N° RG 24/05658 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZAGI

INCIDENT

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

5EME CHAMBRE CIVILE

30Z

N° RG 24/05658 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZAGI

Minute n° 2025/00

AFFAIRE :

S.A.R.L. Caraïbes

C/

S.A.S. Megevie Orion

société OPCI UIR II

Grosse Délivrée

le :

à

Avocats :

la SELARL CORDOUAN AVOCATS

M^e Baptiste MAIXANT

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

Le VINGT CINQ MARS DEUX MIL VINGT CINQ

Nous, Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente,

Juge de la Mise en Etat de la 5EME CHAMBRE CIVILE,

Greffier, lors des débats et du prononcé :

Isabelle SANCHEZ

DÉBATS

A l’audience d’incident du 04 février 2025

Vu la procédure entre :

DEMANDERESSE AU FOND

DEFENDERESSE A L’INCIDENT

S.A.R.L. Caraïbes

11 allée de la Hontasse

33440 Ambarès et Lagrave

représentée par Maître Florian DE SAINT-POL de la SELARL CORDOUAN AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSES AU FOND

DEMANDERESSE A L’INCIDENT

S.A.S. Megevie Orion

3 rue François Arago

33700 Mérignac

représentée par M^e Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX

Société OPCI UIR II

12 avenue Kléber

75784 Paris

défaillant

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 9 juin 1986, la SA LA RUCHE MERIDONALE a donné à bail commercial à madame [V] [F], pour une durée de 12 ans à compter du 19 juin 1986, un local n°119 dans un centre commercial situé avenue Gustave Eiffel à PESSAC pour l’exploitation d’une activité de maroquinerie et article de voyage.

Le bail a été renouvelé le 20 janvier 1999 et le 1er janvier 2012, entre la société OPCI UIR II, venant aux droits du bailleur, et la SARL CARAIBES venant aux droits de madame [F].

Par acte notarié du 29 avril 2022, la société OPCI UIR II a vendu le centre commercial à un groupement d’établissements bancaires, lequel a consenti par acte notarié du même jour un crédit-bail immobilier à la société MEGEVIE ORION.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 juin 2022, la SARL CARAIBES a mis en demeure la société OPCI UIR II et la SAS MEGEVIE ORION de justifier des charges pour les cinq dernières années.

Par acte délivré le 24 avril 2024, la SARL CARAIBES a fait assigner la société de placement à prépondérance immobilière à capital variable OPCI UIR II et la SAS MEGEVIE ORION devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de remboursement des provisions afférentes aux charges pour les années 2011 jusqu’au premier trimestre 2023 (54.954,83 euros), des frais de gestion pour les années 2011 à 2022 (20.029,77 euros), et des travaux de toiture mis à sa charge (10.996,17 euros TTC), outre indemnisation de son préjudice moral (10.000 euros).

Régulièrement assignée par acte délivré à personne, la société OPCI UIR II n’a pas comparu.

Par conclusions spécialement adressées au juge de la mise en état les 11 novembre 2024, la société MEGEVIE ORION a soulevé un incident de mise en état, lequel a été audiencé le 04 février 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 11 novembre2024, 15 janvier et 03 février 2025, la société MEGEVIE ORION demande au juge de la mise en état de :

à titre principal, déclarer irrecevables les demandes formées à son encontre par la société CARAIBES,à titre subsidiaire, déclarer irrecevables la demande en répétition de l’indu pour la somme totale de 64.229,25 euros,

en tout état de cause, condamner la société CARAIBES au paiement des dépens et à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Au soutien de sa prétention principale, la société MEGEVIE ORION fait valoir, au visa des articles 789, 122, 31 et 32 du code de procédure civile, que la société CARAIBES est irrecevable à agir à son encontre dans la mesure où les demandes en répétition de l’indu auraient exclusivement dû, en application du principe de l’effet relatif des contrats, être adressées à l’ancien bailleur qui seul a perçu les sommes dont il est sollicité la restitution. Elle expose ainsi que les sommes concernées portent sur la période antérieure au 29 avril 2022, et qu’il importe peu de connaitre les accords contractuels entre les bailleurs successifs qui sont inopposables à la société CARAIBES. Elle ajoute que la société CARAIBES se fonde notamment sur un relevé de compte qui ne la concerne pas et qui a été établi par un gestionnaire locatif qui lui est étranger agissant pour le compte de l’ancien propriétaire, document qui constitue l’apurement des comptes entre eux, sans qu’il ne puisse être opposé d’erreur matérielle sur le nom du bailleur.

A l’appui de sa demande subsidiaire, la société MEGEVIE ORION prétend, au visa des articles 789 et 122 du code de procédure civile, que la demande formée à son encontre est partiellement prescrite pour ne pas avoir été engagée dans le délai de cinq années suivant le paiement des sommes. Ainsi, elle prétend que toutes les demandes portant sur la période allant de 2011 au 24 avril 2019 sont prescrites, soit pour les provisions sur charges la demande portant sur la somme de 40.545,87 euros, pour les frais de gestion la demande portant sur la somme de 12.687,21 euros, et pour les travaux de toiture l’intégralité de la demande. En réponse à la société CARAIBES elle soutient qu’il est erroné de dire que la prescription n’a pas commencé à courir dès lors qu’il est justifié de relevé de compte locataire comportant systématiquement une reddition des charges de la part de son ancien propriétaire-bailleur et du gestionnaire locatif.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique les 18 décembre 2024 et 29 janvier 2025, la société CARAIBE demande au juge de la mise en état de :

la déclarer recevable à agir,condamner la société MEGEVE ORION à payer la somme qu’il estimera justifiée pour procédure abusive et dilatoire,condamner la société MEGEVE ORION au paiement des dépens et à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La société CARAIBE fait valoir que les prétentions de la société MEGEVIE ORION n’ont pas vocation à contester la recevabilité de son action mais son bienfondé, ce qui ne relève pas de la compétence du juge de la mise en état.

En réponse à la contestation de sa qualité à agir à l’encontre de la société MEGEVIE ORION, la société CARAIBE prétend, au visa des articles 31 et 32 du code de procédure civile et 1302 et 1302-1 du code civil, en premier lieu qu’elle n’a jamais été destinataire de l’acte de cession dont elle ignore les conditions, les parties ayant pu prévoir des clauses de garanties, et les dettes dues à la société CARAIBES ayant pu faire l’objet de clauses contractuelles spécifiques. Elle prétend ignorer quelle société a été, in fine, suite à la cession intervenue, destinataire ou bénéficiaire des sommes versées par ses soins. Elle soutient en deuxième lieu que la société MEGEVIE ORION est devenue bailleur à compter du 29 avril 2022 et a donc perçu toutes les sommes réglées depuis cette date, dont elle est fondée à demander la restitution. Elle prétend que le relevé de compte locataire adressé par la société SUDECO est affecté d’une erreur matérielle quant au nom du propriétaire au regard de la période concernée allant jusqu’en 2023. Elle ajoute que la société MEGEVIE ORION lui a adressé une facture au titre des loyers, charges, provisions et frais de gestion, et qu’elle n’a pas justifié des provisions sur charges et frais de gestion depuis le 29 avril 2022.

La société CARAIBE fait valoir, sur le fondement de l’article 2224 du code civil, que son action n’est pas prescrite dès lors que compte tenu de l’inertie des sociétés MEGEVIE ORION et de son prédécesseur qui n’ont pas effectué de reddition des comptes, le délai de prescription n’a pas commencé à courir.

Elle soutient, sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile, que l’action doit être retenue comme étant dilatoire et abusive.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de l’action et des demandes formées par la SARL CARAIBES à l’encontre de la SAS MEGEVIE ORION

Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Sur le fondement du défaut de qualité à agir

En vertu de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. L’article 32 du même code ajoute qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, le tribunal judiciaire de Bordeaux est saisi, aux termes de son acte introductif d’instance, par la SARL CARAIBES de prétentions en répétition de l’indu portant notamment sur les provisions sur charges au titre de la période allant de l’année 2011 au 1er trimestre 2023 et d’une prétention indemnitaire.

Ces demandes en répétition de l’indu sont fondées sur deux pièces à savoir un relevé de compte locataire établi pour le compte du propriétaire UIR II pour la période antérieure à la vente, et sur une facture établie le 02 décembre 2022 par la société MEGEVIE ORION pour le premier trimestre 2023 (qui correspond à la demande de restitution à hauteur de 1.294 euros HT pour les charges prétendument indues).

Or il est constant que la société MEGEVIE ORION est bailleur depuis le 29 avril 2022.

Il en résulte donc que cette qualité non contestée de bailleur, au regard de l’existence d’une demande portant en partie sur le paiement des charges postérieurement à cette date du 29 avril 2022, suffit à elle seule à donner à la SARL CARAIBES la qualité à engager une action à l’encontre de la société MEGEVIE ORION.

Compte tenu de cette qualité à agir retenue, la question de l’existence d’une solidarité légale ou conventionnelle avec la société OPCI UIR II au titre d’une condamnation éventuelle en restitution pour les charges et frais antérieurs à son accession à la qualité de bailleur relèvera de la compétence du tribunal qui devra déterminer s’il est établi par le demandeur l’existence d’un motif de solidarité entre les bailleurs successifs dans l’hypothèse du prononcé d’une condamnation.

La société CARAIBES était par conséquent recevable à engager une action à l’encontre de son bailleur.

Sur le fondement de la prescription des demandes en répétition de l’induL’action en répétition de charges indument payées relève des dispositions de l’article 2224 du code civil qui prévoient que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En application de ce texte, le point de départ du délai de prescription est constitué par la date de régularisation prévue par le bail, qui s’entend comme la date de réalisation de cette régularisation et non de la date de remise des justificatifs.

En l’espèce le contrat de bail du 09 juin 1986, ultérieurement renouvelé aux mêmes conditions, stipule en son article VI 3. Que « les comptes seront arrêtés une fois l’an et répartis entre les preneurs » et que « les acomptes trimestriels de charges seront appelés sur la base du budget prévisionnel établi en début d’année ».

Il convient donc de déterminer si pour la période antérieure au 24 avril 2019, constituant le délai de prescription de 5 ans avant la saisine de la juridiction, le preneur a reçu ou non des comptes lui permettant de connaître le montant des sommes qui lui était réclamé et d’envisager une saisine de la juridiction en l’absence de transmission de justificatifs des charges facturées ou en cas de contestation du montant facturé.

Or, le relevé de compte locataire produit par la société CARAIBES permet de relever l’existence de régularisations annuelles de charges et frais de gestion aux dates suivantes :

13 janvier 2012 pour des frais de gestion,17 février 2012 pour des frais de gestion,10 mai 2012 pour des frais de gestion,25 juillet 2012 pour des charges de l’année 2011,1er février 2014 pour des charges de l’année 2012,1er juillet 2014 pour des charges de l’année 2013,1er et 10 août 2015 pour des charges, correspondant nécessairement à l’année 2014,03 août 2016 pour des charges, correspondant nécessairement à l’année 2015,28 juin 2017 pour des charges, correspondant nécessairement à l’année 2016,13 août 2018 pour des charges de l’année 2017.

Il convient de relever que la société CARAIBES, qui produit ce document dont elle ne conteste pas l’authenticité, n’a pas engagé d’action dans le délai de cinq années suivant lesdites régularisations si elle estimait ne pas avoir reçu les justificatifs ou contestait les sommes retenues, ce qui doit conduire à retenir que la société CARAIBES est prescrite à agir les concernant.

La régularisation suivante est intervenue le 03 octobre 2019 pour des charges, correspondant nécessairement à l’année 2018, et les régularisations postérieures, sans qu’il n’y ait lieu de les énumérer, peuvent valablement être contestées dans le cadre de la présente instance engagée le 24 avril 2024, dans le délai de cinq ans.

S’agissant des travaux de toitures mis à sa charge, il résulte du relevé de compte produit, correspondant aux éléments soutenus par la SARL CARAIBES, que ces charges ont été prélevées le 1er août 2012 (2.194 euros), le 1er octobre 2019 (2.795,10 euros) et les 1er et 05 août 2015 ( solde de 5.139,63 euros).

Toutefois, la société CARAIBES n’a pas contesté le montant de ces sommes dans le délai de cinq années suivant leur paiement, ni dans le délai de cinq années ayant suivi la régularisation des comptes susvisée, étant relevé par ailleurs l’existence d’une régularisation spécifique pour les travaux le 16 octobre 2018.

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de constater que l’action engagée par la SARL CARAIBES est prescrite à l’encontre de la SAS MEGEVIE ORION pour toutes les prétentions formées au titre de la répétition des sommes payées avant le 24 avril 2019, et de la déclarer irrecevable de toutes ses demandes formées avant cette date.

Compte tenu de la décision d’irrecevabilité prononcée au titre de la prescription partielle de l’action engagée par la société CARAIBES, et afin de permettre au tribunal de vérifier, conformément à l’obligation qui lui est faite par l’article 472 du code de procédure civile en présence d’un défendeur non comparant, la recevabilité de l’action formée à l’encontre de la société OPCI UIR II qui n’a pas constitué avocat, il convient d’inviter la société CARAIBES à s’expliquer dans ses conclusions au fond à venir, sur la recevabilité de son action à l’égard de celle-ci au regard des règles de prescription, conclusions qu’il lui appartiendra de faire signifier au défendeur non comparant, lesquelles seront examinées par le tribunal statuant sur sa demande.

Par ailleurs, la demande formée par la société CARAIBES au titre de la procédure abusive, laquelle n’est pas caractérisée au vu de la solution de la présente décision, ne saurait prospérer, étant en tout état de cause relevé que la décision de condamnation à une amende civile relève de la seule compétence des juridictions et ne constitue pas une prétention des parties, et que, si la prétention était une prétention indemnitaire, elle n’était en tout état de cause pas chiffrée.

Sur les frais de la procédure d’incident

En application de l’article 790 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées par application de l’article 700.

DépensEn vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la procédure poursuivant son cours, il convient de réserver les dépens.

Frais irrépétiblesEn application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;[…] /Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent./ […]

En l’espèce, les dépens étant réservés il convient de débouter les parties de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles dans le cadre de l’instance d’incident.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance réputé contradictoire, susceptible de recours selon les modalités de l’article 795 du code de procédure civile, prononcée par mise à disposition au greffe,

Déclare recevable la SARL CARAIBES à agir contre la SAS MEGEVIE ORION ;

Déclare irrecevable les demandes formées par la SARL CARAIBES à l’encontre de la SAS MEGEVIE ORION pour la période antérieure au 24 avril 2019 concernant la demande de répétition de l’indu au titre de la régularisation des charges, des frais de gestion et des travaux facturés en 2012 et 2015 ;

Réserve les dépens ;

Déboute la SARL CARAIBES et la SAS MEGEVIE ORION de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne le renvoi du dossier à la mise en état continue du 04 juin 2025 pour conclusions de la SARL CARAIBES afin de reformuler ses prétentions suite à la présente décision, et en l’invitant à présenter toutes observations dans ses conclusions au fond, sur la recevabilité de son action à l’égard de la société OPCI UIR II, au regard des règles de prescription, conclusions à faire signifier au défendeur non comparant ;

La présente décision a été signée par Madame Myriam SAUNIER , Juge de la mise en état, et par Madame Isabelle SANCHEZ, Greffier.

LE GREFFIER, LE JUGE DE LA MISE EN ETAT,