Du 14 novembre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/01201 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2VXD

[F] [C]

C/

[Z] [H]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 novembre 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEUR :

Monsieur [F] [C]

né le 24 Mai 1979 à [Localité 11]

[Adresse 9]

[Localité 1]

Présent

DEFENDEUR :

Monsieur [Z] [H]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 26 Septembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 25 Juin 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 4 juin 2022, Monsieur [F] [C] a donné à bail à Monsieur [Z] [H] un logement meublé n° 53, au 5ème étage du [Adresse 6], à [Localité 10].

Par acte de Commissaire de justice du 7 avril 2025, Monsieur [C] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 940 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de Commissaire de justice du 25 juin 2025, Monsieur [C] a assigné Monsieur [H] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 26 septembre 2025 aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Ordonner son expulsion des lieux, sans délai, ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

Le condamner au paiement de la somme de 1240 euros à titre provisionnel, ainsi qu’à une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer, depuis la date de résiliation jusqu’à la date de départ effectif des lieux,

Le condamner au paiement de la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Le condamner aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers.

A l’audience du 26 septembre 2025, Monsieur [F] [C] comparait en personne. Il expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 1306 euros hors dépens au 26 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus, et confirme les termes de ses demandes initiales. Il s’oppose à tout délai de paiement et actualise ses demandes en y ajoutant la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts.

En défense, Monsieur [Z] [H] comparait en personne. Il expose ne pas contester la dette. Il sollicite du Tribunal des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Le Tribunal n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 14 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 27 juin 2025, au moins 6 semaines avant la date de l’audience.

Le bailleur justifie également avoir saisi la CCAPEX le 8 avril 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa teneur alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Monsieur [C] a fait signifier à Monsieur [H] un commandement d’avoir à payer la somme de 940 euros sous six semaines au titre des loyers échus, suivant exploit du 7 avril 2025. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

La loi ne disposant que pour l’avenir, il convient d’appliquer les dispositions légales antérieures à la loi du 27 juillet 2023 à la présente espèce, conformément à une jurisprudence constante.

Monsieur [H] n’ayant pas dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 7 avril 2025, réglé les causes du commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 8 juin 2025, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, le demandeur est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 8 juin 2025.

Le défendeur sollicite l’octroi de délais de paiement pour apurer sa dette. Il ressort toutefois des pièces et explications versées aux débats que Monsieur [H] n’a pas repris le paiement du loyer courant, tel que cela est prescrit par les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, lesquelles conditionnent la suspension des effets de la clause résolutoire à la reprise de paiement du loyer courant.

Dès lors, Monsieur [H] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 8 juin 2025, ce qui constitue pour le bailleur un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [C] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 1306 euros à la date du 26 septembre 2025, hors dépens, terme de septembre 2025 inclus.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée, ni contestable, Monsieur [H] sera donc condamné au paiement de la somme de 1306 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation, dus à la date du 26 septembre 2025– échéance du mois de septembre 2025 incluse. Monsieur [H] sera en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

La demande de dommages et intérêts sera rejetée, le juge des référés n’ayant pas compétence pour l’allocation de dommages et intérêts.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [H].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. En l’espèce, Monsieur [C] ne justifie d’aucun frais à ce titre, sa demande sera donc rejetée.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de Monsieur [F] [C] à la date du 8 juin 2025,

CONDAMNONS Monsieur [Z] [H] à quitter les lieux loués, logement meublé n° 53, au 5ème étage du [Adresse 7] ([Adresse 3]),

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [Z] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [H] à payer à Monsieur [F] [C], la somme de 1306 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation, à la date du 26 septembre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [H] à payer à Monsieur [F] [C], à compter du 1er octobre 2025, l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [H] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION