TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 25 Novembre 2024

Président : Madame JEANVOINE, Juge

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 30 Septembre 2024

GROSSE :

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à M^e Stéphanie RIOU-SARKIS………………

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à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/03288 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4767

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [G] [C] [U] [D] épouse [B]

née le 23 Avril 1945 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Stéphanie RIOU-SARKIS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [M] [K]

née le 23 Mai 1987 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 1]

non comparante

.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 26 juillet 2022, Madame [G] [C] [U] [D] épouse [B], a donné à bail à Madame [M] [K] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 470 euros et une provision sur charges de 50 euros.

Alléguant un non-paiement des loyers et charges, Madame [G] [C] [U] [D] épouse [B] a, par exploit de commissaire de justice du 11 janvier 2024, fait délivrer à Madame [M] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 3 768,58 euros.

Par acte de commissaire de justice du 04 avril 2024, Madame [G] [C] [U] [D] épouse [B] a fait assigner Madame [M] [K] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

prononcer la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire au 12 mars 2024,ordonner l’expulsion de Madame [M] [K] et de tout occupant de son chef, avec le recours à la force publique en cas de besoin, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ; dire que le juge des contentieux de la protection se réserve le pouvoir de liquider l’astreinte ordonnée ; condamner Madame [M] [K] à vider le logement de tous objets et meubles entreposés par occupants de son chef, dire qu’il pourra être procédé à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposé en un lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer, condamner Madame [M] [K] à régler à Madame [G] [C] [U] [D] épouse [B] la somme de 4 519,36 euros au titre des loyers et charges impayés, fixer l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 536,43 euros à compter du 12 mars 2024, condamner Madame [M] [K] à régler à Madame [G] [C] [U] [D] épouse [B] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 18 décembre 2023, Madame [G] [C] [U] [D] épouse [B], représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation et a versé un décompte actualisé de sa créance à la somme de 8 091,72 euros au 1er septembre 2024 ;

Citée à étude, Madame [M] [K] n’est ni comparante ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 25 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Madame [M] [K] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

SUR LA RECEVABILITÉ DE L’ACTION EN RÉSILIATION ET EN EXPULSION Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône en date du 05 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 30 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 12 janvier 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 04 avril 2024.

Enfin, Monsieur [F], [E] [O] justifie par l’acte de vente signé le 07 mai 1982 par Me [W] [S], notaire à [Localité 3], être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir.

L’action en expulsion est donc recevable.

SUR LE FOND Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat de bail signé le 26 juillet 2022 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois donné au locataire pour régulariser la situation et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 janvier 2024 pour un montant en principal de 3 768,58 euros ;

Il ressort du décompte arrêté au 1er septembre 2024 que, au cours des deux mois qui ont suivi, Madame [M] [K] ne s’est pas acquittée des sommes dues au titre des loyers et charges impayés.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en conséquence réunies à la date du 11 mars 2024 à minuit, et il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties à compter du 11 mars 2024 à minuit, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public ;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ».

L’article 1353 du code civil prévoit que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Madame [M] [K] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, Madame [M] [K] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges, soit 552,28 euros au total correspondant au terme applicable à la date d’acquisition de la clause résolutoire, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux caractérisée par la remise des clefs.

Madame [G] [C] [U] [D] épouse [B] fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail d’habitation signé, le titre de propriété, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, et un décompte actualisé à la somme de 8 091,72 euros au 1er septembre 2024 ; ce décompte actualisé à la hausse sera retenu, même si Madame [M] [K] n’a pas comparu, la bailleresse ayant sollicité dans l’assignation le paiement d’indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail ;

Madame [M] [K] qui n’a pas comparu n’apporte aucun élément permettant de contester le montant de cette dette.

Dès lors, il conviendra de condamner Madame [M] [K] à payer à Madame [G] [C] [U] [D] épouse [B] la somme de 8 091,72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, avec intérêt au taux légal non majoré à compter du présent jugement.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce Madame [M] [K] qui n’a pas comparu ne sollicite pas de délais de paiement ; de surcroît ni Madame [M] [K] ni Madame [G] [C] [U] [D] épouse [B] n’ont sollicité la suspension de la clause résolutoire ;

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [M] [K] et celle de tous occupants de son chef de l’appartement situé au [Adresse 1], selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec au besoin le concours de la force publique ;

Sur la demande d’astreinte pour quitter les lieux

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par Madame [G] [C] [U] [D] épouse [B] satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [M] [K], qui succombe à l’instance, devra supporter les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 07 février 2024.

L’équité commande de condamner Madame [M] [K] à payer la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement ; aucune circonstance en l’espèce ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE Madame [G] [C] [U] [D] épouse [B] recevable en ses demandes,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant Madame [G] [C] [U] [D] épouse [B] et Madame [M] [K] concernant l’appartement sis [Adresse 1], au 11 mars 2024,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant Madame [G] [C] [U] [D] épouse [B] et Madame [M] [K], au 11 mars 2024,

ORDONNE en conséquence à Madame [M] [K] de libérer l’appartement sis Madame [M] [K] un appartement situé [Adresse 1], et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour Madame [M] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [G] [C] [U] [D] épouse [B] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 1], y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [M] [K] à payer à Madame [G] [C] [U] [D] épouse [B] la somme de 8 091,72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE Madame [M] [K] à verser à Madame [G] [C] [U] [D] épouse [B] une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 552,28 euros, ce à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés à la bailleresse,

DEBOUTE Madame [G] [C] [U] [D] épouse [B] de sa demande d’astreinte,

CONDAMNE Madame [M] [K] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer du 11 janvier 2024,

CONDAMNE Madame [M] [K] à payer la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe les jours, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE