TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 10]

[Localité 7]

JUGEMENT DU 09 Mai 2025

N° RG 24/02157 – N° Portalis DBYC-W-B7I-K4JH

Jugement du 09 Mai 2025

N° : 25/406

S.C.I. CLASIRAMON, représentée par son gérant, M [I] [G]

C/

[H] [T]

[V] [U], caution

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M [I], gérant de la SCI CLASIRAMON

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 09 Mai 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 28 Février 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 09 Mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.C.I. CLASIRAMON

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M. [G] [I], son gérant

ET :

DEFENDEURS :

Mme [H] [T]

[Adresse 4]

[Localité 9]

non comparante, ni représentée

Mme [V] [U], caution

[Adresse 2]

[Localité 8]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 mai 2021, la S.C.I. CLASIRAMON a consenti un bail d’habitation à Mme [H] [T] sur des locaux meublés situés au [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 375 euros et d’une provision pour charges de 10 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Mme [V] [U].

Par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1.546,90 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contenue au bail.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 15 janvier 2024.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [H] [T] le 16 janvier 2024.

Par assignations du 20 mars 2024, la S.C.I. CLASIRAMON a ensuite le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :

• Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

• Ordonner l’expulsion de Mme [H] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier,

• Condamner solidairement Mme [H] [T] et Mme [V] [U] au paiement des sommes suivantes :

o 1.546,90 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté en janvier 2024, avec intérêts de droit,

o les loyers impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir, avec intérêts,

o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

o 300 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

o 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 mars 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 8 novembre 2024.

Par jugement avant dire – droit du 17 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes a ordonné la réouverture des débats et invité la S.C.I. CLASIRAMON à produire un décompte complet de sa créance.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 24 février 2025.

A cette date, la S.C.I. CLASIRAMON a comparu représentée par son gérant M. [G] [I].

Elle sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de sa demande, elle fait valoir la clause résolutoire contenue dans le bail et souligne que la locataire n’a pas régularisé la dette locative malgré un commandement de payer.

Bien que régulièrement assignées par actes de commissaire de justice respectivement délivrés à étude et conformément à l’article 659 du code de procédure civile, Mme [H] [T] et Mme [V] [U] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

En application de l’article 474 du Code de procédure civile, susceptible d’appel, la décision sera réputée contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.C.I. CLASIRAMON justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient donc de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 15 janvier 2024. Or, d’après l’historique des versements, si une somme de

1.546,90 euros a bien été versée par la locataire, elle l’a été le 26 mars 2024, soit au-delà du délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Au surplus, si le décompte laisse apparaître une reprise des paiements des loyers avant l’audience, en l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire par la locataire, faute pour celle-ci de comparaître, la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 mars 2024 et aucune suspension des effets de cette clause ne peut être prononcée.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la S.C.I. CLASIRAMON à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, le bail précise que le loyer doit être payé au mandataire du bailleur. Il est précisé qu’il s’agit d’un loyer mensuel mais il n’est pas mentionné s’il est payable d’avance ou à terme échu.

La S.C.I. CLASIRAMON verse aux débats un décompte démontrant qu’au 8 février 2025, Mme [H] [T] lui devait la somme de 669,64 euros, échéance de février 2025 incluse. Il convient de déduire de ce montant, la somme de 86 euros facturée le 26 mars 2024 au titre de « MAL durite obstruée par chaussette » dont ni le principe ni le montant ne sont justifiés. Ainsi, le solde locatif est de 583,24 euros.

Les défenderesses n’ayant pas comparu, elles n’apportent, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant.

Il est également justifié de l’engagement de caution solidaire signé par Mme [V] [U] lequel prévoit expressément qu’il s’applique aux indemnités d’occupation, et qu’il est valable jusqu’à l’extinction des obligations du locataire soit pendant une durée de six ans maximum.

En conséquence, Mme [H] [T] et Mme [V] [U] seront solidairement condamnées à payer à la S.C.I. CLASIRAMON la somme de 583,24 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En cas de contestation, son montant sera fixé à 385 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 16 mars 2024. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.C.I. CLASIRAMON ou à son mandataire.

4. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Mme [H] [T] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

5. Sur les demandes accessoires

Mme [H] [T] et Mme [V] [U], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnées aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la S.C.I. CLASIRAMON concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu des conséquences graves de l’expulsion prononcée alors que le montant de la dette a diminué et le paiement des loyers repris, qu’une suspension des effets de la clause résolutoire pourrait être sollicitée en appel, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 6 mai 2021 entre la S.C.I. CLASIRAMON, d’une part, et Mme [H] [T], d’autre part, concernant les locaux meublés situés au [Adresse 5]) est résilié depuis le 16 mars 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [H] [T], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [H] [T] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [H] [T] solidairement avec Mme [V] [U], au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 385 euros (trois cent quatre-vingt-cinq euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 16 mars 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [H] [T] solidairement avec Mme [V] [U], à payer à la S.C.I. CLASIRAMON la somme de 583,24 euros (cinq cent quatre-vingt-trois euros et vingt-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 février 2025, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

DÉBOUTE la S.C.I. CLASIRAMON de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE Mme [H] [T], solidairement avec Mme [V] [U], à payer à la S.C.I. CLASIRAMON la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [H] [T], solidairement avec Mme [V] [U], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 15 janvier 2024 et celui des assignations du 20 mars 2024,

ECARTE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 09 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge