N° RG 23/01764 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XSEM

CINQUIÈME CHAMBRE

CIVILE

SUR LE FOND

50G

N° RG 23/01764 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XSEM

Minute n° 2025/00

AFFAIRE :

[V] [J]

C/

[P] [K]

Grosses délivrées

le

à

Avocats : M^e Jérôme DIROU

M^e Sylvie ROBERT

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 15 AVRIL 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors du délibéré

Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente,

Statuant à Juge Unique

Greffier, lors du délibéré

Isabelle SANCHEZ,

A l’audience publique du 11 Février 2025

JUGEMENT

Contradictoire

En premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDEUR

Monsieur [V] [J]

né le 11 Octobre 1988 à NANTES (44000)

de nationalité Française

12 rue des CEPAGES

33700 MERIGNAC

représenté par M^e Jérôme DIROU, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

Madame [P] [K]

née le 25 Avril 1964 à MERIGNAC (33700)

de nationalité Française

127 BIS avenue des marronniers

33700 MERIGNAC

représentée par M^e Sylvie ROBERT, avocat au barreau de BORDEAUX

N° RG 23/01764 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XSEM

Par acte en date du 5 septembre 2022, Monsieur [J] et Madame [K] ont signé un compromis de vente, s’agissant de la vente par Monsieur [J] d’un appartement sis 12 rue des Cépages 33700 Mérignac au prix de 230.000 €.

Deux conditions suspensives étaient prévues au sein de cet acte, à savoir :

— l’obtention par Madame [K] d’un prêt d’un ou de prêts d’un montant au principal de 89.359 €, au taux nominal d’intérêts maximum hors assurance de 2%, sur une durée de remboursement de 15 ans, l’acquéreur s’engageant à déposer dans les plus brefs délais des dossiers complets de demande de prêts répondant à ces caractéristiques auprès de tout organisme prêteur de deniers ; il était rappelé que pour pouvoir bénéficier de la protection que lui accorde l’article L313-41 du Code de la consommation, l’acquéreur devra notamment justifier avoir déposé des demandes de prêts, s’être prêté aux examens médicaux qui auront été demandés dans le cadre de l’assurance décès-incapacités, avoir personnellement accepté de payer les surprimes éventuelles, avoir communiqué tous les documents et justificatifs qui auront pu lui être demandés ; il était précisé que chaque prêt sera obtenu et la conditions suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l’acquéreur de l’offre écrite, telle que prévue aux articles L313-24 et suivants du Code de la consommation, de consentir le crédit aux conditions principales énoncées et dans le délai de réalisation de l’acte, et par l’obtention de l’agrément définitif de l’emprunteur par une compagnie d’assurance aux conditions exigées par la banque ; la réception de cette ou de ces offres de prêt devant intervenir au plus tard le 02 novembre 2022, étant précisé que l’emprunteur s’engageait à notifier l’obtention ou la non obtention d’un prêt au vendeur et au rédacteur de l’acte par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au plus tard le lendemain de ce délai ; à défaut, le vendeur pourra le mettre en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition ;

— la réitération avant le 30 novembre 2022 par acte authentique de la promesse de vente conclue entre Madame [K] d’une part, vendeur, et Monsieur [O] et Madame [E] d’autre part, acheteurs, étant précisé que cette vente par Madame [K] était indispensable pour l’acquisition de l’appartement auprès de Monsieur [J].

Cet acte a prévu que dans l’hypothèse d’un défaut de réalisation de l’une des conditions suspensives ayant pour origine la faute, la négligence, la mauvaise foi ou un abus de droit de l’acquéreur, le vendeur pourra faire déclarer la condition réalisée, sans préjudice de l’attribution de dommages et intérêts.

Cet acte prévoyait également la réitération par acte authentique au plus tard le 30 novembre 2022, étant précisé que cette date n’était pas exctinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter. Passé cette date, huit jours après accusé de réception d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par la partie la plus diligente sommant l’autre de s’exécuter et demeurée infructueuse, si les conditions suspensives sont toutes réalisées et que l’acquéreur ne peut ou ne veut pas s’exécuter, le vendeur pourra l’y contraindre par tous moyens et voies de droits, et l’acquéreur devra payer au vendeur à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale dans l’exécution la somme de 23.000 €. Cette clause pénale était également due en cas de refus de l’une des parties de signer l’acte authentique, sauf à pouvoir justifier de la non réalisation d’une des conditions suspensives, et de résiliation à l’initiative de l’autre partie.

Il a enfin été précisé au sein du compromis de vente que si les conditions suspensives ne sont pas toutes réalisées, les parties reprendront chacune leur entière liberté et l’accompte versé par l’acquéreur lui sera restitué.

Par courrier recommandé en date du 09 décembre 2022, Monsieur [J] a mis Madame [K] en demeure de lui prouver qu’elle avait fait le nécessaire afin de lever les conditions suspensives stipulées au sein de l’acte du 05 septembre 2022.

Madame [K] a répondu par courrier du 20 décembre 2022, faisant état d’un refus de prêt opposé à ses propres acquéreurs s’agissant de sa résidence principale. Elle a joint un courrier de CIC Sud Ouest du 30 novembre 2022 en ce sens.

Ce courrier avait déjà été adressé à Monsieur [J] par mail du 05 décembre 2022 de l’agent immobilier.

Par acte en date du 28 février 2023, Monsieur [J] a assigné Madame [K] devant le Tribunal Judiciaire de Bordeaux.

Par dernières écritures signifiées par RPVA le 26 novembre 2024, il demande au Tribunal de:

— condamner Madame [K] à lui payer une somme de 23 000 € à titre de dommages et intérêts en exécution de la clause pénale figurant dans le compromis,

— condamner Madame [K] à lui payer une somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Il soutient que Madame [K] n’a pas respecté son obligation de déposer dans de brefs délais suivant la vente du 05 septembre 2022 des dossiers complets de demande de prêts répondant aux critères énumérés à titre de condition suspensive, de sorte qu’elle n’a pu notifier une offre avant le 02 novembre 2022, obligation qui lui incombait. Il souligne que Madame [K] ne justifie que d’un rendez vous avec un courtier, et aucunement d’une demande de prêt selon les caractéristiques précisées au sein du compromis de vente auprès d’un organisme prêteur. Dès lors, se prévalant des dispositions de l’article 1304-3 du Code civil et des stipulations contractuelles, Monsieur [J] soutient que la condition suspensive est réputée réalisée, de sorte que la clause pénale est due par Madame [K]. Il soutient par ailleurs que Madame [K] n’a pas respecté la deuxième condition lui permettant d’opposer le caractère suspensif de la clause d’obtention du prêt, qui était d’informer son vendeur au plus tard le 2 novembre du sort de sa demande de prêt. Il rappelle que les conditions suspensives ont pour but de permettre la réalisation d’un compromis dans des conditions équilibrées et non préjudiciables à chacune des parties et que par suite, la partie qui en bénéficie se doit de respecter ses engagements, faute de quoi cela porte préjudice à l’autre partie. Il précise qu’il a espéré légitimement vendre son bien, et a par suite non seulement exposé des frais de déménagement, mais également loué un autre bien, dépenses qui s’avèrent désormais infondées. Il souligne également que son bien, immobilisé jusqu’en décembre 2022, a désormais perdu de sa valeur compte tenu de l’évolution du marché immobilier.

Par dernières écritures signifiées par RPVA le 29 octobre 2024, Madame [K] demande au Tribunal de :

— débouter Monsieur [J] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner Monsieur [J] à lui payer une indemnité de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens.

Pour s’opposer aux demandes de Monsieur [J], Madame [K] fait valoir avoir déposé une demande de prêt 3 jours après la signature du sous seing, dès le 08 septembre 2022, en confiant sa demande à un courtier, ayant par suite respecté ses obligations au titre de la première condition suspensive stipulée au seing du compromis. Elle souligne toutefois que l’obtention du prêt était conditionnée à la vente de son bien immobilier, pour lequel un sous seing privé avait été préalablement signé, de sorte que le refus de prêt opposé aux acquéreurs de son propre bien a entraîné un refus de prêt la concernant, dont elle a informé Monsieur [J] dès le 02 décembre 2022. Elle souligne dès lors n’être ni responsable du refus de prêt qui lui a été opposé, ni du délai de réponse de l’établissement bancaire, de sorte qu’elle a respecté les conditions suspensives qui étaient stipulées. Elle conclut dès lors au débouté des demandes de Monsieur [J].

Par ordonnance en date du 22 janvier 2025, la clôture des débats a été ordonnée et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 11 février 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 avril 2025.

MOTIFS

— Sur la demande principale

Suivant les dispositions de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Suivant les dispositions de l’article 1304-3 alinéa 1 du Code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Selon les dispositions de l’article L313-41 du Code de la consommation, lorsque l’acte mentionné à l’article L.313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement. Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.

Concernant la condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt, faisant obligation à Madame [K] de déposer dans les plus brefs délais des dossiers complets de demande de prêts, pour un montant principal de 89.359 €, un taux nominal d’intérêts maximum hors assurance de 2%, sur une durée de remboursement de 15 ans, Madame [K] verse aux débats un courrier des Courtiers Bordelais en date du 02 décembre 2022, mentionnant n’avoir pu réserver une suite favorable à sa demande de prêt, dans la mesure où il lui a été impossible de présenter le dossier à ses partenaires sans offre de prêt des acquéreurs concernant sa propre résidence principale.

Il faut constater que Madame [K] ne justifie pas en l’espèce d’une demande de prêt auprès d’un organisme de prêteur de deniers, selon les caractéristiques prévues au compromis de vente. S’il est plus que probable qu’un refus lui aurait été opposé, compte tenu de la réalité de sa situation financière en l’absence de vente de sa résidence principale, il lui appartenait toutefois dans le respect de ses obligations de s’assurer du dépôt d’une demande de prêt auprès d’établissements de crédit.

Toutefois, Madame [J] justifie de la non réalisation de la seconde condition suspensive stipulée à l’acte, à savoir la réitération avant le 30 novembre 2022 par acte authentique de la promesse de vente de son propre bien immobilier, qu’elle avait conclue avec Monsieur [O] et Madame [E], acheteurs. En effet, elle justifie d’un refus de crédit opposé par CIC Sud Ouest le 30 novembre 2022 aux futurs acquéreurs, n’ayant pas permis à la vente d’aboutir.

La sanction prévue au sein du compromis de vente, s’agissant d’un défaut d’information de la part de l’acquéreur quant à l’obtention ou non d’un prêt au 02 novembre 2022 n’est pas l’acquisition de la clause pénale, mais la possibilité de mettre en demeure l’acquéreur de justifier sous huitaine de la résiliation ou de la défaillance de la condition. A défaut de réponse dans le délai de huit jours, la condition suspensive est alors réputée défaillie, le vendeur retrouvant son entière liberté quant à la vente de son bien, l’acquéreur devant justifier que la défaillance n’est pas de son fait pour retrouver l’acompte versé. La clause pénale n’est quant à elle due que si l’ensemble des conditions suspensives sont réalisées ou réputées réalisées, et que l’acquéreur refuse de réitérer la vente par acte authentique.

En l’espèce, si la première condition suspensive, s’agissant de la demande de prêt, est réputée réalisée, en application des dispositions de l’article 1304-3 du Code civil et des stipulations contractuelles, la deuxième condition suspensive n’a pas été réalisée.

Dès lors, Monsieur [J] ne peut se prévaloir de la clause pénale prévue au sin du compromis de vente, puisque l’une des conditions suspensives n’était pas réalisée.

Au surplus, il sera observé que l’absence de dépôt direct de demande de crédit par Madame [K] n’est pas la cause du préjudice de Monsieur [J], puisque cette dernière avait fait des démarches auprès d’un courtier. Ainsi, en réalité, l’absence d’obtention de crédit résulte non d’un défaut de diligence de sa part mais de l’absence de vente de sa résidence principale, qui a été confirmée par courrier de CIC Sud Ouest du 30 novembre 2022 en ce sens, de sorte que l’on ne peut imputer à son propre défaut de demande directe de prêt auprès d’un établissement de crédit le délai écoulé.

Par suite, Monsieur [J] sera débouté de sa demande de condamnation de Madame [K] à lui payer une somme de 23 000 € à titre de dommages et intérêts en exécution de la clause pénale figurant dans le compromis.

— Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…].

En l’espèce, Monsieur [V] [J] perdant principalement la présente instance, il convient de le condamner au paiement des dépens.

— Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. /Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

Monsieur [V] [J], partie perdante, sera condamné à verser Madame [P] [K] une somme totale de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [V] [J] sera débouté de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

DÉBOUTE Monsieur [V] [J] de sa demande de condamnation de Madame [K] à lui payer une somme de 23 000 € à titre de dommages et intérêts en exécution de la clause pénale figurant dans le compromis,

CONDAMNE Monsieur [V] [J] à payer à Madame [P] [K] la somme totale de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE Monsieur [V] [J] de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [V] [J] aux entiers dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

La présente décision est signée par Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente, et Isabelle SANCHEZ, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,