Du 08 janvier 2026

5AH

PPP Contentieux général

N° RG 25/00323 – N° Portalis DBX6-W-B7I-2BUX

[V] [U]

C/

S.C.I. 31 PG

— Expédition délivrée à

M^e Gaessy GROS

— FE délivrée à

M^e Philippe LIEF

Le 08/01/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 08 janvier 2026

JUGE : Madame Anne-Charlotte BRIAT,

CADRE-GREFFIERE : Madame Cécile TREBOUET,

DEMANDERESSE :

Madame [V] [U]

née le 22 Novembre 1995 à [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Gaessy GROS (Avocate au barreau de BORDEAUX) substituée par M^e Claire LIBLANC-NEVEU (Avocate au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

S.C.I. 31 PG

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par M^e Philippe LIEF (avocat au barreau de BORDEAUX) substitué par M^e Jeanne RENIER (avocate au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 13 Novembre 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Dernier ressort et contradictoire

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 janvier 2017, la SCI 31 PG donnait à bail à Madame [V] [U] un appartement sis [Adresse 2] à BORDEAUX pour un loyer mensuel de 410 € + 30 € de charges. Un acte de cautionnement solidaire était régularisé par Madame [T], mère de Madame [U].

Le dépôt de garantie s’élevait à la somme de 410 €, soit un mois de loyer hors charges.

Un état des lieux d’entrée était établi en date du 28 janvier 2017.

Par courrier en date du 11 septembre 2018, Mme [V] [U] informait la SCI 31 PG de son souhait de quitter le logement le 12 octobre 2018.

Un état des lieux de sortie était dressé le 02 octobre 2018 lors duquel était découvert l’existence d’un dégât des eaux.

Par courrier en date du 03 octobre 2018, la SCI 31 PG mettait en demeure Mme [V] [U] de procéder à une déclaration de sinistre au titre du dégât des eaux.

Mme [V] [U] procédait à la déclaration de sinistre auprès de sa compagnie d’assurance qui en accusait réception le 15 octobre 2018.

Par courrier en date du 14 novembre 2018, Mme [V] [U] demandait à la SCI 31 PG la restitution de son dépôt de garantie et ainsi que du trop-perçu au titre des loyers.

Par courrier adressé en lettre recommandée avec avis de réception en date du 7 décembre 2018, Mme [V] [U] a mis en demeure la SCI 31 PG de lui verser les sommes au titre du dépôt de garantie et du trop perçu de loyers.

L’assureur propriétaire non occupant de la SCI 31 PG, la compagnie AXA, prenait en charge la somme de 5.141,18€ au titre des travaux de réparations consécutivement au dégât des eaux.

Mme [V] [U] saisissait la commission départementale de conciliation de Gironde par courrier du 15 janvier 2019 qui rendait un avis de non conciliation le 2 avril 2019.

Par requête reçue au tribunal judiciaire de Bordeaux le 23 décembre 2024, Mme [V] [U] a sollicité du juge des contentieux et de la protection de :

— Condamner la SCI 31 PG à lui payer la somme de 1189 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, somme à parfaire au jour du jugement à intervenir à raison d’une majoration de 10% du loyer en principal par mois de retard

— Condamner la SCI 31 PG à lui payer la somme de 949 euros au titre du trop-perçu des loyers

— Condamner la SCI 31 PG à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Dire d’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

— Condamner la SCI 31 PG aux dépens.

Au soutien de sa demande de restitution du dépôt de garantie, Mme [V] [U], se fondant sur les dispositions de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 fait valoir qu’à l’issue de l’état des lieux de sortie, la SCI 31 PG disposait de deux mois pour restituer le dépôt de garantie, ce qu’elle n’a pas fait et n’a pas réagi à la mise en demeure adressée par la locataire.

Concernant le trop-perçu de loyers, Mme [V] [U] affirme que le montant total des loyers sur la période du 28 janvier 2017 au 2 octobre 2018 était de 8800 euros et que la bailleresse a perçu la somme de 5260 euros de la CAF et 4489 euros de la locataire soit un trop perçu de 949 euros.

A la suite de l’audience du 18 mars 2025, le dossier a fait l’objet de quatre renvois à la demande des parties, avant d’être fixé pour plaider à l’audience du 9 octobre 2025 lors de laquelle un renvoi a été accordé.

A l’audience du 13 novembre 2025, dans ses dernières écritures reprises à l’oral par son avocat, Mme [V] [U], régulièrement représentée, a sollicité le bénéfice de ses demandes initiales.

En réponse aux moyens adverses, Mme [V] [U] fait valoir que sur le fondement des articles 7-1 et 22 de la loi du 6 juillet 1989, le délai de prescription de trois ans n’a commencé à courir qu’à compter de la connaissance des devis de réparations pouvant justifier l’absence de restitution du dépôt de garantie soit uniquement à compter du 11 mars 2025.

Dans ses dernières écritures reprises à l’oral par son avocat, la SCI 31 PG, régulièrement représentée, sollicite du juge de :

A TITRE PRINCIPAL :

— CONSTATER que Madame [U] est prescrite pour l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de la SCI 31 PG ;

— DEBOUTER Madame [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de la SCI 31 PG ;

— CONDAMNER Madame [U] au paiement de la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— DEBOUTER Madame [U] de sa demande en restitution du dépôt de garantie ;

— ORDONNER la compensation des sommes entre le trop-perçu de loyers et le reliquat du coût des travaux réparatoires ;

— CONDAMNER Madame [U] au paiement de la somme de 3.342,35€ au titre des travaux réparatoires consécutifs à la dégradation du logement occupé, avec intérêts au taux légal à compter des présentes conclusions,

— ORDONNER la capitalisation des intérêts à échoir au titre de la somme de 3.342,35€, en application de l’article 1342-3 du Code Civil, et jusqu’au complet paiement ;

A titre principal, la SCI 31 PG soutient que l’action de Mme [V] [U] est prescrite conformément à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant un délai de prescription de 3 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant d’exercer ce droit soit à compter du 2 décembre 2018, délai de 2 mois après l’état des lieux de sortie pour la demande en restitution du dépôt de garantie et à compter du 7 décembre 2018 pour la demande concernant le trop-perçu de loyers, la suspension du délai durant la phase de conciliation ne permettant pas de faire entrer l’action dans le délai de prescription de 3 ans. La SCI 31 PG ajoute que la partie adverse avait connaissance de la position du bailleur de ne pas restituer le dépôt de garantie comme l’atteste plusieurs déclarations faites par la locataire lors de la conciliation en 2019.

A titre subsidiaire, la SCI 31 PG invoque le rejet de la demande de restitution du dépôt de garantie eu égard au dégât des eaux intervenus durant le bail et causé, selon le bailleur, par un défaut d’entretien du siphon et des joints par la locataire. La SCI 31 PG affirme que les travaux de rénovation suite à ce dégât des eaux étaient d’un montant total de 9484,73 euros et que son assureur ne l’a indemnisé qu’à hauteur de 5141,18 euros justifiant la conservation du dépôt de garantie. La SCI 31 PG ajoute par ailleurs que des petites réparations ont été nécessaires hors le dégât des eaux pour un montant de 240 euros TTC (remplacement couvercle des toilettes et nettoyage des vitres).

Concernant le trop-perçu de loyers, la SCI 31 PG ne conteste pas ce trop perçu d’un montant de 949 euros mais indique que la locataire reste redevable de la somme de 4291,35 euros relativement au dégât des eaux non pris en charge par l’assureur du bailleur et qu’en vertu de la compensation prévue par les articles 1347 et suivant du code civil, la bailleresse n’est débitrice d’aucune somme et seule Mme [V] [U] est débitrice de la somme de 3342,35 euros.

***

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le juge, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l’audience ainsi qu’aux prétentions orales telles qu’elles sont rappelées ci-dessus.

À l’issue des débats tenus en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2026.

Les parties ayant comparu ou été régulièrement représentées et la décision étant insusceptible d’appel, il sera statué par jugement contradictoire rendu en dernier ressort en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS

I- Sur la demande en condamnation au titre de la restitution du dépôt de garantie

Sur la prescription :

Aux termes de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ».

L’article 22 de la loi précitée indique que "lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers. (…) Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile".

L’article 2238 du code civil prévoit que la prescription est suspendue à compter du jour où, après la survenance d’un litige, les parties conviennent de recourir à la médiation ou à la conciliation ou, à défaut d’accord écrit, à compter du jour de la première réunion de médiation ou de conciliation. Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter de la date à laquelle soit l’une des parties ou les deux, soit le médiateur ou le conciliateur déclarent que la médiation ou la conciliation est terminée.

En l’espèce, l’état des lieux de sortie du logement sis [Adresse 2] à BORDEAUX en date du 2 octobre 2018 mentionne les dégradations/désordres suivants non mentionnés dans l’état des lieux d’entrée :

— ENTREE : sol gondolé ; lino noirci,

— CUISINE : fuite d’eau constatée et non signalée par la locataire ; meuble de cuisine détérioré et gonflé par l’humidité ; sol gondolé dans toute la cuisine ; lino noirci par l’humidité,

— SDB/DOUCHE : sol gondolé et lino noirci ; traces d’humidité côté cuisine ; mousse expansive débordante

— WC : couvercle cuvette cassée.

Le 3 octobre 2018, Mme [V] [U] remplissait un constat amiable de dégâts des eaux concernant le logement sis [Adresse 2] à BORDEAUX et indiquait « fuite sous évier constatée le 2 octobre 2018 entrainant la dégradation du sol, tuyauterie et meuble de l’évier ».

Par courriers en date du 14 novembre 2018 et 7 décembre 2018, Mme [V] [U] sollicitait la restitution du dépôt de garantie auprès de la SCI 31 PG, dans le second courrier adressé par lettre recommandée avec avis de réception, Mme [V] [U] mettait en demeure la SCI 31 PG de lui restituer le montant du dépôt de garantie sous un délai de 10 jours, soit jusqu’au 17 décembre 2018.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la SCI 31 PG devait restituer le dépôt de garantie à Mme [V] [U] sous un délai de 2 mois à compter de l’état des lieux de sortie soit à compter du 2 décembre 2018, qu’à cette date, Mme [V] [U] était en droit d’agir en justice afin de solliciter auprès des autorités judiciaires la restitution du dépôt de garantie.

Ainsi, le délai de prescription débutait le 2 décembre 2018, il était suspendu durant la procédure de conciliation entre le 15 janvier 2019 et le 2 avril 2019 (soit durant une période de 2 mois et 18 jours) de sorte que l’action aux fins de restitution du dépôt de garantie engagée par Mme [V] [U] se prescrivait à la date du 20 février 2022 soit antérieurement à la requête reçue le 23 décembre 2024.

En outre, contrairement à ce qu’allègue Mme [V] [U], elle ne pouvait ignorer son droit d’agir en justice dès lors qu’elle avait connaissance d’une part de l’état des lieux de sortie qui faisait apparaitre des dégradations en comparaison de l’état des lieux d’entrée et d’autre part, après la mise en demeure adressée à la SCI 31 PG et restée sans effet, elle ne pouvait que constater que la bailleresse envisageait de ne pas lui restituer le dépôt de garantie. Ainsi, à supposer que le délai de prescription n’aurait commencé à courir qu’à compter du silence de la SCI 31 PG suite à la mise en demeure restée infructueuse soit le 17 décembre 2018, le délai de 3 ans était également largement écoulé lors de la réception de la requête au tribunal judiciaire de Bordeaux le 23 décembre 2024.

Le moyen développé par Mme [V] [U] visant à faire courir le délai de prescription à la date de transmission par RPVA des devis et factures ne peut prospérer puisqu’elle a eu connaissance de la non restitution du dépôt de garantie bien en amont de la transmission des justificatifs et que cette transmission n’a pas eu pour conséquence d’altérer son droit d’agir en justice pour contester la non restitution du dépôt de garantie.

Enfin, les jurisprudences de la cour de cassation citées par Mme [V] [U] ne concernent pas le point de départ du délai de prescription en matière de restitution du dépôt de garantie et visent des hypothèses distinctes à la présente affaire.

En conséquence, l’action engagée par Mme [V] [U] visant à condamner la SCI 31 PG à lui payer la somme de 1189 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie est prescrite et il convient de rejeter cette demande.

II- Sur la demande en condamnation au titre du trop-perçu de loyers

Sur la prescription :

Aux termes de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ».

En l’espèce, Mme [V] [U] sollicite la condamnation de la SCI 31 PG à lui verser la somme de 949 euros correspondant au montant indument perçu par la bailleresse au titre des loyers puisque la SCI 31 PG a perçu des loyers de la CAF et de la locataire pour un montant supérieur au montant des loyers dus sur la période.

Mme [V] [U] avait connaissance de l’existence d’un trop perçu dès le 14 novembre 2018 puisque dans son courrier recommandé adressé à la SCI 31 PG elle lui réclame le remboursement de la somme de 679 euros à ce titre. Le délai de prescription débutant le 14 novembre 2018 et étant suspendu durant la phase de conciliation, l’action de Mme [V] [U] au titre du remboursement du trop-perçu de loyers était prescrite le 3 février 2022.

Par ailleurs, à supposer que lors de son courrier du 14 novembre 2018, Mme [V] [U] ne connaissait pas la totalité des sommes versées par la CAF de nature à évaluer le montant du trop-perçu, elle connaissait ces informations le 28 mars 2019 selon l’attestation de la CAF de sorte que le délai de prescription débutait le 2 avril 2019 (date de la lettre de la commission de conciliation informant les parties de l’absence de conciliation) et son action était prescrite le 2 avril 2022.

Par conséquent, il convient de débouter Mme [V] [U] de sa demande aux fins de condamnation de la SCI 31 PG à lui payer la somme de 949 euros au titre du trop-perçu de loyers.

III- Sur les autres demandes

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [V] [U] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Sur l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Mme [V] [U] qui supportant les dépens, sera condamnée à payer à la SCI 31 PG une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros.

Sur l’exécution provisoire :

Selon l’article 514 du code de procédure civile, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Néanmoins, en vertu de l’article 514-1 alinéa 1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, même d’office, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire et par décision spécialement motivée.

En application des dispositions susvisées, la présente décision est de droit exécutoire par provision, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Mme [V] [U] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [V] [U] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Mme [V] [U] à payer à la SCI 31 PG la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

LA CADRE-GREFFIERE, LA JUGE,