TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M^e JEBLI

Copie exécutoire délivrée

à : M^e SCHODER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/02799 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7LAN

N° MINUTE : 15 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 10 juillet 2025

DEMANDEURS

Monsieur [J] [T] [H]

Madame [I] [T] [H]

demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Eric SCHODER de la SELARL LAGOA, avocats au barreau de Paris, vestiaire : #C2573

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [U]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Rim JEBLI, avocate au barreau de Paris, vestiaire : #G242

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première Vice-Présidente adjointe, Juge des contentieux de la protection, assistée de Aline CAZEAUX, greffière lors des débats, et de Jihane MOUFIDI, greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 juillet 2025 par Véronique JACOB, Première Vice-Présidente adjointe, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

EXPOSE DES MOTIFS

Par acte sous seing privé en date du 18 janvier 2009, M. [J] [T] [H] a donné à bail à M. [S] [U] pour une durée d’un an, un studio de 27,03 m² (loi Carez) situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 650 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juin 2023, M. [J] [T] [H] et son épouse Mme [I] [T] [H] ont fait délivrer à M. [S] [U] un congé pour vente à effet au 17 janvier 2024 minuit.

Faute d’avoir libéré les lieux malgré sommation en date du 7 février 2024, les époux [T] [H] ont fait assigner M. [S] [U], par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous bénéfice de l’exécution provisoire, de validation du congé et expulsion du preneur et tout occupant de son chef avec assistance du commissaire de police et concours de la force publique, sous astreinte de 150 euros par jour de retard et suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code de procédure civile, séquestration des meubles, fixation de l’indemnité d’occupation au montant du loyer majoré de 50% et des charges jusqu’à libération des lieux et condamnation du défendeur au paiement de la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens qui comprendront notamment les coûts de la sommation de quitter les lieux du 7 février 2024, de l’assignation et de la signification de la décision à venir.

A l’audience du 15 mai 2025 les demandeurs, représentés par leur conseil, réitèrent les termes de leur assignation.

M. [S] [U], représenté par son conseil soulève, par voie de conclusions visées par le greffier et reprisent oralement à l’audience, la nullité du congé pour vendre en ce que les demandeurs ne démontrent pas leur intention réelle de vendre (annonce du projet de vente préalable à la période de JO, aucun mandat de vente produit ni d’annonces en vue de la vente et aucune visite de potentiels acquéreurs) ; que l’offre de vente est d’un montant supérieur au prix du marché notamment parce que la surface Carrez du bien est de 25,03 m² et non 27,03 m² et qu’elle inclut un parking qui n’est pas loué par M. [S] [U]. Il s’oppose également à la demande de majoration du loyer à titre d’indemnité d’occupation dans la mesure où il n’est pas établi de résistance abusive de sa part à la réalisation des formalités nécessaires à la mise en vente du bien ainsi qu’à sa condamnation au paiement d’une astreinte puisque le recours à la force publique garantie l’effectivité de la décision d’expulsion. Il sollicite à titre subsidiaire un délai de quatre mois pour quitter les lieux et à titre reconventionnel la condamnation des demandeurs à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En réponse orale à l’audience, le conseil des demandeurs soutient que l’erreur de surface ne représentait qu’un m² et qu’au regard des prix à la date de l’offre, le montant demandé n’est pas supérieur au marché de l’immobilier de l’époque. Il fait valoir que les demandeurs ont soumis par l’intermédiaire d’agence quatre propositions de location dans le quartier que le défendeur a décliné et qu’ils ont besoin de vendre leur bien car les charges sont trop élevées et leur fille souffrante a besoin de leur soutien financier. Ils observent que le délai de quatre mois, demandé pour quitter les lieux lui permettrait d’atteindre la période de trêve hivernale et que M. [S] [U] dispose d’un revenu de 5 000 euros par mois qui lui permettrait d’accepter un logement plus onéreux.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, les conseils des parties ayant plaidé conformément aux écritures déposées, il convient de renvoyer à celles-ci pour un plus ample exposé des prétentions et moyens soulevés.

Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, le jugement à intervenir sera contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validation du congé

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Le congé pour vente doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.

Décision du 10 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/02799 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7LAN

L’article 114 du Code de procédure civile précise qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Enfin, il sera rappelé qu’aux termes de l’article 1849 du Code civil, dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social et que les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers. Le défaut de pouvoir du gérant est une cause de nullité de l’acte mais, s’agissant d’une nullité ayant pour seul objet la sauvegarde d’un intérêt privé, elle ne peut être soulevée que par la partie protégée.

En l’espèce, le bail consenti à M. [S] [U] pour une durée d’un an porté à trois ans conformément aux dispositions de la loi de n°89-462 du 6 juillet 1989, a été tacitement reconduit le 17 janvier 2012 par périodes de trois ans et pour la dernière fois le 17 janvier 2021 pour expirer le 17 janvier 2024 conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Or il n’est pas justifié de la date de délivrance du congé au défendeur, de sorte que la computation du délai est incertaine.

Ce vice de forme fait encourir la nullité au congé pour vente, mais en l’absence de contestation de bonne réception de l’acte par le défendeur, il n’est pas établi que cette irrégularité a fait grief au défendeur.

Si l’offre de vente porte sur des locaux qui ne sont pas loués par M. [S] [U], en l’espèce le parking, la ventilation du prix entre les deux biens sans obligation d’acquisition du tout expressément mentionnée permet au locataire de se porter acquéreur du seul bien loué, à savoir l’appartement avec la cave, pour un montant de 215 000 euros net vendeur, de sorte que sur ce point également la nullité de l’acte ne saurait être prononcée.

Par ailleurs, l’offre de vente rapportée à la surface de 27,03 m² mentionnée dans le bail équivaut à un prix de 7 954,12 euros du m², soit inférieur au prix moyen du secteur en 2023 (pièce 11 des demandeurs). Dans la mesure où l’attestation de surface privative (Carrez) réalisée le 6 juin 2023 fait mention d’une surface de 25,03 m², l’offre de prix d’un montant de 8 590 euros le m² reste inférieure au prix moyen de 9 360 euros. Il n’est donc pas démontré un prix excessif de l’offre de vente, les valeurs produites pour 2025 ne correspondant pas à la période litigieuse.

Également, le tribunal constate que les demandeurs ont sollicité deux agences pour les accompagner dans leur démarche et que du fait du maintien du locataire dans les lieux et ce malgré recherches menées pour lui trouver une location équivalente dans le quartier, ils n’ont pu procéder à la vente du logement vide. Ce n’est donc pas de leur fait que leur projet de vente n’a pu aboutir.

Néanmoins, M. [S] [U] soulève le caractère frauduleux du congé en ce que le motif tiré de la maladie de leur fille n’existait pas lors du congé, qu’ils n’ont pas procédé à la vente du parking pourtant rattaché à une offre de vente distincte, qu’il a toujours payé son loyer et que la seule intention des propriétaires est de relouer leur bien plus cher.

Il s’agit, en l’espèce, d’appréciations sur l’opportunité du projet des propriétaires.

Or, si l’article 15-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, permet au juge de vérifier le caractère réel et sérieux de la décision du bailleur, il ne lui confère pas pour autant le pouvoir d’exercer un contrôle d’opportunité du projet de vente.

Il convient par conséquent de déclarer le congé régulier dans sa forme et dans la réalité du motif de vente invoqué.

Le bail ayant pris fin le 18 janvier 2024, M. [S] [U] est devenu occupant sans droit ni titre à cette date et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce M. [S] [U] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 18 janvier 2024 équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi.

La demande de majoration de 50% de l’indemnité d’occupation qui n’est pas justifiée par la démonstration d’un préjudice avéré subit par M. [J] [T] [H] et Mme [I] [T] [H], sera rejetée.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux, formulée par M. [S] [U]

A défaut de justifier de sa demande et compte tenu du délai dont il a bénéficié depuis quasi 18 mois pour quitter les lieux, M. [S] [U] sera débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe sur le principal, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile sans qu’il soit nécessaire de les énumérer dès à présent. Sa demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des bailleurs les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement et en premier ressort, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de délivrance à M. [S] [U] d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 18 janvier 2009, pour un logement situé [Adresse 1] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 17 janvier 2024 ;

DEBOUTE M. [S] [U] de sa demande de nullité du congé et de sa demande de délai pour quitter les lieux ;

ORDONNE en conséquence à M. [S] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [S] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [J] [T] [H] et Mme [I] [T] [H] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [S] [U] à verser à M. [J] [T] [H] et Mme [I] [T] [H] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 18 janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [S] [U] à verser à la M. [J] [T] [H] et Mme [I] [T] [H] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [S] [U] aux dépens ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et la greffière susnommés et mis à disposition au greffe.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,