Du 20 avril 2026

72A

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 25/03083 – N° Portalis DBX6-W-B7J-26R6

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1]

C/

[O] [Q]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

[Adresse 2]

[Adresse 3]

JUGEMENT EN DATE DU 20 avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Vice-Présidente

GREFFIER : Monsieur Stéphane LAURENT,

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 1]

agissant par son syndic la SAS [T] [F] [P] [K] ADMINISTRATION DE BIENS

immatriculée au RCS de [Localité 2] 473 202 711

[Adresse 5]

Représentée par M^e Clémence LEROY-MAUBARET (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEUR :

Monsieur [O] [Q]

né le 13 Avril 1996 à [Localité 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

non comparant

DÉBATS :

Audience publique en date du 26/01/2026

PROCÉDURE :

Articles 480 [F] suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS [F] DE LA PROCÉDURE

Monsieur [O] [Q] est propriétaire des lots n° 115 [F] 142 au sein de la [Adresse 7] situé au [Adresse 8].

Par acte introductif d’instance délivré le 13 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic, la SAS [T] [F] [P] [K], a fait assigner Monsieur [O] [Q] devant le tribunal judiciaire de ce siège aux fins de voir, sur le fondement des dispositions des articles 10 [F] 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1231-1, 1231-6 [F] 1240 du code civil [F] ce, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— être déclaré recevable [F] bien fondé en ses demandes, fins [F] prétentions,

— condamner Monsieur [O] [Q] à lui payer la somme principale de 2.422,42 € correspondant aux impayés de charges de copropriétés arrêtées au 3 octobre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 août 2025,

— condamner Monsieur [O] [Q] à lui payer une indemnité de 3.000 € à titre de dommages [F] intérêts en réparation du préjudice subi,

— condamner Monsieur [O] [Q] au paiement d’une indemnité de 1.200 € sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de payer.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé à l’acte de saisine.

A l’audience du 26 janvier 2026, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son conseil, a repris les termes de son exploit introductif d’instance [F] actualisé sa créance à la somme de 2.863,99 € arrêtée au 8 janvier 2026. Il admet ne pas avoir fait signifier ce nouveau décompte au défendeur.

En défense, Monsieur [O] [Q], n’a ni comparu ni été représenté. Ce dernier n’ayant pu être localisé, un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé en application des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 avril 2026.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire.

MOTIFS :

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que «si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable [F] bien fondée».

I – Sur l’actualisation de la dette :

L’article 68 du code de procédure civile énonce que «les demandes incidentes sont formées à l’encontre des parties à l’instance de la même manière que sont présentés les moyens de défense. Elles sont faites à l’encontre des parties défaillantes ou des tiers dans les formes prévues pour l’introduction de l’instance».

Il est admis, sur ce fondement, que «si, bien que régulièrement assigné, le défendeur ne comparaît pas, le demandeur ne peut, en son absence modifier, accroître ou restreindre sa prétention sans que cette modification ne lui soit spécialement notifiée».

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] verse aux débats un décompte actualisé au 8 janvier 2026 [F] admet ne pas l’avoir notifié à Monsieur [O] [Q] dans les formes prévues à l’article 68 du code de procédure civile. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à actualisation de la créance.

II – Sur la demande principale :

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services [F] éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots (le règlement de copropriété fixant la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges).

Ainsi, lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires n’ayant pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus en droit de refuser de régler leur quote-part de charges.

L’article 10-1 de cette même loi permet au syndicat d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui, notamment les frais de mise en demeure, de relance [F] de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits [F] émoluments des actes des huissiers de justice [F] le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, «celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation».

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le contrat de syndic conclu avec la SAS [T] [F] [P] [K] ayant pris effet le 28 mai 2025 pour une durée d’un an mentionnant, notamment, le coût des frais [F] honoraires imputables aux seuls copropriétaires,

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 21 juin 2023 approuvant le compte de charges arrêté au 31 décembre 2022, approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2023 [F] 2024 [F] adoptant la réalisation de certains travaux [F] de certaines dépenses,

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 26 juin 2024 approuvant le compte de charges arrêté au 31 décembre 2023, approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2024 [F] 2025 [F] adoptant certaines dépenses,

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 20 mai 2025 approuvant le compte de charges arrêté au 31 décembre 2024, adoptant le budget prévisionnel pour l’année 2026 [F] adoptant la réalisation de divers travaux,

— le relevé de compte de Monsieur [O] [Q] pour la période du 1er avril 2023 au 3 octobre 2025,

— les appels de fonds adressés à Monsieur [O] [Q] entre le 4 avril 2023 [F] le 17 décembre 2025,

— les sommations de payer les charges de copropriété délivrées les 12 décembre 2024 [F] 6 août 2025 à Monsieur [O] [Q].

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] justifie des sommes dues au titre des appels de provisions sur charges courantes [F] des régularisations de charges dues jusqu’au 3 octobre 2025 pour un montant total de 1.705,49 €.

Il prouve avoir adressé une mise en demeure à Monsieur [O] [Q] le 4 mars 2024. Si cette dernière est facturée à hauteur de 48 € dans le décompte de charges force est de constater qu’il ne démontre pas que cette diligence est facturée à hauteur de la somme qu’il réclame, le contrat de syndic versé aux débats qui fixe le prix de ces frais ayant pris effet le 28 mai 2025, soit postérieurement. Il sera, en conséquence, débouté de ce chef de demande. Pour les mêmes raisons, il sera débouté de sa demande au titre du coût «transmission dossier à l’huissier» portés au débit du décompte de charges le 18 novembre 2024.

S’agissant de la somme réclamée au titre du «transfert dossier avocat», cette demande sera examinée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, s’agissant de frais irrépétibles.

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sera débouté de sa demande au titre des frais de sommation de payer portés au débit du compte le 20 décembre 2024. S’agissant d’acte délivré sans titre exécutoire, il doit demeurer à la charge du créancier.

Enfin, il échet de remarquer qu’une somme de 9,80 € a été portée au débit du décompte de charges le 1er août 2025 avec l’intitulé suivant «Appel étude modif aspect génér» mais n’est pas justifiée. Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sera, en conséquence, débouté de cette demande de remboursement.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [O] [Q] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 1.705,49 € au titre des charges de copropriété suivant décompte arrêté au 3 octobre 2025. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 6 août 2025, date de délivrance du commandement de payer.

III – Sur la demande de dommages [F] intérêts formulée par le Syndicat des copropriétaires :

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sollicite une somme de 3.000 € à titre de dommages [F] intérêts arguant de difficultés de trésorerie, puisqu’il doit du fait de la carence de Monsieur [O] [Q] tenir une comptabilité particulière le concernant qu’il doit surveiller de façon spéciale. Il ajoute que tout retard [F] absence de paiement troublent nécessairement sa gestion [F] ne lui permet pas de faire face à ses engagements générant ainsi un préjudice pour la collectivité dont les décisions sont gravement compromises. Il précise que Monsieur [O] [Q] ne règle aucune charge depuis l’acquisition du bien [F] le seul règlement porté au débit du compte est une indemnisation de son assureur au titre d’une garantie charges impayés. Il estime que ces défaillance [F] résistance abusive constituent pour lui un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts moratoires. Il considère que le fait pour Monsieur [O] [Q] de ne pas régler ses charges à leur échéance montre son comportement désinvolte, intolérable [F] peu compatible avec les règles rigoureuses de la copropriété.

En l’espèce, le relevé de compte de charges de Monsieur [O] [Q] montre que ce dernier n’a jamais payé ses charges de copropriété. Il apparaît, ainsi, que par son comportement, il manque à ses obligations de copropriétaire.

Toutefois, le Syndicat des copropriétaires ne demontre pas s’être heurté à des difficultés de trésorerie à la suite de la non perception des charges de copropriété dues par Monsieur [O] [Q] ni l’impact qu’il allègue sur sa comptabilité.

Par ailleurs, aucun élément ne permet d’établir que le non paiement par Monsieur [O] [Q] de ses charges de copropriété résulte d’une volonté délibérée [F] abusive de sa part. Il peut, au contraire, résulter de difficultés financières qu’il rencontre.

Aussi, il convient de rejeter la demande de dommages [F] intérêts formulée par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], faute de preuve de la mauvaise foi de Monsieur [O] [Q] [F] du préjudice allégué.

IV – Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Monsieur [O] [Q], qui succombe, sera condamné aux dépens à l’exclusion du coût de la sommation de payer les charges de copropriété délivré le 6 août 2025, s’agissant d’un acte délivré sans titre exécutoire, il doit demeurer à la charge du créancier.

Il apparaît équitable de condamner Monsieur [O] [Q] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 1.040 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, comprenant les frais de «transfert dossier avocat» portés au débit du compte le 23 juillet 2025.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en dernier ressort [F] mis à disposition au greffe :

— DIT n’y avoir lieu à actualisation de la créance du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] ;

— CONDAMNE Monsieur [O] [Q] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 1.705,49 € au titre des charges de copropriété suivant décompte arrêté au 3 octobre 2025, cette somme produisant intérêts au taux légal à compter du 6 août 2025 ;

— DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] du surplus de ses demandes ;

— CONDAMNE Monsieur [O] [Q] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 1.040 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE Monsieur [O] [Q] aux dépens à l’exclusion du coût de la sommation de payer les charges de copropriété du 6 août 2025 ;

— RAPPELLE que la décision est de droit exécutoire par provision.

Le présent jugement a été signé par Sandrine SAINSILY-PINEAU, Présidente, [F] le Greffier présent.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE