsieur [I] et Madame [A], sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, et 1641 et suivants du code civil, devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins :

De juger que la responsabilité décennale de Monsieur [I] est engagée au bénéfice des époux [L], concernant le carrelage des terrasses et des plages de piscine,

De juger que les conditions de la garantie des vices cachés sont réunies s’agissant des désordres affectant la piscine et la pompe à chaleur,

En conséquence,

Condamner in solidum les consorts [F] à payer aux époux [L] les sommes suivantes :

35 128,67 euros au titre des préjudices matériels répartis comme suit ;

2 738,67 euros TTC pour la piscine,

18 399,71 euros TTC pour la terrasse,

13 990, 40 euros pour les désordres affectant la pompe à chaleur,

20 000 euros au titre du préjudice de jouissance, à parfaire,

5 000 euros au titre du préjudice moral,

Juger que le coût des travaux réparatoires sera indexé sur la base de l’indice BT01 entre la date du rapport d’expertise et celle du jugement à intervenir,

A titre subsidiaire,

Constater que les conditions d’application de la garantie des vices cachés sont réunies concernant le carrelage des terrasses et des plages de la piscine,

Condamner in solidum les consorts [F] à payer aux époux [L] les sommes suivantes :

35 128,67 euros au titre des préjudices matériels répartis comme suit ;

2 738,67 euros TTC pour la piscine,

18 399,71 euros TTC pour la terrasse,

13 990, 40 euros pour les désordres affectant la pompe à chaleur,

20 000 euros au titre du préjudice de jouissance, à parfaire,

5 000 euros au titre du préjudice moral,

Juger que le coût des travaux réparatoires sera indexé sur la base de l’indice BT01 entre la date du rapport d’expertise et celle du jugement à intervenir,

En tout état de cause,

Condamner in solidum les consorts [S] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens, en ce compris les frais d’expertise ainsi que le coût de constat de Commissaire de justice.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 04 juillet 2024, Monsieur et Madame [L] maintiennent leurs demandes conformes à la teneur de leur assignation. Ils demandent au Tribunal de rejeter les prétentions des consorts [F].

Ils exposent que, peu de temps après leur acquisition, ils ont constaté que le niveau d’eau de la piscine baissait anormalement, qu’ils ont alors vidé la piscine et découvert, par l’intervention d’un professionnel, PISCINE DUMAS, que le fond de la coque était fissuré sur 15 cm.

Ils déploraient en outre un dysfonctionnement du système de climatisation et de chauffage de la maison, et faisait intervenir la société PATRICE PLOMBERIE CHAUFFAGE, laquelle concluait que l’unité principale de la pompe à chaleur était située à l’intérieur du bâtiment, ce qui est contraire aux normes du fabricant. Ils déploraient en outre l’absence de climatisation.

Enfin, postérieurement à leur prise de possession, des carreaux de la terrasse autour de la piscine commençaient à se décoller.

Ils faisaient constater l’ensemble des désordres par constat de Commissaire de justice du 07 décembre 2021.

Les demandeurs soutiennent que la responsabilité décennale de Monsieur [I], s’agissant du carrelage de la terrasse qu’il a lui-même posée, est engagée sur le fondement de l’article 1792 du code civil. A défaut, il s’agirait d’un vice caché dans la mesure où Monsieur [I] ne pouvait ignorer que sa pose de carrelage n’était pas réalisée conformément aux règles de l’art.

Par conclusions d’incident du 12 avril 2024, Monsieur [I] a soulevé une fin de non-recevoir s’agissant de la garantie décennale de la terrasse, au motif qu’il est établi que les travaux de construction de la maison ont été achevés en 2010. Il en résulte selon lui une prescription de l’action fondée sur les articles 1792 et suivants du code civil.

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L’examen de cette fin de non-recevoir a été renvoyé par le juge de la mise en état à la formation de jugement appelée à statuer sur le fond, par application de l’article 789 alinéa 2 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions, Monsieur [I] sollicite le rejet de l’intégralité des demandes des époux [L], et leur condamnation à lui régler la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Subsidiairement, de limiter à la somme de 16 512,56 euros les éventuelles indemnités allouées aux époux [L],

De les débouter du reste de leurs demandes, et d’écarter le bénéfice de l’exécution provisoire.

Monsieur [I] expose que la maison a fait l’objet d’un permis de construire le 3 mai 2007, que les travaux se sont achevés en 2010, que la piscine, qui est formée d’une coque, a été installée en septembre 2011. Il précise qu’à la suite d’intempéries, la coque a dû être repositionnée à l’aide d’une grue, en 2014. Il soutient ne pas avoir connu l’existence de la fuite sur la piscine au moment de la vente.

S’agissant du carrelage qui se décolle, il soutient que l’action fondée sur la garantie décennale ne peut prospérer dans la mesure où la maison a été achevée en 2010, que l’action se trouve donc prescrite. Subsidiairement, il réfute la qualification d’ouvrage du carrelage qu’il a posé sur la dalle autour de la piscine. Il fait valoir que les demandeurs n’ont constaté les premiers décollements de carreaux qu’après la vente, qu’il ne peut donc s’agir d’un vice caché sauf à démontrer que Monsieur [I] a sciemment utilisé une colle inadaptée lors de la pose du carrelage.

Pour ces deux griefs, il soutient que les demandeurs n’apportent pas la démonstration de sa connaissance des désordres affectant la piscine, ni la terrasse, que dans ces conditions, la clause exclusive de garantie à vocation à s’appliquer.

S’agissant du chauffage, il met en avant les conclusions de l’expert judiciaire, lequel n’a constaté aucun désordre sur l’installation.

Madame [H] [A] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 09 mai 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 25 juin 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l’action en garantie décennale, pour les désordres affectant la terrasse

Selon les dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

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Aux termes de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître d’ouvrage ou l’acquéreur pendant dix à compter de la réception, des dommages, même résultant d’un vice du sol qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

L’article 1792-1 du même code précise qu’est réputé constructeur de l’ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

En l’espèce, il n’est pas débattu que Monsieur [I] a lui-même posé le carrelage autour de la piscine. Lors des opérations d’expertise, Monsieur [I] a révélé que ces carreaux avaient été posés courant 2018, c’est-à-dire bien après l’achèvement de la maison. Cette affirmation est par ailleurs corroborée par une vue de la propriété GOOGLE PRO, de 2014, sur laquelle n’apparaît aucune terrasse autour de la piscine.

La fin de non-recevoir tirée de la forclusion sera en conséquence rejetée.

Sur la qualification d’ouvrage du carrelage

Les désordres que mettent en cause les demandeurs, confirmés en cela par l’expert judiciaire, concernent le carrelage et non la dalle de support, laquelle n’est pas critiquée.

Il ressort sans ambiguïté des pièces, explications, clichés et constatations de l’expert judiciaire, que les carreaux ont été mal collés, qu’ils se décollent tout seuls, et laissent après leur enlèvement une chape exempte de toute détérioration.

Or, le deuxième alinéa de l’article 1792-2 du code civil précise que la présomption de responsabilité établie par l’article 1792 s’étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert.

Un élément d’équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l’un des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage.

En l’espèce, les demandeurs ne peuvent sans se contredire, reprocher à Monsieur [I] d’avoir posé des carreaux qui se décollent tout seuls et affirmer que leur remplacement suppose une détérioration de la chape. Si l’expert judiciaire décrit que les carrelages « font corps » avec les dallages extérieurs (page 21), il constate toutefois que le carrelage « s’est décollé avec la colle restée fixée au dos des carreaux et qu’une fine pellicule poussiéreuse reste sur le support en béton » (page 15).

En l’absence d’ouvrage et d’élément d’équipement indissociable, la garantie décennale ne peut s’appliquer.

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Sur l’existence de vices cachés et ses conséquences

Monsieur et Madame [L] recherchent également la responsabilité des vendeurs au titre de la garantie des vices cachés.

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En vertu de l’article 1643 du même code selon lequel le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie, le vendeur professionnel est irréfragablement présumé connaître les vices cachés de la chose vendue et il ne peut s’exonérer de la garantie due à ce titre, même au moyen d’une stipulation de non-garantie.

Si une telle clause de non-garantie a été souscrite lors de la vente, le paragraphe « état du bien » de la vente du 07 mars 2020 précise que, s’agissant des vices cachés, l’exonération de garantie ne s’applique pas « s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ».

Sur le désordre affectant le carrelage autour de la piscine

Le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux est assimilé à un vendeur professionnel réputé connaître les vices affectant l’immeuble (Cass, 3ème Civ 10 juillet 2013, 12-17.149 ; Cass, 3ème Civ, 15 juin 2022, n°21-21.143).

L’expert décrit en pages 12 et suivantes du rapport que plusieurs zones sont fortement dégradées alors que d’autres semblent plutôt en bon état et que le joint périphérique à la piscine est fortement dégradé, que les joints entre carrelages sont également détériorés. Il constate que les carreaux sont décollés de leur support avec la colle, que la colle est fortement dégradée, présentant un aspect poudré. Il précise en page 20 que ce désordre résulte d’une malfaçon dans l’exécution avec l’usage d’une colle non adaptée, et que le désordre va se poursuivre dans les 2 ans à venir.

Il n’est pas discuté que les premiers décollements sont apparus postérieurement à la vente, en 2021 (page 21 du rapport).

Dès lors qu’il est établi que Monsieur [I] a lui-même procédé à la pose du carrelage, l’exonération de garantie prévue dans l’acte de vente n’a pas vocation à s’appliquer à ce vice qui présente la gravité requise par l’article 1641 du code civil.

L’expert judiciaire a chiffré les travaux réparatoires nécessaires à la réfection de la terrasse à la somme de 18 399,71 euros TTC.

Les défendeurs seront en conséquence condamnés à payer aux demandeurs la somme de 18 399,71 euros en réparation du préjudice matériel relatif à la terrasse, ladite somme sera indexée sur l’indice BT01 à compter du 14 juin 2023, date du dépôt du rapport, jusqu’au présent jugement, puis assortie des intérêts au taux légal.

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Sur le système de chauffage

L’expert constate, concernant la pompe à chaleur, que l’unité extérieure est positionnée dans la grange avec une grande grille au dos et donne à l’extérieur. Il décrit en page 18 de son rapport qu’il n’a constaté aucun désordre, ni dysfonctionnement. Il précise que l’unité extérieure de la pompe à chaleur a été mise en œuvre dans la grange avec prise d’air dans ce volume et rejet vers l’extérieur au travers d’une grille située dans le mur de façade de la grange. Il conclut à un désordre au niveau du système de pilotage, qui n’est pas satisfaisant et décrit que la pose de l’appareil ne respecte pas les prescriptions du fabricant. La conséquence est un réglage difficile de la température dans les différentes pièces de la maison. Il conclut en page 20 ; cette installation à ce jour fonctionne et ne présente pas à notre connaissance de défectuosité. La grange où est mise en œuvre l’unité extérieure de cette pompe à chaleur est largement ventilée. Seul le non-respect des prescriptions de pose du fabricant a été constaté (…), et tout particulièrement cette façon d’installer l’unité extérieure n’est pas proposée ni validée par le fabricant ».

Dans leurs écritures, les demandeurs évoquent de fortes températures en été et une température pouvant descendre jusqu’à 12 degrés en rez-de-chaussée. S’agissant de la chaleur excessive, il n’est pas démontré que la climatisation de la maison soit entrée dans le champ contractuel. Pour ce qui est du froid dont souffriraient les demandeurs en hiver, ce dysfonctionnement n’est pas constaté par l’expert, et n’est de surcroit étayé par aucune pièce.

Dès lors, les consorts [L] seront déboutés de leur demande au titre de la garantie des vices cachés relatifs au système de chauffage.

Sur la fuite sur piscine

Monsieur [I] a expliqué lors des opérations expertales, que la piscine avait subi un sinistre en 2014, avec un côté qui s’est soulevé, que des travaux réparatoires avaient été pris en charge par l’assurance du constructeur. L’expert a constaté que la piscine avait été vidée par les époux [L] afin de diagnostiquer les causes de la fuite. Il constate (page 10) la présence d’une fissure en partie basse de la coque, présentant des éclats vers l’intérieur, laissant présager qu’elle a subi un choc depuis l’extérieur. Il constate qu’une réparation a été tentée sur une partie de la fissure. Il est attesté par une facture PISCINE DUMAS du 29 juillet 2020 que les demandeurs ont été confrontés à cette problématique de fuite dès après l’acquisition. L’expert estime par ailleurs que la fuite est antérieure à l’achat de la maison (page 20) et qu’elle ne pouvait être visible lors des visites par un profane. Cette fuite étant apparue aux acquéreurs immédiatement après leur prise de possession, il apparait dès lors matériellement impossible que les vendeurs n’en aient pas eu connaissance antérieurement à la vente.

Dans ces conditions, la clause exclusive de garantie ne peut s’appliquer.

En revanche, il ne sera pas tenu compte des travaux électriques de déplacement d’une prise de courant située dans le puits de décompression, cette prise de courant ne pouvant être qualifiée de vice caché (page 24 du rapport).

L’expert judiciaire a chiffré les travaux réparatoires nécessaires, à savoir la réparation de la fissure, sur la base d’un devis PREMIUM POOL AUSTRALIA du 10 mai 2023, pour un montant de 2 601,50 euros TTC.

Les défendeurs seront en conséquence condamnés à payer aux demandeurs la somme de 2601,50 euros en réparation du préjudice matériel relatif à la piscine, ladite somme sera indexée sur l’indice BT01 à compter du 14 juin 2023, date du dépôt du rapport, jusqu’au présent jugement, puis assortie des intérêts au taux légal.

Sur les préjudices immatériels

En vertu des dispositions de l’article 1645 du code civil, le vendeur qui connaissait les vices de la chose est tenu de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Les époux [L] ont précisé à l’expert judiciaire qu’ils n’avaient emménagé qu’en novembre 2020. Ils sollicitent la somme forfaitaire de 500 euros par mois pour l’ensemble des préjudices de jouissance qu’ils disent avoir subis. Cependant, comme il a été vu plus haut, seul le préjudice de jouissance concernant la piscine et le carrelage de la terrasse peut faire l’objet d’une indemnisation.

Les demandeurs ont vidé leur piscine dès le mois de juillet 2020. Ils ont dès lors été privés de l’usage de la piscine, notamment durant les étés 2021 à 2024, dans l’attente de sa réparation. Il convient de réparer ce préjudice de jouissance par l’allocation d’une indemnité de 200 euros x 16 mois (4 mois x 4 ans), soit la somme de 3 200 euros.

Les défendeurs seront en conséquence condamnés in solidum à payer aux demandeurs la somme de 3 200 euros en réparation du préjudice de jouissance imputable à la fuite de la piscine, aucun préjudice de jouissance n’étant démontré s’agissant de la terrasse.

La demande indemnitaire au titre d’un préjudice moral sera rejetée en l’absence de démonstration d’une atteinte aux sentiments.

Sur les autres demandes

Partie perdante, Monsieur [I] et Madame [A] seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

L’équité commande de condamner in solidum Monsieur [I] et Madame [A] à payer aux époux [L], ensemble, une indemnité de 3 000 euros, incluant le coût du constat par commissaire de justice sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Déclare la demande de Monsieur [B] [L] et Madame [M] [Z] épouse [L] sur le fondement de la garantie décennale recevable,

Condamne in solidum Monsieur [G] [I] et Madame [X] [A] à régler à Monsieur [B] [L] et Madame [M] [Z] épouse [L], ensemble ;

N° RG 24/01124 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YWUH

— la somme de 2 601,50 euros en réparation du préjudice matériel relatif à la piscine, assortie de l’indexation sur l’indice BT01 à compter du 14 juin 2023, jusqu’au présent jugement, puis des intérêts au taux légal,

— la somme de 18 399,71 euros en réparation en réparation du préjudice matériel relatif à la terrasse, assortie de l’indexation sur l’indice BT01 à compter du 14 juin 2023, jusqu’au présent jugement, puis des intérêts au taux légal,

— la somme de 3 200 euros en réparation du préjudice de jouissance,

Déboute Monsieur [B] [L] et Madame [M] [Z] épouse [L] du surplus de leurs demandes,

Condamne in solidum Monsieur [G] [I] et Madame [X] [A] à régler à Monsieur [B] [L] et Madame [M] [Z] épouse [L] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Monsieur [G] [I] et Madame [X] [A] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et non compris le coût du constat de commissaire de justice,

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire et dit n’y avoir lieu de l’écarter.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT