TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/01156 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZZIC

SL/MHT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 02 DECEMBRE 2025

DEMANDEUR :

M. [B] [C]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Charlotte DESMON, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

Société HAUTS [Adresse 7] – ROUBAIX – LHDF

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Clément FOURNIER, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 21 Octobre 2025

ORDONNANCE du 02 Décembre 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte authentique du 26 décembre 2019, reçu par Maitre [I] [M], notaire à [Localité 10] (59), M. [B] [C] a acquis en état futur d’achèvement les lots n° 13 (appartement n° 1105) et n° 505 (emplacement de stationnement extérieur), dépendant d’un ensemble immobilier dénommé “[Adresse 8] [Localité 5]”, situé à [Adresse 9], la livraison étant fixée au plus tard le 30 juin 2021.

La livraison est intervenue le 13 janvier 2023 avec des réserves.

Par ordonnance du 11 juin 2024 (RG 24/123), le juge des référés de ce tribunal a, sur la demande de M. [C] :

— ordonné à la SCCV Hauts de [Localité 5]-Roubaix-LHDF d’exécuter, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de trois mois, après la signification de l’ordonnance, l’astreinte courant pendant trois mois, les travaux propres à la levée des six réserves émises dans le procès-verbal de réception du 13 janvier 2023,

— débouté M. [C] du surplus de ses demandes d’injonction de travaux,

— dit que le juge des référés se réserve la liquidation de l’astreinte,

— rejeté la demande subsidiaire en désignation d’un expert,

— condamné la SCCV Hauts de [Localité 5]-Roubaix-LHDF à payer à M. [C] la somme provisionnelle de 4 000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice subi du fait du retard de livraison du chantier,

— condamné la SCCV Hauts de [Localité 5]-Roubaix-LHDF à payer à M. [C] la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamné la SCCV Hauts de [Localité 5]-Roubaix-LHDF aux dépens,

— rappelé que l’ordonnance est exécutoire par provision.

Le 25 juillet 2025, M. [C] a assigné la SCCV Hauts de [Localité 5]-Roubaix-LHDF devant le juge des référés afin d’obtenir la liquidation de l’astreinte, une nouvelle injonction sous astreinte de lever les réserves et la déconsignation à son profit des 5 % du solde du prix de vente.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 septembre 2025, renvoyée à l’audience du 7 octobre 2025, puis à l’audience du 21 octobre 2025, à laquelle elle a été retenue.

A cette audience, par conclusions notifiées par voie électronique le 27 octobre 2025 et soutenues oralement, M. [C], représenté par son avocat, demande de :

— le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes, et en conséquence,

— condamner la SCCV Hauts de [Localité 5]-Roubaix-LHDF à lui verser à la somme de 4 500 euros au titre de l’astreinte provisoire pour la période allant du 28 avril 2025 au 28 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir,

— condamner la SCCV Hauts de [Localité 5]-Roubaix-LHDF à exécuter sous astreinte définitive de 1 000 euros par réserve non levée et par jour de retard passé le délai de sept jours après la signification de la présente ordonnance, l’astreinte courant pendant six mois, les travaux propres à la levée des six réserves émises dans le procès-verbal de livraison du 13 janvier 2023,

— juger que le juge des référés se réservera la liquidation de l’astreinte définitive,

— ordonner la déconsignation de la somme de 6 390 euros correspondant aux 5 % du solde du prix de vente au profit de M. [C] jusqu’alors consignée sur le compte CARPA séquestre de Maître [X] [S],

— débouter la SCCV Hauts de [Localité 5]-Roubaix-LHDF de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SCCV Hauts de [Localité 5]-Roubaix-LHDF à payer à M. [C] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCCV Hauts de [Localité 5]-Roubaix-LHDF aux dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 octobre 2025, la SCCV Hauts de [Localité 5]-Roubaix-LHDF, représentée par son avocat, demande de :

— débouter M. [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— dire et juger que les demandes de M. [C] se heurtent à une contestation sérieuse compte tenu de la forclusion de la garantie des vices et défauts apparents,

— ordonner la déconsignation de la somme de 6 390 euros correspondant aux 5 % du solde du prix de vente au profit de la SCCV Hauts de [Localité 5]-Roubaix-LHDF jusqu’alors consignée sur le compte CARPA séquestre de Maitre [X] [S],

— condamner M. [C] à payer à la SCCV Hauts de [Localité 5]-Roubaix-LHDF la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de la présente instance.

La décision a été mise en délibéré au 2 décembre 2025 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus d’informations sur les prétentions respectives et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de liquidation de l’astreinte provisoire

Aux termes de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

Aux termes de l’article L. 131-2 de ce code, l’astreinte est indépendante des dommages-intérêts. Elle est provisoire ou définitive. L’astreinte est considérée comme provisoire, à moins que le juge n’ait précisé son caractère définitif. Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. Si l’une de ces conditions n’a pas été respectée, l’astreinte est liquidée comme une astreinte provisoire.

En application de l’article L. 131-3 du même code, l’astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir.

Selon l’article 491 du code de procédure civile, le juge des référés qui assortit sa décision d’une astreinte peut s’en réserver la liquidation.

Aux termes de l’article L.131-4 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter. Le taux de l’astreinte définitive ne peut jamais être modifié lors de sa liquidation. L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère.

Lorsqu’une astreinte assortit une décision de condamnation à une obligation de faire, il incombe au débiteur de rapporter la preuve qu’il a exécuté son obligation.

Par ordonnance du 11 juin 2024, le juge des référés de ce tribunal a ordonné à la SCCV Hauts de [Localité 5]-Roubaix-LHDF d’exécuter, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de trois mois, après la signification de l’ordonnance, l’astreinte courant pendant trois mois, les travaux propres à la levée des six réserves émises dans le procès-verbal de réception du 13 janvier 2023, à savoir :

— n° 1 vitrage de la partie fixe de la baie vitrée à remplacer

— n° 2 vitrage de l’ouvrant droit à remplacer

— n° 3 coffre du volet roulant à fixer des deux côtés

— n° 4 nettoyage de la partie basse du châssis

— n° 5 clous à reprendre dans la plinthe à gauche du radiateur

— n° 6 nettoyage du champ de la porte palière, côté poignée (pièce n° 9 M. [C]).

Le juge des référés s’est réservé la liquidation de l’astreinte.

Cette ordonnance a été signifiée le 28 janvier 2025, de sorte que l’astreinte a commencé à courir à compter du 28 avril 2025, pour une durée de trois mois, soit quatre-vingt dix jours.

M. [C] soutient qu’aucune réserve n’a été levée.

La SCCV Hauts de [Adresse 6]-LHDF oppose qu’il n’y a pas lieu de procéder à la liquidation de l’astreinte dès lors qu’à ce jour, les réserves n° 1 et n° 2 sont levées par le preneur et que les réserves n° 3 à n° 6 sont considérées levées par le maître d’œuvre.

Toutefois, la SCCV Hauts de [Localité 5]-Roubaix-LHDF, à laquelle il incombe de rapporter la preuve de l’exécution de l’obligation de faire à laquelle elle a été condamnée, n’apporte aucun élement en ce sens aux débats, étant observé que les pièces qu’elle produit sont toutes antérieures à l’ordonnance précitée du 11 juin 2024.

Par ailleurs, elle n’allègue aucune difficulté particulière pour exécuter son obligation de faire ni cause étrangère.

En conséquence, il y a lieu de liquider l’astreinte prononcée par l’ordonnance du 11 juin 2024 et de condamner la SCCV Hauts de [Localité 5]-Roubaix-LHDF à payer à M. [C] la somme de 4 500 euros au titre de l’astreinte provisoire pour la période allant du 28 avril 2025 au 28 juillet 2025 (50 euros x 90 jours), avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance.

Sur la demande d’injonction de faire sous astreinte

M. [C] demande la condamnation de la SCCV Hauts de [Localité 5]-Roubaix-LHDF à exécuter sous astreinte définitive de 1 000 euros par réserve non levée et par jour de retard passé le délai de sept jours après la signification de la présente ordonnance, l’astreinte courant pendant six mois, les travaux propres à la levée des six réserves émises dans le procès-verbal de livraison du 13 janvier 2023.

La SCCV Hauts de [Adresse 6]-LHDF ayant déjà été condamnée par l’ordonnance du 11 juin 2024 à exécuter les travaux propres à la levée des six réserves émises dans le procès-verbal de livraison du 13 janvier 2023, la demande de M. [C] s’analyse en une demande, fondée sur les dispositions de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, de prononcé d’une nouvelle astreinte pour garantir l’exécution de cette ordonnance, demande qui n’est pas soumise au délai biennal prévu à l’article 1648 du code civil.

Pour le juge qui s’est réservé la liquidation de l’astreinte, la nécessité de prononcer une nouvelle astreinte s’évince des conclusions auxquelles il est arrivé en liquidant la précédente.

L’obligation de faire initialement prononcée à la charge de la SCCV Hauts de [Localité 5]-Roubaix-LHDF n’ayant pas été satisfaite et pouvant toujours l’être, il y a lieu, pour garantir son exécution, de prononcer une nouvelle astreinte provisoire dans les conditions précisées au dispositif.

Sur la demande de déconsignation du solde du prix de vente

Selon l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le 11 janvier 2023, M. [C] a consigné sur le compte CARPA de son conseil, Maitre [X] [S], la somme de 6 390 euros correspondant au solde (5 %) du prix de vente du bien immobilier (pièce n° 5 M. [C]).

M. [C] demande au juge des référés d’ordonner la déconsignation de cette somme au motif que la SCCV Hauts de [Localité 5]-Roubaix-LHDF n’a pas engagé d’action en paiement de cette somme dans le délai de deux ans à compter de la livraison et qu’une telle action serait désormais prescrite. Il précise que, pour obtenir la déconsignation, la CARPA exige, à défaut d’accord des deux parties, une décision de justice.

La SCCV Hauts de [Localité 5]-Roubaix-LHDF oppose que le point de départ de la prescription biennale est la date de l’échéance de la garantie des vices et défauts de conformité apparents et que M. [C] n’a pas mobilisé la garantie des vices et défauts de conformité apparents dans le délai d’un an à compter de l’ordonnance de référé du 11 juin 2024 de sorte qu’il a abandonné le bénéfice des réserves de livraison. Elle soutient que, pour obtenir la libération de la consignation de 5 %, elle bénéficiait, en cas de levée des réserves, d’un délai d’un an à compter du 11 juin 2024 ou, en l’espèce, en l’absence de levée des réserves, d’un délai de deux ans à compter du 11 juin 2025. Elle demande que la somme de 6 390 euros soit déconsignée à son profit.

Aux termes de l’article L. 218-2 du code de la consommation, l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans.

Selon l’article 1601-3 du code civil, la vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.

En application de l’article R. 261-14 du code de la construction et de l’habitation, en matière de vente d’immeubles à construire, les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total 95 % à l’achèvement de l’immeuble. Le solde du prix est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.

En l’espèce, le contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre les parties prévoit le paiement par l’acquéreur de la somme de 6 390 euros, correspondant au solde (5 %) du prix de vente, lors de la livraison du bien (pièce n° 1 M. [C], page 6).

La livraison du bien est intervenue le 13 janvier 2023 (pièce n° 9 M. [C]), de sorte qu’en application des textes susvisés et du contrat, le solde du prix de vente devait être payé à cette date.

Or, il n’est pas allégué, ni encore moins démontré, par la SCCV Hauts de [Localité 5]-Roubaix-LHDF que celle-ci ait agi à l’encontre de M. [C] en paiement du solde du prix de vente dans le délai de deux ans à compter de cette date.

En conséquence, en l’absence de contestation sérieuse, il y a lieu d’ordonner au profit de M. [C] la déconsignation de la somme de 6 390 euros correspondant au solde du prix de vente, qu’il a consignée sur le compte CARPA séquestre de Maître [X] [S].

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens. Une demande tendant à voir réserver le sort des dépens ne peut donc prospérer.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Selon l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu de la solution du litige, il y a lieu de condamner la SCCV Hauts de [Localité 5]-Roubaix-LHDF, qui succombe, aux dépens et, en application de l’article 700 du code de procédure civile, de rejeter sa demande et de la condamner à payer à M. [C] la somme de 2 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est de droit exécutoire par provision en application des dispositions des articles 484, 514 et 514-1, alinéa 3, du code de procédure civile.

DÉCISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire pour statuer en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort ;

Renvoie les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

Liquide l’astreinte provisoire prononcée par l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Lille le 11 juin 2024 pour l’intégralité de la période de trois mois fixée et Condamne la SCCV Hauts de [Localité 5]-Roubaix-LHDF à payer à M. [C] la somme de 4 500 euros (quatre mille cinq cents euros) au titre de cette astreinte, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance ;

Assortit la condamnation de la SCCV Hauts de [Localité 5]-Roubaix-LHDF à exécuter les travaux propres à la levée des six réserves émises dans le procès-verbal de livraison du 13 janvier 2023 d’une nouvelle astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, l’astreinte courant pendant six mois ;

Dit que le juge des référés se réserve la liquidation de l’astreinte ;

Ordonne au profit de M. [C] la déconsignation de la somme de 6 390 euros correspondant au solde du prix de vente, consignée sur le compte CARPA séquestre de Maître [X] [S] ;

Condamne la SCCV Hauts de [Localité 5]-Roubaix-LHDF aux dépens ;

Rejette la demande de la SCCV Hauts de [Localité 5]-Roubaix-LHDF formée en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCCV Hauts de [Localité 5]-Roubaix-LHDF à payer à M. [B] [C] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Marie-Helene TOSTAIN