Du 19 septembre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00586 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2H2Z

[V] [F]

C/

[M] [L]

— Expéditions délivrées à

M^e Thierry FIRINO MARTELL

M^e Alexia SAUTET

— FE délivrée à

M^e Thierry FIRINO MARTELL

Le 19/09/2025

Avocats : M^e Thierry FIRINO MARTELL

M^e Alexia SAUTET

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 septembre 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Julien BAUMERT-STORTZ, Juge

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Madame [V] [F]

née le 02 Décembre 1954 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Thierry FIRINO MARTELL (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEUR :

Monsieur [M] [L]

né le 14 Juillet 1984 à

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représenté par M^e Alexia SAUTET (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 04 Juillet 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 13 Mars 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat daté du 1er juillet 2016, Mme [V] [F] a donné à bail à M. [M] [L] un logement sis [Adresse 5] à [Localité 7] avec un loyer mensuel de 565 €, ainsi qu’une avance sur charges de 30 €, outre une clause d’indexation.

Par exploit de commissaire de justice en date du 14 octobre 2024, Mme [V] [F] a fait signifier à M. [M] [L] un commandement de payer la somme de 14.468 €, au titre des loyers et charges impayés à la date du 1er septembre 2024 et de justifier la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Par assignation en date du 13 mars 2025, notifiée à la Préfecture de GIRONDE, par transmission électronique en date du même jour, Mme [V] [F] a saisi le juge des référés du tribunal de Céans d’une demande en paiement et d’expulsion dirigée contre M. [M] [L].

A l’audience du 4 juillet 2025, Mme [V] [F], représentée par son conseil, demande au juge des référés, avec exécution provisoire, de :

Constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;Condamner M. [M] [L] et tous occupants de son chef à évacuer les lieux loués corps et biens, au besoin avec l’assistance de la force publique, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance ;Condamner M. [M] [L] à lui payer la somme de 14.200 € au titre des loyers et charges échus au 1er juillet 2025 et non encore réglés avec intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2024 ;Condamner M. [M] [L] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, majoré de 10 % ;Condamner M. [M] [L] aux entiers frais et dépens (incluant les frais du commandement), ainsi qu’au paiement de la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Au soutien de ses prétentions, Mme [V] [F] fait valoir que le bail se trouve résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire qui y est stipulée, M. [M] [L] n’ayant pas, dans le délai de deux mois imparti, réglé les arriérés de loyers et de charges visés au commandement de payer délivré le 14 octobre 2024, et n’ayant pas, dans le délai d’un mois, justifié la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Mme [V] [F] ajoute qu’en tout état de cause, elle est fondée à obtenir la condamnation de M. [M] [L] à lui payer les sommes lui restant dues, ainsi que son expulsion.

En réponse aux moyens adverses, elle soutient que son décompte est suffisamment clair et détaillé, et que la demande en paiement tient compte des loyers déjà prescrits.

M. [M] [L], représenté par son conseil, demande au juge des référés de :

Débouter Mme [V] [F] de ses prétentions ;A titre subsidiaire, lui accorder un délai de 12 mois pour quitter le logement avec suspension de l’exécution provisoire ;En tout état de cause, débouter Mme [V] [F] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux entiers frais et dépens ;Condamner Mme [V] [F] à lui verser la somme de 1.200 € au titre des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

Il conteste les demandes formées par Mme [V] [F] en soutenant que celles-ci se heurtent à des contestations sérieuses. A ce titre, d’une part, il explique avoir souscrit une assurance locative, à tout le moins pour la période comprise entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2025. D’autre part, s’agissant de la dette locative, il plaide que Mme [V] [F] a, au contraire des conditions particulières du bail, établi son décompte en retenant un loyer de 600 €, et non de 595 €. Il ajoute que la bailleresse n’a jamais procédé aux régularisations annuelles de charges locatives, que le décompte annexé au commandement de payer est imprécis, en ce qu’il ne précise pas la teneur exacte de chacune des règlements effectués par la CAF, au titre de l’allocation logement, directement versée à la demanderesse. Par ailleurs, il souligne qu’en l’absence de détail des sommes perçues par la demanderesse au titre de l’allocation logement, il est impossible de vérifier si leur imputation tient compte de la prescription triennale des loyers échus avant octobre 2021, prévue par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

A titre subsidiaire, il sollicite le bénéfice des délais d’évacuation prévus par les dispositions de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, au regard de sa situation financière, qui restreint ses possibilités de relogement, et déclare avoir déposé une demande de logement social.

Eu égard à la nature des faits, il est statué par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande en paiement des loyers et des charges :

Attendu qu’aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise ;

Attendu qu’en l’espèce, il est stipulé au contrat de bail liant les parties que le locataire doit verser un loyer mensuel de 565 € avec qu’une avance sur charges de 30 €, et une clause d’indexation, conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’il n’est cependant pas justifié du paiement régulier de ces sommes par le locataire aux termes contractuellement convenus ;

Attendu que les parties s’accordent pour dire qu’il ne convient de tenir compte que des loyers échus à compter du mois d’octobre 2021, compte tenu de la prescription triennale prévue par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, et de la date du commandement de payer, soit 45 mois jusqu’à la date de l’audience ;

Qu’en l’absence de régularisation annuelle des charges locatives, et de la production de tout élément justifiant le montant des charges effectives pour chaque année, seul le loyer nu doit être pris en compte pour calculer la créance de Mme [V] [F], soit 565 € ;

Attendu que le décompte produit par Mme [V] [F] mentionne, pour la période comprise entre octobre 2021 et juillet 2025, des paiements effectués par M. [M] [L] pour un montant total de 12.000 € ;

Que ce décompte mentionne également, pour la même période, des versements complémentaires, perçus par Mme [V] [F], au titre de l’allocation logement dont a bénéficié M. [M] [L], pour un total de 5.178 € ;

Que M. [M] [L], sur qui repose la charge de la preuve sur cette question, ne produit aucun élément de nature à démontrer que ledit décompte omettrait de préciser d’autres versements qu’il aurait effectués ;

Attendu que la créance de Mme [V] [F] peut ainsi être chiffrée à la somme de [(45 x 565) – (12.000 € + 5.178)] €, soit 8.247 €, sans que les contestations émises par M. [M] [L], pour partie avérées, puisse être qualifiées de « sérieuses » au sens des articles 834 et 835 du code de procédure civile ;

Attendu qu’il convient en conséquence de condamner M. [M] [L] à payer à Mme [V] [F] la somme de 8.247 € au titre des arriérés dus au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, compte tenu de la date du décompte, postérieure à la date de l’assignation ;

II – Sur la demande de délais de paiement :

Attendu que l’article 1343-5 du code civil dispose que, compte tenu de la situation du débiteur, et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, à l’exception des dettes d’aliments ;

Que l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, par dérogation à ces dispositions, la durée des délais de paiement, accordés dans le cadre d’une procédure intentée sur le fondement d’une clause résolutoire contenue dans un bail d’habitation, peut être étendue à 36 mois ;

Attendu que ces dispositions imposent, à titre de condition liminaire à l’octroi de délais de paiement, la reprise du règlement intégrale du loyer courant ;

Attendu que le décompte produit aux débats par Mme [V] [F] révèle que tel n’est pas le cas, le loyer courant n’étant pas réglé par M. [M] [L] ;

Que, dans ces conditions, sa demande de délais de paiement sera rejetée ;

III – Sur la résiliation du bail et sur la demande en expulsion :

Attendu que le contrat de bail conclu entre les parties le 1er juillet 2016 contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement du loyer et des charges échus dans le délai de deux mois à compter de la date du commandement de payer, telle que prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que Mme [V] [F] a, par communication électronique en date du 13 mars 2025 informé la Préfecture de l’assignation en expulsion ;

Attendu que Mme [V] [F] a fait signifier, le 14 octobre 2024, un commandement de payer conforme aux dispositions légales ;

Attendu que la partie requise ne s’est pas exécutée dans le délai qui lui était accordé ;

Attendu que le décompte annexé à ce commandement ne saurait être considéré comme étant imprécis pour constituer une contestation sérieuse de la part du défendeur, dès lors que ledit décompte mentionne bien, d’une part, l’ensemble des loyers et avances sur charges dus, ainsi que, d’autre part, pour chaque mois les règlements effectués par M. [M] [L] et le solde restant du, outre le montant total des règlements perçus par la propriétaire, au titre de l’allocation logement ;

Que, si ce montant n’est pas détaillé, M. [M] [L] ne produit, de son côté, aucun élément qui tendrait à démontrer que ce total serait erroné, alors qu’il supporte la charge de la preuve de règlements effectués directement par lui, ou, pour son compte, par la CAF ;

Attendu qu’il convient donc de constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 14 décembre 2024 et d’ordonner l’expulsion de M. [M] [L] ainsi que de tous occupants de son chef ;

Attendu qu’au regard des règlements totalement erratiques effectués par le locataire tout au long de l’exécution du bail, et de l’importance de la dette locative, il n’y a pas lieu d’accorder à M. [M] [L] un quelconque délai d’évacuation complémentaire, d’autant que l’instance a été introduite pratiquement un an avant la date de la présente ordonnance et que, selon ses propres déclarations, il ne dispose pas des revenus suffisants pour assurer le règlement du loyer courant ;

Que par conséquent, les lieux loués devront être libérés corps et biens deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

Attendu qu’il n’y a pas lieu de prononcer d’astreinte en l’état, le législateur ayant entendu protéger le locataire des conséquences personnelles que peuvent avoir la disparition de son logement, l’article 1er la loi du 6 juillet 1989 rappelant que le droit au logement est un droit « fondamental », lequel constitue même un objectif à valeur constitutionnelle (décision n° 90-359 DC du 19 janvier 1995), cette demande se confondant par ailleurs avec l’indemnité d’occupation réclamée par Mme [V] [F] ;

Attendu qu’il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dues en cas de maintien dans les lieux et de condamner, en tant que besoin, M. [M] [L] à verser, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs, cette indemnité d’occupation, qui sera payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, dès lors que rien ne justifie une indemnisation supérieure à la valeur locative réelle du bien, correspondant au préjudice effectivement subi par la bailleresse ;

IV – Sur les demandes accessoires :

Attendu qu’il est fait droit à la demande de Mme [V] [F], il convient de condamner M. [M] [L] à lui payer la somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’au paiement des entiers frais et dépens de la présente instance (incluant les frais du commandement de payer), conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile ;

Qu’il convient de constater l’exécution provisoire de la présente ordonnance, en application de l’article 514 du code de procédure civile, rien ne justifiant que celle-ci soit écartée, au regard de l’ancienneté du litige ;

PAR CES MOTIFS,

LE JUGE DES REFERES,

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, et rendue en premier ressort,

CONSTATONS que le bail liant Mme [V] [F] d’une part, et M. [M] [L] d’autre part, a été résilié à la date du 14 décembre 2024 ;

CONDAMNONS M. [M] [L] à payer en deniers et quittances à Mme [V] [F] la somme de 8.247 € avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, au titre des arriérés de loyers et charges échus à la date du 1er juillet 2025 ;

REJETONS la demande de délais de paiement formée par M. [M] [L] ;

ORDONNONS à M. [M] [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous les occupants de son chef le logement situé [Adresse 5] à [Localité 7] dans un délai de deux mois suivant la notification d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [M] [L] et à celle de tous occupants de son chef avec la force publique qui devra être requise selon les normes légales et règlementaires applicables ;

CONDAMNONS M. [M] [L] à payer en deniers et quittances à Mme [V] [F] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de l’avance sur charges normalement dus si le bail s’était poursuivi à compter du 2 juillet 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

REJETONS la demande d’astreinte formée par Mme [V] [F] ;

CONDAMNONS M. [M] [L] à payer à Mme [V] [F] la somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNONS M. [M] [L] aux entiers frais et dépens y compris les frais de commandement ;

CONSTATONS que la présente ordonnance est immédiatement exécutoire par provision ;

La présente ordonnance est signée par le président et le greffier

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT