JUGEMENT DU : 11 février 2025

MINUTE N° : 25/

DOSSIER N° : N° RG 23/02258 – N° Portalis DBWH-W-B7H-GNI2

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG-EN-BRESSE

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT du 11 février 2025

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. DU SORBIER

immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Bourg-en-Bresse sous le numéro 343 277 356, représentée par son gérant domicilié en cette qualité au siège social, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Eric ROZET, avocat au barreau de l’Ain (T. 4)

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [H]

né le 28 janvier 1965 à [Localité 2]

demeurant chez Madame [P] [S] – [Adresse 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 01053-2023-002955 du 12/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

représenté par M^e Kathy BOZONNET, avocat au barreau de l’Ain (T. 53)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Monsieur THEVENARD,

GREFFIER : Madame BOIVIN,

DÉBATS : à l’audience publique du 12 décembre 2024

JUGEMENT : rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique reçu le 15 décembre 2006 par Maître [R] [L], notaire associée à Hauteville-Lompnes (Ain), la SCI du Sorbier, représentée par son gérant, Monsieur [O] [G], a consenti à Monsieur [M] [H] un bail dérogatoire portant sur un immeuble à usage d’habitation et de commerce de bar-hôtel-restaurant, situé [Adresse 1] à [Adresse 7] (Ain), pour une durée de douze mois, du 1er novembre 2006 au 31 octobre 2007, moyennant un loyer mensuel de 2 286,74 euros hors taxes, soit 2 734,94 euros TTC.

Monsieur [H] s’est maintenu dans les lieux à l’expiration du bail dérogatoire.

Le loyer a été ultérieurement réduit d’un commun accord à 1 500 euros par mois TTC.

Par acte de commissaire de justice du 22 mars 2023 remis à personne, la SCI du Sorbier a fait délivrer à Monsieur [H] un commandement de payer les loyers et de justifier d’une assurance, pour recouvrer la somme de 57 540 euros au titre des loyers et charges impayés, outre les frais.

Monsieur [H] a cessé son activité professionnelle et a été radié du registre du commerce et des sociétés à effet du 30 juin 2023.

*

Par acte de commissaire de justice du 7 juillet 2023, la SCI du Sorbier a fait assigner Monsieur [H] devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse aux fins de résiliation du bail, d’expulsion, de paiement des arriérés de loyers et charges et de paiement d’une indemnité d’occupation.

Monsieur [H] a quitté les lieux pris à bail et a restitué les clés le 19 septembre 2023.

Dans ses dernières écritures (conclusions en réponse) notifiées par voie électronique le 3 avril 2024, la SCI du Sorbier a demandé à la juridiction de :

“CONDAMNER Monsieur [M] [H] à payer à SCI DU SORBIER la somme de 65.790,00 € outre intérêts au taux légal sur la somme de 57.540,00 € à compter du 22 mars 2023, date du commandement et au taux légal sur la somme restante à compter de la date d’assignation en paiement du 07 juillet 2023

CONDAMNER en tant que de besoin Monsieur [M] [H] à payer à la SCI DU SORBIER au titre de l’indemnité convenue la somme de 6.858,58 € correspondant au dépôt de garantie versé antérieurement à la signature du bail précaire

LE DEBOUTER de l’ensemble de ses demandes

LE CONDAMNER à procéder à ses frais en application des dispositions de l’article 555 du Code civil, à l’enlèvement de la pompe à chaleur installée sans autorisation en 2007

LE CONDAMNER à ce titre au paiement du devis de la société EDM CHAUFFAGE PLOMBERIE pour 2.206,58 €

CONDAMNER Monsieur [M] [H] à payer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER Monsieur [M] [H] en tous les dépens qui incluront le commandement de payer du 22 mars 2023, la levée d’état au greffe du Tribunal de Commerce, l’assignation délivrée le 07 juillet 2023 et ses suites avec application, au profit de la SELARL BERNASCONI ROZET MONNET-SUETY FOREST, des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.”

La SCI du Sorbier conclut au rejet de la demande de nullité du commandement de payer, expliquant que l’erreur dans la désignation du représentant d’une personne morale ne constitue qu’une irrégularité pour vice de forme entraînant la nullité de l’acte qu’à charge pour celui qui l’invoque de prouver un grief que lui cause cette irrégularité, que Monsieur [H] n’invoque aucun grief et qu’il confond la situation d’un acte accompli au nom d’une personne physique décédée ou d’un groupement dépourvu de personnalité juridique et celle d’un acte délivré avec une erreur qui concerne le représentant de la personne morale.

S’agissant des sommes dues, la demanderesse observe que la caution de trois mois de loyers versée par Monsieur [H] n’est contractuellement pas due, qu’il est expressément stipulé au bail dérogatoire que, dans le cas de résiliation du bail pour inexécution de ses conditions ou pour une cause quelconque imputable au locataire, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de dommages-intérêts, que le locataire n’a pas payé de loyers pendant des années, que de ce premier chef, le dépôt de garantie est acquis à titre de dommages et intérêts, que, par ailleurs, le dépôt de garantie a été “très largement absorbé” depuis des années par le règlement des arriérés de loyers, que, dans le cadre de l’action judiciaire en cours, les arriérés ont été limités par la prescription quinquennale, que la compensation s’est donc opérée même à l’insu des parties par application des dispositions des articles 1290 et suivants du code civil, et que, de ce deuxième chef, la somme n’est donc pas due.

En réponse à la demande de compensation, la SCI du Sorbier observe que :

— concernant les cloisons et portes coupe-feu, Monsieur [H] ne pouvait pas régler la facture de la société Bugey menuiserie & rénovation, facture qui a été refaite au nom du bailleur et qu’elle a payée selon acompte de 1 914 euros le 12 mai 2019, le solde de 4 446 euros ayant été réglé le 28 mai 2019 ; il ne saurait donc y avoir lieu à compensation avec une somme qu’elle a déjà payée ;

— concernant la pompe à chaleur, les travaux ont été effectués sans son accord ; alors que le fonds de commerce disposait d’un chauffage individuel au fuel, le locataire a, par convenance personnelle, décidé de ces travaux ; par application de l’article 555 du code civil, elle sollicite la suppression de la pompe à chaleur aux frais de Monsieur [H].

*

Dans ses dernières écritures (conclusions n° 1 et récapitulatives) notifiées par voie électronique le 31 janvier 2024, Monsieur [H] a sollicité de voir :

“A titre principal,

vu les articles 648, 114, 117 du code de procédure civile, vu les pièces produites,

DIRE ET JUGER que le commandement de payer en date du [22] mars 2023 est entaché d’une nullité de forme et de fond, en ce que Monsieur [I] [G] gérant de la SCI DU SORBIER est décédé en 2018 et que c’est sa succession qui aurait dû faire délivrer cet acte,

EN CONSEQUENCE, dire et juger que la présente procédure est sans fondement juridique,

DEBOUTER le demandeur de l’ensemble de ses demandes,

DIRE que chaque partie conservera la charge de ses frais d’avocat et de ses dépens,

A titre subsidiaire,

Vu les articles 551 à 555 du Code civil,

CONSTATER que Monsieur [H] reconnaît avoir une dette de loyer envers la SCI DU SORBIER,

CONSTATER que la caution / garantie versée en début de bail à hauteur de 6.858,58 €, devra être déduite de la créance de la SCI DU SORBIER,

CONSTATER que Monsieur [H] a fait réaliser des travaux importants dans les locaux loués en 2007 et en 2019, à hauteur de 36.680 €,

DIRE ET JUGER que ces travaux ont le caractère d’impenses nécessaires et utiles,

DIRE ET JUGER que la SCI DU SORBIER devra indemniser le locataire de ce chef à hauteur de 36.680 €,

DIRE ET JUGER que ladite somme sera déduite de la créance de la SCI DU SORBIER,

DIRE que chaque partie conservera la charge de ses frais d’avocat et de ses dépens,”.

Monsieur [H] soulève la nullité du commandement de payer du 22 mars 2023 au visa des articles 648, 114 et 117 du code de procédure civile, dès lors que l’acte mentionne qu’il est délivré à la demande de la SCI du Sorbier, représentée par Monsieur [I] [G], alors que celui-ci est décédé en 2018, et que l’acte délivré au nom d’une personne décédée est atteint d’une nullité de fond.

A titre subsidiaire, le défendeur déclare qu’il ne conteste pas sa dette locative, mais il sollicite la déduction de la somme de 6 858,58 euros qu’il a versée à titre de caution.

A titre reconventionnel, Monsieur [H] sollicite la déduction de la somme de 36 680 euros au titre des impenses qu’il a supportées. Il explique qu’il justifie du changement de la pompe à chaleur air / air en 2007 pour un montant de 30 000 euros et de la réalisation de travaux de menuiserie en 2019 (faux plafond, porte coupe-feu dans la cuisine, cloison coupe-feu entre la cuisine et le hall, faux plafond dans la lingerie, bloc porte coupe-feu dans l’appartement) pour un montant de 6 380 euros, qu’aucune clause d’accession ne figure dans le bail initial et encore moins dans le bail verbal, qu’il y a lieu de faire application des articles 551 à 555 du code civil, que, dans le cas où le bailleur choisirait d’accéder à la propriété des travaux, il devra lui rembourser soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main d’oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdits travaux, et que l’indemnité lui revenant doit être fixée à 36 680 euros.

*

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour l’exposé complet des moyens des parties, aux conclusions sus-visées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 septembre 2024.

A l’audience du 12 décembre 2024, la décision a été mise en délibéré au 11 février 2025.

MOTIFS

1 – Sur la demande de nullité du commandement de payer :

Aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, “Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.”

L’erreur dans la désignation du représentant d’une personne morale ne constitue qu’une irrégularité pour vice de forme n’entraînant la nullité de l’acte qu’à charge pour celui qui l’invoque de prouver le grief que lui cause cette irrégularité.

En l’espèce, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice du 22 mars 2023 mentionne que l’acte est délivré à la demande de la “S.C.I. DU SORBIER, au capital de 35.063,27 Euros inscrite au registre du commerce et des sociétés sous le numéro 343 277 356 dont le siège social est situé [Adresse 4] à ARGIS (01230), agissant poursuites et diligences de son représentant légal Monsieur [G] [I], domicilié en cette qualité audit siège social”.

Il n’est pas contesté que Monsieur [O] [G], décédé en 2018, n’était plus le représentant légal de la personne morale au jour de la délivrance du commandement de payer le 22 mars 2023.

L’erreur dans la désignation du représentant de la SCI du Sorbier constitue une irrégularité de forme. Monsieur [H] n’allègue ni ne prouve avoir subi un grief résultant de l’erreur ainsi commise.

Par suite, la demande d’annulation du commandement de payer du 22 mars 2023 sera rejetée.

2 – Sur les demandes de la SCI du Sorbier :

Aux termes de l’article 768, alinéa 3, du code de procédure civile, “Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.”

Dans ses dernières écritures, la SCI du Sorbier ne présente plus de demande de résiliation du contrat de bail, ni de demande d’expulsion du preneur, initialement formulées dans l’assignation.

Elle est donc réputée avoir abandonné ces prétentions.

— Sur la demande de paiement de la somme de 65 790 euros :

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

La somme réclamée à hauteur de 65 790 euros correspond au décompte arrêté le 21 septembre 2023, produit en pièce numéro 10.

Monsieur [H] déclare expressément qu’il ne conteste pas sa dette de loyers, mais il sollicite la déduction de la somme de 6 858 euros versée à titre de dépôt de garantie lors de la conclusion du bail dérogatoire du 15 décembre 2006.

Le bail dérogatoire n’a pas été résilié pour inexécution de ses conditions ou pour une cause quelconque imputable au locataire. Au terme du bail dérogatoire d’une durée d’un an, le preneur a été laissé en possession des lieux, de sorte qu’il s’est opéré entre les parties un nouveau bail en vertu de l’article L. 145-5 du code de commerce. Ce nouveau bail, purement verbal, s’est poursuivi jusqu’au 19 septembre 2023, date de sa résiliation d’un commun accord.

Dès lors, il y a lieu de déduire de la créance de loyers de 65 790 euros la somme de 6 858 euros (et non 6 858,58 euros) versée à titre de dépôt de garantie lors de la conclusion du bail dérogatoire et non restituée au terme de celui-ci.

En conséquence, Monsieur [H] sera condamné à payer à la SCI du Sorbier la somme de 58 932 euros (65 790 – 6 858 = 58 932). La somme portera intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2023 sur la somme de 57 540 euros et à compter du 7 juillet 2023 pour le surplus.

— Sur la demande de paiement de la somme de 6 858,58 euros :

Le contrat de bail dérogatoire conclu par acte authentique du 15 décembre 2006 stipule en page 4 que Monsieur [H] a versé à titre de dépôt de garantie une somme correspondant à deux mois de loyer, soit 6 858 euros, et lui en a donné quittance.

Au terme du bail dérogatoire, les parties ont été liées par un nouveau bail, non écrit, et le bailleur a conservé la somme de 6 858 euros versée à titre de dépôt de garantie.

C’est Monsieur [H], preneur, qui est créancier de cette somme et non le bailleur.

En conséquence, la demande tendant à voir condamner “en tant que de besoin” Monsieur [H] à payer au titre de l’indemnité convenue la somme de 6 858,58 euros est dépourvue de tout fondement et doit être rejetée.

— Sur la demande d’enlèvement de la pompe à chaleur :

Aux termes de l’article 555 du code civil, “Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever.

Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds.

Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.

Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n’aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l’une ou l’autre des sommes visées à l’alinéa précédent.”

La SCI du Sorbier sollicite l’enlèvement par Monsieur [H] de la pompe à chaleur qu’il a fait installer dans les locaux pris à bail en 2007.

Le preneur, qui a restitué les clés des locaux le 19 septembre 2023, n’y a plus accès. Dès lors, il est exclu de le condamner à procéder lui-même à l’enlèvement de la pompe à chaleur. Il y a lieu d’autoriser la SCI du Sorbier à procéder à l’enlèvement de la pompe à chaleur aux frais de Monsieur [H], dans la limite de 2 206,58 euros, montant du devis de la société Chauffage plomberie E.D.M du 26 mars 2024. Monsieur [H] sera condamné à rembourser les frais d’enlèvement de la pompe à chaleur, dans la limite de la somme de 2 206,58 euros, sur production de la facture acquittée par la SCI du Sorbier.

3 – Sur la demande reconventionnelle d’indemnités :

Conformément à l’option ouverte par l’article 555 du code civil pré-cité, la SCI du Sorbier a fait le choix de ne pas conserver la propriété de la pompe à chaleur installée par Monsieur [H] et de solliciter son enlèvement. Elle n’est donc redevable à ce titre d’aucune indemnité.

S’agissant des travaux de menuiserie facturés en 2019 par Monsieur [J] [K] exerçant sous l’enseigne Bugey menuiserie & rénovation, la SCI du Sorbier prouve qu’elle a réglé l’intégralité des travaux effectués, puisqu’elle a payé l’acompte de 1 914 euros par chèque du 13 mars 2019 et le solde de la facture, soit 4 466 euros, par chèque du 28 mai 2019. Monsieur [H] ne justifie pas avoir réglé la somme de 6 380 euros comme il le soutient et il ne peut prétendre à aucune indemnité de ce chef.

La demande reconventionnelle en paiement de la somme de 36 680 euros sera rejetée.

4 – Sur les demandes accessoires :

Monsieur [H], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, sans qu’il y ait lieu d’en détailler le contenu.

La SELARL Bernasconi Rozet Monnet-Suety Forest sera autorisée à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Monsieur [H] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute Monsieur [M] [H] de sa demande d’annulation du commandement de payer du 22 mars 2023,

Constate que la SCI du Sorbier a abandonné ses prétentions relatives à la résiliation du bail liant les parties et à l’expulsion du preneur,

Condamne Monsieur [M] [H] à payer à la SCI du Sorbier la somme de 58 932 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2023 sur la somme de 57 540 euros et à compter du 7 juillet 2023 pour le surplus,

Déboute la SCI du Sorbier de sa demande tendant à voir “CONDAMNER en tant que de besoin Monsieur [M] [H] à payer à la SCI DU SORBIER au titre de l’indemnité convenue la somme de 6.858,58 € correspondant au dépôt de garantie versé antérieurement à la signature du bail précaire”,

Autorise la SCI du Sorbier à faire procéder à l’enlèvement de la pompe à chaleur air / air installée par Monsieur [M] [H] en 2007 dans les locaux situés [Adresse 1] à Saint-Rambert-en-Bugey (Ain), aux frais de celui-ci,

Condamne Monsieur [M] [H] à rembourser à la SCI du Sorbier les frais d’enlèvement de la pompe à chaleur, dans la limite de la somme de 2 206,58 euros, sur production de la facture acquittée par elle,

Déboute Monsieur [M] [H] de sa demande en paiement d’indemnités de 36 680 euros,

Condamne Monsieur [M] [H] à payer à la SCI du Sorbier la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [N] [H] aux dépens de l’instance,

Autorise la SELARL Bernasconi Rozet Monnet-Suety Forest à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Prononcé le onze février deux mille vingt-cinq par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Stéphane Thévenard, vice-président, et par Camille Boivin, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier Le président

copie exécutoire + ccc le :

à

M^e Eric ROZET

M^e Kathy BOZONNET