TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [K] [Q], Madame [H] [Q]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Magali DELATTRE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03386 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAERO

N° MINUTE :

6 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 19 février 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son syndic la société NOVADB

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représenté par M^e Magali DELATTRE, avocat au barreau de PARIS, toque : G234

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [Q]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [H] [L] divorcée [Q]

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique assisté de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 février 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 19 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03386 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAERO

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [K] [Q] et Madame [H] [L] divorcée [Q] (ainsi que cela ressort du jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris du 5 novembre 2025) sont propriétaires des lots n°34, 35 et 40 au sein de l’immeuble situé [Adresse 5] à Paris (75019) soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par jugement du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris du 26 mars 2024 Monsieur [K] [Q] et Madame [H] [L] divorcée [Q] ont été condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8 788,90 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 16 octobre 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2023 sur la somme de 7 296,34 euros et capitalisation des intérêts outre 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société NOVADB, a par actes de commissaire de justice du 23 mai 2025 fait assigner Monsieur [K] [Q] et Madame [H] [L] divorcée [Q] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, auquel il demande sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 de les condamner solidairement et avec capitalisation des intérêts au paiement des sommes suivantes :

2 298,58 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 15 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,3 000 euros de dommages et intérêts,2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

À l’audience du 3 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation. Il a par ailleurs été autorisé à produire en cours de délibéré une copie du règlement de copropriété de l’immeuble, ce qu’il a fait par note reçue au greffe le 4 décembre 2025.

Assignés à étude, Monsieur [K] [Q] et Madame [H] [L] divorcée [Q] n’ont pas comparu, ni personne pour eux. En application de l’article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 février 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Décision du 19 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03386 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAERO

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [K] [Q] et de Madame [H] [L] divorcée [Q],l’extrait du compte copropriétaires Monsieur [K] [Q] et de Madame [H] [L] divorcée [Q] pour la période du 1er janvier 2024 au 1er avril 2025 à la somme de 2 298,58 euros, les procès-verbaux des assemblées générales des 11 avril 2023, 22 mai 2024 et 6 mai 2025 comportant notamment approbation des comptes des exercices clos et des budgets prévisionnels en cours, vote du fonds ALUR et des opérations suivantes : réfection de la cage d’escalier (assemblée générale du 11 avril 2023, résolution n°17), réfection de la porte sur rue (même assemblée générale, résolution n°18),les différents appels de fonds adressés aux copropriétaires pour la période litigieuse,le précédent jugement de condamnation du 26 mars 2024,l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Paris du 6 novembre 2024 ayant condamné les défendeurs à laisser l’accès à leur logement en vue de rechercher l’origine d’une fuite et de procéder à sa réparation,le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris du 5 novembre 2025 ayant prononcé à la demande du syndicat des copropriétaires la résiliation du bail d’habitation conclu entre les défendeurs et leur locataire pour manquement à son obligation de jouissance paisible des lieux,le règlement de copropriété comportant une clause de solidarité entre les acquéreurs indivis d’un même lot (article 32),les contrats de syndic.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 2 298,58 euros portant sur la période allant du 1er janvier 2024 au 1er avril 2025, incluant les appels provisionnels du 2ème trimestre 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

Il y a lieu de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et qu’en application de l’article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l’article 220 du code civil par exemple), soit conventionnelle.

En cas d’indivision en particulier, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, produit le règlement de copropriété et justifie de la solidarité, de sorte que Monsieur [K] [Q] et Madame [H] [L] divorcée [Q] copropriétaires solidaires, doivent être condamnés solidairement à supporter la dette.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En omettant de s’acquitter des charges dues, Monsieur [K] [Q] et Madame [H] [L] divorcée [Q] ont nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il convient à cet égard de prendre en considération le fait que Monsieur [K] [Q] et Madame [H] [L] divorcée [Q] ont fait l’objet d’une précédente condamnation au paiement d’un arriéré de charges.

Cette situation a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui résultant du simple retard, qui sera justement réparé par la condamnation in solidum des défendeurs à lui payer la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, à compter de l’assignation, date à laquelle cette réclamation a été formalisée pour la première fois, s’agissant des charges et à compter du présent jugement s’agissant des dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, en fixant sa demande de dommages et intérêts à un montant extrêmement important (3 000 euros), sans rapport avec la réalité du préjudice subi puisque supérieure à sa créance principale, le syndicat des copropriétaires a pu contourner l’obligation de saisir un conciliateur de justice telle qu’imposée par l’article 750-1 du code de procédure civile, alors que cette conciliation aurait pu permettre de parvenir à un règlement amiable et éviter ainsi un procès et donc des frais de commissaire de justice et d’avocat.

La circonstance que Monsieur [K] [Q] et Madame [H] [L] divorcée [Q] aient déjà fait l’objet d’une condamnation pour impayés et que deux autres litiges aient opposé les parties, à raison d’une part du refus des défendeurs de permettre l’accès à leur logement pour permettre la réparation d’une fuite, d’autre part du manquement de leur locataire à son obligation de jouissance paisible des lieux ce qui a conduit à la résiliation de son bail, n’est pas de nature à dispenser le syndicat des copropriétaires de l’obligation qui lui est faite de tenter une conciliation préalable.

En tout état de cause, il lui appartenait de justifier d’un motif légitime « tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur » ainsi que le prévoit l’article 750-1 deuxième alinéa 3° du code de procédure civile pour pouvoir être dispensé d’une telle obligation, ce que le syndicat des copropriétaires ne fait pas.

Aussi, à titre dérogatoire, le syndicat des copropriétaires conservera à sa charge les frais d’assignation qu’il a exposés, seuls étant mis à charge de Monsieur [K] [Q] et de Madame [H] [L] divorcée [Q] les frais de la signification de la présente décision et le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [Q] et Madame [H] [L] divorcée [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 2] représenté par son syndic en exercice la société NOVADB la somme de 2 298,58 euros portant sur la période allant du 1er janvier 2024 au 1er avril 2025, incluant les appels provisionnels du 2ème trimestre 2025, selon décompte arrêté au 15 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2025,

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [Q] et Madame [H] [L] divorcée [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 2] représenté par son syndic en exercice la société NOVADB, la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an à compter du 23 mai 2025 pour la somme due au titre des charges de copropriété (et de travaux) et à compter du présent jugement pour les dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [Q] et Madame [H] [L] divorcée [Q] aux frais de signification de la présente décision,

LAISSE à la charge du syndicat des copropriétaires les frais de délivrance de l’assignation,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Président