Du 18 avril 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 24/02364 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z5QC

[P] [K] [Y] épouse [O], [X] [O]

C/

Société MESOLIA HABITAT

— Expéditions délivrées à

la SCP LAVALETTE AVOCATS CONSEILS

la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + [R] ET ASSOCIES

2 copies au service des expertises

— FE délivrée à

Le 18/04/2025

Avocats : la SCP LAVALETTE AVOCATS CONSEILS

la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + [R] ET ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 avril 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE, lors de l’audience,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, lors du délibéré,

en présence de Madame Vanessa RIEU, magistrat en préaffectation,

DEMANDEURS :

Madame [P] [K] [Y] épouse [O]

née le 15 Février 1966 à [Localité 9] (COTE D’IVOIRE)

[Adresse 6]

[Adresse 14]

[Localité 5]

Représentée par Maître Camille SELVA substituant Maître Katell LE BORGNE (SCP LAVALETTE AVOCATS CONSEILS)

Monsieur [X] [O]

né le 29 Octobre 1960 à [Localité 13] (REPUBLIQUE DU CONGO)

[Adresse 6]

[Adresse 14]

[Localité 5]

Représenté par Maître Camille SELVA substituant Maître Katell LE BORGNE (SCP LAVALETTE AVOCATS CONSEILS)

DEFENDERESSE :

Société MESOLIA HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Maître Luisa MANN substituant Maître Léandra [R] de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + [R] ET ASSOCIES

DÉBATS :

Audience publique en date du 07 Mars 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 18 Décembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon contrat de bail en date du 17 janvier 2019, la société MESOLIA HABITAT (MESOLIA), après avoir mis en service le 16 janvier 2019 l’ensemble immobilier qu’elle a fait construire, a loué à Monsieur [X] [O] et Madame [P] [K] [Y] épouse [O] un logement situé [Adresse 7] à [Adresse 11] [Localité 1], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 605,70 euros outre une provision mensuelle sur charges de 146,40 euros.

Par acte d’huissier du 18 décembre 2024, les époux [O] ont assigné MESOLIA devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 24 janvier 2025, au visa notamment de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins d’ordonner une mesure d’instruction consistant en une expertise judiciaire et de condamner la société MESOLIA à leur communiquer les rapports de la société de maintenance IZERBA relatifs à l’appartement litigieux ainsi que le ou les rapport(s) de recherche de fuite réalisés par la société [Z] ALAIN ou toute autre société dans ce même appartement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance de référé à intervenir.

L’affaire initialement appelée le 24 janvier 2025, a finalement été débattue à l’audience du 7 mars 2025.

Lors de l’audience, Monsieur [X] [O] et Madame [P] [K] [Y] épouse [O], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes et soutiennent justifier d’un intérêt légitime dès lors que la responsabilité contractuelle du bailleur est susceptible d’être engagée. Ils exposent avoir averti dès 2019 le bailleur d’un bruit suspect dans les murs dans les six mois suivant leur prise à bail du logement neuf, qui a conduit à une facture de plus de 13.000 euros et dont la solution qu’ils n’estiment pas pérenne, faisant suite à la recherche de fuite effectuée par le bailleur, a consisté à ne pas se servir du robinet de la terrasse. Ils prétendent que ces fuites ont entrainé des dégradations à l’intérieur du logement et que si les peintures ont été faites, les moisissures réapparaissent. De plus, ils indiquent que contrairement à ce que prétend le bailleur, les menuiseries n’ont pas été remplacées. Ils expliquent ne pas avoir les ressources pour faire dresser un constat par commissaire de justice.

En défense, MESOLIA, représentée par son conseil, demande au juge des référés du Tribunal judiciaire de Bordeaux, dans ses dernières écritures soutenues oralement à l’audience et au visa de l’article 145 du code de procédure civile, de :

La Recevoir en ses demandes et la dire bien fondée ;

Débouter Monsieur et Madame [O] de l’intégralité de leurs demandes formulées à son encontre ;

Condamner in solidum Monsieur et Madame [O] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, elle indique que chaque fuite dénoncée par les locataires a été réparée, ce qu’elle rapproche de la dernière facture de consommation d’eau produite par les locataires qui fait état d’une consommation normale. Elle soutient que les locataires ne rapportent pas la preuve de l’existence actuelle d’une fuite justifiant une expertise, comme d’une fuite « dans les murs » passée, ni encore l’existence actuelle de moisissures. Elle relève une passivité des locataires lui ayant déclaré la première fuite d’eau près d’un an après la prise à bail, alors qu’ils évoquent l’avoir constatée six mois après leur entrée dans les lieux, ajoutant que le compteur d’eau de l’appartement loué leur est accessible et qu’ils sont responsables de son bon fonctionnement. Elle soutient que le gestionnaire de la résidence les avait prévenus après le passage de l’entreprise ISERBA que le compteur d’eau tournait de façon anormale.

S’agissant des moisissures, elle prétend ne jamais avoir été prévenue avant la présente instance de leurs présences et conteste la valeur probante des photographies produites par les locataires au motif que prises par eux-mêmes, elles ne sont pas datées et ne permettent pas leurs localisations précises. Elle expose que comparativement au rapport d’expertise amiable établi par l’assurance dommage ouvrage auprès de qui MESOLIA a ouvert un sinistre le 1er avril 2022, les moisissures photographiées proviendraient du mur côté terrasse, dont les infiltrations en provenance de la terrasse ont depuis été réparées et que les travaux de reprise des murs se sont achevés en mars 2024, excluant l’existence à ce jour de moisissures.

S’agissant des traces d’humidité dans la salle de bain et la cuisine, MESOLIA a fait intervenir les sociétés ISERBA et [Z] et a réparé les joints de la douche, alors que leur entretien relève de l’obligation des locataires. Elle relève qu’aucune déclaration de sinistre n’a été faite par les locataires auprès de leur assureur.

Sur la demande de communication de pièces, MESOLIA indique avoir produit les éléments dont elle dispose à savoir les factures d’intervention en réparation de fuite de la société [Z], le bulletin d’intervention du 30 avril 2024 et la liste des interventions depuis 2019 de la société ISERBA, ne disposant d’aucun rapport d’intervention spécifique.

Pour un plus ample exposé des moyens soulevés par les parties, il convient de se référer à leurs écritures en vertu de l’article 455 du Code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 18 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise

Selon l’article 145 du code de procédure civile s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé. L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité ou la garantie des personnes appelées comme partie à la procédure ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé. Il suffit de constater qu’un procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, qu’il est justifié d’un motif légitime.

En application de l’article 6 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989 le bailleur est obligé notamment :

— de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

— de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

— d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, il n’est pas contesté que des fuites sont apparues durant l’exécution du bail, de surcroît sur un logement mis à bail neuf, venant d’être réceptionné par le bailleur qui l’a fait construire et est couvert dès lors, par la garantie dommages-ouvrage.

Les locataires prétendent que la responsabilité contractuelle du bailleur est susceptible d’être engagée du fait de ces fuites d’eau.

Le bailleur soutient que chaque fuite dénoncée par les époux a été réparée, étant précisé qu’ils n’ont pu intervenir sur la fuite dénoncée en 2019, les locataires étant absents lors de leurs deux passages, puis que ceux-ci ne se sont plus manifestés jusqu’en mars 2021, pour une fuite réparée le jour même au niveau du robinet de la terrasse. Enfin s’agissant de la fuite dénoncée le 9 décembre 2021 qui a provoqué une inondation dans leur salle de bain, le bailleur a fait intervenir les sociétés [Z] et ISERBA le 14 décembre 2021 dont il ressort que le flexible mitigeur de la baignoire et le pommeau de douche ont été changés par le bailleur.

Or, les locataires versent aux débats :

— une première facture d’eau datée du 1er juin 2021 d’un montant de 201,90 euros pour la période d’avril 2020 à mai 2021 basée sur un index « estimé » le 26 mai 2021 à 100,

— une seconde facture datée du 16 mai 2022 d’un montant de 13.219,40 euros, pour la période de mai 2021 à mai 2022 basée sur un index « radiorelevé » le 4 mai 2022 à 4112,

— une troisième facture datée du 6 février 2023 d’un montant de 180,54 euros pour la période de mai 2022 à décembre 2022, basée sur un index « estimé » le 31 décembre 2022 à 4156.

Il ressort de ces factures qu’un seul index est dit « radiorelevé », à savoir l’index du 4 mai 2022 affichant 4112 m3, alors que tous les autres, antérieurs comme postérieurs ont été estimés.

Le bailleur produit également un mail du 25 mars 2021 adressé au fournisseur Eau [Localité 10] Métropole, assorti des relevés de l’ensemble des appartements de la résidence, sur lequel figure celui du logement des demandeurs faisant état à la date du 15 mars 2021 d’un index de 3846 m3.

Ces index en date du 15 mars 2021 à 3846 et 4 mai 2022 à 4112 étant les seuls relevés, cela signifie que cette consommation importante couvre la période depuis la prise à bail, à savoir du 17 janvier 2019 au jour du 1er relevé le 15 mars 2021, soit 2 années et plus de 2 mois, représentant une consommation moyenne de 1775 m3 par an. La consommation entre le 1er relevé et celui du 4 mai 2022, représente quant à elle une consommation de 266 m3 sur 14 mois.

Ainsi en l’absence d’index postérieurs basés sur des relevés et non sur des estimations comme cela ressort des éléments produits, il n’apparaît pas possible de savoir si une fuite d’eau demeure, ni d’évaluer la consommation réelle du ménage, ou encore d’apprécier si l’une des fuites peut être à l’origine de la surconsommation ou au contraire établir si cette dernière résulte d’une cause inhérente aux équipements du foyer.

MESOLIA produit le rapport d’expertise du 30 juin 2022 relatif au sinistre déclaré le 1er avril 2022 auprès de l’assurance dommages-ouvrage. Il apparaît que les photos versées aux débats par les locataires sont comparables et très ressemblantes à celle y figurant, alors qu’il ressort de ce rapport définitif et des factures produites que les travaux ont été depuis, réalisés par la société ABSO. De surcroît, les photos versées aux débats par les demandeurs n’étant pas datées et ne permettant pas d’identifier précisément les lieux et murs sur lesquelles elles se situent, leur valeur probante est insuffisante.

En outre, les locataires ne justifient pas avoir déclaré de sinistre auprès de leur assureur, qu’il s’agisse de la fuite dont l’origine a été identifiée au robinet de la terrasse ou encore des autres fuites dont il ressort qu’elles ont été prises en charge par le bailleur, de sorte qu’aucun élément ne permet d’identifier à quelle date sont apparus les désordres, leurs natures et leurs liens avec la facture en litige.

Enfin, les époux [O] communiquent la réponse de MESOLIA adressé à leur protection juridique en date du 16 février 2024, dans lequel elle explique que la gestionnaire de l’immeuble leur a indiqué que « leur compteur d’eau, accessible, tournait de manière anormale » et que « la fuite accessible, provenait du groupe de sécurité du cumulus du logement qui fuyait. Les locataires entendant un bruit d’eau constant, ne l’ont cependant pas signalé. Ils pouvaient appeler un prestataire à leur convenance pour tout dépannage. Nous n’avons reçu qu’une relance de la part de Monsieur et Madame [O], lors du changement de concessionnaire (…). »

Ce courrier a donc mis en évidence une cause de surconsommation d’eau, au niveau du groupe de sécurité du cumulus, ce d’autant que les locataires indiquent entendre depuis 2019 un bruit d’eau couler dans le mur.

Si la période de surconsommation d’eau antérieure au 15 mars 2021 – date du premier relevé effectué par le bailleur -, ne peut être clairement identifiée comme le soulève la défenderesse, faute de disposer d’un index relevé mais seulement estimé, il n’en demeure pas moins qu’il s’agit d’une consommation d’eau extrêmement importante trouvant nécessairement son origine dans une cause étrangère à la consommation usuelle d’un ménage.

Cette importante consommation rend donc vraisemblable l’existence d’une fuite ou d’un dysfonctionnement du cumulus ayant généré cette facturation et les désordres invoqués concernant l’humidité du logement, de sorte que les époux [O] justifient d’un motif légitime pour obtenir la désignation d’un expert en vue d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige. Même si le défendeur produit des éléments contraires, l’expertise judiciaire contradictoire permettra de déterminer l’origine des désordres invoqués et notamment si une des fuites déclarées tant par le bailleur que par le locataire a pu causer ces dommages et cette surconsommation et au juge du fond postérieurement saisi, de disposer de l’ensemble des faits, pour se prononcer sur les responsabilités éventuelles.

En conséquence, et sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux fautes éventuelles, aux responsabilités encourues, et aux garanties mobilisables, dont l’appréciation relève du fond, il sera fait droit à la demande d’expertise suivant les modalités fixées à la présente ordonnance.

La détermination de la mission de l’expert relève de l’appréciation du juge, conformément aux dispositions de l’article 265 du code de procédure civile.

Sur la demande de condamnation de MESOLIA sous astreinte à communiquer les pièces

Le bailleur a produit différents éléments et notamment les trois factures d’intervention de la société [Z] des 31 mars et 17 décembre 2021 et 26 août 2024 assorti de leurs bons de commande, la liste des interventions de la société ISERBA, ainsi que notamment le rapport définitif de l’assurance dommages ouvrages relatif à la prise en charge des travaux sur le logement des époux [O].

Tous ces éléments décrivant la nature des interventions, leurs dates et leurs causes, rien ne permet de confirmer qu’il existerait d’autres éléments qui n’auraient pas été communiqués par le bailleur et utiles à la procédure, de sorte que la demande des époux [O] de ce chef sera rejetée.

Au demeurant il appartiendra à l’expert de demander la production de toutes pièces qui lui paraîtront utiles ou nécessaires à l’exécution de sa mission, les parties ayant l’obligation de contribuer à la bonne marche des opérations d’expertise et par suite de fournir lesdites pièces à la demande de l’expert.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les époux [O] dans l’intérêt et à la demande desquels la mesure d’instruction est ordonnée en avanceront les frais et supporteront les dépens de la présente instance.

A ce stade de la procédure, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties, les frais et dépens par elle engagés dans le cadre de la présente instance au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes formulées en ce sens par les parties seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision, susceptible d’appel, est exécutoire par provision, en application des dispositions des articles 484, 514 et 514-1, alinéa 3, du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Tous droits et moyens des parties réservés quant au fond, notamment sur les responsabilités et garanties encourues,

ORDONNONS une expertise et désignons pour y procéder M. [F] [L] ([Adresse 8] – [Courriel 12]), avec la mission suivante :

— se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission, et notamment les index relevés postérieurs au 4 mai 2022, visiter les lieux et les décrire,

— vérifier si les désordres allégués par les demandeurs existent,

— Vérifier si l’immeuble loué répond aux caractéristiques d’un logement décent telles que fixées par l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et le décret du 30 janvier 2002 au regard des désordres allégués,

— Indiquer sur la base des relevés d’index, si une fuite demeure et évaluer la consommation d’eau moyenne annuelle du foyer des époux [O],

— Décrire avec précision les désordres et non conformités s’il y en a, notamment en cas de fuite persistante, en préciser l’origine, indiquer les travaux propres à y remédier et en chiffrer le coût,

— Indiquer si ces désordres précédemment relevés peuvent trouver leur origine dans les fuites déclarées par les locataires au bailleur,

— Indiquer précisément à quoi correspond une consommation d’eau représentant 3846 m3 en 2 années et 2 mois (relevée au 15 mars 2021) et 4112 m3 d’eau consommée en 3 ans et 3 mois, relevée au 4 mai 2022,

— Préciser si cette consommation d’eau est à l’origine des désordres,

— Préciser si cette consommation d’eau trouve son origine dans la défaillance ou la fuite du groupe de sécurité du cumulus du logement des époux [O] ou plus généralement du cumulus dans son ensemble, et indiquer les interventions qui ont été faites, et si elle n’est pas imputable au cumulus, rechercher et préciser toute autre origine,

— Fournir tous éléments techniques de nature à permettre au tribunal d’apprécier les responsabilités encourues au regard des obligations qui incombent au locataire et au propriétaire,

— Fournir tous éléments techniques de nature à permettre au tribunal d’apprécier les préjudices subis et notamment un éventuel trouble de jouissance,

— apporter toutes précisions utiles à la détermination d’une diminution du loyer en l’attente de l’exécution des travaux qui seraient imputables au bailleur ;

DISONS que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles ;

DISONS que le magistrat près le tribunal judiciaire de Bordeaux chargé du contrôle des expertises assurera le suivi de la mesure conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile ;

FIXONS à la somme de 2.000,00 euros la provision que Monsieur [X] [O] et Madame [P] [K] [Y] épouse [O] devront consigner par virement sur le compte de la Régie annexe du Tribunal Judiciaire de Bordeaux (Cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente ordonnnance) dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque, et ce à moins que ces parties ne soient dispensées du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor ;

DISONS que l’expert commis entendra les parties, s’expliquera sur leurs dires et observations et sur toutes difficultés auxquelles ses opérations et constatations pourraient donner lieu, s’entourera de tous renseignements utiles et consultera tous documents produits pouvant l’éclairer s’il y a lieu ;

DISONS que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;

DISONS qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au magistrat chargé du contrôle des expertises :

– la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire ;

– son avis sur l’opportunité d’appeler un tiers aux opérations d’expertise ;

DISONS que l’expert commis devra adresser aux parties un pré-rapport de ses observations et constatations comportant devis et estimations chiffrées afin de leur permettre de lui adresser un Dire récapitulant leurs arguments sous un délai de un mois ;

DISONS qu’au plus tard quatre mois après avoir reçu l’avis de consignation ou dès notification de la décision d’aide juridictionnelle, sauf prorogation dûment autorisée, l’expert devra déposer au service des expertises le rapport de ses opérations qui comprendra toutes les annexes, rapport accompagné de sa demande de rémunération dont il adressera un exemplaire aux parties et rappelons qu’il appartiendra aux parties, le cas échéant, d’adresser au magistrat chargé du contrôle des expertises ainsi qu’à l’expert leurs observations écrites sur cette demande de rémunération dans un délai de 15 jours à compter de sa réception ;

DISONS qu’au cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et faire rapport au magistrat chargé du contrôle de l’expertise ;

DISONS qu’en cas d’empêchement de l’expert commis il sera procédé à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé de la surveillance des expertises ;

REJETONS la demande tenant à la condamnation de la société MESOLIA HABITAT à produire sous astreinte les rapports de la société ISERBA ainsi que le(s) rapport(s) de recherche de fuite réalisés par la société [Z] ALAIN ou toute autre société dans l’appartement loué par les époux [O] ;

LAISSONS à la charge de chaque partie les dépens et frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION