Du 05 décembre 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/01550 – N° Portalis DBX6-W-B7J-24GC

S.A. [Adresse 9]

C/

[J] [L] [K]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

M^e Frédéric GONDER

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 décembre 2025

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM NOALIS, immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n° 561 820 481,

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par Maître Frédéric GONDER, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL GONDER

DEFENDERESSE :

Madame [J] [L] [K]

née le 09 Août 1995

[Adresse 3]

[Adresse 13]

[Localité 5]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 17 Octobre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 25 Juillet 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé conclus le 25 mai 2021, la S.A. d'[Adresse 11] a donné à bail à Madame [J] [L] [K] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4]. [Adresse 6] à [Localité 14] ainsi qu’un emplacement de stationnement n°08 situé à la même adresse, moyennant un loyer de 516,45 euros charges comprises pour le logement et 53,95 euros charges comprises pour l’emplacement de stationnement.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. d’HLM NOALIS a fait signifier à Madame [J] [L] [K] le 21 mai 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation des baux à défaut de régularisation de la dette. La S.A. d'[Adresse 11] lui a en outre fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locative.

Par acte du 25 juillet 2025, la S.A. d’HLM NOALIS a fait assigner Madame [J] [L] [K] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé à l’audience du 17 octobre 2025 en lui demandant de :

— Constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au jour de la décision à intervenir au regard des dispositions de l’Article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 et de l’Article 7 alinéa g de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 21 juillet 1994 ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [J] [L] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la [Localité 10] Publique ;

— A titre de provision, la condamner au paiement :

De la somme principale de 9.145,17 Euros, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation courus à ce jour avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,

D’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à l’entière libération des lieux. Tous les règlements devant être effectués directement entre les mains du propriétaire.

Étant précisé que le demandeur se réserve le droit d’actualiser sa créance le jour de l’audience.

De la somme de 1.200,00 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi que les entiers dépens de l’instance et de ses suites et notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été débattue à l’audience du 17 octobre 2025.

Lors des débats, la S.A. d'[Adresse 11], représentée par son conseil, maintient ses demandes initiales, sauf à actualiser sa créance à la somme de 13.416,65 euros due au 30 septembre 2025 (septembre inclus) selon un décompte fourni à l’audience. Elle soutient que Madame [J] [L] [K] serait partie à Mayotte sans donner congé à son bailleur et qu’elle n’a pas justifié d’une assurance couvrant les risques locatifs depuis l’année 2021.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par la S.A. d’HLM NOALIS à l’audience, visées par le greffe et soutenues oralement, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

Bien que régulièrement assignée, Madame [J] [L] [K] ne comparaît pas ni personne pour elle.

Madame [J] [L] [K] n’a pas répondu à la convocation du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

À l’issue des débats, la date du délibéré a été fixée au 5 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction des baux et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION DES BAUX

— Sur la recevabilité de l’action :

La S.A. d'[Adresse 11] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 29 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Les baux conclus entre les parties contiennent chacun une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et pour défaut d’assurance en prévoyant que le bail sera résilié dans un délai de deux mois faute de régularisation par le locataire.

Il ressort cependant de l’article 7 g de la loi précité que la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Un commandement de payer d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs a été signifié à Madame [J] [L] [K] le 21 mai 2025 et rappelle le délai légal (un mois) pour que Madame [L] [K] régularise sa situation.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires étaient réunies à la date du 22 juin 2025.

Par conséquent, il convient de constater que les baux ont pris fin à cette date.

Madame [J] [L] [K], qui n’a plus de titre d’occupation depuis la date précitée, et tout occupant de son chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance.

— SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

La S.A. d’HLM NOALIS produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [J] [L] [K] reste devoir la somme de 13.709,28 euros à la date du 10 octobre 2025 (mois d’octobre 2025 non inclus), comprenant des pénalités au titre du supplément de loyer de solidarité

Cependant, ce décompte intègre les frais de procédure qui relèvent des dépens (128,45 + 164,18 = 292,63 euros) et qui seront déduits de la créance locative.

Le solde de cette créance, soit 13 416,65 euros correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, à des pénalités prévues au contrat (cf article 1.2 des conditions générales du contrat relatif au loyer), appliquées dans le cadre de l’article L442-5 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation (supplément de loyer de solidarité dit SLS), ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si les baux n’avaient pas été résiliés de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux( = indemnités dites d’occupation).

Madame [J] [L] [K] qui n’a pas comparu à l’audience, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette. Madame [J] [L] [K] doit, par conséquent, être condamnée au paiement de la somme de 13 416,65 euros, à titre provisionnel. S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Madame [J] [L] [K] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme forfaitaire et provisionnelle de 624,65 euros à compter de cette date.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [J] [L] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Tenue aux dépens, Madame [J] [L] [K] sera également condamnée à payer à la S.A. d'[Adresse 11] une indemnité que l’équité commande de fixer à 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, I. LAFOND, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS à la date du 22 juin 2025, l’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus le 25 mai 2021 et liant la S.A. d’HLM NOALIS à Madame [J] [L] [K], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 4]. [Adresse 6] à [Localité 14] ainsi que l’emplacement de stationnement n°08 situé à la même adresse ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [J] [L] [K] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [J] [L] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A. d'[Adresse 11] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [J] [L] [K] à payer à la S.A. d’HLM NOALIS à titre provisionnel la somme de 13 416,65 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, du supplément de loyer de solidarité et d’indemnités d’occupation (décompte arrêté au 10 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 non comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [J] [L] [K] à payer à la S.A. d'[Adresse 11], à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme forfaitaire de 624,65 euros ;

CONDAMNONS Madame [J] [L] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Madame [J] [L] [K] à payer à la S.A. d'[Adresse 11] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes formées par la S.A. d’HLM NOALIS;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE