N° RG 24/02930 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y74L

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

74A

N° RG 24/02930 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y74L

Minute

AFFAIRE :

S.C.I. BONTEMPS

C/

[K] [R], [W] [L]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND

la SCP TMV AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 20 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 09 Octobre 2025,

JUGEMENT :

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

S.C.I. BONTEMPS

[Adresse 2]

[Localité 4]

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Représentée par Maître Luc LHUISSIER de l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSES :

Madame [K] [R]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [W] [L]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

N° RG 24/02930 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y74L

Toutes deux représentées par Maître Pierrick CHOLLET de la SCP TMV AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

La SCI BONTEMPS est propriétaire du pavillon B sis [Adresse 3] à Villenave d’Ornon (33) cadastré section BO n° [Cadastre 6] qui bénéficie pour accéder à la voie publique [Adresse 8] d’une servitude de passage sur un chemin en terre appartenant à Mme [C] cadastré section BO n° [Cadastre 5].

Selon acte sous seing privé en date du 25 janvier 2023 la SCI BONTEMPS a consenti à Mme [K] [R] et Mme [J] [O] un bail professionnel sur le pavillon B pour une activité de Maison d’Assistantes Maternelles (MAM) dénommée “La p’tite savane”. Mme [O] a résilié son bail le 27 février 2023 et suivant avenant prenant effet au 1er juillet 2023 Mme [W] [L] est devenue co-locataire du pavillon B avec Mme [K] [R].

Aux motifs que ses locataires aggravent la servitude de passage en y faisant circuler les véhicules des clients de la MAM alors que seuls les occupants de la parcelle BO [Cadastre 6] ont le droit de circuler sur le chemin grevé de la servitude, et qu’aucune suite n’a été donnée à la mise en demeure du 26 mars 2021 de cesser cet usage, la SCI BONTEMPS a, par actes distincts en date des 11 avril 2024 auxquels il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, assigné Mme [K] [R] et Mme [W] [L] devant la présente juridiction.

Au visa de l’article 702 du code civil, elle demande au tribunal de :

— ordonner aux défenderesses d’user de la servitude grevant le chemin d’accès privatif dont bénéficie le pavillon [Adresse 9] à [Localité 12], selon les prescriptions légales et contractuelles applicables entre les parties,

— ordonner aux défenderesses de proscrire pour l’avenir le passage des véhicules des clients de la MAM sous peine d’astreinte de 150 euros par infraction constatée par tout moyen,

— condamner les défenderesses à payer à la SCI BONTEMPS une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les défenderesses aux entiers dépens.

Par ordonnance en date du 2 mai 2024 le juge de la mise en état a fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur en la personne de l’association U.M. E.D.C.A.B. Les parties sont entrées en médiation mais celle-ci a échoué.

Par conclusions notifiées par RPVA le 12 février 2025, auxquelles il sera également renvoyé pour l’exposé de l’argumentaire, Mme [K] [R] et Mme [W] [L] entendent voir quant à elles, sur le fondement des articles 1231-1 et 1719 du code civil :

— rejeter les demandes de la SCI BONTEMPS,

— condamner la SCI BONTEMPS à indemniser les préjudices résultant du manquement à son obligation de jouissance paisible à hauteur de :

-14.000 euros au titre de leur préjudice financier à parfaire,

-10.000 euros chacune au titre de leur préjudice moral,

— condamner la SCI BONTEMPS au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été établie le 9 septembre 2025 avec fixation de l’affaire à l’audience de plaidoirie du 9 octobre 2025.

Le 8 octobre 2025 la SCI BONTEMPS a notifié par RPVA des conclusions en réplique auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens et aux termes desquelles elle demande au tribunal au visa de l’article 702 du code civil de :

à titre liminaire :

— ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture notifiée le 10 septembre 2025 au jour des plaidoiries,

— déclarer par conséquent recevables ses conclusions du 8 octobre 2025,

à titre principal

— ordonner aux défenderesses d’user de la servitude grevant le chemin d’accès privatif dont bénéficie le pavillon [Adresse 9] à [Localité 12], selon les prescriptions légales et contractuelles applicables entre les parties,

— ordonner aux défenderesses de proscrire pour l’avenir le passage des véhicules des clients de la MAM sous peine d’astreinte de 150 euros par infraction constatée par tout moyen,

en tout état de cause

— rejeter les demandes adverses,

— condamner les défenderesses à payer à la SCI BONTEMPS une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les défenderesses aux entiers dépens.

Lors de l’audience du 9 octobre 2025, le conseil de Mesdames [R] et [L] a indiqué ne pas s’opposer au rabat de l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries et à la prise en compte des conclusions de la requérante notifiées le 8 octobre 2025.

MOTIVATION

1- SUR LA DEMANDE DE RABAT DE L’ORDONNANCE DE CLOTURE

Conformément à l’accord des parties à l’audience, il y a lieu de rabattre l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries ce qui rend recevables les conclusions de la SCI BONTEMPS notifiées le 8 octobre 2025.

2- SUR LA DEMANDE DE RESPECT DE LA SERVITUDE DE PASSAGE

L’article 702 du code civil dispose que “de son côté celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier.”

Le bailleur, propriétaire du bien bénéficiaire d’une servitude est bien fondé à faire respecter par son locataire les restrictions de cette servitude.

Il convient de rappeler que la SCI BONTEMPS est propriétaire d’un pavillon implanté sur une parcelle cadastrée BO [Cadastre 6] sur la commune de Villenave d’Ornon, dans lequel Mesdames [R] et [L] exercent une activité de MAM dénommée “La p’tite savane “ en vertu d’un bail professionnel qui a été consenti le 25 janvier 2023 initialement à Mme [R] et Mme [O]. Après le départ de cette dernière Mme [L] en est devenue co-locataire en vertu d’un avenant prenant effet au 1er juillet 2023.

Il résulte du titre de propriété des précédents propriétaires de la parcelle BO [Cadastre 1] (actuelle BO [Cadastre 6]) en date du 19 septembre 1997 comme de l’extrait du titre de propriété [C] (actuelle parcelle BO [Cadastre 5]) et de l’attestation établie 18 février 1999 par Maître [S], notaire à Bordeaux qui a reçu l’acte d’acquisition de cette parcelle par la SCI BONTEMPS, que le bien immobilier actuellement identifié au cadastre sous la section BO n° [Cadastre 6], accède à la voie publique [Adresse 7], au moyen d’une servitude de passage sur une allée le longeant sur sa limite extrême Est, fonds servant appartenant aux consorts [C] (actuelle parcelle BO [Cadastre 5]). Il est expressément mentionné sur le titre de propriété du 19 septembre 1997 et sur l’extrait du titre de propriété [C] que “seuls les occupants de la maison vendue (BO104 devenue BO [Cadastre 6]) peuvent bénéficier de ce droit de passage.”

Ces éléments suffisent à établir l’existence d’une servitude de passage et son caractère privatif c’est-à-dire réservé aux seuls occupants de la parcelle BO [Cadastre 6].

Il n’est pas réellement discuté et ressort du procès-verbal de constat dressé le 24 novembre 2023 par Maître [X] commissaire de justice, de l’attestation de Mme [C] propriétaire du chemin litigieux et des propres déclarations des parents clients de la MAM “la p’tite savane”, la circulation de ceux-ci avec leur véhicule sur le chemin objet de la servitude de passage afin de venir stationner devant la MAM et déposer en toute sécurité leurs enfants dans cet établissement.

Pour s’opposer aux demandes principales de la SCI BONTEMPS tendant à voir ordonner aux défenderesses d’user de la servitude de passage grevant le chemin d’accès dans le respect de son caractère privatif et donc d’interdire désormais le passage des véhicules des clients de la MAM sur ce chemin sous astreinte, Mesdames [R] et [L] font valoir que ladite servitude de passage et ses restrictions ne leur sont pas opposables. Elles rappellent que pour être opposable aux tiers la servitude doit être transcrite au fichier immobilier et ajoutent qu’elles n’ont été informées de son existence et encore de façon très sommaire que par courriel de la bailleresse du 6 juin 2023, ce que conteste la SCI BONTEMPS qui soutient qu’elles en ont été parfaitement informées tant lors de la souscription du bail initial que de l’avenant.

Selon l’article 28, 1, du décret n 55-22 du 4 janvier 1955 relatif à la réforme de la publicité foncière, les actes constitutifs de servitude conventionnelle doivent être publiés,

Cette formalité est une condition de l’opposabilité de la servitude aux tiers. L’article 30, 1, du décret du 4 janvier 1955 disposant en effet que les actes et décisions judiciaires soumis à publicité par application du 1 de l’article 28 sont, s’ils n’ont pas été publiés, sont inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d’actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés, ou ont fait inscrire des privilèges ou des hypothèques.

Il s’ensuit que seul l’acquéreur d’un bien immobilier grevé ou bénéficiaire d’une servitude peut se prévaloir de l’inopposabilité de cette servitude en cas de non-publication de celle-ci étant rappelé qu’il est par ailleurs constant que même en l’absence de publication, la servitude est opposable à l’acquéreur d’un fonds dès lors qu’elle est mentionnée sur son titre de propriété ou encore s’il en avait connaissance au moment de son acquisition.

Par ailleurs, la SCI BONTEMPS sollicitant simplement pour l’avenir le respect par ses locataires défenderesses de la servitude de passage dont bénéficie son fonds et dès lors que celles-ci ne peuvent nier qu’elles ont désormais connaissance de cette servitude et de ses restrictions au vu des titres et pièces versées au débat, elles ne peuvent s’opposer à son respect pour l’avenir sauf à aggraver la servitude conventionnelle.

Par conséquent, il sera ordonné à Mesdames [R] et [L] de faire un usage privatif de la servitude de passage dont bénéficie la parcelle BO [Cadastre 6] sur le chemin fonds servant cadastré BO [Cadastre 5], impliquant l’interdiction à compter de la signification de la présente décision de toute circulation des véhicules des clients de la MAM sur ledit chemin et ce sous astreinte de 50 euros par jour d’infraction constatée par un commissaire de justice, pour une durée de 4 mois.

3- SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES

Au visa des articles 1719 et 1231-1 du code civil Mesdames [R] et [L], font valoir que la SCI BONTEMPS a manqué à son obligation de leur assurer la jouissance paisible du bien loué : problème d’ouverture du portail, présence des chiens des époux [C] sur le chemin d’accès et absence d’information sur l’existence de la servitude de passage et ses restrictions. En réparation, elles sollicitent sa condamnation à leur payer une somme de 14.000 euros, au titre du préjudice financier résultant des perturbations dans l’activité de la MAM, de la rupture des contrats d’employeur en raison de l’insécurité et des contraintes d’accès à la MAM. Elle sollicite également la condamnation de la SCI BONTEMPS à leur payer une somme de 10.000 euros chacune en réparation du préjudice moral résultant de l’absence de mention de la servitude, de l’absence de jouissance paisible des lieux et de la nécessité à faire face au comportement malveillant de leurs voisins.

S’appuyant sur le procès-verbal de constat établi le 24 novembre 2023 par Maître [X] commissaire de justice, a SCI BONTEMPS réplique qu’il existe des places de stationnement [Adresse 11] de part et d’autre de l’entrée du chemin grevé de la servitude, qui permettent aux parents de stationner pour accompagner leurs enfants à pied jusqu’à la MAM d’autant plus que les codes d’accès du portail leur ont été communiqués. La requérante soutient que ses locataires ont été informées dès la signature du bail initial de l’existence de la servitude de passage et de ses restrictions par Mme [C] et par la remise de 2 BIP SOMFY pour permettre l’ouverture du portail situé aux abords de l'[Adresse 8]. Elle ajoute que par plusieurs courriels début juin 2023 elle a rappelé aux locataires l’existence de la servitude de passage . La SCI BONTEMPS fait également valoir que que la réalité des troubles allégués n’est pas démontrée (dysfonctionnement du portail, chien des époux [C]) et que le préjudice moral invoqué est dépourvu de tout justificatif.

Il est rappelé à l’article 1719 -3° du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière “d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.”

L’article 1231-1 du même code précise dispose que “à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.”

Il n’est pas discuté que les consorts [C] propriétaires du chemin grevé de la servitude de passage dont bénéficie les occupants de la parcelle BO [Cadastre 6], ont installé à l’entrée de la servitude pour clore leur fonds un portail automatique avec remise de deux BIP SOMFY aux occupants de la MAM leur permettant d’ouvrir ledit portail.

Il résulte des attestations établies par les clients de la MAM et du procès-verbal de constat dressé le 22 juillet 2024 par Maître [N] commissaire de justice, des difficultés d’accès au digicode de ce portail lors de la sortie du chemin, le dysfonctionnement des cellules du portail automatique, les doléances des clients concernant la présence des chiens de Mme [C] et de leurs excréments sur le passage et sur l’attitude de Mme [C] à leur encontre.

Pour autant, il n’est justifié d’aucun signalement de ces troubles par Mesdames [R] et [L] à la SCI BONTEMPS, ni de l’atteinte personnelle à leur jouissance paisible du bien loué, ni mise en demeure adressée à ce bailleur de faire cesser un quelconque trouble de jouissance.

Certes, il n’est pas discutable que l’existence de la servitude de passage et son usage limité aux occupants du bien loué pavillon [Adresse 10] n’est pas mentionné sur le contrat de bail et état des lieux d’entrée signés le 25 janvier 2023, comme sur l’avenant du 26 juin 2023.

Il ne peut en effet être soutenu que lorsqu’elles ont signé le bail du 25 janvier 2023 Mesdames [R] et [O] étaient parfaitement informées de ce que la clientèle de la MAM ne pourrait pas circuler en voiture sur le chemin accès à la voie publique, clos par le portail automatique. La SCI BONTEMPS ne justifiant que d’une information a posteriori soit à compter de l’ouverture de la MAM en août 2023 ainsi qu’il résulte de l’attestation de Mme [C] que rien ne permet de remettre en cause, et du courriel adressé par Mme [F] gérante de la SCI BONTEMPS le 5 juin 2023 à Mme [R] pour attirer son attention sur le fait que normalement les parents ne devaient pas remonter l’allée en voiture mais arriver à pied avec les enfants, l’allée n’appartenant pas à la SCI BONTEMPS et n’étant pas conçue pour accueillir de la circulation. Mme [F] précisant à Mme [R] que si elle envisageait de faire monter les parents il lui faudrait demander un accord au voisin du haut à qui appartient l’allée. Par ailleurs, par courriel du 6 juin 2023 Mme [F] a communiquéà ses locataires le justificatif de l’existence d’une servitude de passage sur le chemin litigieux.

Pour autant, les défenderesses ne versent au débat aucun élément établissant que la possibilité pour la clientèle de la MAM de circuler en véhicule sur le chemin litigieux était une condition déterminante de la signature du bail. Il n’est pas plus justifié que cet accès en voiture des parents était une condition imposée pour l’ouverture de la MAM et pour l’obtention des agréments dès lors qu’aucune pièce relative au dossier constitué pour l’ouverture de la MAM n’est communiqué.

Au demeurant, il ressort du procès-verbal de constat établi le 24 novembre 2023 par Maître [X] commissaire de justice que de part et d’autre de l’entrée de la servitude de passage, il existe le long de la voie publique plusieurs places de stationnement délimitées de façon visibles qui étaient disponibles lors de son constat soit à 8 h 20, permettant ainsi le stationnement des parents a proximité de la MAM.

En toute hypothèse, les défenderesses ne justifient en rien d’une perte de clientèle qui résulterait de l’insécurité et des contraintes d’accès à la MAM, ni des perturbations dans l’activité de la MAM. Dès lors qu’elle ne rapporte pas la preuve qui leur incombe du préjudice financier allégué leur demande de réparation à ce titre ne saurait prospérer, tout comme les demandes indemnitaires au titre du préjudice moral personnel qui n’est pas plus justifié.

4- SUR LES DEMANDES ANNEXES

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile Mme [R] et Mme [L] qui ont succombé dans leurs prétentions supporteront la charge des dépens de l’instance.

L’équité conduit par ailleurs à les condamner à payer à la SCI BONTEMPS la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture du 9 septembre 2025 au jour des plaidoiries,

DÉCLARE en conséquence recevables les conclusions et pièces de la SCI BONTEMPS notifiées par RPVA le 8 octobre 2025,

ORDONNE à Mme [K] [R] et Mme [W] [L] de faire un usage privatif de la servitude de passage dont bénéficie la parcelle BO [Cadastre 6] sur le chemin fonds servant cadastré BO [Cadastre 5], impliquant l’interdiction à compter de la signification de la présente décision de toute circulation des véhicules des clients de la MAM sur ledit chemin et ce, sous astreinte de 50 euros par jour d’infraction constatée par un commissaire de justice, pour une durée de 4 mois,

DIT n’y avoir lieu pour la présente juridiction de se réserver compétence pour liquider cette astreinte,

DEBOUTE Mme [K] [R] et Mme [W] [L] de toutes leurs demandes indemnitaires à l’encontre de la SCI BONTEMPS y compris sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [K] [R] et Mme [W] [L] à payer à la SCI BONTEMPS la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [K] [R] et Mme [W] [L] aux dépens de l’instance.

La présente décision est signée par Madame COLOMBET, Vice-Présidente et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT