N° RG 24/00960 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YUZO

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 12 NOVEMBRE 2025

54G

N° RG 24/00960

N° Portalis DBX6-W-B7I-YUZO

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE L’ESTRAN

C/

SCCV CYPRIA FINANCES

Grosse Délivrée

le :

à

SCP BATS LACOSTE JANOUEIX

M^e Clémence RADÉ

1 copie à Monsieur [O] [G], expert judiciaire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame BOULNOIS, Vice-Président,

Monsieur PETEAU, Vice-Président,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 09 Septembre 2025,

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE L’ESTRAN – [Adresse 1] représenté par son Syndic en exercice GROUPE INVEST domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par Maître Clémence RADÉ, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

SCCV CYPRIA FINANCE

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Valérie JANOUEIX de la SCP BATS LACOSTE JANOUEIX, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCCV CYPRIA FINANCE a fait procéder, en qualité de constructeur non réalisateur, à l’édification d’une résidence, dénommée RESIDENCE L’ESTRAN, soumise au statut de la copropriété, sur une parcelle située [Adresse 2] [Localité 7] (GIRONDE).

La livraison des parties communes est intervenue avec réserves le 19 janvier 2022 et la réception de l’ouvrage a eu lieu le 23 février 2022.

Reprochant à la SCCV CYPRIA FINANCE de n’avoir pas levé l’intégralité de ces réserves et de celles signalées le 14 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE L’ESTRAN a, par acte du 17 janvier 2023, sollicité du juge des référés du tribunal judiciaire de BORDEAUX l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire. Par ordonnance du 03 mai 2023, Monsieur [G] a été désigné pour y procéder. A défaut de consignation par le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE L’ESTRAN de la provision sur frais d’expertise mise à sa charge, cette désignation est devenue caduque.

Par acte du 05 février 2024, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE L’ESTRAN a fait assigner la SCCV CYPRIA FINANCE aux fins de procéder à la levée des réserves sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil.

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE L’ESTRAN a refusé la proposition de médiation judiciaire présentée par le juge de la mise en état.

Par conclusions incidentes notifiées le 29 juillet 2024, la SCCV CYPRIA FINANCE a soulevé la forclusion des demandes du syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE L’ESTRAN. L’examen de cette fin de non-recevoir a été renvoyé par le juge de la mise en état à la formation de jugement appelée à statuer sur le fond, par application de l’article 789 alinéa 2 du code de procédure civile.

N° RG 24/00960 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YUZO

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE L’ESTRAN demande au tribunal de :

— rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la SCCV CYPRIA FINANCE,

— condamner la SCCV CYPRIA FINANCE à réaliser ou faire réaliser à ses frais les travaux nécessaires à la levée des réserves constatées dans le procès-verbal de livraison des parties communes établi le 19 janvier 2022 ainsi que les désordres dénoncés dans le courrier du 14 octobre 2022 et le constat d’huissier, à savoir les désordres suivants :

— Escalier : mur de la descente d’escalier à peindre,

— Chiens assis à revoir (joues non protégées),

— Jambes de force des débords de toiture à peindre de manière uniforme,

— Parvis :

* La mauvaise pente de la chape sous dalles crée des réserves d’eau propices à la prolifération des moustiques,

* Des dalles à la découpe approximative laissent des espaces non acceptables entre dalles ou entre dalles et murs. Leur mauvais calage engendre des bruits de claquement lorsqu’on marche dessus,

— Celliers :

* Le couloir de distribution et les celliers ne bénéficient d’aucune ventilation. Les portes sont pleines, sans grille d’aération. L’humidité de condensation génère une forte odeur de moisissure et dégrade les objets entreposés,

— ordonner que cette condamnation soit assortie d’une astreinte provisoire d’un montant de 150 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner la SCCV CYPRIA FINANCE à verser au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE L’ESTRAN, représenté par son syndic l’agence GROUPE INVEST, la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 03 juillet 2025, la SCCV CYPRIA FINANCE conclut à l’irrecevabilité des demandes adverses et subsidiairement à leur rejet. Elle demande de laisser les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE L’ESTRAN.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 29 août 2025.

MOTIFS

Sur la demande du syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE L’ESTRAN

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Sur la recevabilité

L’article 1648 alinéa 2 du code civil précise que l’action de l’acquéreur en garantie des vices ou défauts de conformité apparents doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

Il en résulte que l’acquéreur est recevable à agir contre le vendeur d’un immeuble à construire, en cas de vice ou défaut de conformité apparent, dans l’année qui suit le plus tardif des deux événements suivants : la réception des travaux ou l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur.

En application des articles 2241 et 2242 du code civil, l’assignation en référé interrompt le délai annal de l’article 1648 alinéa 2 précité jusqu’au prononcé de l’ordonnance et fait courir un nouveau délai de forclusion de même durée. Toutefois, par application de l’article 2243 du même code, l’interruption est non avenue si le demandeur se désiste de sa demande ou laisse périmer l’instance ou si sa demande est définitivement rejetée.

L’assignation en référé expertise délivrée le 17 janvier 2023, moins d’un an après la réception de l’ouvrage intervenue le 23 février 2022, elle-même postérieure à l’expiration du délai d’un mois qui a suivi la livraison du 19 janvier 2022, a donc interrompu la forclusion en l’espèce, sauf à rapporter la preuve d’un événement ayant rendu cette interruption non avenue.

Dès lors que la caducité d’une désignation d’expert, que la défenderesse n’est pas fondée à assimiler à un désistement de la demande et qui n’atteint que la mesure d’expertise ordonnée, ne peut priver l’assignation introductive d’instance de son effet interruptif du délai de prescription (2e Civ., 26 septembre 2013, pourvoi n° 12-25.433, Bull. 2013, II, n°181), le délai de forclusion, interrompu le 17 janvier 2023, a recommencé à courir à compter du 3 mai 2023, date de l’ordonnance qui a ordonné la mesure d’expertise sollicitée.

En l’absence d’expiration de ce nouveau délai au 5 février 2024, date de la délivrance de l’assignation interruptive de forclusion, la demande du syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE L’ESTRAN est recevable.

Sur le fond

Le demandeur soutient que cinq réserves portées dans le procès-verbal de livraison du 19 janvier 2022 ou dans son courrier du 14 octobre 2022 n’ont pas été levées à ce jour.

S’agissant de l’absence de peinture du mur de la descente d’escalier d’accès aux celliers, il ressort de l’article 1.3 de la notice descriptive, annexée au procès-verbal de constat de commissaire de justice du 22 mai 2025 versé aux débats par la SCCV CYPRIA FINANCE, que les parois du sous-sol en béton ont été prévues en finition brute. En l’absence de démonstration par le demandeur d’une non-conformité contractuelle du fait de l’absence de peinture du mur de l’escalier d’accès au sous-sol, la demande de ce chef sera rejetée par application de l’article 1353 du code civil.

De même, à défaut pour le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE L’ESTRAN de justifier d’un engagement contractuel du vendeur de délivrer les jambes de force qui soutiennent l’avant-toit autour du parvis, en façade Nord, revêtues d’une peinture de couleur gris foncé, à l’instar de celles présentes sur les autres façades, la peinture gris clair appliquée sur ces jambes de force, dont il n’est pas contesté qu’elle n’est elle-même affectée d’aucun désordre, ne peut être qualifiée de non-conformité susceptible d’entraîner la garantie du vendeur. La demande de ce chef sera donc également rejetée.

Si le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE L’ESTRAN soutient que le règlement sanitaire départemental de la Gironde impose la ventilation des celliers et de leur couloir de distribution, force est de constater que le passage de ce règlement repris à ce titre dans ses conclusions, correspondant à l’article 64.1, concerne les bâtiments autres que ceux à usage d’habitation et assimilés et n’est donc pas applicable en l’espèce. La défenderesse produit quant à elle, d’une part, l’avis du contrôleur technique de l’opération du 06 février 2023 au terme duquel la ventilation des celliers de l’immeuble n’est pas obligatoire, d’autre part, un courrier de la société BTP CONSULTANTS du 13 avril 2025 confirmant l’absence d’exigence de ventilation des celliers, le bâtiment étant à usage d’habitation et les caves n’étant pas destinées au remisage de véhicules de telle sorte que l’obligation de ventilation prévue dans ce cas à l’article 27.3 du règlement sanitaire n’est pas applicable, enfin l’avis du maître d’oeuvre qui par courriel du 21 mai 2024 a indiqué que cette réserve était “sans objet”. L’existence d’une non-conformité n’est donc pas démontrée et la demande au titre de l’absence de grille d’aération dans le cellier sera rejetée.

Quant à l’absence de protection des chiens assis, outre le fait que cette demande ne repose sur aucun moyen dans les écritures du demandeur, il est constaté que, par courriel du 15 juin 2023, Monsieur [M] [K], propriétaire du logement 06 dans la résidence, a indiqué que deux techniciens avaient posé le jour même un système d’écoulement des eaux pluviales au niveau des chiens assis de nature à empêcher les projections d’eau sur les parois, que par courriel du 21 mai 2024 le maître d’oeuvre a indiqué avoir rendez-vous sur site avec le prestataire le 22 mai 2024 et que le 22 mai 2025, le commissaire de justice mandaté par la SCCV CYPRIA FINANCE a constaté que “depuis l’intervention, Messieurs [K] [propriétaire du logement 06] et [I] [propriétaire du logement 01, tous deux présents lors de son constat] confirment qu’il n’y a pas eu de nouvelles infiltrations”. Il en résulte suffisamment que la réserve a donc été levée et le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE L’ESTRAN sera donc débouté de ce chef.

Au niveau du parvis, la pente de la chape sous dalles, les espaces entre dalles ou entre dalles et murs et les bruits de claquement lorsqu’on marche sur les dalles, qui ont donné lieu à réserve, ont été estimés “sans objet, conforme[s] aux règles de l’art et DTU” par le maître d’oeuvre, au terme de son courriel du 21 mai 2024. Le commissaire de justice présent le 22 mai 2025 sur site a constaté qu’après explication par la représentante de la SCCV CYPRIA FINANCE, selon laquelle “ce sont des dalles posées sur plots et donc il faut qu’il y ait entre elles de l’espace pour l’évacuation de l’eau et (…) le peu d’eau restant au fond finit par s’évaporer”, “Monsieur [I] dit qu’il faut faire avec ce type de revêtement”. Dans ces conditions, aucune non-conformité ni aucun vice n’est démontré et la demande de ce chef sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

L’instance, introduite le 05 février 2024, ayant été nécessaire à la levée des nombreuses réserves émises par le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE L’ESTRAN, la défenderesse supportera les dépens et lui paiera une somme que l’équité commande de fixer à 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DÉCLARE la demande du syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE L’ESTRAN recevable ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE L’ESTRAN aux fins de réalisation de travaux ;

CONDAMNE la SCCV CYPRIA FINANCE à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE L’ESTRAN la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCCV CYPRIA FINANCE aux dépens.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT