MINUTE:

N° RG 25/00042 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2F6C

[G] [Y]

C/

Société AQUITANIS

Le

— Expéditions délivrées à

— SELARL COULAUD-PILLET

— M^e Yoann DELHAYE

TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 8]

[Localité 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 AVRIL 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Sonia DESAGES, Vice-Présidente chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal de proximité d’ARCACHON

GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier

DÉBATS :

Audience publique en date du 28 Mars 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation en date du 10 Février 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

ORDONNANCE :

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

Madame [G] [Y]

née le 09 Janvier 1990 à [Localité 7]

[Adresse 9]

[Adresse 2] [Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Yoann DELHAYE (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

Société AQUITANIS

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par Maître Louis COULAUD de la SELARL COULAUD-PILLET

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 25 mai 2023, l’office public de l’habitat AQUITANIS a consenti à Mme [G] [Y] un bail d’habitation portant sur un appartement n° 103 situé [Adresse 10], moyennant un loyer de 452,45 € par mois, outre 88,33€ de provision sur charges.

A compter de l’été 2023, Mme [Y] s’est plainte auprès de son bailleur de la présence d’infiltrations d’eau dans son appartement et le 30 octobre 2023, a fait intervenir un commissaire de justice aux fins de constat.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 28 août 2024, Mme [G] [Y], par la voie de son Conseil, a mis AQUITANIS en demeure de justifier des diligences accomplies afin de remédier aux désordres d’humidité constatés et de lui allouer la somme de 5000€s en indemnisation de ses préjudices, outre une remise de 50 % sur le montant de son loyer jusqu’à la réalisation définitive des travaux.

Par acte en date du 10 février 2025, Mme [G] [Y] a fait citer AQUITANIS devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Arcachon statuant en référé pour obtenir sa condamnation à effectuer les travaux de remise en état de son logement sous astreinte et à indemniser ses préjudices.

A l’audience du 28 mars 2025, Mme [G] [Y], représentée par son Conseil, sollicite à titre principal la condamnation d’AQUITANIS à procéder aux travaux de remise en état du logement sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir et à lui verser :

La somme provisionnelle de 3400€ en réparation de son préjudice de jouissance depuis son entrée dans les lieux ; La somme provisionnelle mensuelle de 200€ par mois à compter du prononcé de l’ordonnance jusqu’à la réalisation définitive des travaux de remise en état en réparation de son préjudice de jouissance à venir ; La somme provisionnelle de 1500€ à valoir sur son préjudice moral. A titre subsidiaire, Mme [Y] conclut à l’instauration d’une mesure d’expertise destinée à décrire les désordres et à déterminer les travaux nécessaires pour y remédier.

Elle réclame en tout état de cause une indemnité de 2500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Mme [Y] indique avoir subi des infiltrations d’eau dans son logement seulement 15 jours après son entrée dans les lieux entrainant notamment une impossibilité de jouir d’une des chambres destinée à son fils menacé dans sa santé et sa sécurité. Elle considère que le bailleur, qui n’a toujours pas effectué les travaux de remise en état, manque ainsi à ses obligations de délivrance et d’entretien prévues aux articles 1719 et 1720 du code civil et 6 de la loi du 06 juillet 1989. Elle ajoute que le défaut d’étanchéité du logement est antérieur à son entrée dans les lieux et estime que le bailleur s’est rendu coupable d’une réticence dolosive en ne l’informant pas de la situation lors de la prise à bail.

Au soutien de sa demande de provision, Mme [Y] indique qu’elle ne plus utiliser la chambre destinée à son fils qui développe des crises d’asthme liées aux moisissures, qu’un placard du logement est condamné et le balcon inutilisable.

L’office public de l’habitat AQUITANIS conclut au rejet de l’intégralité des demandes de Mme [Y] et à sa condamnation au paiement d’une somme de 1000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle prétend avoir fait preuve de diligences depuis la survenance des désordres mais être dépendante de la procédure d’indemnisation en cours par son assureur dommages ouvrages sollicité dès le 19 août 2022. Elle indique avoir pris différentes mesures conservatoires dans l’attente de la réalisation des travaux en toiture qui ont eu lieu début 2024 et avoir aujourd’hui accepté la proposition définitive d’indemnisation mais être dans l’attente de la perception des fonds pour faire réaliser les travaux qu’elle a fait évaluer en avril 2024.

AQUITANIS estime par ailleurs que la demande de provision formée par Mme [Y] se heurte à une contestation sérieuse dès lors que les travaux permettant de mettre un terme aux infiltrations ont eu lieu et que la preuve de l’état d’insalubrité du logement postérieurement à ces travaux n’est pas rapportée.

AQUITANIS considère enfin qu’une mesure d’expertise n’est pas utile puisque l’origine des infiltrations a été traitée et que les travaux d’embellissement vont être réalisés courant 2025.

SUR CE

Sur la demande de travaux

Il résulte des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur est notamment tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, il est constant que le logement de Mme [Y] a subi d’importantes infiltrations au cours de l’été 2023 entrainant des dégradations d’ampleur, notamment au niveau du plafond d’une des chambres, comme le démontrent les photographies jointes à son SMS du 27 septembre 2023 et au procès-verbal de constat du 31 octobre 2023.

Si le bailleur a fait le nécessaire pour faire cesser ces infiltrations, l’appartement n’a toujours pas été remis en état alors que les travaux en toiture ont eu lieu début 2024 et qu’un devis a été établi pour le logement de Mme [Y] le 10 avril 2024 ; soit il y a un an.

AQUITANIS indique avoir pris contact avec l’entreprise devant intervenir chez Mme [Y] pour lui demander ses dates de disponibilité mais n’en justifie pas.

Compte tenu du montant des travaux représentant une somme de 2150€ HT, AQUITANIS ne peut se retrancher derrière l’éventuelle absence de perception des fonds pour ne pas les exécuter alors que les travaux de gros œuvre ayant permis de faire cesser les infiltrations, qui devaient nécessairement être réalisés avant tout travaux intérieurs, datent d’un an.

En conséquence, AQUITANIS devra être condamnée à effectuer les travaux de remise en état du logement de Mme [Y] conformément au devis établi le 10 avril 2024 par la société COREN.

Afin d’assurer l’effectivité de cette condamnation, il conviendra de l’assortir d’une astreinte mais qui devra cesser dès lors que le bailleur aura fait diligence; ce dernier ne devant pas supporter les conséquences d’événements extérieurs tels qu’une indisponibilité des artisans ou de Mme [Y] qui auraient pour effet de retarder l’achèvement des travaux.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 susvisée, le bailleur est tenu d’entretenir le logement en bon état d’usage et de réparations mais aussi d’assurer une jouissance paisible des lieux loués au preneur.

En cas de manquement à ces obligations, le bailleur est tenu d’indemniser le préjudice qui en résulte en application des dispositions de l’article 1231-1 du code civil.

En l’espèce, il ressort des SMS et courriers adressés par Mme [Y] à AQUITANIS que suite aux infiltrations dans son logement, elle n’a pu jouir pleinement d’une des chambres destinée à son fils, qu’un des placards a dû être condamné, que des flaques d’eau se formaient dans son appartement et qu’elle a parfois dû réorganiser ses journées de travail pour pouvoir venir régulièrement éponger, vider et remplacer les bacs mis en place pour recueillir les eaux de pluie.

Ces faits rapportés par Mme [Y] sont accrédités par les photographies jointes au procès-verbal de constat en date de 31 octobre 2023 mais également les rapports d’expertise du cabinet POLYEXPERT mandaté par l’assureur dommages ouvrage d’AQUITANIS qui relèvent des traces d’infiltrations dans 17 appartements sur 30 et préconisent notamment un assainissement du bâtiment ou encore le devis COREN en date du 10 avril 2024 mentionnant un traitement anticryptogamique et fongicide des murs et plafonds de l’appartement de Mme [Y].

Mme [Y] a ainsi subi un trouble de jouissance mais que le bailleur n’est tenu d’indemniser qu’en cas de manquement à ses obligations.

Or, cette appréciation se heurte à une contestation sérieuse dès lors qu’AQUITANIS justifie avoir pris des mesures conservatoires en faisant remplacer les plaques de plafond de la chambre en septembre 2023 et en procédant au bâchage puis au débâchage de la toiture en octobre 2023 ; a fait réaliser les travaux en toiture en début d’année 2024 après trois réunions d’expertise et avoir diligenté des travaux chez Mme [Y] en novembre 2023 et mai 2024.

En conséquence, la demande de provision en référé sera rejetée.

Sur la demande d’expertise

Il résulte de l’article 145 du code de procédure civile que les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

En l’espèce, Mme [Y] ne prétend pas que les infiltrations perdurent suite aux travaux en toiture effectués en début d’année 2024. Sa demande au titre des travaux de remise en état a été accueillie. Enfin, l’appréciation de son préjudice et de la faute du bailleur ne relève pas de la compétence d’un technicien.

En conséquence, la demande d’expertise sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé,

CONDAMNE l’office public de l’habitat AQUITANIS à effectuer les travaux de remise en état du logement de Mme [G] [Y] conformément au devis n° D-2310-0103-1 établi par l’entreprise COREN le 10 avril 2024(appartement F103) dans un délai de deux mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut d’acceptation d’un devis et éventuel versement d’une provision permettant le début des travaux dans ce délai de deux mois, AQUITANIS sera recevable d’une astreinte provisoire d’un montant de 50€ par jours de retard durant trois mois ;

DEBOUTE Mme [G] [Y] de sa demande d’indemnité provisionnelle ;

DEBOUTE Mme [G] [Y] de sa demande d’expertise ;

CONDMANE l’office public de l’habitat AQUITANIS à verser à Mme [G] [Y] la somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’office public de l’habitat AQUITANIS aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au greffe du Tribunal les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le Président et par le greffier .

Le Greffier Le Président