Du 04 juillet 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00232 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2AY3

[Z] [D] [J] [G], [I] [O] [X] [R] épouse [G]

C/

[B] [U]

— Expéditions délivrées à

la SELARL LEX URBA – [L] ROUSSEAU ET ASSOCIÉS

[B] [U]

— FE délivrée à

la SELARL LEX URBA – [L] ROUSSEAU ET ASSOCIÉS

Le 04/07/2025

Avocats :

la SELARL LEX URBA – [L] ROUSSEAU ET ASSOCIÉS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 juillet 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEURS :

Monsieur [Z] [D] [J] [G]

né le 28 Octobre 1963 à [Localité 13]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par la SELARL LEX URBA – [L] ROUSSEAU ET ASSOCIÉS

Madame [I] [O] [X] [R] épouse [G]

née le 18 Mai 1971 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par la SELARL LEX URBA – [L] ROUSSEAU ET ASSOCIÉS

DEFENDEUR :

Monsieur [B] [U]

né le 05 Décembre 1972 à [Localité 14]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 Avril 2025

Délibéré du 13juin 2025 prorogé au 04 juillet 2025, en raison des contraintes du service,

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 06 Janvier 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17/05/2024, Monsieur [Z] [G] et Madame [I] [R] épouse [G] ont donné à bail à Monsieur [B] [U] un logement situé [Adresse 11] à [Localité 7] ainsi qu’un emplacement de stationnement situé immeuble Terre Sud situé au [Adresse 2], moyennant un loyer initial de 630 euros et 50 euros de provision sur charges, et de 80 euros mensuels outre 11 euros de provision sur charges pour l’emplacement de stationnement.

Par actes séparés de commissaire de justice du 16/10/2024, Monsieur [Z] [G] et Madame [I] [R] épouse [G] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.924,63 euros au titre de l’arriéré locatif du bail d’habitation et la somme de 160 euros au titre de l’arriéré locatif du bail de stationnement, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 06/01/2025, Monsieur [Z] [G] et Madame [I] [R] épouse [G] ont assigné Monsieur [B] [U] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 21/03/2025 aux fins de voir :

— Constater le jeu de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail (habitation) survenue le 28 novembre 2024 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail conclu le 17 mai 2024 ;

— Constater le jeu de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail (parking) survenue le 17 novembre 2024 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail conclu le 16 mai 2024 ;

— Prononcer l’expulsion et ordonner la libération des lieux par le défendeur et de tous occupants de leur chef, ainsi que la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie avec, au besoin le concours et l’assistance de la force publique ;

— Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 80 euros par jour de retard passé le délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et ce jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés ;

— Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur ;

— Fixer l’indemnité d’occupation due par Monsieur [U] [B] à compter de la date de résiliation du bail (habitation) jusqu’à parfaite libération des lieux, à hauteur de la somme de 680 euros par mois, devenue exigible le 1er de chaque mois ;

— Fixer l’indemnité d’occupation due par Monsieur [U] [B] à compter de la date de résiliation du bail (parking) jusqu’à parfaite libération des lieux, à hauteur de la somme de 80 euros par mois, devenue exigible le 1er de chaque mois ;

— Condamner à titre provisionnel le défendeur au paiement de la somme de 1.835,76 euros à parfaire au titre de la dette locative (loyers habitation) ;

— Condamner à titre provisionnel le défendeur au paiement de la somme de 320 euros à parfaire au titre de la dette locative (loyers parking) ;

— Condamner à titre provisionnel et en tant que de besoin le défendeur à payer le 1er de chaque mois l’indemnité d’occupation (habitation) fixée par le juge à hauteur de 680 euros par mois, devenue exigible le 1er du mois suivant ;

— Condamner à titre provisionnel et en tant que de besoin le défendeur à payer le 1er de chaque mois l’indemnité d’occupation (parking) fixée par le juge à hauteur de 80 euros par mois, devenue exigible le 1er du mois suivant ;

— Condamner Monsieur [B] [U] à payer une somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements de payer.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 21/03/2025, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 11/04/2025.

Lors de l’audience du 21/03/2025/11/04/2025, Monsieur [Z] [G] et Madame [I] [R] épouse [G], représentés par leur conseil, exposent que la dette locative s’élève désormais à la somme de 4.969,30 euros et confirment les termes de leur demande initiale. Ils indiquent être opposés à l’octroi de délai de paiement.

En défense, Monsieur [B] [U] comparaît et expose qu’il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 13/06/2025, prorogée au 04/07/2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité de la procédure :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 08/01/2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 21/03/2025.

Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 17/10/2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En outre, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s’applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l’article 24 de ladite loi s’applique à l’emplacement de stationnement loué par Monsieur [Z] [G] et Madame [I] [R] épouse [G] à Monsieur [B] [U].

En l’espèce, les baux conclus entre les parties comportent chacun une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement, en prévoyant un délai de 06 semaines (article VIII clause résolutoire du bail d’habitation), et un délai d’un mois (article VII conditions générales de la présente location du bail de l’emplacement de stationnement) après la délivrance d’un commandement de payer.

Monsieur [Z] [G] et Madame [I] [R] épouse [G] ont fait signifier à Monsieur [B] [U] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.924,63 euros au titre des loyers échus suivant exploit du 16/10/2024 au titre du bail d’habitation, en prévoyant un délai de deux mois, contrairement au contrat de bail, de sorte qu’il convient de retenir ce délai de deux mois, et par acte séparé du 16/10/2024, un commandement d’avoir à payer la somme de 160 euros au titre du bail du parking. Ces commandements comportent les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Cependant, l’emplacement de stationnement étant l’accessoire du bail d’habitation, il y a lieu d’appliquer également le délai de deux mois s’agissant du parking.

Monsieur [B] [U] n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 16/10/2024, réglé les causes desdits commandements, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu des clauses de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 17/12/2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, les bailleurs sont fondés à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 17/12/2024.

A l’audience, Monsieur [B] [U] a sollicité de pouvoir se maintenir dans les lieux et de bénéficier de délais de paiement. Cependant, il ressort des décomptes transmis par les bailleurs que si Monsieur [B] [U] a bien procédé au versement de la somme de 700 euros le 17 janvier 2025, et de la somme de 200 euros, le 22 janvier 2025, ces seuls virements ne permettent pas de caractériser qu’il a bien repris le paiement de ses deux loyers courants avant la date de l’audience puisqu’aucun versement n’apparait s’agissant des échéances des mois de février, mars et avril 2025 permettant de remplir la première condition d’octroi de délais de paiement de suspensifs des clauses résolutoires.

Ainsi, le versement intégral du loyer courant n’a pas été repris avant la date de l’audience, de sorte que le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Dès lors, Monsieur [B] [U] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le17/12/2024, ce qui constitue pour Monsieur [Z] [G] et Madame [I] [R] épouse [G] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la demande d’astreinte :

L’expulsion de l’occupant étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de le contraindre à quitter les lieux.

De surcroît, aux termes des articles L.421-1 et L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution applicables s’agissant de l’expulsion des lieux habités, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé.

Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n’y a pas lieu de prononcer en outre une astreinte.

Sur la provision et les indemnités d’occupation :

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de leur demande, Monsieur [Z] [G] et Madame [I] [R] épouse [G] produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 4.793,73 euros à la date du 08 avril 2025 concernant le bail d’habitation, et à la somme de 696,05 euros à la date du 08 avril 2025 concernant le bail de stationnement, soit la somme totale de 5.489,78 euros, à laquelle il convient de déduire le versement de la somme de 200 euros non déduit du décompte et réglé par Monsieur [U] le 22 janvier 2025, alors que la somme de 700 euros apparait bien au décompte produit, soit la somme de 5.289,78 euros.

Cependant, ces décomptes intègrent des sommes qu’il convient de déduire de cette créance :

Les frais de procédure qui relèvent des dépens (162,57 +13+56,05 euros).

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [B] [U] sera donc condamné au paiement de la somme de 5.058,16 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 08/04/2025 – échéance du mois d’avril 2025 incluse. Monsieur [B] [U] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (80 euros par mois à la date de l’audience pour le parking et 695,60 euros pour le bail d’habitation), à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles :

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [B] [U].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [B] [U] à verser à Monsieur [Z] [G] et Madame [I] [R] épouse [G] la somme de 300 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice des bailleurs, à la date du 17/12/2024 ;

REJETONS la demande de délais formée par Monsieur [B] [U] ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [U] à quitter les lieux loués situés [Adresse 12] [Localité 7] ainsi qu’un emplacement de stationnement situé [Adresse 9] au [Adresse 2] ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [B] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (80 euros par mois à la date de l’audience pour le parking et 695,60 euros pour le bail d’habitation), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [U] à payer à Monsieur [Z] [G] et Madame [I] [R] épouse [G] la somme de 5.058,16 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 08 avril 2025 (échéance du mois d’avril 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [U] à payer à Monsieur [Z] [G] et Madame [I] [R] épouse [G] à compter du 1er mai 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [U] aux dépens qui comprendront le coût des commandements de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [U] à payer à Monsieur [Z] [G] et Madame [I] [R] épouse [G] une indemnité de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION