Du 21 mars 2025

5AA

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 25/00039 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z6YG

S.C. [X] ASSET MANAGEMENT

S.A. SEYNA

C/

[H] [K]

copie certifiée conforme délivrée à :

M. [K]

copie exécutoire délivrée à :

M^e LACOME D’ESTALENX

Le 21/03/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

JUGEMENT EN DATE DU 21 mars 2025

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU

GREFFIER : M^me Souad MOHAMED-HAMROUN lors des débats et M^me Nora YOUSFI, lors de la mise à disposition

DEMANDERESSES :

S.C. [X] ASSET MANAGEMENT

RCS [Localité 10] 903 375 897

[Adresse 6]

[Localité 7]

S.A. SEYNA

RCS [Localité 11] 843 974 635

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentées par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de Paris

DEFENDEUR :

Monsieur [H] [K]

né le 27 Juillet 1996 à [Localité 9] (MAROC),

[Adresse 1]

[Localité 5]

non comparant – non représenté

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 janvier 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT

Réputé contradictoire, en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant contrat de mandat de location et de gestion signé le 7 juin 2023, la Société [X] ASSET MANAGEMENT, représentée par son gérant, Monsieur [G] [U], a confié la gestion d’une maison située au [Adresse 2] dont elle est propriétaire, à l’Agence NEOMUROS.

Par acte sous seing privé signé le 11 septembre 2023, la Société [X] ASSET MANAGEMENT, représentée par son mandataire, l’Agence NEOMUROS, AGENCE BIRAN, a consenti à Monsieur [H] [K], un bail d’habitation portant sur une partie meublée de la maison d’habitation (la chambre n° 2, une salle d’eau de 17,80 m² et un douzième des parties communes), pour une durée d’un an renouvelable à compter du 13 septembre 2023, moyennant un loyer mensuel révisable de 540 € outre une provision sur charges de 90 €.

Suivant acte de cautionnement en date du 13 septembre 2023, la SA SEYNA s’est portée caution solidaire, à compter de cette date, du paiement des loyers, charges récupérables, et éventuelles indemnités d’occupation mise à la charge de Monsieur [H] [K] pour une durée de 12 mois tacitement renouvelable.

Par acte de commissaire de justice délivré le 19 avril 2024, la Société [X] ASSET MANAGEMENT a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail.

Puis, par acte de commissaire de justice délivré le 14 octobre 2024, la Société [X] ASSET MANAGEMENT et la SA SEYNA ont fait assigner Monsieur [H] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège aux fins de voir sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 1346-1 du code civil :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [H] [K],

— condamner Monsieur [H] [K] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’il occupe et remettre à la Société [X] ASSET MANAGEMENT les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir,

— ordonner à défaut d’avoir libérer les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de Monsieur [H] [K] ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de son fait et si besoin avec le concours si nécessaire de la force publique,

— dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Monsieur [H] [K] à payer la somme de 1.270,55 € au titre des loyers et charges échus au terme de septembre 2024, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation selon la répartition suivante :

—  1.630 € à la Société [X] ASSET MANAGEMENT,

—  640,55 € à la S.A SEYNA subrogée dans les droits de Société [X] ASSET MANAGEMENT à hauteur de ce montant,

— condamner Monsieur [H] [K] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clefs,

— condamner Monsieur [H] [K] à payer à la S.A SEYNA la somme de 1.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 29 avril 2024.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé à l’acte de saisine.

A l’audience du 21 janvier 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, la Société [X] ASSET MANAGEMENT et la S.A SEYNA, représentées par leur conseil, ont maintenu l’intégralité de leurs demandes et actualisé la dette locative à la somme de 3.213,32 € suivant décompte arrêté au 1er janvier 2025.

En défense, Monsieur [H] [K], n’a ni comparu ni été représenté, bien que régulièrement cité en l’étude.

Monsieur [H] [K] n’a pas répondu à l’invitation du service chargé d’établir le diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mars 2025.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

MOTIFS :

Aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile «si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondé».

Sur la recevabilité de l’action :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’Etat dans le département par courrier électronique le 15 octobre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

Le bailleur justifie également avoir saisi le 30 avril 2024 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 octobre 2024.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 1741 du code civil, le contrat de louage peut être résilié en raison du défaut du bailleur ou du preneur de remplir leurs engagements.

Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil que «le preneur est tenu de deux obligations principales :

—  1° d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée, d’après les circonstances à défaut de convention ;

—  2° de payer le prix aux termes convenus».

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon les dispositions de l’article 7 b), le locataire est obligé «d’user paisiblement des locaux suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location».

Le manquement à ces obligations essentielles qui pèsent sur le locataire est de nature à justifier la résiliation du bail.

Par ailleurs, l’article 1229 du code civil prévoit au titre des dispositions générales applicables en matière contractuelle que la résolution d’un contrat prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

La Société [X] ASSET MANAGEMENT soutient que Monsieur [H] [K] règle son loyer de manière partielle et irrégulière de sorte que la dette locative est croissante. Elle admet qu’il a, certes, éteint les causes du commandement de payer qui lui a été délivré le 29 avril 2024 dans le délai de 6 semaines qui lui était imparti. Toutefois, elle affirme qu’il manque de nouveau à son obligation de paiement de ses loyers et charges au terme convenu.

La Société [X] ASSET MANAGEMENT justifie avoir fait délivrer à Monsieur [H] [K], le 29 avril 2024, un commandement de payer la somme de 1.260 € correspondant aux loyers et charges impayés des mois de septembre 2023 à avril 2024, suivant décompte arrêté au 1er avril 2024 et visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail. Le décompte locatif produit montre qu’il a désintéressé les causes de ce commandement dans le délai de 6 semaines qui lui était imparti. En revanche, il échet de constater qu’il a de nouveau cessé de payer son loyer à compter du mois de juillet 2024 et qu’il n’a effectué que deux règlements entre les mois de juillet 2024 et de janvier 2025, correspondant à deux mois de loyer. Il apparaît, en outre, qu’il est redevable d’un arriéré locatif de 3.213,32 € au titre des loyers et des charges, suivant décompte arrêté au 1er janvier 2025.

L’arriéré accumulé est donc important et le manquement aux obligations principales du locataire est ainsi suffisamment caractérisé.

Il convient, dès lors, de prononcer la résiliation du bail à compter du présent jugement et d’ordonner l’expulsion du locataire dans le respect des dispositions des articles L.411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer l’indemnité d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération parfaite des locaux, au montant du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail, soit 647,59 € au jour du jugement, et des charges. Monsieur [H] [K] sera condamné à en payer le montant.

— Sur les demandes de condamnation au paiement :

En application de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Par ailleurs, il découle de ce qui précède l’obligation pour Monsieur [H] [K] de régler une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges auprès de la Société [X] ASSET MANAGEMENT.

Il s’évince, en l’espèce, du contrat de bail et du décompte versés aux débats par le bailleur que Monsieur [H] [K] demeure redevable d’une somme de 3.213,32 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés suivant décompte arrêté au 1er janvier 2025 et répartie de la manière suivante :

—  2.572,77 € à la Société [X] ASSET MANAGEMENT, en sa qualité de bailleur,

—  640,55 € à la S.A SEYNA, subrogée en sa qualité de caution dans les droits du bailleur en raison de la quittance subrogative établie par la Société [X] ASSET MANAGEMENT le 20 septembre 2024.

Monsieur [H] [K] ne comparaît pas et ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de cette somme totale de 3.213,32 €, répartie comme suit :

—  2.572,77 € à la Société [X] ASSET MANAGEMENT, laquelle portera intérêts au taux légal sur la somme de 1.630 € à compter du 14 octobre 2024, date de l’assignation, et à compter du jugement pour le surplus,

—  640,55 € à la S.A SEYNA, laquelle portera intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2024.

Il sera, en outre, condamné à payer à la Société [X] ASSET MANAGEMENT, les indemnités d’occupation courant à compter du 2 janvier 2025.

— Sur les demandes accessoires :

Monsieur [H] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il apparaît équitable de condamner Monsieur [H] [K] à payer à la SA SEYNA la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe ;

PRONONCE à effet du présent jugement la résiliation du bail pour manquement du preneur à l’obligation de payer les loyers ;

CONDAMNE Monsieur [H] [K] à quitter les lieux loués situés au [Adresse 2] ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [H] [K] de libérer volontairement les lieux,il sera procédé à son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire, l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.41-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (647,59 € par mois à la date de l’audience), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L. 433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [H] [K] à payer à la Société [X] ASSET MANAGEMENT la somme de 2.572,77 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés suivant décompte arrêté au 1er janvier 2025 avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.630 € à compter du 14 octobre 2024, date de l’assignation, et à compter du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [H] [K] au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 2 janvier 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [H] [K] à payer à la SA SEYNA, subrogée dans les droits de la Société [X] ASSET MANAGEMENT la somme de 640,55 €, laquelle portera intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2024 ;

DEBOUTE la Société [X] ASSET MANAGEMENT et la SA SEYNA du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [H] [K] à payer à la SA SEYNA la somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [K] aux dépens comprenant, notamment le coût du commandement de payer.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection