TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

70D

Minute

N° RG 26/00769 – N° Portalis DBX6-W-B7K-3VBC

1 copie

Décision nativement numérique délivrée

le 27/05/2026

à la SELARL AVOCAGIR

M^e Baptiste MAIXANT

Rendue le VINGT SEPT MAI DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 11 Mai 2026

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Isabelle LEBOUL, Greffière.

N° RG 26/00902 :

DEMANDERESSE

SYNDCAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic la SA PETGES & DUFRANC,

située [Adresse 2]

[Localité 3]

pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

Représentée par Maître Armelle DUFRANC de la SELARL AVOCAGIR, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

S.A.R.L. [I] [K]

Dont le siège social est :

[Adresse 3]

[Localité 3]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Maître Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [M] [R] [C]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représenté par Maître Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX

N° RG 26/00769 :

DEMANDERESSE

SYNDCAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 5] à [Localité 2], représenté par son syndic la SA PETGES & DUFRANC,

située [Adresse 2]

[Localité 3]

pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

Représentée par Maître Armelle DUFRANC de la SELARL AVOCAGIR, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [K]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représenté par Maître Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte de commissaire de justice délivré le 13 avril 2026, en l’instance enrôlée sous le RG n°26/769, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] a fait assigner Madame [U] [K] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de voir :

— autoriser le SDC DE LA [Adresse 1], représenté par son syndic, la société CABINET PETGES & DUFRANC, à pénétrer sur les fonds appartenant à Madame [U] [K], sis [Adresse 7] pendant une durée n’excédant par quatre semaines durant les jours ouvrés uniquement (du lundi au vendredi entre 8h et 17h) afin de réaliser les travaux de ravalement et de traitement des façades des bâtiments, notamment les deux murs pignons du bâtiment C ([Adresse 8]) et un mur pignon du bâtiment A2 ([Adresse 9]) avec intervention de cordistes (bâtiment C) et pose d’un échafaudage sur un périmètre n’excédant pas 3 mètres (bâtiment A2),

— condamner Madame [U] [K] en cas de refus de passage sur les parcelles sises [Adresse 10] et [Cadastre 1] [Adresse 11], [Localité 3] opposé par celle-ci au paiement d’une astreinte de 150 euros par jour jusqu’à autorisation effective d’accès,

— la condamner à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES [Adresse 12], une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Aux termes de ses dernières écritures, il a sollicité de :

— D’AUTORISER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « [Adresse 5] », représenté par son syndic, la société CABINET PETGES & DUFRANC, à pénétrer sur la parcelle BO [Cadastre 2] sur la commune de [Localité 5] appartenant à Madame [U] [K] pendant une durée n’excédant pas quatre semaines durant les jours ouvrés uniquement ( du lundi au vendredi entre 8h et 17h) afin de réaliser les travaux de ravalement et de traitement du mur pignon du bâtiment C ([Adresse 13]) avec intervention de cordistes

— CONDAMNER Madame [U] [K] en cas de refus de passage sur la

parcelle BO [Cadastre 2] opposé par celle-ci au paiement d’une astreinte de 150 € par jour à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à autorisation effective d’accès

— DIRE que l’autorisation qui serait faite au SDC de pénétrer sur la parcelle BO [Cadastre 2] sera opposable à Mme [U] [K] en qualité d’usufruitière de la parcelle BO [Cadastre 3]

— DEBOUTER MME [U] [K] de l’ensemble de ses demandes

— ORDONNER la jonction des procédure enrôlées sous les numéros RG 26/00769 et 26/00902.

— LA CONDAMNER à verser au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « [Adresse 5] », une somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] expose que Madame [K] est propriétaire de deux parcelles situées [Cadastre 4] et [Adresse 14] à [Localité 2], contiguës aux bâtiments C et A2 de la [Adresse 15] [Adresse 5]. Il indique que des travaux de ravalement des murs pignons du bâtiment C et d’un mur pignon du bâtiment A2 ne peuvent se faire qu’en passant sur le fonds appartenant à Madame [K], laquelle refuse toute servitude de tour d’échelle en l’absence du règlement de problématiques liées aux eaux de ruissellement, bouches d’aération, dommages. Ils précisent que les murs pignons qui doivent être rénovés se trouvent d’une part, sur la parcelle cadastrée [Cadastre 5] (bâtiment C), au droit de la parcelle [Cadastre 2] appartenant à Madame [K] en propre et portant les numéros [Cadastre 6] et [Cadastre 1] [Adresse 11] et d’autre part, sur la parcelle [Cadastre 7] (bâtiment A2) au droit de la parcelle [Cadastre 8] appartenant à la SARL [I] [K] portant le numéro [Adresse 3]. Il fait valoir que les travaux projetés sont indispensables de sorte qu’il est nécessaire de lui octroyer le bénéfice d’une servitude de tour d’échelle. En réponse aux conclusions adverses, il soutient contrairement à ce qu’affirme Madame [K], les demandes formulées à son encontre, à titre personnel, ne sont pas irrecevables puisque l’accès à la parcelle [Cadastre 2] dont elle est l’unique propriétaire est nécessaire. Il précise toutefois que l’accès à la parcelle [Cadastre 3] dont Mme [K] est usufruitière n’est pas nécessaire en tant que tel. Il précise que s’agissant d’une parcelle enclavée bénéficiant vraisemblablement d’une servitude de passage sur la parcelle [Cadastre 2], et au regard de la mauvaise foi certaine de Madame [K], il a paru nécessaire que l’autorisation d’accès à la parcelle [Cadastre 2] qui serait faite au syndicat des copropriétaires soit opposable aux propriétaires de la parcelle [Cadastre 3] de sorte qu’il a aussi assigné le nu propriétaire M. [R] [C].

Madame [K] a sollicité de voir :

A titre principal,

— Déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15] [Adresse 5] formées à l’encontre de Madame [U] [K] irrecevables,

A titre subsidiaire,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] de sa demande tendant à déclarer opposable à Madame [U] [K] « en sa qualité d’usufruitière de la parcelle cadastrée section BO n°[Cadastre 3] » l’autorisation d’accéder à la parcelle BO n°[Cadastre 2],

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15] [Adresse 5] à procéder à la suppression de toute sortie de chaudière à ventouse surplombant la propriété de Madame [U] [K] dans un délai de trente jours à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard,

— Donner acte à Madame [U] [K] de ce qu’elle ne s’oppose pas à un accès temporaire à la parcelle cadastrée section BO n°[Cadastre 2] sise [Adresse 16] à [Localité 6], sous réserve que cet accès soit strictement limité à la portion de parcelle indispensable à l’exécution des travaux, pour une durée maximale de quatre semaines effectives et exclusivement les jours ouvrés entre 8 heures et 17 heures,

— Enjoindre au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15] [Adresse 5] de réaliser les interventions autorisées exclusivement par cordistes, à l’exclusion de tout échafaudage, nacelle, plateforme, installation fixe ou semi-fixe, dépôt de matériel, dépôt de gravats, stockage permanent ou occupation prolongée de la parcelle cadastrée section BO n°[Cadastre 2], et ce sous astreinte de 500 euros par infraction constatée et par jour de persistance du manquement,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à communiquer à Madame [U] [K], préalablement à tout commencement des travaux l’identité complète des entreprises intervenantes, leurs attestations d’assurance responsabilité civile en cours de validité, leurs garanties professionnelles et, le cas échéant, décennales sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,

— Ordonner la réalisation, aux frais exclusifs du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15] [Adresse 5], d’un constat d’huissier contradictoire avant le commencement des travaux et sa communication à Madame [U] [K] avant toute intervention sur la parcelle,

— Ordonner la réalisation, aux frais exclusifs du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5], d’un constat d’huissier de fin de chantier et sa communication à Madame [U] [K] dès son établissement,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes formées au titre des frais de procès et des dépens.

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15] [Adresse 5] à verser à Madame [U] [K] la somme de 2.400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Elle soutient que les demandes du SDC sont irrecevables puisque d’une part, il ne produit pas le procès-verbal de l’assemblée générale ayant autorisé les travaux litigieux, que d’autre part, la désignation des fonds sur lesquels il entend bénéficier de la servitude est insuffisante et qu’enfin, il ne produit pas de procès-verbal d’assemblée générale régulièrement signé permettant d’établir l’adoption effective de la résolution portant désignation du syndic. Elle soutient en outre que le SDC ne démontre pas d’un intérêt à lui rendre opposable, en qualité d’usufruitère de la parcelle BO [Cadastre 3], la servitude de tour d’échelle. Elle précise par ailleurs avoir de manière constante, adopté une attitude de bonne foi et de coopération à l’égard des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires, dès lors que celles-ci étaient présentées dans un cadre clair, sécurisé et respectueux de ses droits.

Par actes du 27 avril 2026, en l’instance enrôlée sous le RG n°26/902, le SDC DE LA RESIDENCE [Adresse 5] a fait assigner la SARL [I] [K] et Monsieur [M] [R] [C] afin de voir :

— autoriser le SDC DE LA RESIDENCE LES [Adresse 12], représenté par son syndic, la société CABINET PETGES & DUFRANC, à pénétrer sur les fonds appartenant à LA SARL [I] [K] parcelle BO [Cadastre 8] situé [Adresse 3], [Localité 3] pendant une durée n’excédant par quatre semaines durant les jours ouvrés uniquement (du lundi au vendredi entre 8h et 17h) afin de réaliser les travaux de ravalement et de traitement des façades du bâtiment A2 ([Adresse 9]) et pose d’un échafaudage sur un périmètre n’excédant pas 3 mètres,

— dire que l’autorisation qui sera faite au SDC de pénétrer sur le fonds 587 appartenant à Madame [U] [K] à titre prsonnel sera opposable à Monsieur [S] [R] [G] en sa qualité de nu propriétaire de la parcelle enclavée BO [Cadastre 3],

— condamner Madame [U] [K] en cas de refus de passage sur la parcelle BO [Cadastre 8] sis [Adresse 3], [Localité 3] opposé par celle-ci au paiement d’une astreinte de 150 euros par jour jusqu’à autorisation effective d’accès,

— la condamner à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1], une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions, le SDC a sollicité de :

— D’AUTORISER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « [Adresse 5] », représenté par son syndic, la société CABINET PETGES & DUFRANC, à pénétrer sur le fonds appartenant à LA SARL [I] [K] parcelle BO [Cadastre 8] situé [Adresse 3], [Localité 3] pendant une durée n’excédant pas quatre semaines durant les jours ouvrés uniquement ( du lundi au vendredi) entre 8h et 17h afin de réaliser les travaux de ravalement et de traitement des façades du bâtiment A2 ([Adresse 9]) avec pose d’un échafaudage sur un périmètre n’excédant pas 3 mètres.

— DIRE que l’autorisation qui serait faite au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « [Adresse 5] » de pénétrer sur le fonds 587 appartenant à [U] [K] à titre personnel sera opposable à [M] [R] [G] en sa qualité de nu propriétaire de la parcelle enclavée BO [Cadastre 3].

— CONDAMNER la SARL [I] [K] en cas de refus de passage sur la parcelle BO [Cadastre 8] sis [Adresse 3], [Localité 3] opposé par celle-ci au paiement d’une astreinte de 150 € par jour à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir jusqu’à autorisation effective d’accès

— DEBOUTER la SARL [I] [K] de ses demandes d’astreintes

— LA CONDAMNER à verser au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « [Adresse 5] », une somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC outre les dépens.

La SARL [I] [K] et Monsieur [M] [R] [C] ont sollicité de voir:

A titre liminaire avant tout débat au fond,

Prononcer la nullité des deux assignations délivrées à la société [I] [K] et à Monsieur [M] [O] le 27 avril 2026,

Renvoyer le syndicat des copropriétaires à mieux se pourvoir

A titre subsidiaire sur le fond,

Mettre hors de cause Monsieur [M] [O],

Donner acte à la société [I] [K] de ce qu’elle ne s’oppose pas à un accès temporaire à sa parcelle BO [Cadastre 8] situé [Adresse 17], limitée à la portion de parcelle indispensable à l’exécution des travaux, limitée à une durée maximale de quatre semaines effectives, exclusivement les jours ouvrés entre 8 heures et 17 heures,

Enjoindre au syndicat des copropriétaires de garantir en permanence, pendant toute la durée des travaux, l’accès, la desserte et la libre circulation de la clientèle aux commerces exploités sur la parcelle de la société [I] [K], laquelle constitue une zone de stationnement et d’activité commerciale essentielle, et ce sous astreinte de 50 euros par infraction constatée et par jour de persistance de l’atteinte,

Enjoindre au syndicat des copropriétaires de limiter strictement toute occupation de la parcelle de la société [I] [K] au strict nécessaire à l’exécution des travaux, et de prohiber tout stockage permanent de matériaux, gravats ou installations étrangères au chantier et ce sous astreinte de 50 euros par infraction constatée et par jour de persistance de l’atteinte,

Condamner le syndicat des copropriétaires à communiquer à la société [I] [K], préalablement à tout commencement des travaux l’identité complète des entreprises intervenantes, leurs attestations d’assurance responsabilité civile en cours de validité, leurs garanties professionnelles et, le cas échéant, décennales sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,

Ordonner la réalisation d’un constat d’huissier aux frais exclusifs du syndicat des copropriétaires avant le commencement des travaux, établi contradictoirement entre les parties et communiqué à la société [I] [K] avant toute intervention,

Ordonner la réalisation d’un constat d’huissier de fin de chantier aux frais exclusifs du syndicat des copropriétaires et sa communication à la société [I] [K] dès son établissement,

Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes formées au titre des frais de procès et des dépens.

Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15] [Adresse 5] à verser à la société [I] [K] la somme de 2.400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Évoquée à l’audience du 11 mai 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice de joindre les deux instances (RG n° 26/769 et RG n°26/902) sous le seul numéro RG n° 26/769, l’instance se poursuivant sous la plus ancienne de ces références.

Sur les fins de non-recevoir

Aux termes des dispositions de l’article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 31 du même code, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Selon l’article 32 du même code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Madame [K] soulève en premier lieu l’irrecevabilité des demandes du SDC pour défaut d’intérêt à agir au motif que ce dernier n’a pas communiqué le procès-verbal d’assemblée générale autorisant les travaux litigieux.

Il convient toutefois de relever que le SDC DE LA [Adresse 1] a communiqué le procès-verbal d’assemblée générale du 22 mai 2024 autorisant les travaux de ravalement de façade litigieux de sorte qu’il convient de rejeter cette fin de non-recevoir.

Madame [K] soulève en second lieu l’irrecevabilité des demandes du SDC pour défaut de droit d’agir, au motif le SDC le sollicite pas l’accès à des fonds identifiés par leur propriétaire mais se borne à viser deux adresses que sont le [Adresse 18], précisant qu’elle n’en est pas propriétaire.

Il convient toutefois de relever que le SDC a précisé ses demandes aux termes de ses dernières conclusions en visant spécifiquement les fonds concernés par ses demandes et qu’en outre, Madame [K] est propriétaire à titre personnel du fond cadastré section BO [Cadastre 2], contiguë à celui du SDC sur lequel se trouve l’un des murs à enduire.

Il convient en conséquence de rejeter la fon de non-recevoir de Madame [K].

Sur les irrégularités de fond

Aux termes des dispositions de l’article 117 du Code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte : le défaut de capacité d’ester en justice ; le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ; le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.

Selon l’article 121 du Code de procédure civile, dans les cas où elle est susceptible d’être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

Selon l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndic est chargé de représenter le syndicat en justice.

Aux termes des dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. En revanche, une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés.

En l’espèce, les défendeurs soulèvent la nullité des assignations délivrées à leur encontre, faute pour le SDC de disposer d’un syndic le représentant en justice.

Il convient toutefois de relever que selon procès-verbal de l’assemblée générale annuelle du 23 avril 2026, le SDC a réélu le cabinet PETGES & DUFRANC en qualité de syndic pour une durée de 15 mois de sorte qu’il convient de les débouter de leur exception de procédure.

Sur la servitude de tour d’échelle

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2018, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire toute mesure conservatoire ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est de jurisprudence constante qu’en vertu des obligations normales du voisinage et en cas de nécessité, le propriétaire d’un mur peut être autorisé à passer, à titre temporaire, chez son voisin afin d’effectuer toutes réparations, et, plus généralement, tous travaux indispensables, sous réserve que lesdits travaux ne puissent être réalisés autrement, et qu’il n’en résulte aucune sujétion intolérable et excessive pour le propriétaire voisin.

Il est admis que le refus d’un propriétaire d’autoriser le passage temporaire sur sa propriété pour l’exécution de travaux indispensables ne pouvant être réalisés autrement, constitue, en l’absence même d’une servitude conventionnelle de tour d’échelle, un abus du droit du propriétaire de jouir et de disposer de sa chose.

En l’espèce, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] sollicite l’autorisation à pénétrer sur le fonds appartenant à LA SARL [I] [K] parcelle BO [Cadastre 8] situé [Adresse 3], [Localité 3] pendant une durée n’excédant pas quatre semaines durant les jours ouvrés uniquement ( du lundi au vendredi) entre 8h et 17h afin de réaliser les travaux de ravalement et de traitement des façades du bâtiment A2 ([Adresse 9]) avec pose d’un échafaudage sur un périmètre n’excédant pas 3 mètres, et, en cas de refus de passage sur ladite parcelle, sous astreinte de 150 euros par jour à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir jusqu’à autorisation effective d’accès. Il demande que cette autorisation soit opposable à Monsieur [R] [G] en quaité de nu propriétaire de la parcelle enclavée BO [Cadastre 3].

Il sollicite également l’autoriser à pénétrer sur la parcelle BO [Cadastre 2] sur la commune de [Localité 5] appartenant à Madame [U] [K] pendant une durée n’excédant pas quatre semaines durant les jours ouvrés uniquement ( du lundi au vendredi entre 8h et 17h) afin de réaliser les travaux de ravalement et de traitement du mur pignon du bâtiment C ([Adresse 13]) avec intervention de cordistes et de la condamner, en cas de refus de passage sur la parcelle BO [Cadastre 2] , au paiement d’une astreinte de 150 euros par jour à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à autorisation effective d’accès. Il sollicite en outre que l’autorisation qui lui sera faite de pénétrer sur cette parcelle soit opposable à Madame [K] en qualité d’usufruitère de la parcelle BO [Cadastre 3].

Il résulte des pièces versées au débat que selon procès-verbal d’assemblée générale du 22 mai 2024 le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] a décidé la réalisation de travaux de ravalement de façades avec réfection de l’étanchéité des sols de balcons de la résidence, dans le cadre d’un marché de travaux en date du 5 mars 2025, conclu avec la société LACLIDE entreprise générale de peinture et finition, sous la maîtrise d’oeuvre de la société ICOS SAS.

Il résulte d’un courrier du maître d’oeuvre du 26 février 2026 que “le traitement des façades et pignons des bâtiments de la [Adresse 19] (…) Nécessitent un traitement technique dans les meilleurs délais pour pallier aux désordres constatés.”

Il résulte en outre des documents contractuels et techniques (CCTP notamment) que l’exécution des travaux sur les pignons du bâtiment A2 et du mur pignon du bâtiment C ne peuvent se faire depuis le seul fonds du SDC, sans recours à des moyens disproportionnés ou techniquement inadaptés, de sorte que l’accès temporaire au fonds appartenant, d’une part à la SARL [I] [K] et d’autre part à Madame [K], est indispensable .

Ces dernières ont en tout état de cause indiqué ne pas s’opposer à la servitude de tour d’échelle, laquelle ne présente d’évidence aucune sujétion intolérable et excessive.

Il y a lieu en conséquence d’accorder au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] un droit d’échelle provisoire sur la parcelle de la SARL [I] [K] et de Madame [K] dans les conditions fixées au dispositif.

Il appartiendra au SDC :

— de remettre les lieux en l’état où ils se trouvaient antérieurement à la réalisation des travaux objet de la demande de tour d’échelle

— de réaliser les interventions autorisées exclusivement par cordistes, à l’exclusion de tout échafaudage, nacelle, plateforme, installation fixe ou semi-fixe, dépôt de matériel, dépôt de gravats, stockage permanent ou occupation prolongée de la parcelle cadastrée section BO n°[Cadastre 2], et ce sous astreinte de 50 euros par infraction constatée et par jour de persistance du manquement,

— communiquer à Madame [U] [K] et à la SARL [I] [K], préalablement à tout commencement des travaux l’identité complète des entreprises intervenantes, leurs attestations d’assurance responsabilité civile en cours de validité, leurs garanties professionnelles et, le cas échéant, décennales, dans un délai de 7 jours à compter de la signification de la décision et sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai, pendant 1 mois,

— de réaliser, à ses exclusifs, un constat d’huissier contradictoire avant le commencement des travaux et le communiquer à Madame [U] [K] et à la SARL [I] [K] avant toute intervention sur la parcelle,

— réaliser, à ses exclusifs, un constat d’huissier de fin de chantier et le communiquer à Madame [U] [K] et à la SARL [I] [K] dès son établissement,

— garantir en permanence, pendant toute la durée des travaux, l’accès, la desserte et la libre circulation de la clientèle aux commerces exploités sur la parcelle de la société [I] [K], laquelle constitue une zone de stationnement et d’activité commerciale essentielle, et ce sous astreinte de 50 euros par infraction constatée et par jour de persistance de l’atteinte,

— limiter strictement toute occupation de la parcelle de la société [I] [K] au strict nécessaire à l’exécution des travaux, et de prohiber tout stockage permanent de matériaux, gravats ou installations étrangères au chantier et ce sous astreinte de 50 euros par infraction constatée et par jour de persistance de l’atteinte.

Il n’apparaît toutefois pas nécessaire de rendre opposable cette servitude à Madame [K] en qualité d’usufruitère de la parcelle BO [Cadastre 3] et à Monsieur [M] [R] [C] en qualité de nu propriétaire de cette même parcelle. Ces demandes seront rejetées.

Sur l’empiètement

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il procède de la méconnaissance d’un droit, d’un titre ou, corrélativement, d’une interdiction les protégeant.

A titre reconventionnel, Madame [K] sollicite de condamner sous astreinte le SDC DE LA RESIDENCE LES [Adresse 12] à mettre un terme à l’empiètement de la chaudière à ventouse surplombant sa propriété.

Elle produit au soutien de sa demande un procès-verbal de constat dressé le 27 juin 2013 par Maître [Z], lequel atteste que la résidence [Adresse 5] édifiée en limite de propriété comporte, sur son côté latéral gauche, une sortie de chaudière à ventouse surplombant le passage sur la propriété de Madame [K]. Il résulte en outre d’un courriel envoyé par le syndic de propriété le 9 juillet 2025 que celui-ci ne conteste pas l’existence d’un tel surplomb.

Cet empiètement aérien constitue dès lors un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en en ordonnant la suppression sous astreinte, dans les conditions fixées au dispositif.

Sur les autres demandes.

Chaque partie supportera la charge de ses dépens et l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux, statuant par ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et susceptible d’appel ;

ORDONNE la jonction des deux instances (RG n° 26/769 et RG n°26/902) sous le seul numéro RG n° 26/769, l’instance se poursuivant sous la plus ancienne de ces références,

REJETTE les fins de non-recevoir,

REJETTE les exceptions de nullité,

AUTORISE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « [Adresse 5] », représenté par son syndic, la société CABINET PETGES & DUFRANC, à pénétrer sur le fonds appartenant à LA SARL [I] [K] parcelle BO [Cadastre 8] situé [Adresse 20] [Localité 2] pendant une durée n’excédant pas quatre semaines durant les jours ouvrés uniquement ( du lundi au vendredi) entre 8h et 17h afin de réaliser les travaux de ravalement et de traitement des façades du bâtiment A2 ([Adresse 9]) avec pose d’un échafaudage sur un périmètre n’excédant pas 3 mètres,

CONDAMNE la SARL [I] [K] en cas de refus de passage sur la parcelle BO [Cadastre 8] sis [Adresse 3], [Localité 3] opposé par celle-ci au paiement d’une astreinte de 150 € par jour à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir jusqu’à autorisation effective d’accès,

AUTORISE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « [Adresse 5] », représenté par son syndic, la société CABINET PETGES & DUFRANC, à pénétrer sur la parcelle BO [Cadastre 2] sur la commune de [Localité 5] appartenant à Madame [U] [K] pendant une durée n’excédant pas quatre semaines durant les jours ouvrés uniquement ( du lundi au vendredi entre 8h et 17h) afin de réaliser les travaux de ravalement et de traitement du mur pignon du bâtiment C ([Adresse 13]) avec intervention de cordistes,

CONDAMNE Madame [U] [K] en cas de refus de passage sur la parcelle BO [Cadastre 2] opposé par celle-ci au paiement d’une astreinte provisoire de 150 € par jour à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à autorisation effective d’accès,

DIT n’y avoir lieu de rendre cette servitude opposable à Madame [K] en qualité d’usufruitère de la parcelle BO [Cadastre 3] et à Monsieur [M] [R] [C] en qualité de nu propriétaire de cette même parcelle

DIT qu’il appartiendra au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE

« [Adresse 5] » :

— de remettre les lieux en l’état où ils se trouvaient antérieurement à la réalisation des travaux objet de la demande de tour d’échelle

— de réaliser les interventions autorisées exclusivement par cordistes, à l’exclusion de tout échafaudage, nacelle, plateforme, installation fixe ou semi-fixe, dépôt de matériel, dépôt de gravats, stockage permanent ou occupation prolongée de la parcelle cadastrée section BO n°[Cadastre 2], et ce sous astreinte de 50 euros par infraction constatée et par jour de persistance du manquement,

— de communiquer à Madame [U] [K] et à la SARL [I] [K], préalablement à tout commencement des travaux l’identité complète des entreprises intervenantes, leurs attestations d’assurance responsabilité civile en cours de validité, leurs garanties professionnelles et, le cas échéant, décennales, dans un délai de 7 jours à compter de la signification de la décision et sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé ce délai, pendant 1 mois,

— de réaliser, à ses exclusifs, un constat d’huissier contradictoire avant le commencement des travaux et le communiquer à Madame [U] [K] et à la SARL [I] [K] avant toute intervention sur la parcelle,

— de réaliser, à ses exclusifs, un constat d’huissier de fin de chantier et le communiquer à Madame [U] [K] et à la SARL [I] [K] dès son établissement,

— de garantir en permanence, pendant toute la durée des travaux, l’accès, la desserte et la libre circulation de la clientèle aux commerces exploités sur la parcelle de la société [I] [K], laquelle constitue une zone de stationnement et d’activité commerciale essentielle, et ce sous astreinte provisoire de 50 euros par infraction constatée et par jour de persistance de l’atteinte,

— de limiter strictement toute occupation de la parcelle de la société [I] [K] au strict nécessaire à l’exécution des travaux, et de prohiber tout stockage permanent de matériaux, gravats ou installations étrangères au chantier et ce sous astreinte de 50 euros par infraction constatée et par jour de persistance de l’atteinte,

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « [Adresse 5] » à supprimer la sortie de chaudière à ventouse surplombant le passage sur la propriété de Madame [K], dans le délai de trente jours à compter de la signification de la présente ordonnance, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard pendant deux mois,

REJETTE toutes les autres demandes,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

La présente décision a été signée par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente, et par Isabelle LEBOUL, Greffière.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le greffier.