Tribunal Judiciaire de Bordeaux, Referes 1re section, 1er juin 2026, n° 25/01894

TJ Bordeaux 1 juin 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Bordeaux, réf. 1re sect., 1er juin 2026, n° 25/01894
Numéro(s) :	25/01894
Importance :	Inédit
Dispositif :	Accorde une provision
Date de dernière mise à jour :	13 juin 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe-Francis BERNARDThomas RIVIERE
Cabinet(s) :	AARPI RIVIERE - DE KERLAND
Parties :	S.C.I. [ Adresse 1 ], son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège c/ S.A.S. [ O ] SOULANE ( GROUPE NEMEA )

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 25/01894 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2YV7

1 copie

Décision nativement numérique délivrée

le 01/06/2026

à M^e Jean GONTHIER

l’AARPI [Localité 2] – DE KERLAND

M^e Philippe-Francis BERNARD

Rendue le PREMIER JUIN DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 23 Mars 2026, l’ordonnance a été mise en délibéré au 11 mai 2026, prorogée au 26 mai 2026, prorogée au 1er juin 2026 et rendue ce jour par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Alice VERGNE, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège ;

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Thomas RIVIERE de l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.S. [O] SOULANE (GROUPE NEMEA), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège ;

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Jean GONTHIER, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, M^e Philippe-Francis BERNARD, avocat plaidant au barreau de PARIS

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 05 septembre 2025, la SCI [Adresse 1] a fait assigner la SAS [O] SOULANE (GROUPE NEMEA) devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de voir :

— condamner la SAS [O] SOULANE au paiement de la somme de 96 381,13 euros avec intérêts à compter du commandement de payer de l’huissier pour les sommes y référant, et capitalisation des intérêts par année entière et à compter de l’assignation pour les autres sommes,

— prononcer la résolution de la convention pour inexécution grave de la mise à disposition,

— ordonner en conséquence à la SAS [O] SOUlANE de libérer les lieux dans les 8 jours de la signification de la décision à intervenir, et sous astreinte de 5 000 euros par semaine de retard,

— dire qu’à défaut elle pourra faire procéder à l’expulsion de la SAS [O] SOULANE et toute personne de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique,

— condamner la SAS [O] SOULANE au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La SCI [Adresse 4] DES PECHEURS expose qu’elle a construit et livré en 2016 un ensemble immobilier sis à Mimizan, régi sous le régime de la copropriété ; que pour cet ensemble elle a conclu une convention avec les sociétés [O] SOULANE et NEMEA MANAGEMENT PARTICIPATIONS, sociétés d’exploitation et de tourisme, aux termes de laquelle ces deux sociétés s’engageaient à prendre à bail et à meubler les appartements pour les exploiter, au profit des futurs acquéreurs et le promoteur devait régler diverses sommes au moment des ventes, les appartements non encore vendus seraient mis à disposition de la société NEMEA ([Adresse 5]) pour qu’elle les exploite, ce qui a été fait, l’ensemble des charges de copropriété afférentes aux lots étant pris en charge et payé par la société [O] SOULANE et un ensemble de locaux nécessaires à l’exploitation (locaux de l’accueil, de restauration, locaux techniques, annexes à la restauration, piscine, etc…) constituant des lots privatifs lui appartenant étaient mis à la disposition de la société NEMEA le temps de la durée du bail initial à charge pour la société EMEA de rembourser les charges de copropriété ; que la société NEMEA n’a jamais procédé au règlement d’aucune charge de copropriété ; que par un commandement d’huissier du 25 avril 2023, elle lui a notifié le décompte des charges et justificatifs jusqu’à mai 2021 inclus pour 73 230,78 euros ; qu’elle n’a réglé aucune de ces sommes et que les charges nouvelles courues depuis lors s’élèvent à la somme de 23 150,35 euros TTC ; que la copropriété est depuis 3 ans sous administration de mandataire ad hoc ; qu’elle est bien fondée à demander au juge des référés de condamner la SAS [O] SOULANE au paiement de l’ensemble de ces sommes, avec intérêts et capitalisation des intérêts et de prononcer la résolution de la convention de mise à disposition des locaux et en conséquence d’ordonner la restitution des lieux et de l’autoriser à la faire expulser, le défaut du paiement des charges étant une faute qui justifie de la résiliation du prêt et la restitution des locaux en application des articles 1875 et suivants du code civil régissant le prêt à usage et le commodat et le commandement de l’huissier constituant une mise en demeure suffisante et ancienne, l’assignation constituant une deuxième mise en demeure.

L’affaire, appelée à l’audience du 15 décembre 2025, a fait l’objet de plusieurs renvois pour échange de conclusions avant d’être retenue à l’audience de plaidoiries du 23 mars 2026.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

> la SCI [Adresse 1] le 23 mars 2026 par des conclusions aux termes desquelles elle demande, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de voir :

— débouter la SAS [O] SOULANE de la fin de non-recevoir qu’elle soulève relative à la violation du principe dit de l’estoppel,

— débouter la SAS [O] SOULANE de la fin de non-recevoir qu’elle soulève relative à une prétendue prescription,

— juger recevables ses demandes,

En conséquence,

A titre principal

— condamner la SAS [O] SOULANE au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 96 381,13 euros avec intérêts à compter du commandement de payer de l’huissier pour les sommes y référant, et capitalisation des intérêts par année entière et à compter de l’assignation du 05 septembre 2025 pour les autres sommes,

— prononcer la résolution de la convention pour inexécution grave de la mise à disposition,

— ordonner en conséquence à la SAS [O] SOULANE de libérer les lieux dans les 8 jours de la signification de la décision à intervenir, et sous astreinte de 5 000 euros par semaine de retard,

— dire qu’à défaut elle pourra faire procéder à l’expulsion de la SAS [O] SOULANE et toute personne de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique,

A titre subsidiaire

— condamner la SAS [O] SOULANE au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 55 173,24 euros avec intérêts à compter du commandement de payer de l’huissier pour les sommes y référant, et capitalisation des intérêts par année entière et à compter de l’assignation du 05 septembre 2025 pour les autres sommes,

— prononcer la résolution de la convention pour inexécution grave de la mise à disposition sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile vu l’urgence,

— dire qu’à défaut elle pourra faire procéder à l’expulsion de la SAS [O] SOULANE et toute personne de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique,

En tout état de cause

— condamner la SAS [O] SOULANE au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— débouter la SAS [O] SOULANE de l’ensemble de ses demandes,

— débouter la SAS [O] SOULANE de sa demande de condamnation au versement d’une somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

> la société [O] SOULANE le 16 janvier 2026 dans des conclusions aux termes desquelles elle demande de voir :

— déclarer irrecevable la société [Adresse 1] en ses demandes, en application de l’article 122 du code de procédure civile,

— en tout état de cause la déclarer infondée en toutes ses prétentions et en conséquence l’en débouter,

— dire n’y avoir lieu à référé,

— condamner la société QUARTIER DES PECHEURS à lui payer une somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

Faisant valoir qu’en vertu du principe de l’estoppel, la société [Adresse 1] est irrecevable à saisir le juge des référés aux fins de provision et de résiliation judiciaire d’un contrat dont elle lui a notifié la caducité il y a plus de six ans, à la suite de quoi un contentieux est pendant devant le juge du fond sur l’imputabilité de la rupture et les demandes qui découlent de l’inexécution du contrat ; que la demande de provision pour toute somme ayant pour cause des faits antérieurs au 04 septembre 2020 est prescrite ; qu’elle n’exploite plus aucun lot invendu depuis mars 2020, qu’elle n’a jamais reçu le moindre élément concret et détaillé concernant les charges des lots d’équipements à usage collectif et qu’aucun décompte n’est produit ; qu’au demeurant la demanderesse a invoqué en 2019 et s’est prévalu de la caducité du contrat de sorte qu’elle ne peut solliciter le paiement de sommes dues en applicatio de celui-ci postérieurement à cette prétendue caducité et que la société demanderesse soutenant que la mise à disposition serait un prêt à usage qui serait toujours en cours, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de qualifier le contrat, de fixer les conditions d’exploitation, d’en déterminer les charges et de trancher le fond du droit ; que la société QUARTIER DES PECHEURS ne saurait solliciter du juge des référés qu’il prononce la résiliation du contrat, qui ne contient pas de clause résolutoire et que les prétentions de la société [Adresse 1] se heurte à des contetations sérieuses.

A l’audience de plaidoiries, la SAS [O] SOULANE demande au juge des référés de rejeter les conclusions notifiées le matin même sur le fondement des articles 446-2 et 16 du code de procédure civile.

II – MOTIFS DE [O] DECISION

Sur le rejet des conclusions notifiées le 23 mars 2026

L’article 446-2 du code de procédure civile donne la possibilité au juge, lorsque les débats sont renvoyés à une audience ultérieure, d’organiser les échanges entre les parties comparantes, en fixant notamment les délais de communication de leurs prétentions, moyens et pièces et d’écarter des débats les prétentions, moyens et pièces communiqués sans motif légitime après la date fixée pour les échanges et dont la tardiveté porte atteinte aux droits de la défense.

En l’espèce, aucune date de communication n’avait été fixée dans le cadre du précédent renvoi.

Les dispositions précitées n’ont pas lieu de s’appliquer.

La défenderesse avait la possibilité de solliciter un nouveau renvoi pour prendre connaissance et éventuellement répliquer aux conclusions notifiées le matin de l’audience, ce qu’elle n’a pas fait.

Par suite, il n’y a pas lieu d’écarter des débats les conclusions notifiées par la demanderesse.

Sur les fin de non-recevoir

— pour violation du principe de l’estoppel

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

La fin de non-recevoir tirée de l’estoppel tend à faire déclarer irrecevable en sa demande une partie qui se contredit au détriment d’autrui au cours d’une même instance.

La société [O] SOULANE invoque une contradiction dans les positions adoptées par la SCI demanderesse devant le juge du fond d’une part et devant la juridiction de céans d’autre part.

Les deux instanes (au fond et en référés) étant distinctes, le principe de l’estoppel ne trouve à s’appliquer.

Par suite la fin de non-recevoir tirée de la violation du dit principe doit être rejetée.

— pour prescription de l’action

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’article 2240 du même code dispose que la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.

En l’espèce, par un courrier du 09 octobre 2019, la société défenderesse a reconnu devoir une somme de 11 891,98 euros au titre des charges échues et arrêtées au 30 juin 2018 et a précisé ne disposer d’aucun document concernant l’exercice 2018-2019 clôturé au 30 juin 2019, ce qui ne constitue pas une reconnaissance du droit de la SCI [Adresse 1] au titre de cet exercice.

La prescription a été interrompue pour les charges de l’exercice 2018, un nouveau délai de 5 ans ayant alors commencé à courir pour expirer le 09 octobre 2024.

Par un courrier du 11 mai 2023, la société [O] SOULANE a soulevé la prescription s’agissant des charges 2017 et a réclamé des documents officiels actualisés pour les années 2018, 2020 et 2021, ce qui constitue pas une reconnaissance du droit de la SCI [Adresse 1] au titre des charges de ces exercices et n’a donc pas eu pour effet d’interrompre la prescription.

Par suite, à la date de l’assignation délivrée le 05 septembre 2025, l’action de la SCI QUARTIER DES PECHEURS était prescrite s’agissant des charges dues pour la période antérieure au 05 septembre 2020. Elle sera déclarée irrecevable en sa demande de provision au titre de ces charges.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile précise que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, il résulte des protocoles d’accord des 07 décembre 2010 et 19 décembre 2014 régularisés entre les parties que la société [O] SOULANE s’est engagée à rembourser à la SCI [Adresse 1] les charges de copropriété appelées par le syndic au titre des lots non vendus mis à sa disposition dans l’attente de leur vente, ainsi que les frais et charges afférents aux lots supportant les infrastructures communes de la résidence (sauf les travaux ou mises aux normes nécessaires).

La société [O] SOULANE soutient qu’elle n’exploite plus aucun lot invendu depuis mars 2020, ce que ne conteste pas la SCI [Adresse 1], de sorte qu’aucune charge ne peut lui être réclamée pour ces lots postérieurement à cette date et notamment pour la période postérieure au 05 septembre 2020 non atteinte par la prescription.

S’agissant des frais et charges afférents aux lots supportant les équipements à usage collectif (lots 1 et 101) postérieurs au 05 septembre 2020, la SCI [Adresse 6] PECHEURS produit le relevé des charges pour l’exercice 01/06/2020 – 31/05/2021 transmis par le syndic, ainsi que l’Annexe 2 – Compte de gestion général 01/06/2022 – 31/05/2023 de l’administrateur provisoire et un décompte de charges arrêté au 10/04/2025 pour les exercices 01/06/2022- 31/05/2023, 01/06/2023 – 31/05/2024 et 01/06/2024 – 31/05/2025.

Elle justifie de sa créance à l’encontre de la société [O] SOULANE à hauteur de 5 428,12 euros pour la période du 05 septembre 2020 au 31 mai 2021, 6 870,41 euros pour la période du 1er juin 2022 au 31 mai 2023, 5 983,24 euros pour la période du 1er juin 2023 au 31 mai 2024 et 6 438,31 euros pour la période du 1er juin 2024 au 31 mai 2025.

La créance n’étant pas sérieusement contestable, indépendamment de la procédure au fond actuellement pendante devant le tribunal judiciaire de Bordeaux dès lors que les lots sont occupés par la société [O] SOULANE, celle-ci sera condamnée à payer à la SCI [Adresse 4] DES PECHEURS une provision de 24 720,08 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 24 avril 2023 pour la somme de 5 428,12 euros et à compter de l’assignation du 05 septembre 2025 pour le surplus.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt.

Sur la résolution de la convention et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’état du litige qui oppose les parties dont est saisi le juge du fond, il n’est pas rapporté la preuve par la SCI [Adresse 1] de l’existence d’un trouble manifestement illicite qui serait constitué par le défaut de paiement des charges par la société [O] SOULANE et il existe une contestation sérieuse quant aux manquements des parties à leurs engagements contractuels. En outre, la demanderesse ne caractérise aucune urgence.

Par suite, il n’y a pas lieu à référé s’agissant de ces demandes.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Succombant, la société [O] SOULANE sera condamnée aux dépens de l’instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. Il lui sera en conséquence alloué la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel;

DECLARE la SCI [Adresse 1] irrecevable en sa demande de provision au titre des charges dues pour la période antérieure au 05 septembre 2020 pour cause de prescription et recevable pour le surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SAS [O] SOULANE à payer à la SCI [Adresse 1] une provision de 24 720,08 euros au titre des frais et charges afférents aux lots supportant les équipements à usage collectif postérieurs au 05 septembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2023 pour la somme de 5 428,12 euros et à compter du 05 septembre 2025 pour le surplus ;

DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt ;

DIT n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes de résolution de la convention et d’expulsion ;

CONDAMNE la SAS [O] SOULANE à payer à la SCI [Adresse 4] DES PECHEURS la somme 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS [O] SOULANE aux dépens.

La présente décision a été signée par Alice VERGNE, Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le greffier.