Du 19 septembre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00839 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2NJU

[K] [B]

C/

[M] [P], [V] [P]

— Expéditions délivrées à

[K] [B]

M^e Camille BAILLOT

— FE délivrée à

Le 19/09/2025

Avocats : M^e Camille BAILLOT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2] – [Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 septembre 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Julien BAUMERT-STORTZ, Juge

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEUR :

Monsieur [K] [B]

né le 16 Mai 1955 à [Localité 11] (BULGARIE)

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 3] (MAROC)

Représenté par Madame [F] [B] (Fille) munie d’un pouvoir spécial,

DEFENDERESSES :

Madame [M] [P]

née le 27 Janvier 1990 à [Localité 9]

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Localité 5]

Représentée par M^e Camille BAILLOT (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [V] [P]

née le 27 Mars 1954 à

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée par M^e Camille BAILLOT (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 04 Juillet 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 22 Avril 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat daté du 15 février 2021, M. [K] [B] a donné à bail à Mme [M] [P] un logement sis [Adresse 10] – [Localité 5] avec un loyer mensuel de 790 €, ainsi qu’une avance sur charges, outre une clause d’indexation.

Par acte du même jour, Mme [V] [P] s’est portée caution des obligations de Mme [M] [P] à l’égard de M. [K] [B], et résultant dudit bail.

Par exploit de commissaire de justice en date du 23 janvier 2025, M. [K] [B] a fait signifier à Mme [M] [P] un commandement de payer la somme de 3.839,60 €, au titre des loyers et charges impayés à la date du 1er janvier 2025.

Par assignation en date du 22 avril 2025, M. [K] [B] a saisi le juge des référés du tribunal de Céans d’une demande en paiement et d’expulsion dirigée contre Mme [M] [P].

A l’audience du 4 juillet 2025, M. [K] [B], représenté par sa fille, Mme [B], demande au juge des référés, avec exécution provisoire, de :

Constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;Condamner Mme [M] [P] et tous occupants de leur chef à évacuer les lieux loués corps et biens, au besoin avec l’assistance de la force publique ;Condamner solidairement Mme [M] [P] et Mme [V] [P] à lui payer la somme de 5.807,89 € au titre des loyers et charges échus au 31 mai 2025 et non encore réglés avec intérêts au taux légal ;Condamner solidairement Mme [M] [P] et Mme [V] [P] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail ;Débouter Mme [M] [P] et Mme [V] [P] de leurs prétentions ;Condamner solidairement Mme [M] [P] aux entiers frais et dépens (incluant les frais du commandement), ainsi qu’au paiement de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Au soutien de ses prétentions, M. [K] [B] fait valoir que le bail se trouve résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire qui y est stipulée, Mme [M] [P] n’ayant pas, dans le délai de deux mois imparti, réglé les arriérés de loyers et de charges visés au commandement de payer délivré le 23 janvier 2025.

M. [K] [B] ajoute qu’en tout état de cause, il est fondé à obtenir la condamnation de Mme [M] [P] à lui payer les sommes lui restant dues, solidairement avec Mme [V] [P], en sa qualité de caution, ainsi que son expulsion.

En réponse aux moyens adverse, il plaide que l’acte de cautionnement est régulier, dès lors que les modalités de paiement du loyer y sont clairement mentionnées (montant du loyer – périodicité), et que Mme [V] [P] avait parfaitement connaissance de la portée de son engagement solidaire avec Mme [M] [P]. Il précise qu’aucune modification n’a été apportée à l’acte, dont la défenderesse n’avait pas été informée.

Par ailleurs, il conteste la nullité du commandement de payer, alléguée par Mme [M] [P], en soutenant que le décompte annexé à cet acte a été établi en incluant les loyers impayés et avances sur charges dues pour 2024, outre la régularisation des charges locatives de l’année 2023, qui avait été préalablement portée à la connaissance de la défenderesse, comme chaque année. Il ajoute que ce même décompte a été annexé à la dénonciation du commandement, signifiée à Mme [V] [P], tout en reconnaissant une erreur dans l’addition des sommes dues par celle-ci.

Il précise que chacune des régularisations de charges locatives a été calculée en tenant compte, d’une part, des avances sur charges versées par la locataire, et, d’autre part, des dépenses qu’il a engagées, pour le compte de la locataire, correspondant à une part des charges de copropriété.

Le juge des référés a soulevé d’office la question de l’éventuelle nullité de l’acte de cautionnement conclu par Mme [V] [P], au regard des dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, et de l’absence de la mention prévue par l’article 2297 du code civil.

Mme [M] [P] et Mme [V] [P], représentées par leur conseil conjoint, demandent au juge des référés de :

Débouter M. [K] [B] de l’ensemble de ses prétentions ;A titre reconventionnel, condamner M. [K] [B] à verser à Mme [M] [P] la somme de 4.787,17 € en remboursement des provisions sur charges ;A titre subsidiaire, accorder à Mme [M] [P] des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire ;Condamner M. [K] [B] à leur verser la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Au soutien de leurs prétentions, elles plaident que l’ensemble des prétentions formées par M. [K] [B] se heurtent à une contestation sérieuse, justifiant leur rejet complet.

Ainsi, d’une part, Mme [V] [P] soutient que l’acte de cautionnement qu’elle a conclu est nul, dès lors que celui-ci ne lui permettait pas de connaitre la teneur de ses obligations à l’égard du bailleur. En effet, elle explique M. [K] [B] a apporté des modifications à l’acte, relatives à la nature et la portée de son engagement en sa qualité de caution (périodicité du loyer – caractère solidaire de son obligation en paiement), après la signature du document. Elle ajoute que ce dernier ne mentionne qu’imprécisément les conditions de calcul de la révision du loyer.

D’autre part, Mme [M] [P] souligne l’imprécision du décompte annexé au commandement de payer du 23 janvier 2025, dès lors qu’aucune régularisation de charges, justifiée par un décompte par postes, n’est intervenue depuis la mise à exécution du bail, au mépris des dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et des conditions générales du contrat.

Mme [V] [P] ajoute que l’acte qui lui a été signifié, dénonçant ledit commandement de payer, se rapporte au même décompte, et comporte une erreur arithmétique, l’addition de l’ensemble des sommes prétendument dues au bailleur ne correspondant pas au montant total réclamé par ce dernier.

A titre reconventionnel, Mme [M] [P] plaide qu’elle se trouve bien fondée à solliciter la condamnation de M. [K] [B] à lui rembourser l’ensemble des avances sur charges versées depuis la conclusion du bail, faute pour le demandeur de produire, pour chaque année, un décompte détaillant tous les poste de dépenses pris en compte pour le calcul de ses charges, accompagné d’éléments justifiant chacun des montants retenus.

A titre subsidiaire, Mme [M] [P] sollicite le bénéfice de délais de paiement sur 24 mois, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, avec suspension des effets de la clause résolutoire, afin de pouvoir solder sa dette locative et se maintenir dans les lieux loués, en expliquant que sa situation professionnelle et financière avait favorablement évolué.

Eu égard à la nature des faits, il est statué par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu qu’en application de de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ;

Attendu qu’en application de de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ;

Que le même article précise que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ;

Attendu qu’en l’espèce, il est constant que statuer sur l’ensemble des prétentions formées par M. [K] [B] nécessite une appréciation au fond, compte tenu des moyens développés en défense par Mme [M] [P] et Mme [V] [P] ;

Qu’en effet, d’une part, la question de la régularité de l’acte de cautionnement, qui conditionne le sort des prétentions de la demanderesse à l’encontre de Mme [V] [P], nécessite un examen et une analyse juridique du contenu du dit acte, à l’aune des dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, et des pièces produites respectivement par chacune des parties ;

Que, d’autre part, la question de la détermination du montant de la dette locative due par Mme [M] [P] nécessite, à tout le moins, de déterminer si le montant mis en compte, chaque année, par M. [K] [B], au titre des charges locatives, est ou non justifié, alors que si le demandeur verse aux débats, pour chaque année, un décompte détaillé, il ne produit aucune pièce justifiant le montant de chacune des dépenses alléguées, cette question conditionnant, par ailleurs, le sort de la demande reconventionnelle en paiement, formée par Mme [M] [P] ;

Que, de même, la question de la régularité du commandement de payer signifié le 23 janvier 2025, discutée par Mme [M] [P], nécessite également une appréciation au fond de l’acte, notamment au regard du montant mis en compte au titre de la régularisation des charges pour l’année 2023 ;

Attendu ainsi que, compte tenu des conditions du litige, des moyens respectifs développés par les parties et du débat noué entre elles, il convient de constater que chacune des prétentions respectivement formées par M. [K] [B] et par Mme [M] [P] se heurte à une contestation sérieuse au sens de l’article 834 du code de procédure civile ou sont sérieusement contestables au sens de l’article 835 du même code ;

Que, de surcroit, il ne peut être considéré, que le maintien de Mme [M] [P] dans les lieux loués puisse constituer, en l’état, un trouble manifestement » illicite au sens du même article ;

Attendu qu’en conséquence, il convient de débouter chacune des parties de leurs prétentions respectives, y compris au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Que chacune des parties conservera, au surplus, la charge de ses propres frais et dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile ;

Qu’il convient de constater l’exécution provisoire de la présente ordonnance, en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

LE JUGE DES REFERES,

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, et rendue en premier ressort,

DEBOUTONS M. [K] [B] de sa demande tendant à l’expulsion de Mme [M] [P], pour le logement sis [Adresse 10] – [Localité 5] ;

DEBOUTONS M. [K] [B] de sa demande en paiement et en indemnisation à l’encontre de Mme [M] [P] et de Mme [V] [P] ;

DEBOUTONS M. [K] [B] et Mme [M] [P] de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DISONS que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais et dépens ;

CONSTATONS que la présente ordonnance est immédiatement exécutoire par provision ;

La présente ordonnance est signée par le président et le greffier

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT