Du 17 janvier 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/01173 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZJOV

[U] [C]

C/

[X] [P]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

M^e Christian DUBARRY

Le 17/01/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 janvier 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [C]

né le 21 Août 1939 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Christian DUBARRY, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE :

Madame [X] [P]

née le 01 Juin 1995 à [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 22 Novembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 03 Juin 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date et à effet du 1er juin 2019, Monsieur [U] [C] a donné à bail à Madame [X] [P] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice du 27 octobre 2023, Monsieur [U] [C] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1.131,00 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 3 juin 2024, Monsieur [U] [C] a assigné Madame [X] [P] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 23 août 2024 aux fins de voir :

— Prononcer la résiliation de plein droit du bail,

— Ordonner l’expulsion de Madame [X] [P] et de tout occupant de son chef au besoin avec concours de la force publique.

— Condamner Madame [X] [P] à payer à Monsieur [C] une indemnité d’occupation d’un montant de 640 € à compter du prononcé de la résiliation du bail jusqu’à vidange effective des lieux.

— Condamner Madame [X] [P] à payer à Monsieur [C] la somme de 3.691,00 € en principal au titre des arriérés de loyers, somme arrêtée au 29 février 2024 et à parfaire au jour des plaidoiries.

— Condamner Madame [X] [P] à payer à Monsieur [C] la somme de 1.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens et en ceux compris les frais relatifs au commandement.

Lors de l’audience du 23 août 2024, Monsieur [U] [C], représenté par son conseil, a confirmé les termes de sa demande initiale.

Régulièrement assignée à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Madame [X] [P] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Madame [X] [P] n’a pas répondu aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 14 octobre 2024.

Par ordonnance du 14 octobre 2024, il a été ordonné la réouverture des débats afin que le demandeur justifie de l’accusé de réception par le représentant de l’État dans le département de la notification de l’assignation lui ayant été faite au moins six semaines avant la date de l’audience et produise un décompte récent de la dette locative.

A l’audience du 22 novembre 2024, Monsieur [U] [C], représenté par son conseil, maintient ses demandes conformes à la teneur de son assignation et expose que la dette s’élève désormais à la somme de 7709,00 euros, terme d’octobre 2024 inclus.

Madame [X] [P] n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non comparution de la défenderesse

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

La défenderesse non comparante ayant été régulièrement assignée et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa teneur alors applicable, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 4 juin 2024, au moins 6 semaines avant la date de l’audience.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 30 mai 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, réformée, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Si la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 fixe désormais à six semaines le délai à l’issue duquel la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer produit effet, le bail conclu entre les parties le 1er juin 2019 est demeuré régi par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

C’est ce qui résulte d’un avis émis par la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation, le 13 juin 2024.

Il ressort de cet avis qu’en effet, la loi nouvelle ne comprend pas de dispositions dérogeant au principe selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir, et n’a pas d’effet rétroactif, qu’un bail conclu avant l’entrée en vigueur de la loi, qui n’a pas été renouvelé ou reconduit depuis celle-ci, reste dès lors régi par les stipulations des parties, sans que la nouvelle loi puisse entrainer une réfaction automatique de la clause.

Cependant, bien que le commandement vise un délai erroné de 6 semaines, il n’en est pas, pour autant, entaché de nullité, dans la mesure où le bailleur a respecté le délai de deux mois pour assigner la locataire.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Monsieur [C] a fait signifier à Madame [P] un commandement d’avoir à payer la somme de 1217,53 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 27 octobre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [P] n’ayant pas, dans le délai contractuel de deux mois, réglé les causes dudit commandement, à compter de la délivrance du commandement du 27 octobre 2023, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 28 décembre 2024.

En conséquence, le demandeur est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 28 décembre 2023.

Dès lors, Madame [P] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 28 décembre 2023, ce qui constitue pour Monsieur [C] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [C] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 7709 euros à la date du 2 novembre 2024, hors dépens, terme d’octobre 2024 inclus.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée, Madame [P] sera donc condamnée au paiement de la somme de 7709 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation, dus à la date du 2 novembre 2024– échéance du mois d’octobre 2024 incluse. Madame [P] sera en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (640 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [P].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Madame [P] sera condamnée à ce titre au paiement de la somme de 300 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de Monsieur [U] [C] à la date du 28 décembre 2024,

CONDAMNONS Madame [X] [P] à quitter les lieux loués, logement situé [Adresse 5] à [Localité 3],

AUTORISONS, à défaut pour Madame [X] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (640 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Madame [X] [P] à payer à Monsieur [U] [C] la somme de 7709 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation, à la date du 2 novembre 2024, (échéance du mois d’octobre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [X] [P] à payer à Monsieur [U] [C], à compter du 1er novembre 2024, l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [X] [P] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Madame [X] [P] à payer à Monsieur [U] [C] une indemnité de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION