TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Juin 2024

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 04 Avril 2024

GROSSE :

Le 01 juillet 2024

à M^e AURIOL

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/05096 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3ZJC

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. PALAUMA

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Nicolas AURIOL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [K] [H]

demeurant [Adresse 1]

non comparante

Monsieur [B] [V]

demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 15 janvier 2021, la SCI ROMARCOS a donné à bail à Madame [K] [H] et Monsieur [B] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 760 euros, outre 40 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI ROMARCOS a fait signifier à Madame [K] [H] et Monsieur [B] [V] par acte de commissaire de justice en date du 25 octobre 2022 un commandement de payer la somme de 3 743,37 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2023, la SCI PALAUMA a fait assigner Madame [K] [H] et Monsieur [B] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de la remise des clés, et avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs,

— condamner à titre provisionnel Madame [K] [H] et Monsieur [B] [V] à lui payer les loyers et charges, soit la somme de 3 117,34 euros avec intérêts légaux, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuel égal à la somme de 793,06 euros, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié,

— condamner Madame [K] [H] et Monsieur [B] [V] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI PALAUMA expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 25 octobre 2022 et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 2 novembre 2023, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande de la partie demanderesse pour être finalement retenue à l’audience du 4 avril 2024.

A cette audience, la SCI PALAUMA, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 593 euros, selon décompte en date du 26 mars 2024, terme de mars inclus. Elle déclare ne s’opposer pas à l’octroi de délai de paiement et à la suspension de la cluse résolutoire.

Bien que régulièrement assignée par actes remis à leurs personnes, Madame [K] [H] et Monsieur [B] [V] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Conformément à l’article 474 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 juin 2024 prorogée au 27 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 21 juin 2023 , soit plus de deux mois avant la première audience du 2 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI PALAUMA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 octobre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 juin 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La SCI PALAUMA justifie de la propriété du bien litigieux et de sa qualité à agir par l’attestation de vente signé le 30 décembre 2022 par Me [P], notaire à Marseille.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 15 janvier 2021 contient une clause résolutoire (article VIII ) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 octobre 2022 pour la somme en principal de 3 743,37 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 25 décembre 2022.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [K] [H] et Monsieur [B] [V] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [K] [H] et Monsieur [B] [V] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [K] [H] et Monsieur [B] [V] restent devoir la somme de 539,29 euros, à la date du 26 mars 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mars inclus.

Pour la somme au principal, Madame [K] [H] et Monsieur [B] [V], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [K] [H] et Monsieur [B] [V] sont donc condamnés, par provision, au paiement de la somme de 539,29 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 743,37 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si les locataires se libèrent de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte locatif produit aux débat par la SCI PALAUMA démontre le versement du montant intégral du loyer courant avant la date d’audience ainsi qu’une réduction importante de la dette.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail, du montant de la dette, de l’accord de la société bailleresse et malgré l’absence de Madame [K] [H] et M [B] [V] à l’audience, il convient d’accorder d’office des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandée par la partie demanderesse, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

• à défaut pour Madame [K] [H] et Monsieur [B] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

• Madame [K] [H] et Monsieur [B] [V], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés à verser à la SCI PALAUMA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur les demandes accessoires

Madame [K] [H] et Monsieur [B] [V], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI PALAUMA les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 janvier 2021 entre la SCI ROMARCOS et Madame [K] [H] et Monsieur [B] [V] concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 25 décembre 2022 ;

CONDAMNE Madame [K] [H] et Monsieur [B] [V] à verser à la SCI PALAUMA, à titre provisionnel, la somme de 539,29 euros décompte arrêté au 26 mars 2024, incluant la mensualité de mars, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 743,37 euros à compter du 25 octobre 2022 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

AUTORISE Madame [K] [H] et Monsieur [B] [V] à s’acquitter de la dette par 6 acomptes successifs et mensuels de 98,88 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Madame [K] [H] et Monsieur [B] [V] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [K] [H] et Monsieur [B] [V] seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 894 euros à ce jour ;

REJETTE la demande d’astreinte pour quitter les lieux formulé par la SCI PALAUM ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [K] [H] et Monsieur [B] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Madame [K] [H] et Monsieur [B] [V] à verser à la SCI PALAUMA une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président