TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 16]

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PÔLE CIVIL

Pôle Famille 3ème section

JUGEMENT RENDU LE

03 Juin 2025

N° RG 21/07874 – N° Portalis DB3R-W-B7F-W7BF

N° Minute : 25/57

AFFAIRE

[J] [I] [N] divorcée [B]

C/

[F] [B]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Madame [J] [I] [N] divorcée [B]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Florence BERNARD-FERTIER, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 81

DEFENDEUR

Monsieur [F] [B]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représenté par M^e Anne GRANIER, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 403

En application de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Avril 2025 en audience publique devant :

Gabrielle LAURENT, Première Vice-Présidente adjointe

magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé

Gabrielle LAURENT, Première Vice-Présidente adjointe

Sonia ELOTMANY, Juge

Sylvie MONTEILLET, Vice-présidente

Greffier : Soumaya BOUGHALAD

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

FAITS ET PROCEDURE

Madame [J] [I] [N] et Monsieur [F] [B] se sont mariés le [Date mariage 2] 2000 à [Localité 9] (92), sous le régime de la séparation de bien, selon acte reçu le 12 juillet 2000 par Maître [S] [C], notaire.

Par ordonnance de non-conciliation du 27 juin 2013, le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Nanterre a notamment :

attribué à Monsieur [F] [B] la jouissance du domicile conjugal à titre gratuit, sur le fondement du devoir de secours, pendant une durée de six mois à compter du prononcé de l’ordonnance, et au-delà à titre onéreux ;attribué à Monsieur [F] [B] la jouissance du mobilier du ménage ;désigné Maître [U] [L], notaire, en application des dispositions de l’article 255-9 et 255-10 du code civil afin de dresser un inventaire estimatif, faire des propositions de règlement des intérêts pécuniaires des époux et élaborer un projet de liquidation du régime matrimonial et de formation des lots à partager.

Le rapport du notaire commis a été déposé le 27 mai 2014.

Par jugement du 16 mars 2017, signifié le 6 avril 2017 et aujourd’hui définitif, le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Nanterre a prononcé le divorce des époux et ordonné la liquidation et le partage de leurs intérêts patrimoniaux.

Par acte en date du 4 octobre 2017, Madame [I] [N] a assigné Monsieur [B] devant le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Nanterre aux fins d’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de leurs intérêts patrimoniaux.

Par jugement du 11 avril 2019, le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Nanterre a notamment :

ordonné le partage judiciaire des intérêts patrimoniaux ayant existé entre Madame [J] [I] [N] et Monsieur [F] [B] ;désigné pour y procéder Maître [D] [G], notaire ;commis tout juge de la section 3 du pôle famille du tribunal de céans pour les surveiller et faire rapport en cas de difficultés ;rappelé que les parties devront remettre au notaire commis toutes les pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;dit que le notaire procédera à toute interrogation utile des fichiers [11] et [12] ;dit que le notaire devra dresser un état liquidatif établissant les comptes entre les co-partageants, la masse partageable, les droits des parties et la composition des lots ;dit que le notaire pourra, s’il l’estime nécessaire, s’adjoindre l’aide de tout sapiteur de son choix ;dit que si le notaire s’adjoint un sapiteur à la demande d’une des parties, elle aura à en supporter seule les frais ;dit que le projet d’état liquidatif sera dressé dans le délai d’un an à compter de sa désignation, conformément aux dispositions précitées et selon ce qui est tranché par le présent jugement ;dit que la valeur vénale du bien immobilier à partager situé [Adresse 5] à [Localité 15] est établie à 510 000 euros, sauf meilleur accord des parties ;dit n’y avoir lieu à attribution préférentielle du bien immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 15] ;fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [F] [B] à la somme de 1.144 euros mensuels à compter du 1er janvier 2014 ;débouté Monsieur [F] [B] de sa demande de condamnation de Madame [J] [I] [N] à lui rembourser les sommes de 46 374 euros et de 21 183,13 euros ;débouté Monsieur [F] [B] de sa demande de condamnation de Madame [J] [I] [N] au règlement des charges de copropriété ;débouté Madame [J] [I] [N] de sa demande de condamnation de Monsieur [F] [B] au titre de l’indemnité d’occupation ;débouté Madame [J] [I] [N] de sa demande d’autorisation de passer seule l’acte de vente du bien immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 15] ;

dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;ordonné l’exécution provisoire.

Par ordonnance du 12 mars 2020, Maître [O] [E], notaire, a été nommé en remplacement de Maître [G]. Le 16 juin 2021, Maître [E] a dressé un procès-verbal de difficultés.

Le 9 décembre 2021, l’affaire a été réinscrite au rôle, sous le numéro de RG 21-7874.

Le 5 septembre 2022, Madame [I] [N] a saisi le juge de la mise en état d’un incident aux fins de voir désigner un expert avec pour mission d’évaluer et fixer la valeur vénale et locative du bien indivis.

Par ordonnance du 13 juin 2023, le juge de la mise en état a fait droit à la demande et notamment ;

commis en qualité d’expert, M. [H] [K], qui après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles et entendu les parties ainsi que tous sachants, aura pour mission de :-se rendre sur place et visiter le bien immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 13] ; aux fins de déterminer les valeurs vénales et locatives dudit bien ;

— dire qu’il rentrera dans la mission de l’expert :

— fixer la valeur vénale du bien immobilier,

— fixer la valeur locative du bien à compter du 11 avril 2019,

dit que les frais afférents à la mission de l’expert immobilier seront avancés par Mme [J] [I] [N] et supportés par l’indivision ;débouté Madame [J] [I] [N] de sa demande tendant à voir réévaluée l’indemnité d’occupation due par Monsieur [B] à l’indivision du 1er septembre 2014 au 11 avril 2019 ; dit que l’indemnité d’occupation sera réévaluée à compter du 11 avril 2019.

L’expert a rendu son rapport le 6 février 2024.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par la voie électronique le 9 mars 2024, Madame [I] [N] demande au juge aux affaires familiales de :

dire irrecevable et malfondé Monsieur [B] en ses prétentions et l’en débouter ;ordonner la licitation des lots indivis n°33, 93, 258 et 259 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 14] ;fixer la mise à prix à la somme de 570.000 euros (cinq cent soixante-dix mille euros) ;ordonner que le prix de vente soit réparti entre les indivisaires à concurrence de leur droits respectifs ;dire et juger que Madame [I] [N] détient une créance à l’encontre de Monsieur [B], au titre de sa sur-contribution aux charges du mariage ;fixer la créance de Madame [I] [N] à l’encontre de Monsieur [B] au titre de sa sur-contribution aux charges du mariage à la somme de 205.261,33 euros (deux cent cinq mille deux cent soixante et un euros, trente-trois centimes) ;condamner Monsieur [B] à verser à Madame [I] [N] la somme de 205.261,33 euros (deux cent cinq mille deux cent soixante et un euros et trente-trois centimes) ; dire et juger que le mobilier situé dans le bien indivis des ex-époux [B] appartenant à Madame [I] [N] et listé ci-après peut être estimé à la somme de 8.380 euros (huit mille trois cents quatre-vingt euros) :la série de tableaux japonais en corail représentant les 4 saisons, le tableau « Fleur », peinture à l’huile, les deux tableaux « Tissu Cachemire »,le service de table complet de 12 personnes (Bleu/dorée en porcelaine), le service de couverts de table en argent pour 12 personnes,le service de verres 12 personnes,l’assiette et la coupelle en argent décoratif,l’ensemble des meubles du salon ;

fixer l’indemnité d’occupation due par Monsieur [B] à Madame [I] [N] : du 1er janvier 2014 au 11 avril 2019, à la somme de 36.241,92 euros (trente-six mille deux cent quarante et un euros et quatre-vingt-douze centimes),du 11 avril 2019 au 11 avril 2020, à la somme de 10.162,80 euros (dix mille cent soixante-deux euros et quatre-vingt centimes),du 11 avril 2020 au 11 avril 2021, à la somme de 10.233,00 euros (dix mille deux cent trente-trois euros), du 11 avril 2021 au 11 avril 2022, à la somme de 10.254,60 euros (dix mille deux cent cinquante-quatre euros et soixante centimes),du 11 avril 2022 au 11 avril 2023, à la somme de 10.416,60 euros (dix mille quatre cent seize euros et soixante centimes), du 11 avril 2023 au 11 mars 2024, à la somme de 9.885,15 euros (neuf mille huit cent quatre-vingt euros et quinze centimes), condamner Monsieur [B] à verser à Madame [I] [N], pour la période allant jusqu’au 11 mars 2024, la somme de 87.194,07 euros (quatre vint sept mille cent quatre-vingt-quatorze euros et sept centimes) ;fixer la valeur locative du bien immobilier indivis, à compter du 11 mars 2024 et pour le restant de l’année 2024 et les mois à venir jusqu’au partage, à la somme mensuelle de 1.997 euros (mille neuf cent quatre-vingt-dix-sept euros) ;fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due à Madame [I] [N] à la somme de 898,65 euros (huit cent quatre-vingt-dix-huit mille euros et soixante-cinq centimes) ;condamner Monsieur [B] à verser à Madame [I] [N], à compter du 11 mars 2024 et jusqu’au jour du partage, la somme mensuelle de 898,65 euros (huit cent quatre-vingt-dix-huit mille euros et soixante-cinq centimes) ;ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;condamner Monsieur [F] [B] à verser à Madame [J] [I] [N] la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 9 juillet 2024, Monsieur [B] demande au juge aux affaires familiales de :

juger Monsieur [B] recevable et bien fondé en ses demandes et prétentions ;rejeter les prétentions et demandes de Madame [I] [N] ;juger que Madame [I] [N] ne bénéficie d’aucune créance à l’encontre de Monsieur [B] ou de l’indivision existant entre elle et Monsieur [B] au titre d’une sur-contribution aux charges du mariage ;renvoyer Monsieur [B] et Madame [I] [N] devant Maître [E], notaire pour finaliser les opérations de comptes, liquidation et partage de leurs intérêts pécuniaires ;juger que la valeur vénale des biens immobiliers indivis sis [Adresse 7], est fixée à la somme de 528.000 euros, cinq-cents vingt-huit mille euros ;juger que le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [B] a été fixé à la somme de 1.144 euros du 1er janvier 2014 au 10 avril 2022 et à 1.172,65 euros à partir du 11 avril 2022 ;juger que la prochaine révision de l’indemnité d’occupation ne peut intervenir qu’à partir du 11 avril 2025 suivant la règle légale de révision des loyers, en fonction de l’évolution de l’indice IRL à cette date, et avec un abattement de 20% tel que fixé par la décision définitive du 11 avril 2019 ;juger que Monsieur [B] détient une créance à l’encontre de Madame [I] [N] à hauteur de 104.305,19 euros pour une valorisation du bien à 528.000 euros ou 112.602,19 euros si le bien est évalué à 570 .000 euros et donc la condamner au paiement de ladite somme ;à tout le moins juger que Monsieur [B] détient une créance à l’encontre de Madame [I] [N] à hauteur de 88.267,24 euros et de 32.075,89 euros sur la base d’une valorisation du bien 528.000 euros, ou de 95.288,29 euros et de 34.627,38 euros si le bien est évalué à 570.000 euros donc la condamner au paiement de ladite somme ;juger que Monsieur [B] détient une créance à l’encontre de l’indivision à hauteur de 24.583,67 euros au titre des charges de copropriété, des travaux de ravalement de façade et autres travaux ou frais de syndic pour la période du 27 juin 2013 au 31 décembre 2024, donc la condamner au paiement de ladite somme ;

juger que Monsieur [B] détient une créance à l’encontre de l’indivision à hauteur de 5.938,09 euros au titre de l’assurance habitation et autres travaux pour la période du 27 juin 2013 au 30 juin 2024, donc la condamner au paiement de ladite somme ;juger que Monsieur [B] détient une créance à l’encontre de l’indivision à hauteur de 1.477 euros au titre de la taxe d’habitation pour la période de 2013 au 30 juin 2024, donc la condamner au paiement de ladite somme ;juger que Monsieur [B] doit à l’indivision la somme de 144.908 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 1er janvier 2014 au 30 juin 2024 ;juger n’y avoir lieu à l’établissement d’une convention d’indivision ;condamner Madame [I] [N] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 septembre 2024 et l’affaire évoquée à l’audience des plaidoiries du 3 avril 2025 pour être mise en délibéré au 3 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 1375 du code de procédure civile, le tribunal statue sur les points de désaccord. Il homologue l’état liquidatif ou renvoie les parties devant le notaire pour établir l’acte constatant le partage. En cas d’homologation, il ordonne s’il y a lieu le tirage au sort des lots par la même décision, soit devant le juge commis, soit devant le notaire commis.

En l’espèce, les parties demandent au juge de trancher les désaccords persistants et de les renvoyer devant le notaire afin de finaliser les opérations de partage, Madame [I] [N] sollicitant par ailleurs la licitation du bien indivis.

Sur la demande de Madame [I] [N] tendant à la licitation du bien indivis

Madame [I] [N] sollicite la licitation du bien indivis au motif que Monsieur [B] s’est illustré par sa mauvaise foi et sa volonté de la spolier dans ses droits d’indivisaire notamment en sous estimant la valeur locative du bien, en tentant de faire reconnaître qu’il avait seul financé le bien, en prétextant que Madame avait récupéré ses effets personnels et enfin en prétendant pouvoir régler la soulte alors même qu’il n’en a pas les moyens puisqu’une procédure est en cours devant le tribunal de proximité de Vanves au titre du non-paiement des charges de copropriété qu’il n’a pas été en mesure de régler.

Monsieur [B] fait valoir qu’il souhaite racheter les parts de Madame [I] [N] dans le bien et qu’il aurait obtenu un accord de principe de sa banque pour le paiement de la soulte en sus du soutien économique de sa famille en cas de besoin.

Aux termes de l’article 1686 du code civil, si une chose commune à plusieurs, ne peut être partagée commodément et sans perte ; ou, si, dans un partage fait de gré à gré de biens communs, il s’en trouve quelques-uns qu’aucun des copartageants ne puisse ou ne veuille prendre, la vente s’en fait aux enchères, et le prix en est partagé entre les copropriétaires.

Selon les dispositions de l’article 1377 du code de procédure civile, le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués.

En l’espèce, il n’est pas démontré que le bien immobilier indivis soit aisément partageable en nature entre les coindivisaires, s’agissant d’un appartement dont il n’est pas établi qu’il soit susceptible de division en lots. Par ailleurs, si Monsieur [B] fait valoir qu’il est en mesure de régler la soulte qui serait due à son ex épouse, il ne justifie pas de cette affirmation. Aucune pièce n’est produite à cet effet. Enfin, il n’est pas contesté qu’une procédure en recouvrement de charges de copropriété ait été diligentée devant le tribunal d’instance de Vanves, or Monsieur [B] ne justifie pas plus du non règlement de la part lui incombant des charges de copropriété du bien dans lequel il vit depuis plus de dix ans.

Par conséquent, et compte tenu du fait que le bien n’est pas facilement partageable, il est fait droit à la demande tendant à la licitation. En l’absence de vente amiable dans le délai de trois mois à compter de la présente décision, il sera procédé à la vente sur licitation du bien indivis à la barre du Tribunal judiciaire de Nanterre, selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Sur le désaccord des parties portant sur la valorisation du bien immobilier indivis

Aux termes de son rapport déposé le 6 février 2024, Monsieur [K], expert agréé auprès de la cour d’appel de [Localité 18] a valorisé le bien indivis à 570.000 euros.

Monsieur [B] fait valoir que cette estimation est trop élevée dans la mesure où l’expert s’est basé sur la valeur moyenne de la ville entière pour estimer le bien alors qu’il existe un écart très important entre la valeur des immeubles neufs des meilleurs quartiers d'[Localité 14] et celle du bien indivis, dans le quartier [Adresse 10] qui est l’un des quartiers les moins chers de la ville et ce d’autant que le bien se situe dans une copropriété qui a plus de vingt ans. Monsieur [B] fait également valoir que le marché immobilier est en décroissance. A cet effet, sont produites des annonces extraites du site [17] ainsi qu’une annonce de l’agence immobilière A Demeure.

Monsieur [B] demande au juge de fixer la valeur vénale du bien à 528.000 euros.

Madame [I] [N] demande au juge de confirmer l’estimation de l’expert mandaté par le tribunal à cet effet au motif que celle-ci a été réalisée en prenant compte de la volatilité des marchés et de l’évolution des prix et que par ailleurs, cette valorisation est corroborée par les attestations produites par Monsieur [B] lui-même dans le cadre des opérations notariales post jugement de divorce dont il résultait que la valeur vénale était évaluée entre 570.000 et 610.000 euros.

Sur ce, Monsieur [K] a été mandaté par le tribunal pour déterminer notamment la valeur vénale du bien. L’expertise a été menée entre le 30 août 2023 et le 6 février 2024, date d’envoi du rapport au tribunal et aux parties par l’expert. Elle a donné lieu à un rendez-vous contradictoire sur place, puis à des échanges entre les conseils des parties, une note aux parties, des dires, l’envoi d’un pré-rapport, à nouveau des dires et enfin l’envoi du rapport définitif.

Le rapport particulièrement exhaustif de l’expert détaille précisément la méthode de valorisation du bien afin d’aboutir à une valeur vénale de 570.000 euros. Notamment, l’expert rappelle en pages 21 et suivantes, les tendances du marché immobilier en Ile de France et la baisse généralisée depuis 2022. L’expert note par ailleurs une prolongation du mouvement baissier pour 2023. [N] ce qui concerne les évaluations de se loger dont Monsieur [B] fait état, elles ont déjà été produites dans le cadre de l’expertise et il y a été répondu de manière circonstanciée par Monsieur l’Expert.

Il convient par conséquent d’entériner le chiffrage produit dans le cadre de l’expertise et de fixer la valeur vénale du bien à la somme de 570.000 euros.

Sur le désaccord des parties portant sur la valeur locative du bien indivis et l’indemnité d’occupation due par Monsieur [B] à l’indivision

Les parties s’accordent sur l’indemnité d’occupation due par Monsieur [B] à l’indivision du 1er janvier 2014 au 11 avril 2019 à hauteur de 72.483,84 euros.

Elles s’opposent sur le montant de l’indemnité due à compter du 11 avril 2019, jusqu’au partage.

Monsieur [B] soutient dans un premier temps que l’estimation de l’expert est erronée puisqu’elle est fondée sur une valeur locative au mètre carré avec les charges. Puis, Monsieur [B] fait valoir que le loyer a été fixé judiciairement le 11 avril 2019 à 1.430 euros par mois, somme à laquelle un abattement de 20% a été appliqué afin de fixer l’indemnité d’occupation due. Par conséquent, l’évolution de la valeur locative devrait respecter le cadre légal des révisions de loyers, c’est-à-dire que la première révision ne saurait intervenir avant 3 ans, donc avant le 11 avril 2022 et par ailleurs, cette révision devrait se faire conformément à l’Indice de Révision des loyers qui était alors de 129,38. Enfin, Monsieur [B] fait valoir qu’il n’est pas responsable de la durée de la procédure et que par conséquent, il n’y aurait pas lieu de modifier l’abattement initialement fixé à 20%. Ainsi, l’indemnité d’occupation due à l’indivision pour la période du 1er janvier 2014 au 30 juin 2024 s’élèverait à 144.908 euros.

Madame [I] [N] fait valoir au contraire que la valeur locative du bien n’a pas été fixée judiciairement au-delà de la période allant du 1er janvier 2014 au 11 avril 2019, raison pour laquelle il entrait dans la mission de l’expert de fixer la valeur locative à compter de cette date et d’y appliquer un abattement de 10% afin que puisse être déterminée l’indemnité d’occupation due par Monsieur [B] à l’indivision. Elle demande au juge aux affaires familiales d’entériner la valeur locative dite « du marché » fixée par l’expert et de dire que l’indemnité d’occupation due par Monsieur [B] à l’indivision du 11 avril 2019 au11 mars 2024 s’élève à 101.904,30 euros.

En l’espèce, Monsieur l’Expert a fixé la valeur locative, pages 31 à 36 du rapport, eu égard à des facteurs précis et à l’aide de nombreuses références, hors charges et charges comprises.

Par ailleurs, il est constant que l’indemnité d’occupation n’a pas la même nature qu’un loyer et n’est pas soumise de ce fait au même régime juridique, et notamment aux règles applicables en matière de révision de loyers.

Enfin, Monsieur [B] n’a pas fait appel de l’ordonnance fixant l’abattement applicable à 10%. Cet abattement a par conséquent autorité de chose jugée. L’abattement de 10% sera appliqué aux valeurs retenues par l’expert en page 40 de son rapport c’est-à-dire : sur les 5 années à compter du 11 avril 2019 : 1.882 euros/mois, 1.895 euros/mois, 1.899 euros/mois, 1.929 euros/mois et 1.997 euros/mois.

Ainsi, l’indemnité d’occupation due à l’indivision par Monsieur [B] au titre de la période 11 avril 2019 au 11 mars 2024 s’élève à 101.904,30 euros. Enfin, l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [B] à l’indivision à compter du 11 mars 2024 s’élève à 1.797,30 euros (1.997 euros x10%). Elle est due jusqu’au partage ou la libération des lieux.

Le juge renvoie les parties devant le notaire afin de faire les comptes à ce titre et rejette la demande tendant à voir condamner Monsieur [B] au paiement desdites sommes dans la mesure où elles entreront dans les comptes d’indivision.

Sur les droits des indivisaires dans le bien indivis

Madame [I] demande à ce que les droits des époux dans le bien indivis soient fixés à 64,60% pour Madame et 35,40 % pour Monsieur [B], conformément au rapport d’expertise de Maître [L] notaire désigné dans le cadre de l’instance de divorce au titre de l’article 255-10 du code civil.

Monsieur [B] s’oppose à cette demande, rappelant qu’il résulte de l’acte d’achat que le bien a été acquis en indivision à hauteur de 50% chacun et que le fait pour un indivisaire de supporter des dépenses ne modifie pas sa part indivise.

Il est constant que la propriété est déterminée par le titre et non par le financement. Or, les droits de chacun des indivisaires résultant de l’acte de vente sont de 50% chacun.

La demande de Madame [I] [N] tendant à voir ses droits dans le bien fixés à 64,60% est rejetée.

Sur les demandes de Monsieur [B] au titre de l’acquisition et du financement du bien immobilier

Au titre des frais d’acquisition

Monsieur [B] fait valoir qu’il détient une créance sur l’indivision à hauteur de 59.241,69 euros au titre de dépenses d’acquisition du domicile familial, soit 13.786,29 euros de dépenses avant le mariage et 45.874 euros juste après (novembre 2000 et février 2001).

Madame [I] [N] fait valoir que les créances d’acquisition revendiquées par Monsieur [B] ne sont pas fondées juridiquement puisque l’article 815-13 du code civil se s’applique pas aux dépenses d’acquisition. Les créances revendiquées n’ont ainsi aucun fondement juridique. A titre subsidiaire, Madame [I] [N] soulève la prescription desdites créances.

En l’espèce, la créance qui est née à l’occasion de la constitution de l’indivision est une créance entre concubins pour la somme de 13.786,29 euros puis entre époux pour la somme de 45.874,92 en l’état actuel du droit confirmé par l’arrêt de la Cour du 26 mai 2021.

Ainsi, il convient de dire que la créance d’acquisition de Monsieur [B] sur Madame [I] alors qu’elle était sa concubine est de 13.786,29 euros. Cette partie du prix payée par le futur mari constitue pour lui une créance sur Madame mais ne lui confère aucun autre droit ; et cette créance qui n’est pas une récompense, n’est donc pas, en l’absence de disposition le prévoyant, sujette à réévaluation.

La dépense d’acquisition faite par Monsieur [B] postérieurement au mariage, c’est-à-dire les trois paiements de novembre 2000 et de février 2001, à hauteur de 45.874,92 euros, est une créance entre époux qui sera évaluée à hauteur de la plus forte somme des deux sommes représentant la dépense faite et le profit subsistant.

Madame [I] [N] fait valoir, à titre subsidiaire, que ces créances sont prescrites, au visa de l’article 2224 du code civil, s’agissant de créances entre indivisaires et non entre époux.

Monsieur [B] fait valoir que la prescription ne court pas entre époux, conformément à l’article 2236 du code civil. A ce titre la prescription a été suspendue pendant toute la période du mariage pour reprendre une fois le jugement de divorce devenu définitif.

En l’espèce, Monsieur [B] fait valoir des créances au titre de dépenses d’acquisition du 8 novembre 1999, du 17 août 2000, du 2 novembre 2000 et enfin 23 février 2001.

La demande de paiement d’une créance entre concubins se prescrit selon les règles de droit commun de l’article 2224 du code civil, à savoir par cinq ans à compter du paiement ou de la date à laquelle la créance était exigible. Ce délai de cinq ans est issu de la loi du 17 juin 2008, étant rappelé que le délai de prescription de droit commun était antérieurement de 30 ans.

En l’espèce, les parties s’accordent à dire que les paiements ont été effectués entre le 8 novembre 1999 et le 23 février 2001. Le délai de prescription applicable à la créance revendiquée était donc de 30 ans puisque les échéances objet de la créance revendiquée étaient échues avant l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 portant réforme du délai de prescription.

Les époux se sont mariés le [Date mariage 2] 2000. Ainsi, le délai de prescription, alors trentenaire, a commencé à courir avant le mariage des ex-époux [A], pour une durée de 9 mois et 17 jours pour le premier paiement acquitté.

Toutefois, en application des dispositions de l’article 2236 du code civil la prescription ne court pas ou est suspendue entre époux. Du fait du mariage des concubins, la prescription de la créance revendiquée par Monsieur [B] a donc été suspendue, celui-ci s’étant retrouvé dans l’impossibilité morale d’agir contre son ex-concubine devenue son épouse.

La prescription de la créance entre concubins revendiquée par Monsieur [B] a donc été suspendue à compter du 25 août 2000 jusqu’à ce que le divorce ne devienne définitif. Le divorce des époux [A] [N] a été prononcé par jugement du 16 mars 2017, signifié par acte d’huissier de justice du 6 avril 2017. En l’absence d’appel de cette décision dans le délai d’un mois, le divorce est devenu définitif le 6 mai 2017.

La prescription a donc recommencé à courir le 6 mai 2017. Toutefois, entre temps et en application des dispositions de la loi du 17 juin 2008, entrée en vigueur le 18 juin 2008, le délai de prescription applicable à la créance litigieuse a été réduit à cinq ans.

Les dispositions transitoires de la loi du 17 juin 2008 précisent que les dispositions cette loi s’appliquent aux prescriptions à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure, soit 30 ans.

C’est donc une prescription de 5 ans qui a recommencé à courir le 6 mai 2017, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure, soit 30 ans.

Compte tenu de la durée maximale (échéance la plus ancienne) écoulée avant la suspension de la prescription (du fait du mariage des concubins), soit 9 mois 17 jours, la demande relative à la créance revendiquée par Monsieur [B] pouvait être formée jusqu’au 19 juillet 2021 inclus.

Monsieur [B] a formulé ses demandes au titre de créances d’acquisitions dans le cadre de la présente instance, c’est-à-dire en 2017. Les demandes ne sont donc pas prescrites.

Au titre du remboursement anticipé du prêt

Monsieur [B] se prévaut d’une créance à hauteur de 30.000 euros (à minima) au titre du remboursement anticipé de l’emprunt afférent au domicile conjugal à partir de fonds propres, entre 2002 et 2006.

Madame [I] [N] fait valoir que les fonds qui ont permis de procéder aux remboursements anticipés à partir du compte personnel de Monsieur [B] provenaient en réalité de ses revenus à elle : Elle versait des fonds sur le compte commun que Monsieur [B] prélevait pour se constituer un capital.

Aux termes de l’article 214 alinéa 1 du code civil, si les conventions matrimoniales ne règlent pas la contribution des époux aux charges du mariage, ils y contribuent à proportion de leurs facultés respectives.

Aux termes de l’article 1537 du code civil, les époux contribuent aux charges du mariage suivant les conventions contenues en leur contrat ; et, s’il n’en existe point à cet égard, dans la proportion déterminée à l’article 214.

En l’espèce, aux termes de l’article 2 du contrat de mariage de séparation de bien des ex époux, il était prévu que « chacun des époux sera réputé s’être acquitté jour par jour de sa part contributive aux charges du mariage ».

Cette clause institue une présomption simple selon laquelle chacun des époux est réputé s’être acquitté, au jour le jour, de sa contribution aux charges du mariage. Elle ne comporte pas de mention selon laquelle les parties ne seront assujetties à aucun compte entre elles ni à retirer à ce sujet aucune quittance l’une de l’autre.

Or, les dépenses afférentes au logement de la famille et notamment le remboursement de crédits, relèvent des charges du mariage et de l’article 214 du code civil.

Ainsi, si Monsieur [B] souhaite faire valoir une créance au titre du remboursement anticipé de l’emprunt afférent au domicile familial, il lui appartient d’établir qu’il s’est acquitté des charges du mariage au-delà de sa quote-part.

Au soutien de sa demande, il fait valoir que le versement de la somme de 30.000 euros le 10 février 2005 est trop important pour être confondu avec une participation aux charges du mariage et que cette somme doit donc être intégrée à sa créance finale.

Monsieur [B] qui a la charge de la preuve de sa sur-contribution, procède par affirmation en indiquant que cette somme est trop importante pour être confondue avec une participation aux charges du mariage. Il ne produit aucune pièce permettant d’attester d’une sur-contribution aux charges du mariage.

Il résulte de ce qui précède que Monsieur [B] ne rapporte pas la preuve de sa sur-contribution et que la créance revendiquée à hauteur de 30.000 euros est rejetée.

Sur les autres créances revendiquées par Monsieur [B]

Au titre des charges de copropriété

Monsieur [B] fait valoir que le notaire n’a pas retenu l’intégralité des charges de copropriété payées depuis juillet 2013. Il produit plusieurs tableaux et pièces dont il résulterait qu’il est titulaire d’une créance de 24.583,67 euros au 31 décembre 2023 pour les charges proprement dites et au 30 juin 2024 pour le reste.

Madame [I] [N] fait valoir que Monsieur [B] ne verse pas aux débats de pièces permettant d’établir le montant des charges non-récupérables qu’il aurait réglé seul et que par conséquent, à défaut de fournir un relevé du syndic faisant apparaître ces charges, il doit être débouté de sa demande non justifiée.

Les charges de copropriété qui ne sont pas relatives à l’occupation privative et personnelle de l’indivisaire, en ce qu’elles tendent à la conservation de l’immeuble indivis au sens de l’article 815-13, alinéa 1, du code civil, incombent à l’indivision jusqu’au jour du partage et doivent, en conséquence, figurer au passif du compte de l’indivision et être supportées par les coïndivisaires proportionnellement à leurs droits dans l’indivision.

Dans le cadre des opérations notariales, une créance à hauteur de 8.293,07 euros a été retenue par le notaire, eu égard aux justificatifs produits et notamment le relevé de comptes du syndic du 31 décembre 2021.

Le notaire n’a pas retenu l’intégralité des demandes de Monsieur [B] concernant les charges de copropriété au motif qu’il ne produisait pas les justificatifs de paiement ni par ailleurs la répartition faite par le syndic de copropriété des charges récupérables.

Monsieur [B] produit dans le cadre des présentes des copies des appels de fonds et de charges du syndic de copropriété portant sur les années 2014 à 2019 ainsi que des pièces dites justificatives de paiement des charges des années 2014 à 2019.

Ces pièces, éparses et qui semblent parfois faire doublon, ne permettent pas de déterminer les sommes payées par Monsieur [B] au titre des charges et ce d’autant plus que les parties ont été poursuivies par le syndic de l’immeuble devant le tribunal de proximité de Vanves en paiement des charges de copropriété.

Ainsi, seules les charges entérinées dans le cadre des opérations notariales seront retenues.

Monsieur [B] pourra faire valoir les créances dont il fait état, avec des justificatifs probants de paiement ainsi que la ventilation des charges récupérables lors de la finalisation des opérations de comptes devant le notaire.

Disons que Monsieur [B] est titulaire d’une créance à hauteur de 8.293,07 euros au titre du paiement des charges de copropriété.

La créance au titre du paiement de l’assurance habitation n’est pas contestée et sera donc retenue à hauteur de 4.684 euros et réactualisée, ainsi que celle relative à la taxe d’habitation à hauteur de 1.477 euros.

Enfin, Monsieur [B] fait valoir une dépense d’entretien incombant à l’indivision au titre du changement du ballon d’eau chaude, à hauteur de 1.254 euros. Comme son nom l’indique, cette créance est d’entretien et n’incombe pas à l’indivision. La demande à ce titre est rejetée.

Sur la demande de Madame [I] tendant à voir Monsieur [B] condamné à lui payer la somme de 205.261,33 euros au titre de sa sur-contribution aux charges du mariage

Madame [I] fait valoir qu’elle détient une créance sur Monsieur [B] au titre du remboursement de l’intégralité du prêt immobilier et de sa sur-contribution aux charges du mariage qu’elle valorise à 136.266,80 revalorisée à 205.261,33 selon la règle du profit subsistant.

Monsieur [B] conteste toute sur-contribution de Madame [I] aux charges du ménage.

Madame [I] a la charge de la preuve tendant à établir la sur-contribution dont elle fait état.

A ce titre, Madame [I] fait valoir qu’elle a procédé au remboursement de l’intégralité des emprunts afférents à l’achat du bien indivis. Toutefois, Monsieur [B] fait état d’un remboursement anticipé à partir de ses fonds propres à hauteur de 43.008,22 euros. Madame [I] fait valoir qu’il s’agissait de fonds qu’elle avait versés sur le compte joint que Monsieur s’est réapproprié afin de se constituer une épargne et ainsi rembourser de manière anticipé l’emprunt.

Madame [I] ne justifie pas de ce dont elle allègue d’autant que les remboursements anticipés portent sur la période allant de 2002 au 11 janvier 2006 et que sur cette période les virements de Madame [I] sur le compte joint ne sont pas à la hauteur du remboursement anticipé. Par ailleurs, Madame [I] fait état de prélèvement de Monsieur [B] sur le compte joint entre 2000 et 2010 sans qu’il soit possible de savoir si les fonds ainsi prélevés auraient servi à régler des dépenses communes.

Par ailleurs, les dépenses des parties ne peuvent et ne sont pas déterminées, de telle sorte que la sur-contribution alléguée ne peut être établie, d’autant que Monsieur [B] produit des chiffres diamétralement opposés à ceux produit par Madame [I] et que le tribunal n’est pas en mesure au vu des pièces produites de desceller le vrai du faux.

Il est dit que Madame [I] n’apporte pas la preuve de sa sur-contribution aux charges du mariage et sa demande de créance sur l’indivision à ce titre est rejetée.

Sur la demande de Madame [I] au titre du mobilier du ménage

Madame [I] [N] soutient qu’elle est propriétaire de divers meubles qui sont restés au domicile conjugal et qu’elle valorise à 8.200 euros.

Monsieur [B] fait valoir que Madame [I] n’a produit aucune pièce afférente à la propriété de ces biens et s’oppose par conséquent à la demande de Madame à ce titre.

Madame [I] ne justifie pas être propriétaire des biens pour lesquels elle sollicite une condamnation. Il ne saurait par conséquent être fait droit à sa demande au titre des meubles. Il lui appartiendra de fournir tout justificatif de propriété dans le cadre de la poursuite des opérations de partage si elle entend se voir attribuer ces objets ou leur valeur.

Sur les autres demandes

Les dépens seront employés en frais privilégiés de partage.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, les demandes des parties au titre des frais irrépétibles sont rejetées.

L’article 515 du code de procédure civile dispose que le juge peut, à la demande des parties ou d’office, s’il l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, ordonner l’exécution provisoire à condition qu’elle ne soit pas interdite.

En l’espèce, eu égard à l’ancienneté du litige, il convient d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge aux affaires familiales statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe

ORDONNE la poursuite des opérations de comptes liquidation et partage de l’indivision [A] [N] devant Maître [E], notaire commis ;

DIT que la valeur vénale du bien indivis situé [Adresse 8] est fixée à 570.000 euros ;

ORDONNE à défaut de vente amiable du bien immobilier indivis situé [Adresse 6], lots indivis n°33, 93, 258 et 259 ci-après décrit :

dans un délai de trois mois à compter des présentes, sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence de l’autre partie, ou celles-ci dûment appelées, la licitation en un lot, à l’audience des criées du tribunal judiciaire de Nanterre auquel il est donné commission rogatoire à cette fin ;

FIXE la mise à prix du lot à la somme de 570.000 euros pouvant être baissée du quart de la mise à prix puis de la moitié de la mise à prix en cas de désertion d’enchère ;

DIT qu’il incombera à la partie la plus diligente :

∙de constituer avocat dans le ressort du tribunal chargé de la vente et de déposer le cahier des conditions de vente utile au greffe du tribunal,

∙de communiquer ce cahier aux autres indivisaires dès son dépôt au greffe du tribunal ;

DIT qu’il sera procédé par la partie la plus diligente aux formalités de publicité prévues aux articles R 322–31 à R 322–36 du code des procédures civiles d’exécution ;

AUTORISE la partie la plus diligente à faire visiter par le commissaire de justice de son choix territorialement compétent les biens à vendre aux fins de rédaction d’un procès-verbal descriptif comprenant les informations prévues à l’article R 322-2 du code des procédures civiles d’exécution et de réalisation des diagnostics obligatoires;

AUTORISE la partie la plus diligente à faire procéder par le commissaire de justice territorialement compétent de son choix à la visite des biens à vendre dans les jours précédant la vente ;

DIT qu’à chaque fois, le commissaire de justice pourra pénétrer dans lesdits biens avec l’assistance, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins à condition d’avertir de sa venue les occupants des lieux au moins 7 jours à l’avance ;

DIT que le prix de vente sera séquestré chez le notaire commis ;

DIT que Monsieur [F] [B] est redevable à l’égard de l’indivision d’une indemnité d’occupation à hauteur de 72.483,84 euros pour la période du 1er janvier 2014 au 11 avril 2019 ;

DIT que Monsieur [F] [B] est redevable à l’égard de l’indivision d’une indemnité d’occupation à hauteur de 20.325,60 euros pour la période du 11 avril 2019 au 11 avril 2020 ; de 20.466 euros pour la période du 11 avril 2020 au 11 avril 2021 ; de 20.509,20 euros pour la période du 11 avril 2021 au 11 avril 2022 ; de 20.833,20 euros pour la période du 11 avril 2022 au 11 avril 2023 ; de 19.770,30 euros pour la période du 11 avril 2023 au 11 mars 2024 ;

DIT que Monsieur [F] [B] est redevable à l’égard de l’indivision d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à 1.797,30 euros jusqu’au partage ou la libération des lieux ;

DIT que Monsieur [F] [B] détient une créance sur Madame [J] [I] [N] d’un montant de 13.786,29 euros au titre des dépenses d’acquisition du bien indivis et que cette créance ne sera pas réévaluée ;

DIT que Monsieur [F] [B] détient une créance sur Madame [J] [I] [N] d’un montant de 45.874,92 euros au titre de l’acquisition du bien indivis qui sera réévaluée par le notaire selon la plus forte somme entre la dépense et le profit subsistant eu égard à une valorisation du bien à 570.000 euros ;

DIT que Monsieur [F] [B] détient une créance sur l’indivision de 8.293,07 euros au titre des charges de copropriété ;

DIT que Monsieur [F] [B] détient une créance sur l’indivision à hauteur de 4.684 euros au titre du paiement de l’assurance habitation ;

DIT que Monsieur [F] [B] détient une créance sur l’indivision à hauteur de 1.477 euros au titre du paiement de la taxe d’habitation ;

REJETTE toute autre demande des parties ;

ORDONNE l’exécution provisoire ;

ORDONNE l’emploi des dépens en frais généraux de partage, et dit qu’ils seront supportés par les copartageants dans la proportion de leurs parts dans l’indivision ;

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par M^me Gabrielle LAURENT, Première Vice-présidente adjointe et par M^me Soumaya BOUGHALAD, Greffier.

LE GREFFIER

LE PRESIDENT