Du 05 décembre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/01516 – N° Portalis DBX6-W-B7J-24CX

[X] [G]

C/

[E], [K], [M] [U], [P], [I] [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 décembre 2025

PRÉSIDENT : Madame Anne-Charlotte BRIAT,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEUR :

Monsieur [X] [G]

né le 02 Avril 1949 à

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par Maître Frédéric GONDER, SELARL GONDER, avocat au barreau de Bordeaux,

DEFENDEURS :

Monsieur [E], [K], [M] [U]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Absent

Madame [P], [I] [U]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 24 Octobre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 25 Août 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 29 août 2019, à effet du 4 novembre 2019, Monsieur [X] [G] a donné à bail à Monsieur [E], [K], [M] [U] et Madame [P] [U] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 8] ainsi qu’un garage situé à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice du 20 mai 2025, Monsieur [X] [G] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3 602,84 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 25 août 2025, Monsieur [X] [G] a assigné Monsieur [E], [K], [M] [U] et Madame [P] [U] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 24 octobre 2025 aux fins de voir :

— Constater la résiliation du bail pour défaut de paiement de loyer et charges dans les deux mois du commandement délivré en application de la clause résolutoire et constater que Monsieur [E], [K], [M] [U] et Madame [P] [U] sont occupants sans droit ni titre ;

— Ordonner leur expulsion de corps et de biens et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la [Localité 7] Publique du logement sis [Adresse 2] ;

— Les condamner solidairement au paiement d’une provision portant sur la somme de : 3 695,57 euros, avec les intérêts de droit, et à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges avec intérêts de droit à compter de chaque échéance ;

— Les condamner solidairement au paiement d’une provision de 800 euros au titre de la participation aux frais et honoraires exposés par le demandeur en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Les condamner solidairement en tous les dépens dans lesquels seront compris le coût du commandement et celui de l’assignation en vertu de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Lors de l’audience du 24 octobre 2025, Monsieur [X] [G], représenté par son conseil, expose que la dette locative est soldée mais maintient sa demande initiale pour le surplus.

Régulièrement assignés à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [E], [K], [M] [U] et Madame [P] [U] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 5 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-comparution des défendeurs :

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser leur défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 26 août 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 24 octobre 2025.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée en date du 21 mai 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder au locataire en situation de payer le loyer courant et sa dette locative des délais de paiement dans un délai de 36 mois, qui ont pour effet de suspendre le jeu de la clause de résiliation du bail insérée dans le contrat. Cet article précise que si le locataire se libère selon les modalités fixées par le Juge, la clause est réputée ne jamais avoir joué.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mai 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3 602,84 euros au titre des loyers échus. Ce commandement se réfère à la clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et reproduit les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990. Ce commandement est régulier et ses causes n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification.

En conséquence, au jour de l’assignation, Monsieur [X] [G] était fondé à se prévaloir de la résiliation du bail.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 juillet 2025.

Il convient de préciser que depuis l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, le juge ne peut d’office suspendre le jeu de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [X] [G] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Monsieur [X] [G] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 octobre 2025, les locataires ont apuré la totalité de la dette locative.

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 860,88 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 21 juillet 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [X] [G] ou à son mandataire. Il convient de préciser que conformément au décompte actualisé versé aux débats, l’indemnité d’occupation des mois d’août, septembre et octobre 2025 ont été honorés de sorte que l’indemnité d’occupation est due à compter du mois de novembre 2025.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’instance ayant été régulièrement introduite et étant fondée au jour de la délivrance de l’assignation puisque la créance a été soldée postérieurement, les dépens seront solidairement mis à la charge de Monsieur [E], [K], [M] [U] et Madame [P] [U].

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner solidairement Monsieur [E], [K], [M] [U] et Madame [P] [U] à verser à Monsieur [X] [G] la somme de 500 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 mai 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 29 août 2019, à effet du 4 novembre 2019 entre Monsieur [X] [G] d’une part et Monsieur [E] [U] et Madame [P] [U] d’autre part concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 8] ainsi qu’un garage situé à la même adresse est résilié depuis le 21 juillet 2025 ;

ORDONNONS à Monsieur [E] [U] et Madame [P] [U] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [U] et Madame [P] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 860,88 euros par mois ;

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 21 juillet 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONSTATONS que la dette locative a été acquittée en cours de procédure par les locataires et que l’indemnité d’occupation a été payée jusqu’au mois d’octobre 2025 inclus et qu’elle sera donc due à compter du mois de novembre 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E], [K], [M] [U] et Madame [P] [U] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E], [K], [M] [U] et Madame [P] [U] à payer à Monsieur [X] [G] une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION