Du 26 mai 2026

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/01758 – N° Portalis DBX6-W-B7J-267S

[W] [S] VEUVE [G]

C/

[R] [I], [J] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 mai 2026

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Madame [W] [S] VEUVE [G]

née le 01 Août 1954 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Clara ENNOUCHI substituant M^e Charlotte DE LAGAUSIE (AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES)

DEFENDEURS :

Madame [R] [I]

née le 18 Janvier 1983 à [Localité 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Absente

Monsieur [J] [M]

né le 22 Novembre 1983 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 27 Mars 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 23 Octobre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date et à effet du 5 juillet 2012, Madame [W] [S] veuve [G] a donné à bail à Madame [R] [I] et Monsieur [J] [M] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 6].

Par acte de commissaire de justice du 2 juillet 2025, Madame [W] [S] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 14.400,00 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 6 octobre 2025, Madame [W] [S] a assigné Madame [R] [I] et Monsieur [J] [M] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 12 décembre 2025 aux fins de voir :

— Constater le jeu de la clause résolutoire et en tant que de besoin, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers dans le délai de deux mois, et ce, en application de la clause insérée dans ledit bail ;

— Ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de toutes personnes vivant sous leur toit avec, au besoin le concours d’un serrurier et l’assistance éventuelle de la [Localité 7] Publique, dans les conditions prévues par les Articles L 411-1, L 412-1 à L 412-8 et R 411-3 et R 412-1 à R 412-4 du Code des Procédures d’exécution ;

— Condamner solidairement Madame [R] [I] et Monsieur [J]

[M], au paiement à titre provisionnel de la somme de 17.100,00 € arrêtée au 25 septembre 2025 à valoir sur les loyers et charges jusqu’à résiliation du bail ;

— Condamner solidairement Madame [R] [I] et Monsieur [J]

[M], au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer, outre les charges à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu’à vidange effective des lieux ;

— Dire que les sommes allouées en principal seront assorties des intérêts de droit par application des dispositions de l’article 1153 alinéa 1er du Code Civil à compter de la délivrance du commandement du 2 juillet 2025 ;

— Condamner solidairement Madame [R] [I] et Monsieur [J] [M] au paiement de la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens par application des dispositions de l’article 696 du CPC, en ce compris le coût du commandement, celui de la présente assignation, dénonciation au Préfet et les frais d’exécution à venir.

Lors de l’audience du 12 décembre 2025, Madame [W] [S], représentée par son conseil, a exposé que la dette locative s’élevait désormais à la somme de 19.800,00 euros au 7 décembre 2025 et a confirmé les termes de sa demande initiale. Elle s’opposait toute demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

En défense, Madame [R] [I] et Monsieur [J] [M] avaient comparu et exposaient qu’ils ne contestaient ni le principe, ni le montant de la dette. Madame [R] [I] indiquait être assistante maternelle et ne plus habiter le logement depuis plusieurs années. Monsieur [J] [M] exposait avoir eu des problèmes de santé expliquant les impayés.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

Les débats ont fait l’objet d’une réouverture par ordonnance du 30 janvier 2026, pour l’audience du 27 mars 2026, aux fins de justification de la signification du commandement à Monsieur [M].

A l’audience du 27 mars 2026, Madame [W] [S], représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 22 500 euros au 26 mars 2026.

En défense, Monsieur [J] [M] comparait en personne, indique percevoir le RSA et avoir l’intention de quitter le logement prochainement.

Madame [R] [I] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représentée. Le conseil de la bailleresse indique au Tribunal que l’éventuelle résiliation de Madame [I] sera adressée par note en délibéré.

À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 26 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

La décision sera contradictoire, Madame [I] ayant comparu à la première audience.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 7 octobre 2025, soit au moins six semaines avant la date de la première audience.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 7 juillet 2025.

Le justificatif de la signification du commandement à Monsieur [M] est produit aux débats.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. Selon une jurisprudence bien établie, la loi ne disposant que pour l’avenir, les baux conclus avant la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 continuent de s’appliquer, s’agissant du délai de deux mois.

En l’espèce, le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit un délai de deux mois.

Madame [S] a fait signifier à Monsieur [M] et Madame [I] un commandement d’avoir à payer la somme de 14 400 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 2 juillet 2025. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [M] et Madame [I] n’ayant pas, le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 2 juillet 2025, purgé les causes du commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 3 septembre 2025, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, Madame [B] est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 3 septembre 2025.

Dès lors, Monsieur [M] et Madame [I] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 3 septembre 2025, ce qui constitue pour Madame [S] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Précision étant faite que par note autorisée en délibéré, il est produit le congé de Madame [I], daté du 19 novembre 2025.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Madame [S] produit un décompte au 26 mars 2026 selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 22 500 euros, terme de mars 2026 inclus.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [M] et Madame [I] seront donc condamnés au paiement de la somme de 22 500 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 26 mars 2026 – échéance du mois de mars 2026 incluse. Ils seront, en outre, condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (900 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er avril 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Les conditions d’octroi de délais de paiement ne sont pas réunies en l’espèce, aucune reprise de paiement du loyer courant n’ayant été constatée.

Sur la solidarité :

Le contrat de location comporte une clause de solidarité. Madame [I] a donné congé du logement par courrier RAR du 19 novembre 2025 en précisant qu’elle n’occupait plus les lieux depuis de nombreuses années. Sa solidarité prendra fin le 19 juin 2026, conformément aux dispositions de l’article 8 VI de la loi du 6 juillet 1989 (6 mois à compter de la fin du préavis).

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Selon une jurisprudence constante, l’occupant qui a quitté les lieux après résiliation judiciaire du contrat de location n’est plus tenu solidairement aux dépens ni aux frais irrépétibles.

Les dépens, non inclus les frais d’exécution, seront donc mis à la charge de Monsieur [M] exclusivement.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [M] à verser à la partie qui a gain de cause la somme de 300 euros à ce titre.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de Madame [W] [B] veuve [G], à la date du 3 septembre 2025,

CONDAMNONS Monsieur [J] [M] à quitter les lieux loués, logement situé [Adresse 4] à [Localité 6],

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [J] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (900 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [M] et Madame [R] [I] à payer à Madame [W] [B] veuve [G] la somme de 22 500 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 26 mars 2026 (échéance du mois de mars 2026 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [M] à payer à Madame [W] [B] veuve [G], à compter du 1er avril 2026 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

DISONS que Madame [R] [I] restera tenue solidairement desdites indemnités d’occupation jusqu’au 19 juin 2026,

CONDAMNONS Monsieur [J] [M] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [M] à payer à Madame [W] [B] veuve [G] une indemnité de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION