Du 14 février 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/01903 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZU6Z

[S] [O]

C/

[F] [C]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

Mme [S] [O]

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 8]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 février 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

Madame [S] [O]

née le 31 Octobre 1954 à [Localité 14]

[Adresse 7]

[Localité 11]

Présente

DEFENDERESSE :

Madame [F] [C]

née le 16 Juillet 1974 à MAROC ([Localité 6]

[Adresse 3] [Adresse 2]

[Localité 10]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Décembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 12 Septembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 03 janvier 2020, Madame [H] [O] a donné à bail à Madame [F] [C] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5]), moyennant le paiement d’un loyer de 369 euros hors charges.

Aux termes d’un acte de donation-partage reçu le 04 août 1995 et suite aux décès des donateurs, Madame [S] [O] a acquis la pleine propriété du bien situé [Adresse 4] à [Adresse 13] [Localité 1].

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [S] [O] a fait signifier à Mme [F] [C], par acte de commissaire de justice en date du 19 avril 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette, ainsi que d’avoir à justifier d’une assurance locative. Madame [S] [O] lui a en outre fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locative

Par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2024, Madame [S] [O] a fait assigner Madame [F] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé à l’audience du 22 novembre 2024 en lui demandant de :

— constater que la clause résolutoire contenu dans le bail est acquise et que la location consentie à Madame [C] [F] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et e l’article 7g) de cette même loi et de juger que cette locataire sera expulsée dans les délais de la loi et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que de tout occupant de son chef ;

— la condamner au titre des loyers et charges à la somme de 5.447,95 euros en principal, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en vertu des articles 1231-6 du code civil ;

— la condamner à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du code civil ;

— la condamner à lui payer la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, la dénonciation EXPLOC et de la présente assignation.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 22 novembre 2024, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 20 décembre 2024.

Lors des débats, Madame [S] [O] comparant en personne, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 6.677,44 euros selon un décompte fourni à l’audience, échéance de décembre 2024 inclus. Elle précise que l’assurance habitation n’a toujours pas été produite, et qu’elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensif de la clause résolutoire.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par Madame [S] [O] à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

Madame [F] [C], bien que régulièrement citée à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, et informée par lettre simple de la date à laquelle l’affaire a été renvoyée, n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 14 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

— Sur la recevabilité de l’action :

Madame [S] [O] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 02 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 13 septembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Il résulte de l’article 7g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable au présent bail, que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, que la justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, ces dispositions.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois (paragraphe 8) pour régulariser la dette, et pour défaut de production d’un justificatif d’assurance en prévoyant un délai d’un mois.

Par acte en date du 19 avril 2024, Madame [S] [O] a fait délivrer à Madame [F] [C] un commandement d’avoir à produire l’attestation de cette assurance conformément aux dispositions de l’article 7g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Ce commandement se réfère aux clauses de résiliation insérées au bail et reproduit les dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989.

Faute de comparaître, Madame [F] [C] n’établit pas avoir remis d’attestation justifiant de ce que le logement était couvert par une assurance dans le mois suivant le commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 mai 2024.

S’il ressort du diagnostic social et financier dressé qu’un maintien dans les lieux serait opportun en raison de la situation personnelle de Madame [C], qui accueille à temps plein son fils, cette dernière n’a pas sollicité des délais de paiement et la suspension des effets du commandement de payer. Par ailleurs, il ressort du décompte dressé que le versement intégral du loyer courant n’a pas été repris avant la date de l’audience, de sorte que le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.

Madame [F] [C], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef sera dès lors condamnée à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

— SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Madame [S] [O] produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [F] [C] reste devoir la somme de 6.677,44 euros à la date du 18 décembre 2024 (mois de décembre 2024 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 sus rappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Il convient dès lors de fixer à la charge de Madame [F] [C] à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indemnité revalorisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer et des charges dans le contrat de bail (409,83 euros à la date du 18 décembre 2024).

Faute de comparaître, Madame [F] [C] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnée au paiement de la somme de 6.677,44euros, à titre provisionnel. S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Madame [F] [C] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [F] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité et la situation économique de Madame [F] [C] commandent de fixer l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 75 euros.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Tamara MARIC-SANCHEZ, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort:

CONSTATONS, à la date du 20 mai 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 03 janvier 2020, et liant Madame [S] [O] à Madame [F] [C], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4] à [Adresse 13] ([Adresse 9]) ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [F] [C] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [F] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [S] [O] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Madame [F] [C] à payer à Madame [S] [O] à titre provisionnel la somme de 6.677,44 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges, indemnités d’occupation (décompte arrêté au 18 décembre 2024, échéance de décembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [F] [C] à payer à Madame [S] [O] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme forfaitaire de 409, 83euros ;

DISONS que cette indemnité sera révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer dans le contrat de bail ;

CONDAMNONS Madame [F] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Madame [F] [C] à payer à Madame [S] [O] la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA JUGE