Du 20 février 2025

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01065 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZGUZ

S.A. DOMOFRANCE

C/

[X] [T] divorcée [S]

— Expéditions délivrées à Avocat + dem.

— FE délivrée à M^e ADER

Le 20/02/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 février 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société DOMOFRANCE, SA D’HLM

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Mme [U] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Madame [X] [T] divorcée [S]

née le 26 Mars 1973 à [Localité 6] (ALGERIE)

[Adresse 4]

[Localité 3]

Assistée de M^e Bérangère ADER (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Décembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 15 Mai 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

La défenderesse ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 11 avril 2017, la SA DOMOFRANCE a donné à bail à Madame [X] [T] épouse [S] et Monsieur [V] [S] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel hors charges de 431,05 euros (charges locatives de 183,89 euros).

Après un divorce prononcé par jugement du Tribunal Judiciaire de Bordeaux le 06 avril 2021 entre les époux [T]/[S], Madame [X] [T] est devenue seule titulaire du contrat de bail.

Par décision du 25 août 2022, la Commission de Surendettement des Particuliers de la Gironde a prononcé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de Madame [X] [T].

Face à de nouveaux impayés, par acte de commissaire de justice en date du 05 février 2024, la SA DOMOFRANCE a fait signifier à Madame [X] [T] un commandement de payer la somme en principal de 4.708,43 euros se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Par acte du 15 mai 2024, la SA DOMOFRANCE a fait assigner Madame [X] [T] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Bordeaux statuant en référé à l’audience du 30 août 2024 aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 11 avril 2017 à la date du 19 mars 2024 ;

— constater que Madame [T] [X] divorcée [S] est occupante sans droit ni titre depuis cette date ;

— ordonner son explusion et celle de tous occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, de la totalité des lieux visés par le bail du 11 avril 2017 ;

— en tant que de besoin fixer que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Madame [T] [X] divorcée [S] à payer à DOMOFRANCE la somme provisionnelle de 5.224,86 euros au titre des loyers dus à la date du 19 mars 2024 (terme de février 2024 inclus), assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

— condamner Madame [T] [X] divorcée [S] à payer à DOMOFRANCE une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, augmenté des charges, et ce à compter du 19 mars 2024 et jusqu’à complète restitution des lieux visés par le bail en date du 11 avril 2017, vides de toute occupation et de tout objet mobilier ;

— condamner [T] [X] divorcée [S] à payer à DOMOFRANCE la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile etr aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 05 février 2024.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 30 août 2024 a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties pour échanges de conclusions et de pièces entre elles, dont le dernier à l’audience du 19 décembre 2024 à laquelle elle a été débattue.

Lors des débats, la SA DOMOFRANCE, régulièrement représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation, et y modifiant à solliciter du juge des contentieux de la protection statuant en référé de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 11 avril 2017 à la date du 06 avril 2024, avec condamnation de Madame [T] [X] divorcée [S] à payer à DOMOFRANCE une indemnité provisionnelle d’occupation à compter de cette date ;

— débouter Madame [T] [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, et notamment de toute demande de délais de paiement en raison de l’ancienneté de la dette.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par la SA DOMOFRANCE, pour l’exposé complet et ses prétentions et de ses moyens.

Madame [Z] [Y], représentée par son Conseil, sollicite du juge des contentieux de la protection statuant en référé de voir :

— octroyer le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire à Madame [X] [T] ;

— débouter la société DOMOFRANCE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— à titre principal,

— constater l’irrégularité de la procédure pour défaut de saisine de la CCAPEX, ou à défaut de la CAF et du FSL, en application de l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 ;

— à titre subsidiaire, de dire et juger que les prétentions et demandes de DOMOFRANCE se heurtent à l’existence de contestations sérieuses tenant au décompte de la dette produit par la SA DOMOFRANCE lequel serait erroné pour avoir inclus des dettes de loyers ayant fait l’objet de l’effacement prononcé par la Commission de Surendettement des particuliers, et ne comporterait pas le détail des charges indépendamment des arriérés de loyer.

— en conséquence, se déclarer incompétent au profit du Tribunal Judiciaire de Bordeaux statuant au fond ;

— à titre infiniment subsidiaire, accorder à Madame [X] [T] les plus larges délais de paiement sur 36 mois afin de se libérer de la dette locative, et la suspension des effets de la clause résolutoire ;

— condamner la société DOMOFRANCE à payer à Madame [X] [T] la somme de 1200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 20 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande tendant à la résiliation du bail

*Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ».

En outre, l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi ».

En l’espèce, la SA DOMOFRANCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique, le 06 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Contrairement à ce que soutient Madame [X] [T], la seule obligation imposée par ce texte à peine d’irrecevabilité de la demande et non de nullité, est le signalement par le commissaire de justice du commandement à la CCAPEX laquelle exercera sa mission conformément aux dispositions édictées à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement.

Dès lors, en saisissant la CCAPEX par voie électronique le 06 février 2024 soit plus de deux mois avant délivrance de l’assignation le 15 mai 2024, la SA DOMOFRANCE a respecté le texte susvisé.

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret ».

En l’espèce, la SA DOMOFRANCE justifie avoir dénoncé l’assignation en résiliation du bail au représentant de l’État dans le département de la Gironde le 16 mai 2024 soit plus de six semaines avant la première audience.

Au vu de tout ce qui précède, l’action intentée par la SA DOMOFRANCE est donc recevable.

*Sur les contestations sérieuses

En application des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans la limite de sa compétence, d’abord, peut dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrite en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite.

En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

Il résulte de ces dispositions qu’une contestation est sérieuse lorsque subsiste une incertitude sur le sens d’une décision que pourrait éventuellement rendre le juge du fond.

La contestation peut porter sur des éléments de fait ou de preuve, ou se focaliser sur une discussion juridique.

Elle s’apprécie à la date de la décision du juge des référés et ne constitue pas une exception de procédure mais un moyen de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés raison pour laquelle elle n’a pas à être présentée avant toute défense au fond.

En l’espèce, Madame [X] [T] invoque une erreur de la SA DOMOFRANCE dans la détermination de la dette locative pour avoir intégré une somme ayant pourtant fait l’objet de l’effacement de la dette prononcé par la commission de surendettement de la Gironde le 25 août 2022.

Elle conteste par ailleurs le décompte des provisions pour charges locatives facturées par la SA DOMOFRANCE lequel ne présente aucun détail desdites charges.

Il ressort des pièces produites que par décision du 25 août 2022, la Commission de Surendettement des Particuliers de la Gironde a prononcé le rétablissement personnel de Madame [X] [T] sans liquidation judiciaire et donc l’effacement de ses dettes.

Le tableau des créances actualisées à la date du 25 août 2022 annexé à cette décision indique, s’agissant de la SA DOMOFRANCE, une créance de 3 059,93 euros.

Or, le décompte produit par la SA DOMOFRANCE au titre de la présente instance y compris la version actualisée au 17 décembre 2024 a déduit de la créance totale la somme de 2 837,68 euros au 21 octobre 2022 au titre de l’effacement de la dette suivant décision de la commission de surendettement du 25 août 2022.

En l’état de ces éléments, il existe une contestation sérieuse s’agissant de la détermination à tout le moins d’une partie du montant de la dette locative dont l’appréciation, en l’absence de l’évidence requise devant le juge des référés, doit être tranchée à l’issue d’un débat devant la juridiction saisie au fond, outre la question de la régularisation des charges locatives, qu’il n’appartient pas au juge de l’évidence de trancher.

Par conséquent, il convient de dire que le juge des contentieux de la protection statuant en la forme des référés est incompétent.

Sur la demande de Madame [X] [T] d’être admise à titre provisoire au bénéfice de l’aide juridictionnelle :

L’article 20 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique prévoit, dans les cas d’urgence ou lorsque la procédure met en péril les conditions essentielles de la vie de l’intéressé, la possibilité pour le président du bureau ou de la section compétente du bureau d’aide juridictionnelle, sinon pour la juridiction compétente ou son président, de prononcer une admission provisoire à l’aide juridictionnelle, sous réserve de l’application des règles relatives aux commissions ou désignations d’office.

Maître Bérangère ADER, conseil de Madame [X] [T] sollicite le prononcé de l’aide juridictionnelle provisoire au profit de sa cliente, il y a lieu de faire droit à cette demande en considération de la nature du litige.

Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SA DOMOFRANCE, partie perdante, supportera la charge des dépens.

La SA DOMOFRANCE sera condamnée à payer à Madame [X] [T] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Par ces motifs

Nous, Tamara MARIC-SANCHEZ, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

ADMETTONS à titre provisoire Madame [X] [T] au bénéfice de l’aide juridictionnelle ;

CONSTATONS l’existence de contestations sérieuses au fond quant aux demandes de la société DOMOFRANCE ;

DISONS en conséquence n’y avoir lieu à référé ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir devant le Juge du fond pour l’examen de ces demandes ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS la SA DOMOFRANCE aux dépens ;

CONDAMNONS la SA DOMOFRANCE à payer à Madame [X] [T] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE