Du 14 février 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/01910 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZVKJ

S.C.I. APOLLO 1

C/

[U] [O], [J] [Z]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

M^e Grégory BELLOCQ

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 février 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.C.I. APOLLO 1

RCS [Localité 10] N° 789 121 225

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par Maître Grégory BELLOCQ, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL GREGORY BELLOCQ

DEFENDEURS :

Monsieur [U] [O]

né le 14 Septembre 1974 à [Localité 9]

[Adresse 1] [Adresse 8]

[Localité 5]

Absent

Madame [J] [Z]

née le 20 Novembre 1980 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Décembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 27 Septembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 octobre 2019, la SCI APOLLO 1 a donné à bail à Monsieur [U] [O] et Madame [J] [Z] un logement situé [Adresse 4] à [Adresse 12] (33580).

Par actes de commissaire de justice des 4 et 7 mars 2024, la SCI APOLLO 1 a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1866,15 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d’une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par actes de commissaire de justice du 27 septembre 2024, la SCI APOLLO 1 a assigné Monsieur [U] [O] et Madame [J] [Z] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 20 décembre 2024 aux fins de voir :

— Constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges et le défaut de justificatif de l’assurance locative ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [O] et de Madame [J] [Z] ainsi que de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— Condamner solidairement Monsieur [U] [O] et Madame [J] [Z] à payer par provision à la SCI APOLLO 1 une indemnité compensatrice d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges tel que prévu dans le bail, à compter de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Condamner solidairement Monsieur [U] [O] et Madame [J] [Z] à payer par provision à la SCI APOLLO 1 la somme de 2.571,25 euros au titre de l’arriéré de loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation, suivant décompte arrêté au mois d’août 2024, sauf à parfaire au plus proche de l’audience ;

— Condamner solidairement Monsieur [U] [O] et Madame [J] [Z] à payer à la SCI APOLLO 1 une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement des 4 et 7 mars 2024.

L’affaire a été débattue à l’audience du 20 décembre 2024.

Lors de l’audience du 20 décembre 2024, la SCI APOLLO 1, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève à la somme de 2971,25 euros au 28 août 2024 et confirme les termes de sa demande initiale.

Régulièrement assignés à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice s’agissant de Monsieur [U] [O] et à personne s’agissant de Madame [J] [Z], ces derniers n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Madame [J] [Z] n’a pas répondu à la convocation du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 14 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution des défendeurs

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser leur défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 1er octobre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 20 décembre 2024.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 7 mars 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et les locataires disposent d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

La SCI APOLLO 1 a fait signifier à Monsieur [U] [O] et Madame [J] [Z] un commandement d’avoir à payer la somme de 1866,15 euros au titre des loyers échus et d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploits des 4 et 7 mars 2024. Ces commandements comportent les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 7g de la même loi.

Monsieur [U] [O] et Madame [J] [Z] n’ayant pas, dans les délais légaux réglé les causes dudit commandement et justifié d’une assurance couvrant les risques locatifs à compter de la délivrance des commandements des 4 et 7 mars 2024, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 8 avril 2024, en application des articles 7 g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 8 avril 2024.

Il ressort des éléments produits que Monsieur [U] [O] ne vit plus dans le logement situé [Adresse 4] à [Localité 13].

Dès lors, Madame [J] [Z] est seule occupante sans droit ni titre du logement depuis le 8 avril 2024, ce qui constitue pour la SCI APOLLO 1 un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [J] [Z] à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SCI APOLLO 1 produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 2971,25 euros à la date du 28 août 2024.

Cette créance n’est pas sérieusement contestée ni contestable.

S’il ressort des débats que Monsieur [U] [O] a quitté le logement, celui-ci n’a toutefois pas délivré congé selon les formalités requises, de sorte qu’il reste tenu des obligations découlant du contrat de bail.

Monsieur [U] [O] et Madame [J] [Z] seront donc condamnés au paiement de la somme de 2971,25 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 28 août 2024 – échéance du mois d’août 2024 incluse. Madame [J] [Z] sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (652,24 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la solidarité

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité prévoyant que « Les locataires sont tenus solidairement et indivisiblement à l’égard du bailleur au paiement des loyers, charges et accessoires dus en application du présent bail. Le congé délivré par l’un des locataires ne le libère pas de son obligation solidaire relative au paiement des loyers et accessoires. Cette solidarité continuera de produire ses effets, vis-à-vis du locataire parti, pendant une durée de six mois à compter de la date du congé ou jusqu’à son remplacement par un nouveau locataire. Le locataire parti restera solidairement responsable des dettes nées durant cette période. »

Monsieur [U] [O] et Madame [J] [Z] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc in solidum mis à la charge de Monsieur [U] [O] et Madame [J] [Z].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner in solidum Monsieur [U] [O] et Madame [J] [Z] à verser à la SCI APOLLO 1 la somme de 700 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 8 avril 2024 ;

CONDAMNONS Madame [J] [Z] à quitter les lieux loués situés [Adresse 4] à [Localité 13] ;

AUTORISONS, à défaut pour Madame [J] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (652,24 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [O] et Madame [J] [Z] à payer à la SCI APOLLO 1 la somme de 2971,25 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 28 août 2024 (échéance du mois d’août 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [J] [Z] à payer à la SCI APOLLO 1, à compter du 1er septembre 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [O] et Madame [J] [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [O] et Madame [J] [Z] à payer à la SCI APOLLO 1 une indemnité de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION