TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [F] [W] [G] [I]

Madame [T] [U] [V] épouse [W] [G] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Thomas GUYON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05191 – N° Portalis 352J-W-B7I-C46H5

N° MINUTE :5

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 21 novembre 2024

DEMANDERESSE

Société RIVP, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Thomas GUYON de la SELARL LAGOA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C2573

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [W] [G] [I], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [T] [U] [V] épouse [W] [G] [I], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 septembre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 21 novembre 2024 par Karine METAYER, Juge, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés,

Décision du 21 novembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05191 – N° Portalis 352J-W-B7I-C46H5

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé non daté avec prise d’effet au 1er juillet 2002, la société anonyme REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a donné à bail à Madame [T] [U] [V] épouse [W] [G] [I] un appartement à usage d’habitation (logement conventionné) situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel initial de 867,91euros, outre 230 euros au titre des provisions sur charge.

Des loyers étant demeurés impayés, la RIVP a fait signifier par acte d’huissier de justice un commandement de payer la somme de 17 896,12 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 17 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice du 16 avril 2024, la RIVP a fait assigner Monsieur [F] [W] [G] [I] et Madame [T] [U] [V] épouse [W] [G] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [W] [G] [I] et Madame [T] [U] [V] épouse [W] [G] [I] ainsi que celle de tous occupants de leur chef si besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

— ordonner la séquestration des biens meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en garantie des sommes dues selon les modalités fixées par les articles L.433-1, L.433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner solidairement Monsieur [F] [W] [G] [I] et Madame [T] [U] [V] épouse [W] [G] [I] à payer à titre provisionnel la somme de 18 413,72 euros selon décompte du 9 avril 2024, hors frais de contentieux, avec intérêts au taux légal, ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer contractuel augmenté des charges à compter de la résiliation du bail ;

— condamner solidairement Monsieur [F] [W] [G] [I] et Madame [T] [U] [V] épouse [W] [G] [I] à payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, de la présente assignation et des frais éventuelle d’expulsion.

A l’audience du 26 septembre 2024, la RIVP, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la hausse précisant que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 20 635,69 euros, selon décompte du 24 septembre 2024, hors frais de procédure, terme d’août 2024 inclus. Elle précise être opposée à l’octroi de tout délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire. Elle souligne que la situation d’impayés perdure depuis plusieurs années.

Madame [T] [U] [V] épouse [W] [G] [I] comparante en personne, confirme qu’elle a signé seule le bail et précise s’être mariée avec Monsieur [F] [W] [G] [I] depuis 1991.

Elle a reconnu le montant de la dette locative et a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux.

Elle fait valoir que les impayés ont débuté suite à la maladie de son époux au moment de la crise sanitaire du COVID 19. Il a depuis demandé à faire valoir ses droits à la retraite mais n’a pas encore eu de réponse et ne perçoit actuellement aucune ressource. Madame [T] [U] [V] épouse [W] [G] [I] est assistante sociale à la ville de [Localité 4] et perçoit un traitement de 1800 euros par mois. Elle a passé un concours aux fins d’augmenter ses ressources.

Elle souligne avoir 3 enfants, une fille de 25 ans actuellement salariée à contrat indéterminé percevant 2000 euros par mois et qui propose de lui apporter un soutien financier, un garçon de 23 ans actuellement étudiant et qui effectue des travaux occasionnels. Son dernier enfant de 21 ans est étudiant qui travaille également occasionnellement.

Elle indique avoir fait une demande de FSL en août 2023, sans retour au jour de l’audience.

Elle déclare enfin effectuer des versements chaque mois quand elle perçoit son traitement autour du 25 de chaque mois.

Régulièrement assigné par délivrance à un tiers au domicile, Monsieur [F] [W] [G] [I] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 novembre 2024.

Par note en délibéré, la bailleresse a été autorisée à produire un décompte actualisé de la dette locative afin de vérifier le règlement entre l’audience et le délibéré.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 17 avril 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 26 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la RIVP justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 18 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 16 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail non daté avec prise d’effet au 1er juillet 2002 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 janvier 2024, pour la somme en principal de 17 896,12 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de 6 semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre du montant de l’arriéré locatif) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 février 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Les locataires sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

LA RIVP produit un décompte l’audience faisant apparaître que Monsieur [F] [W] [G] [I] et Madame [T] [U] [V] épouse [W] [G] [I] sont redevables de la somme de 20 635,69 euros à la date du 24 septembre 2024, terme d’août 2024 inclus.

Les locataires n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, que Madame [T] [U] [V] épouse [W] [G] [I] reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Par note en délibéré en date du 14 octobre 2024, la bailleresse produit nouveau décompte actualisé pour une dette locative de 19 023,82 euros, mois d’octobre 2024 inclus. Il fait apparaitre 5 virements des locataires comme suit :

27 septembre 2024 : paiement Efficash de 600 euros ;1er octobre 2024 : virement de 2000 euros ;7 octobre 2024 : virement de 23,74 euros ; 8 octobre 2024 : paiement Efficash de 400 euros ;9 octobre 2024 : virement de 200 euros ;Pour un montant global de 3223,74 euros

Madame [T] [U] [V] épouse [W] [G] sera donc condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 19 023,82 euros, décompte arrêté au 14 octobre 2024, mois de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2024 sur la somme de 17 896,12 euros (montant du commandement moins les frais).

Conformément à l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Cependant, il n’est pas contesté que Monsieur [F] [W] [G] [I] et Madame [T] [U] [V] épouse [W] [G] [I] sont mariés, et conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de la dette locative, ayant pour objet l’entretien du ménage.

Ils seront par ailleurs condamnés solidairement au paiement, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées et ce jusqu’à la libération effective des lieux, étant précisé que le dernier loyer, charges comprises s’élève à la somme de 912,95 euros.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [T] [U] [V] épouse [W] [G] [I] déclare à l’audience que les impayés ont débuté suite à la maladie de son époux au moment de la crise sanitaire du COVID 19. Il a depuis demandé à faire valoir ses droits à la retraite mais n’a pas encore eu de réponse et ne perçoit actuellement aucune ressource. Madame [T] [U] [V] épouse [W] [G] [I] est assistante sociale à la ville de [Localité 4] et perçoit un traitement de 1800 euros par mois. Elle a passé un concours aux fins d’augmenter ses ressources.

Elle souligne avoir 3 enfants, une fille de 25 ans actuellement salariée à contrat indéterminé percevant 2000 euros par mois et qui propose de lui apporter un soutien financier. Elle a un second enfant actuellement étudiant et qui effectue des travaux occasionnels. Son dernier enfant de 21 ans est étudiant qui travaille également occasionnellement.

Elle indique avoir fait une demande de FSL en août 2023, sans retour au jour de l’audience.

Elle déclare enfin effectuer des versements chaque mois quand elle perçoit son traitement le 25 de chaque mois.

Par ailleurs, le décompte locatif produit aux débats par la bailleresse démontre que les locataires ont effectué 5 virements entre le 27 septembre 2024 et le 9 octobre 2024 pour un montant global de 3223,74 euros couvrant ainsi intégralement le paiement du dernier loyer courant. Compte tenu de cet élément et de la qualité du bailleur, et en dépit l’opposition de la bailleresse rappelée dans son courrier en délibéré en date du 14 octobre 2024, Monsieur [F] [W] [G] [I] et Madame [T] [U] [V] épouse [W] [G] [I] seront autorisés à se libérer de leur dette selon des modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Il convient également de suspendre l’acquisition de la clause résolutoire.

Il convient néanmoins de prévoir que faute pour Monsieur [F] [W] [G] [I] et Madame [T] [U] [V] épouse [W] [G] [I] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion ainsi qu’en tant que de besoin celle de son époux avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [F] [W] [G] [I] et Madame [T] [U] [V] épouse [W] [G] [I], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront à l’exclusion de tous autres frais, le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation, de dénonciation à la préfecture et à la CCAPEX et les frais de signification de la présente décision.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de [Localité 4] HABITAT- OPH les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse ;

DÉCLARONS l’action en résiliation de bail et en expulsion recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail non daté avec prise d’effet au 1er juillet 2002 entre la RIVP et Monsieur [F] [W] [G] [I] et Madame [T] [U] [V] épouse [W] [G] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 28 février 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [F] [W] [G] [I] et Madame [T] [U] [V] épouse [W] [G] [I] à verser à la RIVP à titre provisionnel la somme de 19 023,82 euros (décompte arrêté au 14 octobre 2024, incluant la mensualité de septembre 2024) au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2024 sur la somme de 17 896,12 euros ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISONS Monsieur [F] [W] [G] [I] et Madame [T] [U] [V] épouse [W] [G] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au 15 de chaque mois pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour def d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la RIVP puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

* que Monsieur [F] [W] [G] [I] et Madame [T] [U] [V] épouse [W] [G] [I] condamnés solidairement à verser à la RIVP une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] [W] [G] [I] et Madame [T] [U] [V] épouse [W] [G] [I] à verser à la RIVP une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] [W] [G] [I] et Madame [T] [U] [V] épouse [W] [G] [I] aux dépens comme visé dans la motivation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection