Du 13 février 2025

5AG

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 23/02460 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YCES

[C] [O] [L]

C/

[F] [B]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

Le 13/02/2025

Avocats : M^e Jean-baptiste LANOT

la SELARL MILANI – WIART

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 13 février 2025

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Françoise SAHORES

DEMANDERESSE :

Madame [C] [O] [L]

née le 15 Décembre 1945 à [Localité 7]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par la SELARL MILANI-WIART, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR :

Monsieur [F] [B]

né le 03 Septembre 1962 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Jean-Baptiste LANOT, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 16 Décembre 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [C] [L] a pris à bail un logement meublé situé au [Adresse 5] appartenant à Monsieur [F] [B] moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 320 euros, outre des charges locatives mensuelles de 160 euros.

Faisant valoir l’impossibilité d’utiliser le salon-salle à manger et contestant la résiliation du bail pour non-respect des règles de vie du logement, Madame [C] [L] a saisi Monsieur [I] [S], conciliateur de justice, qui a organisé une tentative de conciliation entre elle et Monsieur [F] [B]. Cette tentative s’est soldée par un constat de carence le 17 novembre 2022 en raison de l’absence de Monsieur [F] [B].

Par acte introductif d’instance délivré le 12 juillet 2023, Madame [C] [L] a fait assigner Monsieur [F] [B] à l’audience du 10 octobre 2023 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins notamment de le condamner à lui verser des sommes au titre d’une réduction rétroactive du loyer en raison de l’indécence du logement, de l’indisponibilité d’une pièce à la suite de l’arrivée d’un nouveau locataire, d’un trop-perçu au titre du dépôt de garantie et de provisions sur charges non-justifiées.

Par lettre recommandée datée du 13 octobre 2023 avec avis de réception du 25 octobre 2023, Madame [C] [L] a donné congé à Monsieur [F] [B] avec effet au 13 novembre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 octobre 2023, puis après trois renvois à la demande des parties, elle a été fixée pour plaider à l’audience du 14 février 2024. Lors de cette audience, un calendrier de procédure a été mis en place pour organiser les échanges entre les parties, puis le dossier a été renvoyé pour plaider à l’audience du 13 mai 2024. Lors de cette audience, un deuxième calendrier de procédure a été mis en place, puis le dossier a été renvoyé pour plaider à l’audience du 20 octobre 2024. Lors de cette audience, un dernier calendrier de procédure a été mis en place, puis le dossier a été renvoyé pour plaider à l’audience du 16 décembre 2024.

Lors de cette audience, Madame [C] [L], représentée par son conseil, sur le fondement des dispositions des articles 6 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1217 du code civil, a demandé au juge des contentieux de la protection de :

— Condamner Monsieur [F] [B] à lui régler la somme de 2.350 euros au titre de la réduction rétroactive du loyer de décembre 2021 au 13 novembre 2023 inclus en raison de l’indécence du logement loué

— Condamner Monsieur [F] [B] à lui régler la somme de 900 euros au titre de la réduction rétroactive du loyer de mai 2022 à janvier 2023 en raison de la présence de nouveaux locataires dans le salon loué rendu indisponible

— Condamner Monsieur [F] [B] à lui régler la somme de 140 euros au titre du trop-perçu de dépôt de garantie

— Condamner Monsieur [F] [B] à lui régler la somme de 640 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie

— Condamner Monsieur [F] [B] à lui régler la somme de 1.920 euros au titre des provisions sur charges non justifiées

— Condamner Monsieur [F] [B] à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts

— Ordonner la compensation des sommes dues par elle au titre des deux mois de loyers impayés, soit la somme de 662 euros, avec les sommes dues par Monsieur [F] [B]

— Condamner Monsieur [F] [B] à lui régler la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Elle expose que le bailleur n’a pas respecté ses obligations contractuelles car le logement loué n’est pas décent ce qui implique une réduction de loyer rétroactive à compter de son entrée dans les lieux et jusqu’à son départ. Elle précise que le logement n’avait plus d’eau chaude depuis le mois de mai 2022. Elle soutient également qu’elle ne bénéficiait pas d’une jouissance paisible et décente du logement car elle s’est retrouvée contrainte d’utiliser sa chambre comme pièce de vie et sa salle de bain comme cuisine et car le logement présente des défauts d’humidité, d’infiltration d’eau, de ventilation, de fuites d’eau, d’isolation, du salpêtre ainsi qu’une absence d’accès au compteur électrique.

Elle ajoute que le bailleur a décidé de louer le salon du logement pris à bail, partie commune, sans son autorisation et que cette introduction d’autres personnes dans le salon ne respectait pas les conditions du bail de colocation et l’a privée de la jouissance de cette pièce. Elle précise que Monsieur [F] [B] lui a proposé une réduction de loyer de 70 euros ayant pris effet en février 2023 alors qu’ils sont entrés dans les lieux en mai 2022, ce qui implique une réduction rétroactive du loyer à compter de cette date.

Concernant le dépôt de garantie, elle fait valoir que la réduction du loyer implique une réduction proportionnelle du dépôt de garantie qu’elle a versé et qui ne lui a pas été restitué lors de son départ.

Concernant les provisions sur charges, elle soutient qu’elles correspondent à l’eau, l’électricité et la taxe d’ordures ménagères et qu’elles ne sont ni justifiées par Monsieur [F] [B] ni réparties entre les différents locataires. Elle précise qu’il n’existe pas de compteur individuel pour l’électricité et l’eau, qu’il est mentionné sur le document relatif aux prévisions des charges pour l’année 2023 des charges relatives à l’énergie solaire, au gaz, à la wi-fi et à l’assurance locataire alors que les deux premières n’ont jamais été mentionnées notamment au regard de l’avenant n°3 et qu’elle a réglé ses propres abonnement pour les deux dernières. Elle indique également avoir payé ses loyers jusqu’au mois d’octobre 2023 inclus.

Concernant sa demande de dommages et intérêts, elle expose que Monsieur [F] [B] a loué un bien ne répondant pas aux obligations légales et réglementaires, qu’il lui a imposé de partager le bien loué et a modifié unilatéralement les termes du contrat originel sans se soucier de ses conditions de vie et dans la seule intention pécuniaire.

Concernant la demande reconventionnelle au titre des dégradations locatives formée par Monsieur [F] [B], elle observe qu’il n’explique ni ne justifie quelles seraient les dégradations dont elle pourrait être responsable.

Aux termes de ses dernières conclusions, Monsieur [F] [B], représenté par avocat, a demandé au juge des contentieux de la protection de :

— Rejeter purement et simplement l’intégralité des demandes formulées par Madame [C] [L],

— Condamner Madame [C] [L] à lui payer les sommes suivantes :

* 2.350 euros concernant les loyers impayés,

* Un mois de loyer, délai de prévenance pour le congé émanant de la locataire, qui devait être versé,

* 5.000 euros concernant les diverses dégradations intervenues dans le bien loué,

* 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* Les entiers dépens.

Il précise avoir dû souscrire une assurance locataire en raison du refus de Madame [C] [L] de lui communiquer les attestations et que les divers manquements de celle-ci justifiait le congé qu’il lui a délivré et aurait justifié le prononcé de la résiliation judiciaire.

Il indique que le bail concernant un logement en colocation a été conclu le 26 mars 2022 à effet rétroactif du 15 décembre 2021, et que l’exemplaire du bail produit par Madame [C] [L] n’est pas signé et comporte une date d’effet erronée. Il ajoute avoir été contraint de délivrer un congé à Madame [C] [L] en raison du non-respect des clauses du bail relatives à son occupation et que le bail a été résilié en raison de son comportement. Il précise, en outre, que Madame [C] [L] ne saurait lui opposer un manquement à son obligation de jouissance paisible en raison de l’impossibilité de jouir seule de la totalité du logement, alors qu’il s’agit d’un bail en colocation et qu’il était autorisé à souscrire d’autres baux avec d’autres colocataires. Il indique que les colocataires ont d’ailleurs dû quitter le logement en raison du comportement de Madame [C] [L] et qu’elle a utilisé la chambre libre alors qu’elle bénéficiait d’une occupation restreinte du logement.

Concernant le rejet des demandes de Madame [C] [L], il indique que le dépôt de garantie n’a pas à être réduit puisqu’elle l’a versé volontairement et en parfaite connaissance du caractère partagé du logement. Il ajoute que Madame [C] [L] a refusé l’intervention d’artisans mandatés pour effectuer des travaux, afin de la rendre autonome dans la partie de la maison qu’elle utilisait. Il expose que la somme de 70 euros demandée à titre de provision sur charges recouvre la réalité des charges du logement et que Madame [C] [L] a cessé de payer ses loyers, ce qui constitue une violation de la clause prévue au bail, et qu’elle en est redevable.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande en réduction rétroactive du loyer pour non décence du logement

L’article 1719 du code civil énonce que "le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations".

L’article 1720 du même code prévoit que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».

Il ressort des dispositions de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur est, notamment, obligé :

— de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ;

— de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

— d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques d’un logement décent, lequel ne doit pas porter atteinte à la sécurité physique et à la santé des locataires.

L’obligation de fournir un logement décent s’apprécie de façon objective et la responsabilité du bailleur peut être engagée en cas de défaut de délivrance d’un logement conforme. La jurisprudence retient cependant qu’il ne peut être reproché au bailleur d’avoir manqué à ses obligations à défaut de sollicitation du preneur lorsque les désordres sont apparus en cours de bail et ne résultent pas de la vétusté.

Il appartient donc à Madame [C] [L] de démontrer, d’une part, le caractère indécent du logement et, d’autre part, l’inaction de son propriétaire n’ayant pas permis de remédier aux désordres qu’elle allègue.

En l’espèce, Madame [C] [L] verse aux débats un bail d’habitation meublé portant sur le logement situé au [Adresse 5], appartenant à Monsieur [F] [B], et à effet du 1er décembre 2021.

Ce dernier conteste la validité de cet acte à juste titre puisqu’il ne comporte pas les mentions relatives à l’identité de la locataire, la signature du bailleur ni la date de la signature par Madame [C] [L].

En revanche, Monsieur [F] [B] verse aux débats un bail d’habitation portant sur le même logement, qui mentionne l’identité de la locataire, une date de prise d’effet au 15 décembre 2021, et qui a été signé le 26 mars 2022 par le bailleur et la locataire. En outre, le constat de carence du 17 novembre 2022 indique notamment que « la demanderesse est titulaire d’un bail de colocation signé le 15/12/2021 », ce qui vient corroborer la date de prise d’effet de ce bail. Cet acte sera donc retenu.

Il est à noter que le contrat tel que signé porte sur une colocation de logement meublé.

Au titre de l’indécence du logement qui motive cette demande de réduction, Madame [C] [L] dénonce l’impossibilité d’utiliser le salon, l’insuffisance d’eau chaude compte-tenu du nombre de locataires, la contrainte de devoir utiliser sa salle de bains en tant que cuisine, les défauts d’humidité, d’infiltration d’eau, de ventilation dans la douche, la fuite du robinet dans la cuisine, l’air froid passant par la porte d’entrée, le salpêtre sur le mur, l’absence d’isolation thermique et l’absence d’accès au compteur électrique.

Afin de démontrer l’existence des désordres qu’elle allègue, Madame [C] [L] verse aux débats un procès-verbal de constat établi à sa requête le 23 janvier 2023 par Maître [V], commissaire de justice.

Concernant l’accès au logement, le commissaire de justice relève que la salle d’eau privative « sert également aujourd’hui de cuisine » et « que la chambre de la requérante fait office de pièce de vie et de chambre ». La première constatation résulte d’un choix effectué par Madame [C] [L] puisque la cuisine du logement est équipée et demeure accessible aux locataires. En revanche, la seconde constatation ne résulte pas du choix de cette dernière mais ne contrevient pas aux normes de décence qui n’incluent pas l’obligation de disposer d’un salon distinct si d’autres pièces remplissent les fonctions essentielles. En outre, aucun élément ne permet d’établir que l’usage d’une chambre en tant que pièce de vie ainsi que l’impossibilité d’utiliser un salon porte atteinte à la sécurité physique et à la santé de Madame [C] [L]. Ainsi, bien que ces conditions puissent causer de l’inconfort à Madame [C] [L], elles ne remplissent pas les critères stricts de l’indécence. La responsabilité de Monsieur [F] [B] ne sera donc pas engagée sur ce point.

Concernant l’eau chaude, le commissaire de justice indique "la requérante me précise […] que le nombre d’occupants de l’habitation conduit à un manque d’eau chaude". Or, si un logement doit effectivement être doté d’installations de production d’eau chaude adaptées aux besoins de ses occupants, ce procès-verbal ne reprend que les indications faites par Madame [C] [L], aucune constatation n’ayant été réalisée quant à l’existence d’un désordre relatif à l’insuffisance d’eau chaude produite compte-tenu du nombre d’occupants. En l’absence de désordre constaté, la responsabilité de Monsieur [F] [B] ne sera donc pas engagée sur ce point.

Concernant l’humidité et l’infiltration d’eau, le commissaire de justice relève sur le mur côté sud « la présence de traces de ruissellement qui apparaissent le long du mur, depuis l’étage. En passant la main sur le mur, je note qu’il est très froid », sur le mur extérieur "un décollement d’enduit […] qui se trouve au droit du mur de la chambre où j’ai pu constater à l’intérieur des infiltrations d’eau« et »au bas du mur qui rejoint la chambre de la requérante, je constate l’apparition de salpêtre". Or, en l’absence de toute mesure objective du taux d’humidité dans le logement, tels des relevés hygrométriques, ces constatations sont insuffisantes pour établir de manière certaine la gravité de l’humidité. Par ailleurs, les seules observations visuelles du procès-verbal ne permettent pas d’en identifier l’origine précise.

En outre, Madame [C] [L] ne produit aucun élément démontrant qu’elle a informé Monsieur [F] [B] des désordres constatés. En l’absence de cette information, il est manifeste que Monsieur [F] [B] n’a pas été en mesure de prendre les dispositions nécessaires pour remédier à ces désordres.

Par conséquent, il ne saurait être reproché à Monsieur [F] [B] un manquement à ses obligations, faute de sollicitation de Madame [C] [L]. Sa responsabilité ne sera donc pas engagée sur ce point.

Concernant la ventilation, le commissaire de justice indique constater « une bouche de ventilation au-dessus de la douche qui est en partie démontée ». Or, cette seule indication est insuffisante à établir un défaut de d’aération du logement. Par ailleurs, l’origine de ce désordre n’étant pas établi, aucune faute n’est imputable au bailleur, un tel désordre pouvant trouver son origine dans un manquement du locataire à son obligation d’entretien.

En outre, Madame [C] [L] ne produit aucun élément démontrant qu’elle a informé Monsieur [F] [B] de ce désordre. En l’absence de cette information, Monsieur [F] [B] n’a pas été en mesure de prendre les dispositions nécessaires pour y remédier et sa responsabilité ne sera donc pas engagée sur ce point.

Concernant l’isolation, le commissaire de justice relève « dans la pièce de la requérante, je constate que le linoléum se soulève à l’entrée. Je constate la présence de deux épaisseurs de linoléum qui sont posées sur une bâche plastique qui est elle-même installée sur le ciment. Absence d’isolation thermique » et « en arrivant vers la porte d’entrée, je sens l’air froid passer ».

Bien que ces éléments permettent de constater un défaut d’isolation au niveau du sol de la chambre et de la porte d’entrée, Madame [C] [L] ne produit aucune autre pièce probante permettant d’apprécier l’ampleur de ces défauts, notamment en ce qui concerne leur impact sur le confort thermique du logement. En outre, aucune relevé de température n’est versé aux débats afin de démontrer la gravité des désordres allégués et d’établir que ces défauts excèdent les tolérances normales dans un logement de cette nature.

En outre, Madame [C] [L] ne justifie pas avoir informé Monsieur [F] [B] desdits désordres, qui n’a pas été mis en mesure d’intervenir pour les corriger. Sa responsabilité ne sera donc pas engagée sur ce point.

Concernant la fuite du robinet, le commissaire de justice relève que le robinet de l’évier de la cuisine « coule en permanence alors qu’il est fermé au maximum ». Il convient de rappeler que le locataire a notamment une obligation d’entretien qui concerne, entre autres, la robinetterie. Or, cette constatation ne permet pas de déterminer l’origine de l’écoulement d’eau ni de considérer qu’une faute est imputable au bailleur.

En outre, Madame [C] [L] ne démontre pas avoir informé Monsieur [F] [B] de ce désordre qui n’a donc pas été mis en demeure d’intervenir afin d’y remédier.

Par conséquent, la responsabilité du bailleur ne sera pas engagée sur ce point.

Concernant le panneau électrique, le commissaire de justice note " l’absence de panneau électrique. La requérante m’indique […] que le panneau se trouve dans la grande pièce « et que » puisque [cette pièce lui est interdite] d’accès, en cas de problème, il lui est impossible de réenclencher le compteur électrique ou de le fermer en cas d’urgence ".

Aux termes de ses écritures, Monsieur [F] [B] ne conteste pas être à l’origine de l’impossibilité pour Madame [C] [L] d’accéder à ce panneau électrique situé dans le salon occupé par d’autres locataires.

Monsieur [F] [B] ne produit aucun élément démontrant qu’il aurait entrepris des démarches pour mettre fin à cette situation.

Toutefois, le simple fait que le panneau électrique soit inaccessible ne suffit pas à caractériser une atteinte effective à la sécurité physique de la locataire, dès lors que Madame [C] [L] ne rapporte aucune preuve que cette inaccessibilité a eu un impact concret sur l’usage des lieux ou qu’elle a engendré des situations de danger avérées. En effet, aucun incident électrique nécessitant un accès urgent au panneau n’est rapporté, ni aucune plainte ou signalement antérieur à l’assignation.

De plus, il sera relevé que les premières doléances de Madame [C] [L] relatives à l’accès au panneau électrique n’ont été formulées qu’à l’occasion de l’assignation bien que l’inaccessibilité ait été constatée le 23 janvier 2023.

En conséquence, faute de démonstration d’un désordre remplissant les critères stricts de l’indécence, Madame [C] [L] sera déboutée de sa demande de réduction de loyer.

Sur la demande en réduction du loyer pour introduction d’un nouveau locataire

L’article 1103 du code civil prévoit que « les légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, il ressort du bail d’habitation signé le 26 mars 2022 et à effet du 15 décembre 2021 que le bien loué dispose d’une surface habitable de 120m² et a été décrit de la manière suivante : « chambre, salon, salle à manger, cuisine équipée ».

Aux termes des avenants n°1 du 21 mars 2022 et n°2 du 15 décembre 2022, aucune modification de la consistance du logement pris à bail n’est à relever.

En revanche, l’avenant n°3 versé aux débats daté du 9 janvier 2023 concerne l’intégration d’un troisième colocataire et précise que " les conditions du contrat restent inchangées, sauf le salon actuel devient une chambre, les mètres carrés en commun sont réduits […] ". Cet avenant modifie la consistance du logement pris à bail et les termes du bail initial, le salon étant désormais exclu des pièces accessibles à Madame [C] [L].

Or, l’exemplaire de l’avenant de Madame [C] [L] ne comporte aucune signature de sa part et celui de Monsieur [F] [B] comporte une signature en dessous du nom et du prénom de Madame [C] [L] qui ne correspond pas aux autres signatures réalisées par cette dernière et présentes sur le bail précité, l’avenant n°1 du 21 mars 2022 et le courrier de congé daté du 13 octobre 2022. Ainsi, en l’absence de signature de Madame [C] [L] sur cet avenant, cette dernière n’a donc pas consenti à la modification de la consistance du logement qu’elle a pris à bail réalisée par Monsieur [F] [B].

Madame [C] [L] soutient que le locataire a été introduit en mai 2022. Or aux termes de l’avenant, il est indiqué que « l’entrée des nouveaux locataires se faisant le 9 janvier ». Ainsi, compte-tenu de la date de l’avenant et du procès-verbal de constat établi le 23 janvier 2023 qui relève « côté sud de la cuisine, la présence d’une porte qui est fermée par un verrou d’aspect récent. La requérante m’indique, à toutes fins utiles, qu’il s’agit du grand salon retiré de la location et que ce verrou a été récemment posé sur la porte. », il convient d’en déduire que l’impossibilité d’accéder au salon par Madame [C] [L] a été effective au 9 janvier 2023, contrairement à ce qu’elle allègue, Monsieur [F] [B] ne le contestant pas.

En conséquence, en l’absence de preuve d’une privation du salon antérieure au 9 janvier 2023, Madame [C] [L] sera déboutée de sa demande de réduction rétroactive du loyer en raison de la présence de nouveaux locataires dans le salon loué rendu indisponible.

Sur les charges locatives

L’article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989 " les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail :

1° Soit dans les conditions prévues à l’article 23, lorsqu’il s’agit de provisions pour charges ;

2° Soit sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application du même article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté. "

L’article 23 de la même loi indique que " les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande. "

En l’espèce, Madame [C] [L] sollicite le remboursement de la somme de 1.920 euros au titre des charges locatives non justifiées pour les mois de décembre 2021 à décembre 2022.

Le bail d’habitation du 26 mars 2022 prévoit que la somme de 160 euros sera due par la locataire au titre des charges locatives, sans précision spécifique sur la nature de ces charges. La mention « forfait de charges » n’a d’ailleurs pas été cochée par le bailleur sur ce contrat. En outre, la clause relative aux charges du contrat précité dispose notamment que "le locataire s’oblige à acquitter les charges, prestations et impositions récupérables mises à sa charge […] Le paiement de ces charges donnera lieu au paiement du forfait mensuel justifié par les résultats constatés par l’année précédente ou par l’état prévisionnel des dépenses pour l’année en cours" et ne permet pas de déterminer si les charges locatives prennent la forme d’un forfait ou d’une provision.

En revanche, Monsieur [F] [B] a indiqué à plusieurs reprises dans ses écritures que Madame [C] [L] était redevable de provisions sur charges. Ainsi, il convient de considérer que le bail a été conclu moyennant le versement d’une provision mensuelle sur charges.

Il ressort du décompte versé aux débats par Monsieur [F] [B] que Madame [C] [L] s’est acquittée entre décembre 2021 et décembre 2022 de la somme de 2.000 euros au titre des provisions sur charges.

Or, Monsieur [F] [B] ne démontre pas que les provisions sur charges récupérables de décembre 2021 à décembre 2022 ont été justifiées auprès de sa locataire, conformément à l’article 23 de la loi précité. En outre, le seul élément produit par ce dernier est une facture du 12 décembre 2023 de la société VEOLIA qui porte sur une période postérieure à celle concernée, de juin à novembre 2023, et ne permet donc pas de justifier des provisions sur charges.

Ainsi, les charges récupérables seront dues à Madame [C] [L] pour cette période. Toutefois, cette dernière ne sollicite que la restitution de la somme de 1.920 euros, bien qu’elle se soit acquittée de la somme de 2.000 euros.

En conséquence, Monsieur [F] [B] sera condamné à payer à Madame [C] [L] la somme de 1.920 euros au titre des charges récupérables non justifiées.

Sur les loyers et charges impayés

En application de l’article 7 de la loi du 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Dès lors que l’obligation au paiement est établie, il appartient au locataire de démontrer qu’il a payé les loyers et charges dont le paiement est réclamé.

En l’espèce, Monsieur [F] [B] sollicite la condamnation de Madame [C] [L] à lui régler la somme 2.350 euros au titre des loyers impayés de l’année 2023 incluant un mois de loyer, correspondant au délai de prévenance pour le congé émanant de la locataire.

Selon le courrier daté du 13 octobre 2023, Madame [C] [L] a donné congé à Monsieur [F] [B] pour le 13 novembre 2023. Or, il est constant que le délai de préavis d’un mois applicable au congé court à compter de la réception de la lettre recommandée. Ainsi, le courrier de congé a été distribué à Monsieur [F] [B] le 25 octobre 2023. Madame [C] [L] était donc tenue au règlement du loyer et des provisions sur charges jusqu’au 25 novembre 2023. Cette dernière ne conteste pas ne pas s’être acquittée de ce loyer.

Madame [C] [L] conteste le décompte établit par le bailleur.

En effet, elle indique avoir procédé au versement de la somme de 330 euros pour le mois de janvier 2023, ce qui est établi au regard de son relevé de compte pour la période du 7 janvier au 7 février 2023 faisant état d’un virement d’un montant de 330 euros effectué le 18 janvier 2023 intitulé « vr. Permanent loyer ».

En outre, elle précise également avoir effectué le versement de la somme de 300 euros pour le mois d’octobre 2023, ce qui est établi au regard de son relevé de compte pour la période du 7 octobre au 7 novembre 2023 faisant état d’un virement d’un montant de 300 euros effectué le 20 octobre 2023 également intitulé « vr. Permanent loyer ». Il convient donc de déduire la somme de 630 euros.

En outre, il résulte de l’avenant n°3 précité qu’en contrepartie de l’inaccessibilité du salon transformé en chambre « une réduction du loyer s’appliquera, et sera remis aux autres colocataires ». En effet, Monsieur [F] [B] a indiqué une réduction du loyer passant de 331 euros à 250 euros et des charges de 230 euros à 140 euros, soit un total de 390 euros. Monsieur [F] [B] avait donc prévu une contrepartie correspondant à une réduction du loyer et des charges locatives de 171 euros par mois. Toutefois, le décompte susvisé fait apparaître seulement une réduction des provisions sur charges pour les mois d’avril 2023 à septembre 2023 de 12 euros. Ainsi, Monsieur [F] [B] n’a donc pas procédé aux réductions de loyers et de provisions sur charges auxquelles il s’était engagé.

Par ailleurs, bien que l’avenant précité indique que Monsieur [F] [B] se « charge de rembourser tous les mois à réception des loyers pour ne pas faire de changements au niveau des virements », il ressort des relevés de compte versés par Madame [C] [L] que cette dernière n’a reçu aucun remboursement de la part de Monsieur [F] [B] au titre des sommes trop perçues.

Ainsi, il a été précédemment établi qu’à compter du 9 janvier 2023 Madame [C] [L] aurait dû bénéficier d’une réduction de son loyer et des provisions sur charges mensuels. Cette dernière, qui justifie avoir versé les sommes de 330 euros en janvier, février et mars 2023 et de 300 euros d’avril à octobre 2023, est néanmoins débitrice des sommes suivantes :

— Janvier 2023 : du 1er au 8 : 561 euros / 31 jours x 8 jours = 144,77 euros, et du 9 au 31 : 390 euros / 31 jours x 23 jours = 289,35 euros ; 144,77 + 289,35 – 330 = 104,12 euros,

— Février 2023 : 390 – 330 = 60 euros,

— Mars 2023 : 390 – 330 = 60 euros,

— Avril 2023 : 390 – 300 = 90 euros,

— Mai 2023 : 390 – 300 = 90 euros,

— Juin 2023 : 390 – 300 = 90 euros,

— Juillet 2023 : 390 – 300 = 90 euros,

— Août 2023 : 390 – 300 = 90 euros,

— Septembre 2023 : 390 – 300 = 90 euros,

— Octobre 2023 : 390 – 300 = 90 euros,

— Novembre 2023 : du 1er au 25 : 390 euros / 30 jours x90 25 jours = 325 euros,

soit la somme totale de 1.179,12 euros.

Madame [C] [L] ne justifie pas du paiement de cette somme.

En conséquence, Madame [C] [L] est redevable envers Monsieur [F] [B] de la somme de 1.179,12 euros au titre des loyers et charges impayés.

Sur les dégradations locatives et la restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Il convient de rappeler que le bailleur n’a pas à justifier dans le délai de deux mois les sommes qu’il entend déduire du dépôt de garantie. Il lui incombe seulement d’en justifier ultérieurement.

La justification des travaux n’est par ailleurs pas conditionnée à la production de factures, la pertinence des sommes devant s’apprécier au regard de l’ensemble des pièces produites.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « c) le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ».

Il échet de rappeler que s’il appartient au locataire de prouver que les détériorations affectant le logement loué ont une cause extérieure, il incombe, en revanche, au bailleur d’établir leur existence et leur nature.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

En l’espèce, il est constant que Madame [C] [L] a versé à Monsieur [F] [B] un dépôt de garantie de 640 euros lors de son entrée dans les lieux.

Monsieur [F] [B], qui réclame une somme à titre d’indemnisation des réparations locatives, ne verse aux débats aucun état des lieux d’entrée, ni aucun état des lieux de sortie, de sorte que le logement est présumé avoir été loué et restitué en bon état.

Il ne produit par ailleurs aucune pièce venant contredire la présomption de bon état des lieux à la sortie du logement.

Ainsi, l’existence de dégradations locatives imputables à Madame [C] [L] n’est pas démontrée par Monsieur [F] [B].

En conséquence, Monsieur [F] [B] sera débouté de cette demande.

En outre, l’existence de dégradations locatives imputables à Madame [C] [L] n’étant pas démontrée, le dépôt de garantie versé par la locataire en début de bail n’a pas lieu d’être imputé sur les réparations locatives mais doit être déduit du solde des loyers dus par celle-ci, ce qui ramène la créance du bailleur de ce chef à 539,12 euros.

Madame [C] [L] sera condamnée au paiement de cette somme au titre du solde des loyers et provisions sur charges.

Par ailleurs la demande de réduction du dépôt de garantie formulée par Madame [C] [L] devient sans objet.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil indique que " le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, Madame [C] [L] expose que Monsieur [F] [B] lui a loué un bien ne répondant pas aux obligations légales et réglementaires et qu’il a unilatéralement modifié les termes du bail initial sans se soucier des conditions de vie dans ce logement. Aux termes de ses prétentions, Madame [C] [L] fait donc valoir l’existence d’un préjudice de jouissance.

Si l’existence des désordres relatifs à la présence d’humidité, d’infiltration et de salpêtre, à l’absence d’isolation thermique et d’accès au compteur électrique est avérée, la responsabilité du bailleur n’est pas établie.

Á l’inverse il a procédé à une modification substantielle de la contenance des lieux loués en privant sans son accord la locataire de l’accès au salon à compter du mois de janvier 2023 ce qui a nécessairement occasionné un trouble de jouissance, qui doit être réparé sur 11 mois, à hauteur de 660 euros, sur la base d’une indemnité de 60 euros par mois.

En conséquence, Monsieur [F] [B] sera condamné à payer à Madame [C] [L] la somme de 660 euros.

Sur la compensation

Les parties étant chacune créancière de l’autre, il y a lieu d’ordonner la compensation entre les créances des parties à due concurrence.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Madame [C] [L] et Monsieur [F] [B] succombent partiellement dans leurs demandes. En conséquence, il convient de dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

Chacune des parties succombant, elles seront en conséquence déboutées de leur demande présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [F] [B] à payer à Madame [C] [L] :

— la somme de 1.920 euros au titre des charges récupérables non justifiées,

— la somme de 660 euros au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Madame [C] [L] à payer à Monsieur [F] [B] la somme de 539,12 euros au titre du solde des loyers et charges impayées pour l’année 2023 après déduction du dépôt de garantie ;

ORDONNE la compensation à due concurrence entre les créances respectives des parties ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA VICE PRÉSIDENTE

chargée des contentieux de la protection