TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

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N° RG 24/52782 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4PHT

N°: 1

Assignation du :

03 et 15 Avril 2024

EXPERTISE[1]

[1] 2 copies exécutoires

+ 1 CCC à l’expert :

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 22 janvier 2026

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDEUR

Monsieur [T] [S] [F]

[Adresse 7]

[Localité 10]

représenté par Maître Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #P0074

DEFENDEURS

La S.C.I. VERTOLIX, société civile immobilière

[Adresse 3]

[Localité 10]

représentée par Maître Armelle JOSSERAN, avocat au barreau de PARIS – #C0355

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9], représenté par son syndic, la Société GESTION IMMOBILIERE DE [Localité 13] GIB

[Adresse 5]

[Localité 12]

non représenté

DÉBATS

A l’audience du 05 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Par acte de commissaire de justice en date des 3 et 15 avril 2024, Monsieur [T] [S] [F] a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS le syndicat des copropriétaires de l’esnemble immobilier du [Adresse 6] à PARIS et la société VERTOLIX afin de procéder au déplacement de jardinières positionnées sur la toiture terrasse dudit ensemble immobilier, sur laquelle il énonce avoir un droit de jouissance.

Après de multiples renvois sollicités par les parties pour trouver une issue amiable à leur différend, l’affaire a été entendue à l’audience du 5 décembre 2025.

A cette audience, par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, Monsieur [F] sollicite du juge des référés de :

« - Vu l’article 835 du Code de procédure civile et 145 du même Code,

— Vu les articles 8, 9 et 15 de la loi du 10 juillet 1965,

— Vu l’article L 131-1 du Code de Procédures civiles d’exécution,

— Vu les pièces versées aux débats,

— RECEVOIR Monsieur [T] [S] [F] en ses demandes et le déclarer bien fondé,

A TITRE PRINCIPAL

— CONDAMNER la SCI VERTOLIX à procéder au déplacement des jardinières posées sur la toiture terrasse de l’immeuble sis [Adresse 8], lesquelles empiètent sur la surface du droit de jouissance dont bénéficie Monsieur [T] [S] [F] aux termes du règlement de copropriété, de 0,85 m, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— CONDAMNER la SCI VERTOLIX à en justifier, dans les mêmes conditions, par un huissier de justice qui sera dépêché par ses soins, en présence de Monsieur [T] [S] [F],

— DEBOUTER, la SCI VERTOLIX de toutes ses demandes, fins et conclusions,

A TITRE SUBSIDIAIRE

— NOMMER, tel expert avec pour mission :

* De se rendre sur place,

* De prendre connaissance du règlement de copropriété ainsi que des plans versés aux débats,

* De donner son avis sur la limite séparative des terrasses des lots 37 et 38,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— CONDAMNER la SCI VERTOLIX au paiement de la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens de l’instance."

De son côté, la société SCI VERTOLIX, par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, sollicite du juge des référés de :

« Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 835 du Code de procédure civile,

Vu les articles 8, 9 et 15 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les pièces versées aux débats,

— DEBOUTER Monsieur [T] [S] [F] de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

— CONSTATER que la SCI VERTOLIX s’en remet à justice sur la demande de nomination d’un expert qui donnerait son avis sur la limite de séparation des lots 37 et 38,

— LE CONDAMNER à payer à la SCI VERTOLIX la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens."

Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

SUR CE :

Sur la prescription de l’action

La société SCI VERTOLIX soutient, à titre liminaire, que l’action de Monsieur [F] est atteinte par la prescription quinquennale, et ce, au visa des dispositions de l’article 2224 du code civil. En effet, elle ne saurait être tenue de déplacer les jardinières servant de séparation sur la toiture-terrasse de l’immeuble sur laquelle Monsieur [F], propriétaire du lot n°38, se prévaut d’un droit de jouissance pour moitié, dès lors que la situation actuelle telle que dénoncée par ce dernier préexiste à son acquisition survenue le 28 juillet 2011 dudit lot auquel est attaché le droit de jouissance privative précité.

Monsieur [F], pour sa part, énonce qu’aucune prescription quinquennale ne saurait lui être opposée.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Et, selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, les parties s’opposent sur la limite séparative de la toiture-terrasse, partie commune, dont chacune d’elle bénéficie d’un droit de jouissance exclusive par moitié, étant précisé que ce droit est attaché à leurs lots respectifs, le lot 37 pour la SCI VERTOLIX et le 38 pour Monsieur [F]. Par nature, un droit de jouissance exclusive sur une partie commune ne saurait s’analyser en un droit de propriété sur ladite partie commune, qui appartient à l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble en cause.

Cela étant posé, il ne ressort d’aucune pièce que le trouble occasionné par le positionnement des jardinières litigieuses existe depuis plus de 5 ans. En effet, il apparaît, faute de preuves contraires, que le trouble dénoncé a été révélé, pour la première fois, par procès-verbal de commissaire de justice en date du 9 juin 2023.

En conséquence, la prescription de l’action de Monsieur [F] n’apparaît pas manifeste au stade des référés, en sorte qu’il convient de rejeter, pour l’heure, cette fin de non-recevoir.

Sur le trouble dénoncé par Monsieur [F] et ses conséquences

Monsieur [F] soutient notamment, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, que la société VERTOLIX empiète sur son droit de jouissance exclusive de la partie commune qu’est la toiture-terrasse. Dans ces conditions, au vu du trouble occasionné, il convient d’ordonner le déplacement des jardinières pour que son droit, sur ladite toiture-terrasse, soit respecté.

De son côté, la société VERTOLIX met en avant que les jardinières sont correctement positionnées en limite du droit de jouissance exclusive de chacun sur la toiture-terrasse litigieuse. Dans ces conditions, l’action de Monsieur [F] ne saurait prospérer.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, le règlement de la copropriété en cause précise qu’au lot 37, propriété de Monsieur [F], est attaché un « droit de jouissance exclusive de la moitié droite (en regardant la façade de l’immeuble) de la toiture-terrasse accessible » et qu’au lot 38, propriété de la société VERTOLIX, est attaché un « droit de jouissance exclusive de la toiture gauche (en regardant la façade de l’immeuble) de la toiture-terrasse accessible. »

Cela étant posé, et peu important l’interprétation que chacune des parties donne au règlement de copropriété, il n’en demeure pas moins que le juge des référés, juge du provisoire, ne saurait procéder à des déductions sur la superficie que recouvre le droit de jouissance privative de chacun, notamment au regard des tantièmes qui y sont attachés au titre des parties communes.

Quoi qu’il en soit, et à ce stade, il n’est pas démontré l’existence d’un trouble manifestement illicite, lequel ne saurait être caractérisé par les seules notes non contradictoires de Monsieur [C] du 22 juin 2022, laquelle a été établie pour le compte de Monsieur [F], et celle du 24 juin 2025 par Monsieur [R], laquelle a été établie pour le compte de la SCI VERTOLIX, étant précisé qu’aucun élément incontestable sur la superficie exacte de la toiture-terrasse dont chacun dispose d’un droit de jouissance exclusive ne peut être déterminé à l’évidence.

Dans ces conditions, Monsieur [F] verra rejetée sa demande aux fins de voir déplacer les jardinières litigieuses.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du même code, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’application de ce texte, qui subordonne le prononcé d’une mesure d’instruction à la seule démonstration d’un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d’un litige potentiel, n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes formées ultérieurement, sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.

En l’espèce, et au vu de ce qui précède, il existe manifestement un procès en germe entre les parties sur l’étendue du droit de jouissance exclusive de chacune sur la partie commune, qu’est la toiture-terrasse de l’immeuble litigieux. Par ailleurs, Monsieur [F] justifie d’un motif légitime à solliciter une telle expertise judiciaire, dès lors notamment qu’aucun élément produit ne permet de déterminer avec certitude l’étendue de ces droits de jouissance de chacune des parties sur ladite partie commune.

L’expertise sera ordonnée dans les termes du dispositif de l’ordonnance. Toute demande plus ample ou contraire sera rejetée.

Les frais de provision sur les honoraires de l’expert seront mis à la charge de Monsieur [F] au bénéfice de qui ladite mesure d’expertise est ordonnée.

Sur les demandes annexes ou accessoires

Les parties défenderesses à une mesure d’instruction fondée sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile ne peuvent être considérées comme des parties perdantes au sens desdites dispositions, en sorte que les dépens seront laissés à la charge de Monsieur [F].

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en sorte que l’ensemble des demandes formées en ce sens seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition par le greffe,

Rejetons la fin de non-recevoir soulevée par la SCI VERTOLIX tirée de la prescription ;

Rejetons l’ensemble des demandes principales de Monsieur [T] [S] [F] ;

Ordonnons une mesure d’expertise et désignons en qualité d’expert :

[I] [P]

[Adresse 4]

Tél : [XXXXXXXX01] ; Port. : 06.77.19.46.86

Mèl : [Courriel 19]

qui pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission de :

— se rendre sur les lieux, après y avoir convoqué les parties;

— procéder à l’examen de la toiture-terrasse de l’ensemble immobilier en cause et des droits de jouissance exclusive attachés aux lots de copropriété n°37 et 38, et décrire sa configuration ;

— se faire communiquer l’état descriptif de division et le règlement de la copropriété, avec les plans annexés s’ils existent et tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— déterminer la limite du droit de jouissance exclusive attachée aux lots n°37 et 38 sur la toiture-terrasse de l’immeuble, en largeur, longueur et hauteur lors de l’établissement du règlement de copropriété et après examen des éventuels actes translatifs de propriété ;

— déterminer la limite actuelle du droit de jouissance exclusive des lots n°37 et 38 sur la toiture-terrasse de l’immeuble, en largeur, longueur et hauteur ;

— préciser si des modifications des lieux de nature à modifier leur superficie ont eu lieu depuis la publication du règlement de copropriété, en ce cas, préciser les modifications de surface en résultant;

— faire toutes observations utiles au règlement du litige;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

— se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

* en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

* en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;

* en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;

* en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable :

* fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

* rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai ;

Fixons à la somme de 5.000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 23 mars 2026 ;

Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Disons que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du Tribunal judiciaire de Paris (Contrôle des expertises) avant le 1er décembre 2026, pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Condamnons la partie demanderesse aux dépens ;

Rejetons le surplus des demandes des parties, en ce y compris les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 15] le 22 janvier 2026.

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI

Service de la régie :

Tribunal de Paris, Parvis [Adresse 18]

[Localité 11]

☎ [XXXXXXXX02]

Fax 01.44.32.53.46

✉ [Courriel 17]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX014]

BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [I] [P]

Consignation : 5 000 € par Monsieur [T] [S] [F]

le 23 Mars 2026

Rapport à déposer le : 01 Décembre 2026

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

Tribunal de Paris, [Adresse 16]

[Localité 11].