TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DE L’EXÉCUTION – SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT D’ORIENTATION DU 28 MAI 2026

VENTE AMIABLE

N° RG 26/00012 – N° Portalis DBX6-W-B7K-3M3Q

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DE L’EXÉCUTION : Madame Sophie LADOUES-DRUET , Vice-Présidente

Statuant conformément aux dispositions du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

CADRE GREFFIER : Madame Isabelle BOUILLON

PARTIES :

CRÉANCIER POURSUIVANT

S.A. LOOKANDFIN FINANCE

Immatriculée à la Banque Carrefour des Entreprises sous le numéro 0683 777 546 et au RCS de BRUXELLES (Belgique) sous le numéro siren 683 777 546, représentée par ses dirigeants en exercice domiciliés en cette qualité au siège social [Adresse 1] (Belgique)

domiciliée chez Maître GERARD-DEPREZ – SELAS DEFIS AVOCATS

[Adresse 2]

représentée par Maître Emmanuelle GERARD-DEPREZ de la SELAS DEFIS AVOCATS, avocats postulants au barreau de BORDEAUX, Maître Aude MANTEROLA de la SELAS FIDUCIAL LEGAL BY LAMY (FBL AVOCATS), avocats au barreau de PARIS

DÉBITEUR SAISI

S.A.S. SAINT ANTOINE

Immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 912 363 645, représentée par ses dirigeants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 3]

représentée par Maître Sylvie BOCHE-ANNIC de la SELARL CABINET FORZY – BOCHE-ANNIC – MICHON, avocats au barreau de BORDEAUX,

CRÉANCIER(S) INSCRIT(S)

LE COMPTABLE PUBLIC RESPONSABLE DU SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS DE [Localité 2]

[Adresse 4] [Localité 3] [Adresse 5]

NON COMPARANT

A l’audience publique tenue le 23 avril 2026 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 28 Mai 2026, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Vu les poursuites de la SA LOOKANDFIN FINANCE agissant en vertu de la copie exécutoire d’un acte de prêt notarié reçu par Maître [W] [F], notaire membre de la Société à responsabilité limitée dénommée « SARL OFFICE NOTARIAL DU PYLA» titulaire d’Offices Notariaux dont le siège social est à LA TESTE DE BUCH (33260), avec la participation de Maître [N] [V], notaire à GIVET (08600), le 27 décembre 2022, selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 24 octobre 2025 publié le 8 décembre 2025 Volume 2025 S n° 69 au Service de la Publicité Foncière de BORDEAUX portant sur des biens immobiliers sis à BORDEAUX (33000) [Adresse 6], plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente déposé le 02 février 2026 au greffe du juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Bordeaux, appartenant à la SAS SAINT ANTOINE,

Vu l’assignation délivrée le 30 janvier 2026 à la requête de la SA LOOKANDFIN FINANCE à l’encontre la SAS SAINT ANTOINE aux fins de comparution à l’audience d’orientation du 19 mars 2026,

Vu la dénonciation le 3 février 2026 de l’assignation au service des impôts des particuliers de [Localité 2], créancier inscrit,

Vu les demandes de la SA LOOKANDFIN FINANCE, aux termes de ses dernières conclusions, soutenues par son conseil à l’audience de renvoi du 23 avril 2026, aux fins principales de :

JUGER la société LOOKANDFIN FINANCE recevable et bien fondée en ses demandes,

CONSTATER la validité de la présente proceédure de saisie immobilière,

DEBOUTER la société SAINT ANTOINE de sa demande de réduction de l’indemnité contractuelle de 5% ;

FIXER la créance de la société LOOKANDFIN FINANCE, à la somme de 1.727.926,61 € en principal, frais, intérêts et autre accessoire arrêtée au 21 octobre 2025, outre intérêts, pour mémoire, au taux contractuel de 10% l’an à compter du 21 octobre 2025 jusqu’au jour du parfait règlement,

Sur la demande de vente amiable :

AUTORISER la société SAINT ANTOINE à proceéder à la vente amiable des biens et droits immobiliers saisis et mentionnés dans le commandement aux fins de saisie immobilière,

FIXER à la somme d’UN MILLION SIX CENT CINQUANTE MILLE EUROS (1.650.000 €) NET VENDEUR le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu,

TAXER les frais de poursuite àla somme de 19 052,44 euros sur la vente amiable (sauf en cas de vente supérieure au prix minimum fixé, voir ajouter l’émolument complémentaire du à l’avocat poursuivant calculé selon les modalités de l’article A444-9-1 com.)

DIRE que ces frais devront être réglés par l’acquéreur en sus du prix de vente,

Dire que le Notaire chargé de formaliser la vente n’établira l’acte de vente qu’après la consignation du prix à la Caisse des Dépôts et Consignations, des frais entre ses mains et apeès justification du paiement des frais taxés entre les mains de l’avocat du créancier poursuivant,

Fixer l’audience à laquelle la réalisation de la vente sera examinée,

A défaut, en cas de vente forcée ordonnée par le Juge de l’exécution

DIRE que la vente sera ordonnée conformeément à l’article R.322-15 du Code des Procédures Civiles d’exécution, et poursuivie selon les articles R 322-26 du Code des Procédures Civiles d’exécution et suivants dudit Code.

FIXER le montant de la mise à prix à la somme de :

TROIS CENTE MILLE EUROS (300.000 €)

FIXER la date de l’audience à laquelle il sera procédé à la vente forcée

DESIGNER la SCP X [O] – [Z] [C] – [T], Commissaires de Justice à BORDEAUX (33000), ou de tel autre commissaire de justice qu’il plaira à Madame le Juge de l’Exécution de deésigner, pour procéder à la visite des biens et droits immobiliers saisis.

DIRE que le commissaire de justice commis pourra se faire assister si besoin de deux teémoins, d’un serrurier et de la force publique.

Dans le cas où le dossier technique, dans lequel sont regroupés tous les documents d’information à fournir en cas de vente, n’aurait pas été établi lors de l’établissement du proeès-verbal de description des lieux, prévu aux articles R 322-1 et suivants du Code susvisé, ou s’il est nécessaire de les réactualiser, ledit commissaire de justice pourra se faire assister, lors d’une des visites, d’un professionnel agréé chargé d’établir les différents

diagnostics immobiliers prévus par les réglementations en vigueur.

COMPLETER les mesures de publicité de droit commun prévues aux articles R 322-31 et R 322-35 du Code des Procédures Civiles d’Exécution par une annonce Internet sur Licitor et www.defisavocats.fr

ORDONNER l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente

DEBOUTER la société SAINT ANTOINE de toute autre demande, fin et conclusions.

Aux termes de leurs dernières conclusions, soutenues à l’audience du 23 avril 2026, la SAS SAINT ANTOINE, représentée par son conseil, a demandé au juge de l’exécution de :

JUGER que l’indemnité de 5 % qui se rajoute aux intérêts contractuels normaux de 6,5 % et aux intérêts de retard de 10 % est manifestement excessive et la réduire à un euro ;

AUTORISER la société SAINT ANTOINE à vendre l’immeuble saisi à l’amiable pour un prix plancher de 1.500.000 € net vendeur et lui accorder un délai de 4 mois pour y parvenir ;

Taxer les frais qui seront réglés par l’acquéreur en sus du prix,

FIXER la date à laquelle il sera procédé à la vérification de la bonne réalisation de la vente autorisée

Le créancier poursuivant ne s’est pas opposé à la demande de vente amiable.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les conditions de la saisie immobilière :

Au vu des pièces produites par le créancier poursuivant, le titre exécutoire et le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions des articles L311-2, L311-4 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies en l’espèce.

Sur le montant de la créance :

Le débiteur demande la réduction de la somme réclamée de 76.232,50 € qu’il qualifie de clause pénale au titre d’une indemnité de 5 % qui se rajoute aux intérêts contractuels normaux de 6,5 % et aux intérêts de retard de 10 % et qu’il estime être manifestement excessive et la réduire à un euro.

En l’espèce, il apparaît que le prêt consenti le 27 décembre 2022 par le prêteur portait sur un montant initial de 1.524.650 euros qu’il s’agissait d’un prêt obligataire au taux de 6,50 % l’an, remboursable in fine sur 24 mois.

A défaut de respecter l’échéancier prévu, le contrat prévoyait un intérêt de retard de 10 % l’an sur le capital restant dû outre une indemnité de 5 % du même capital.

Le créancier poursuivant réclame les sommes suivantes :

Capital échu au 20 décembre 2024 : 1.524.650,00 €

Intérêts conventionnels non porteur d’intérêts : 8259,56 €

Règlement intervenu le 24/01/2025 : 8.200,00 €

Intérêts de retard au taux de 10% l’an sur le capital échu (soit 1.524.650 €) du 20/12/2024 jusqu’au 20/10/2025 (soit 302 jours) : 126.984,55 €

Indemnité forfaitaire au taux de 5% sur le capital échu (soit 1.524.650 €) : 76.232,50 €

outre les intérêts de retard postérieurs au taux de 10% l’an à compter du 21/10/2025.

Il apparaît qu’en effet cette indemnité forfaitaire est d’un montant manifestement excessif au regard de l’économie générale du contrat et sera réduite à 1 euro.

En conséquence, la créance dont se prévaut la SA LOOKANDFIN FINANCE est justifiée par le titre exécutoire et les pièces versées aux débats mais ne sera retenue qu’à hauteur de la somme de 1 651 695,11 €, en principal, intérêts, frais et autres accessoires arrêtée arrêtée au 21 octobre 2025, outre intérêts, au taux contractuel de 10% l’an à compter du 21 octobre 2025 jusqu’au jour du parfait règlement.

Sur la demande d’autorisation de la vente amiable de l’immeuble :

Le débiteur a la possibilité de solliciter l’autorisation de vendre son bien à l’amiable en vertu des dispositions de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, l’article R 322-21 dispose que le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente.

Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant.

Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder

trois mois.

Compte tenu des diligences de la SAS SAINT ANTOINE qui produit une offre d’achat du 26 février 2026 au prix de 1 650 000 € frais d’agence inclus le cas échéant, compte tenu des caractéristiques du bien, des circonstances tenant au marché et aux contraintes de la présente procédure, il y a lieu d’autoriser la vente à l’amiable de l’immeuble saisi, pour le prix minimal de 1 650 000 net vendeur, en raison de la valeur du bien, localisé dans un secteur d’exception, ce, dans le délai qui sera ci-dessous précisé et de dire que les frais taxés seront payés en sus par l’acquéreur.

Il convient de rappeler qu’aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé, sauf engagement écrit d’acquisition ce, afin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente ; que la présente décision suspend le cours de la procédure de saisie; que le débiteur doit accomplir toutes diligences pour parvenir à la vente et informer le créancier poursuivant, s’il le demande, de ces diligences ; qu’à défaut de diligences, la procédure pourra être reprise sur l’assignation du créancier poursuivant ; que toute somme versée par l’acquéreur est consignée et acquise aux parties à la distribution du prix de vente sauf rétractation légale de l’acquéreur.

Il sera souligné que l’intégralité du prix versé doit être consignée.

Sur les frais de poursuite :

Aux termes de l’article R 322-21 alinéa 2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant.

Le créancier poursuivant présente une demande de taxe des frais de poursuite pour un montant TTC de 19 052,44 € qui est justifié et qu’il y a lieu de retenir, sauf en cas de vente amiable supérieure au prix minimum fixé, voir ajouter l’émolument complémentaire dû à l’avocat poursuivant, calculé selon les modalités de l’article A 444-191-V du code de commerce, faisant référence à l’application de l’émolument perçu par les notaires en application de l’article A 444-91.

Les dépens seront compris dans les frais de distribution.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’exécution, statuant publiquement

par jugement mis à disposition des parties au Greffe, contradictoire et en premier ressort,

Vu les articles R322-15 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

Constate que les conditions des articles L311-2, L311-4 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies,

Fixe la créance de la SA LOOKANDFIN FINANCE à la somme de 1.651.695,11 €, en principal, intérêts, frais et autres accessoires arrêtée arrêtée au 21 octobre 2025, outre intérêts, au taux contractuel de 10% l’an à compter du 21 octobre 2025 jusqu’au jour du parfait règlement,

Autorise la SAS SAINT ANTOINE à poursuivre la vente amiable des biens et droits immobiliers saisis,

Dit que le prix de vente ne pourra être inférieur à 1 650 000 € net vendeur,

Taxe les frais exposés par le créancier poursuivant à la somme de 19 052,44 € toutes taxes comprises, sauf en cas de vente amiable supérieure au prix minimum fixé, voir ajouter l’émolument complémentaire dû à l’avocat poursuivant , calculé selon les modalités de l’article A 444-191-V du code de commerce, faisant référence à l’application de l’émolument perçu par les notaires en application de l’article A 444-91,

Dit que les frais taxés qui précédent seront payés par l’acquéreur en sus du prix de vente,

Dit que le Notaire chargé de formaliser la vente n’établira l’acte de vente qu’après la consignation du prix à la Caisse des Dépôts et Consignations, des frais entre ses mains et après justification du paiement des frais taxés entre les mains de l’avocat du créancier poursuivant,

Dit que la réalisation de la vente sera examinée à l’audience du 24 SEPTEMBRE 2026 à 9h30 – Salle 1 – Site [Localité 4],

Dit que les dépens seront compris dans les frais de distribution

La présente décision a été signée par Madame Sophie LADOUES-DRUET, Vice-Présidente, Juge de l’exécution, et par Madame Isabelle BOUILLON, Cadre Greffier présent lors de la mise à disposition.

Le Cadre Greffier, Le Juge de l’exécution,

I. BOUILLON S. LADOUES-DRUET