TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 23/02349 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YMIJ

3 copies

GROSSE délivrée

le 17/02/2025

à la SELARL AUSONE AVOCATS

la SELARL MEYER & SEIGNEURIC

Rendue le DIX SEPT FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 20 Janvier 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

S.A.S. [Localité 10] COEUR COMMERCE, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Vanessa MEYER de la SELARL MEYER & SEIGNEURIC, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.S. BOULANGERIE GINKO GINKO, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Arthur CAMILLE de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 23 novembre 2023, la SAS [Localité 10] COEUR COMMERCE a fait assigner la SAS BOULANGERIE GINKO devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin, au visa de l’article L.145-41 du code de commerce et des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de voir :

à titre principal :

— constater la résiliation du bail conclu entre les parties à la date de l’expiration du délai d’un mois qui suit la signification du commandement ;

— ordonner l’expulsion de la SAS BOULANGERIE GINKO ainsi que de toutes personnes qu’elle aurait pu introduire dans les lieux de son fait, avec si besoin l’assistance de la force publique, dans les 24 heures de la décision à intervenir ;

— condamner à titre provisionnel la SAS BOULANGERIE GINKO au paiement d’une astreinte définitive de 80 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, jusqu’à complète libération des locaux ;

— condamner à titre provisionnel la SAS BOULANGERIE GINKO au paiement des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus à ce jour, soit la somme de 36 451,87 euros TTC, sauf à régulariser l’indemnité d’occupation en fonction du montant qui sera fixé par le juge conformément aux clauses et conditions du bail et à actualiser le compte des sommes dues jusqu’à l’ordonnance à intervenir ;

— la condamner au paiement d’une somme de 479,88 euros à parfaaire au titre de son abonnement pour l’occupation du parking, jusqu’à complète libération des locaux, outre le coût de l’acte de sommation ;

— condamner à titre provisionnel la SAS BOULANGERIE GINKO au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 7 322,13 euros HT, TVA en sus, charges en outre, à compter de l’expiration du délai d’un mois du commandement jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

— ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation à compter de la date de la résiliation du bail sur la base de l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE au jour de la résiliation du bail, l’indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l’année suivant ;

— condamner à titre provisionnel la SAS BOULANGERIE GINKO au paiement d’une somme correspondant à 10 % des loyers, charges, accessoires dus à ce jour, soit la somme de 3 645,19 euros, en application de la clause pénale insérée dans le contrat de bail, sauf à actualiser son montant en fonction du montant des loyers et charges qui seront dus à la date de l’ordonnance à intervenir ;

— condamner à titre provisionnel la SAS BOULANGERIE GINKO au paiement des intérêts au taux de base de l’intérêt légal majoré de 5 points à compter de la date d’exigibilité des loyers, charges, accessoires restant dus à ce jour jusqu’à complet paiement en application du contrat de bail ;

— condamner à titre provisionnel la SAS BOULANGERIE GINKO au paiement d’une somme de 11 481,96 euros TTC au titre du remboursement des franchises et réductions temporaires du loyer de base consenties, sauf à actualiser ce montant en fonction des réductions de loyers qui seront émises jusqu’à la date de l’ordonnance à intervenir ;

— ordonner que le dépôt de garantie soit restitué après la remise des clés et le paiement de toutes sommes restant dues au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges, impôts, taxes, travaux remboursables, réparations, ou tous autres titres dont le preneur pourrait être débiteur envers le bailleur, et après que toutes les réparations incombant au preneur auront été exécutées à ses frais, conformément aux clauses du bail ;

— condamner à titre provisionnel la SAS BOULANGERIE GINKO au paiement d’une somme de 5 700 euros correspondant aux frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner à titre provisionnel la SAS BOULANGERIE GINKO au paiement des intérêts judiciaires ;

— prononcer la capitalisation des intérêts par périodes annuelles ;

— condamner à titre provisionnel la SAS BOULANGERIE GINKO aux frais et dépens, en ce compris les frais de commandement ;

à titre subsidiaire, pour le cas où par impossible il serait fait droit à une demande de délais de la part du locataire, dire qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité d’arriéré ou d’un seul loyer courant échu, la clause résolutoire sera acquise au bailleur, le solde éventuel d’arriéré étant immédiatement dû, et d’ores et déjà en ce cas :

— ordonner l’expulsion du locataire ou de toutes autres personnes introduites dans les lieux de son fait, avec si besoin l’assistance de la force publique ;

— condamner à titre provisionnel la SAS BOULANGERIE GINKO au paiement d’une astreinte définitive de 80 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, jusqu’à complète libération des locaux ;

— condamner à titre provisionnel la SAS BOULANGERIE GINKO au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 7 322,13 euros HT, TVA en sus, outre les charges, à compter de l’expiration du délai d’un mois du commandement jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

— ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE au jour de la résiliation du bail, l’indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l’année suivante.

La demanderesse expose que par acte sous-seing privé en date du 25 septembre 2019, la SCI GINKO COMMERCE, devenue SNC GINKO COMMERCE, aux droits de laquelle elle vient en vertu d’un acte authentique de vente du 17 décembre 2021, a donné à bail commercial à M. Et Mme [J], lequels se sont fait substituer par la SARL VALENTINE, la cellule 5.02 de locaux situés au sein de l’ensemble immobilier commercial “[12]” situé [Adresse 7] [Adresse 5] [Adresse 6], [Adresse 8] et [Adresse 9] à [Localité 10] ; que la SARL VALENTINE a fait l’objet d’une liquidation judiciaire par jugement du 05 janvier 2022 ; que par ordonnance du 14 avril rectifiée le 18 mai 2022, le juge commissaire a autorisé la cession du fonds de commerce à la SAS BOULANGERIE DES CAPUCINS, qui a usé le 16 août 2022 de sa faculté de substitution au profit de la SAS BOULANGERIE GINKO avec laquelle un avenant au bail a été signé le 02 septembre 2022 ; que des loyers étant restés impayés, par acte du 26 juin 2023 2024, elle a fait délivrer à la locataire un commandement de respecter les clauses du bail et de payer la somme de 86 490,91 euros, visant la clause résolutoire ; qu’une sommation de payer la somme de 479,88 euros au titre de l’abonnement pour l’occupation du parking a été délivrée le même jour ; que tous deux sont restés infructueux.

L’affaire, appelée à l’audience du 29 janvier 2024, a fait l’objet de renvois pour échange des conclusions des parties avant d’être retenue à l’audience du 20 janvier 2025.

La demanderesse a conclu pour la dernière fois le 13 novembre 2022, par son acte introductif d’instance auquel la présente décision se rapporte pour un plus ample exposé de ses demandes et moyens.

La défenderesse, régulièrement assignée à personne habilitée, a constitué avocat, mais n’a pas conclu.

II – MOTIFS DE LA DECISION

sur les demandes principales :

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats :

— que le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;

— qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 26 juin 2023, à hauteur de 11 684,85 euros dont 11 516,01 euros d’arriéré de loyers au titre du 2ème trimestre 2023, et 178,84 euros au titre du coût de l’acte;

— qu’une sommation de payer la somme de 479,88 euros au titre de l’abonnement pour l’occupation du parking a été délivrée le même jour ;

— que le preneur ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit ;

— que selon décompte versé au débat, la dette locative s’établissait au 03 octobre 2023 à la somme de 36 451,87 euros au titre des loyers et charges impayés, quatrième trimestre 2023 inclus ;

— que selon décompte versé au débat, la dette au titre de l’occupation du parking s’établissait au 30 juin 2023 à la somme de 479,88 euros TTC ;

— que selon dernier décompte arrêté au 16 janvier 2025, la dette locative s’élevait à 94 557,62 euros.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la résiliation du bail commercial est intervenue le 26 juillet 2023 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, et qu’il convient donc:

— d’ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS BOULANGERIE GINKO, de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux, et ce, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu de prononcer une astreinte ;

— de dire qu’à compter du 26 juillet 2023, et jusqu’à complète libération des lieux, la SAS BOULANGERIE GINKO est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date ;

— de condamner la SAS BOULANGERIE GINKO au paiement :

— de la somme provisionnelle de 36 451,87 euros au titre des loyers et charges impayés, quatrième trimestre 2023 inclus ;

— de la somme de 479,88 euros TTC arrêtée au 30 juin 2023 au titre de l’occupation du parking,

ces sommes n’étant pas sérieusement contestables ;

— de la condamner au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 2 680,85 euros (8 041,95 euros trimestriels /3) à compter du 1er janvier 2024, soumise à indexation, jusqu’à libération effective des lieux.

Il n’y a pas lieu de se prononcer en l’état sur le sort du dépôt de garantie, qui a naturellement vocation à être restitué au preneur après remise des clés et paiement des sommes restant dues au titre des loyers ou des travaux de remise en état.

Les demandes tendant à voir majorer l’indemnité d’occupation, les sommes dues de 10 %, le taux d’intérêts de 5 points, et rembourser les franchises et les réductions temporaires de loyers, fondées sur des clauses pénales soumises au pouvoir modérateur du juge du fond ou relevant d’une analyse au fond des clauses et conditions du contrat, seront quant à elles rejetées comme ne relevant pas du pouvoir du juge des référés.

sur les demandes accessoires

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits La défenderesse sera condamnée à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS BOULANGERIE GINKO sera condamnée aux dépens.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel;

Constate la résiliation, par l’acquisition de la clause résolutoire, du bail commercial liant la SAS [Localité 10] COEUR COMMERCE à la SAS BOULANGERIE GINKO ;

Condamne la SAS BOULANGERIE GINKO à payer à la SAS [Localité 10] COEUR COMMERCE :

— la somme provisionnelle de 36 451,87 euros au titre des loyers et charges impayés, quatrième trimestre 2023 inclus ;

— la somme provisionnelle de 479,88 euros TTC arrêtée au 30 juin 2023 au titre de l’occupation du parking ;

Condamne la SAS BOULANGERIE GINKO au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit 2 680,85 euros (8 041,95 euros trimestriels /3), soumise à indexation, à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS BOULANGERIE GINKO, de ses biens et de tout occupant de son chef des locaux situés au sein de l’ensemble immobilier commercial “[12]” situé [Adresse 7], [Adresse 5], [Adresse 6] [Adresse 8] et [Adresse 9] à [Localité 10] [Adresse 11] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette mesure d’une astreinte ;

AUTORISE en ce cas, la SAS [Localité 10] COEUR COMMERCE à faire transporter dans tout lieu qu’il lui plaira les meubles éventuellement laissés par le preneur dans les lieux loués après son départ, et ce aux frais, risques et périls de la SAS BOULANGERIE GINKO ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes de la SAS [Localité 10] COEUR COMMERCE ;

Condamne la SAS BOULANGERIE GINKO à payer la SAS [Localité 10] COEUR COMMERCE la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS BOULANGERIE GINKO aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,