COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [B] [U] c/ S.A. AXA FRANCE IARD, Syndic. de copro. [Adresse 4]

N°25/300

Du 19 Mai 2025

2ème Chambre civile

N° RG 22/03766 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OMWD

Grosse délivrée à: Maître Clément [Y]

expédition délivrée à :

M^e Hervé ZUELGARAY

M^e Armand ANAVE

le 19/05/2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du dix neuf Mai deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra POLET, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 12 Décembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 19 Mai 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 19 Mai 2025 après prorogation du délibéré, signé par Sandra POLET, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDERESSE:

Madame [B] [U]

[Adresse 12]

[Localité 10] – SUÈDE

représentée par Maître Clément DIAZ de la SELARL CLEMENT DIAZ AVOCAT, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDERESSES:

S.A. AXA FRANCE IARD

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par M^e Hervé ZUELGARAY, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Syndic. de copro. [Adresse 4] représenté par son syndic le cabinet SAFI MEDITERRANEE, pris en la personne de son représentant légal, sis

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Armand ANAVE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier du 26 septembre 2022, Mme [B] [U] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice le cabinet SAFI MEDITERRANEE devant le Tribunal judiciaire de Nice.

Le syndicat des copropriétaires a par ailleurs fait assigner la SA AXA FRANCE IARD dans le cadre d’une intervention forcée.

Par ordonnance du 7 septembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er novembre 2024, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, Mme [U] demande au Tribunal, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, de :

débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6] et la compagnie AXA France IARD de leurs demandes, fins et conclusions ;condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6] à payer à Madame [B] [U] une somme de 89 496,40 €, décomposée de la façon suivante :12 621,40 € correspondant au coût des travaux de remise en état de l’appartement, en deniers quittance ;70 875 € au titre de la perte locative ;6 000 € à titre de préjudice pour les nuisances subies, le tracas occasionné, le préjudice moral et la résistance abusive et injustifiée ;condamner tout succombant à payer à Madame [K] [U] une somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner les mêmes aux entiers dépens ;juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 novembre 2024, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière du [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS SAFI MEDITERRANEE, demande au Tribunal de :

débouter Mme [K] [U] de sa demande au titre du préjudice locatif pour ne pas avoir pu donner son bien en location meublée touristique ;très subsidiairement, réduire très notablement sa demande ;la débouter de sa demande au titre de la réparation de son préjudice matériel, dans la mesure où elle a déjà été indemnisée à ce titre par son assureur BPCE ;la débouter, et en tout état de cause, réduire à de plus justes proportions, sa demande au titre du préjudice moral, tracasseries, résistance abusive ;déduire de l’éventuelle condamnation prononcée à l’encontre du syndicat la provision de 1.500 € payée suite à l’ordonnance de référé du 12 juillet 2021 ;la condamner aux entiers dépens ainsi qu’à la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la SA AXA FRANCE IARD à relever et garantir le syndicat du [Adresse 4] de toute condamnation prononcée à son encontre ;dans l’hypothèse d’une condamnation du syndicat du [Adresse 4], écarter l’exécution provisoire.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 janvier 2024, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la SA AXA FRANCE IARD demande au Tribunal de :

A titre principal :

mettre hors de cause la compagnie AXA FRANCE IARD ;en conséquence, débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la compagnie AXA FRANCE IARD ;A titre subsidiaire :

réduire à de plus justes proportions le préjudice matériel de Madame [U] ;réduire à de plus justes proportions le préjudice de jouissance de Madame [U] ;débouter Madame [U] de sa demande au titre de son préjudice locatif ;débouter Madame [U] de sa demande au titre de son préjudice moral ;En tout état de cause :

condamner tout succombant à verser à la compagnie AXA FRANCE IARD la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner tout succombant aux entiers dépens.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 12 novembre 2024 par ordonnance du 18 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, il n’est pas contesté que des infiltrations ont eu lieu dans l’appartement de Mme [U], causées par un défaut d’étanchéité au niveau du toit terrasse situé à l’étage supérieur. La demanderesse relève que les désordres ont engendré de nombreux frais liés à la réfection des embellissements et peintures, le coût des travaux de remise en état de son appartement s’élevant à 12 621,40 €. Il ressort des factures que les travaux concernent les chambres 1 et 2.

Le rapport de recherche de fuite du 1er octobre 2020 ne mentionne pas les désordres observés. La note technique du 12 octobre 2020 liste au niveau des constatations dans l’appartement de Mme [U] que l’eau s’infiltre en cueillie de plafond, au niveau des linteaux des portes-fenêtres des chambres et migre le long des murs, que des traces d’infiltrations sont également visibles à la caméra thermique au niveau de la platine et que des tuyaux de chauffage sont corrodés à l’intérieur de la trappe de visite au droit de la gaine technique de la chambre 2.

Le procès-verbal de constat établi le 15 décembre 2020 fait état au niveau des chambres des éléments suivants :

peinture blanche en état d’usage dans la chambre 1 ;traces de moisissures sur toute la partie du mur exposé Nord entourant la fenêtre de la chambre 1 ;effritement du mur et peinture qui cloque autour de cette fenêtre ;moisissures et champignons à l’intérieur de la trappe de visite de la chambre 1 ;craquement du parquet dans la chambre 1 et auréoles noirâtres sous le radiateur ;peinture en état d’usage dans la chambre 2 ;traces de moisissures autour de la fenêtre dans la chambre 2 ;boursouflures et cloques de peinture dans la chambre 2 sur l’encadrement de fenêtre ;peinture en état d’usage sur les murs et les volets de la terrasse de la chambre 1.

Aux termes de son assignation, Mme [U] sollicitait la somme de 12 621,40 €. A la demande du syndicat des copropriétaires, elle a produit une synthèse comptable du 23 novembre 2021 faisant état du versement par son assureur de la somme de 7 300 €, indiquant avoir ainsi perçu cette somme. Elle n’a toutefois pas actualisé sa demande et sollicite toujours la somme de 12 621,40 € en réparation de son préjudice. Le syndicat des copropriétaires produit par ailleurs un courrier de l’assureur de Mme [U] daté du 27 avril 2023, aux termes duquel la BPCE IARD sollicite la somme de 14 220,68 €. Malgré la communication de cette pièce, la demanderesse ne répond pas sur ce point. En outre l’évaluation des dommages annexée au courrier de la BPCE IARD (pièce produite par la demanderesse elle-même) démontre que l’assurance a bien pris en compte les travaux de parquet et de peinture dans les chambres, ce qui est précisément l’objet de l’évaluation à hauteur de 14 220,68 €.

Or le syndicat des copropriétaires, auprès duquel l’assurance de Mme [U] sollicite le remboursement de la somme versée, n’a pas vocation à payer deux fois les mêmes travaux, auprès de Mme [U] et auprès de son assureur.

Dès lors et compte tenu des sommes déjà perçues, Mme [U] ne démontre pas la persistance de son préjudice. Sa demande en paiement au titre des travaux de remise en état sera rejetée.

Sur la perte locative

Mme [U] sollicite à ce titre la somme de 70 875 €. Elle expose ne pas avoir pu jouir de son bien ni le mettre en location en meublé touristique. Elle évalue cette perte à 1750€ par mois de juillet 2018 à octobre 2021.

A l’appui de sa demande, elle produit une estimation locative comprise entre 1700 € et 1800 € par mois charges comprises établie par l’agence ELITIMO. Cette estimation inclut néanmoins les charges, qui n’ont pas vocation à être prises en compte au titre de la valeur locative. Une autre estimation établie par le cabinet CAMILLA DORA ESTATES mentionne un prix moyen estimé à 1500 € hors charges. Il sera par ailleurs relevé que les deux estimations produites concernent un bien qui serait loué entièrement meublé et équipé. Il n’est toutefois pas démontré que c’est le cas de l’appartement de Mme [U].

La recherche de fuite par la SARL CONCEPT TECHNOLOGY a été réalisée le 1er octobre 2020. Aucune date d’apparition des infiltrations n’y est mentionnée. La note technique établie le 12 octobre 2020 mentionne quant à elle de préalables investigations réalisées le 8 novembre 2019. Les travaux d’étanchéité ont été soumis au vote de l’assemblée générale de la copropriété le 20 décembre 2019. Aucun élément ne démontre que les infiltrations étaient présentes dès l’acquisition de l’appartement par Mme [U]. Les pièces permettent d’établir la date d’apparition a minima au mois de novembre 2019. Mme [U] arrête sa demande au 15 octobre 2021, date à laquelle les travaux ont été réalisés, aucune date antérieure n’est mentionnée par le syndicat des copropriétaires.

Le préjudice concerne ainsi la période de début novembre 2019 au 15 octobre 2021, soit 23,5 mois.

Le syndicat des copropriétaires relève en réponse que le règlement de copropriété exclut la location en meublé touristique type AirBnb au sein de l’immeuble. Or il y est seulement indiqué « L’immeuble est destiné à l’usage d’habitation. Toutefois les boutiques situées au rez-de-chaussée pourront être utilisées à usage commercial ». Cette seule mention ne permet pas de démontrer l’interdiction des locations en meublé touristique.

En tout état de cause, le préjudice de Mme [U] ne peut s’analyser qu’en une perte de chance de louer son bien et non en un préjudice correspondant à la valeur locative mensuelle, le bien n’étant pas nécessairement loué chaque semaine en toutes saisons. La Cour de cassation rappelle à ce titre que la réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue, et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée. Ainsi, la réparation d’une perte de chance ne saurait correspondre à la totalité du gain espéré comme le sollicite Mme [U].

Il est en revanche incontestable que l’importance des infiltrations et l’ampleur des désordres observés – comme le démontre le procès-verbal de constat d’huissier – a causé un préjudice à Mme [U] qui ne pouvait mettre en location un bien dans lequel les deux chambres n’étaient pas saines.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, Mme [U] sera indemnisée à hauteur de 50% de la valeur locative sur une base de 1 500 €. Le syndicat des copropriétaires sera ainsi condamné à verser à Mme [U] la somme de 17 625 €. La somme d’ores et déjà versée à titre de provision suite à l’ordonnance du juge des référés sera déduite de cette somme.

Sur la demande formulée au titre du préjudice moral

Mme [U] sollicite la somme de 6 000 € de dommages et intérêts pour les nuisances subies, le tracas occasionné, le préjudice moral et la résistance abusive et injustifiée.

La demanderesse a néanmoins d’ores et déjà été indemnisée pour les nuisances subies, que ce soit le préjudice matériel ou locatif. S’agissant du tracas et préjudice moral, cette demande n’est pas étayée et sera rejetée.

Il ressort des pièces produites que les infiltrations ont débuté, a minima, en novembre 2019, des travaux ont été soumis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires le 20 décembre 2019. Une recherche de fuite a été réalisée le 1er octobre 2020 puis une note technique a été établie le 12 octobre 2020. De nouveaux travaux ont été soumis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires le 19 mai 2021. Les travaux ont été achevés le 15 novembre 2021 selon le syndicat, le 15 octobre 2021 selon la demanderesse.

Il a ainsi fallu deux années pour que les travaux soient réalisés, sans que la crise sanitaire ou le délai d’intervention de l’entreprise ne puisse justifier une telle attente. Les échanges de courriels démontrent les nombreuses relances effectuées par les représentants de Mme [U] afin d’assainir son appartement.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser à Mme [U] la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande formulée par le syndicat des copropriétaires tendant à être relevé et garanti par la SA AXA FRANCE IARD

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SA AXA FRANCE IARD à le relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre.

En réponse, la compagnie d’assurance relève que le contrat prévoit que ne sont pas garantis les dommages ou responsabilités résultant d’un défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé, et connu de lui, sauf cas de force majeure, ainsi que les dommages consécutifs à des causes non réparées d’un précédent sinistre.

L’article L. 113-1 du code des assurances cité par le syndicat des copropriétaires prévoit que les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. Sur le fondement de cet article, la Cour de cassation a rappelé à de maintes reprises qu’une clause mentionnant un défaut d’entretien ou de réparation caractérisé n’est pas formulée en termes suffisamment précis pour que l’assuré soit en mesure de connaître précisément ce qui est exclu de la garantie.

Dès lors, la SA AXA FRANCE IARD ne peut opposer cette clause au syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs s’agissant de la clause relative aux dommages consécutifs à des causes non réparées d’un précédent sinistre, les pièces produites démontrent que les infiltrations ont été importantes et ont entraîné des dégâts conséquents dès l’origine. Ces dommages entrent dans les garanties dues par l’assurance.

La SA AXA FRANCE IARD sera ainsi condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations prononcées à son encontre.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, la SA AXA FRANCE IARD, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser à Mme [U] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 €.

La SA AXA FRANCE IARD sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 € au titre de ce même article.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites devant les juridictions du premier ressort à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En outre, l’article 515 du même code dispose que lorsqu’il est prévu par la loi que l’exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d’office ou à la demande d’une partie, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

Sur la dispense de frais

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Mme [U] sera ainsi dispensée de participation à la dépense commune résultant du présent litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement et en premier ressort, par décision contradictoire mise à disposition au greffe,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice le cabinet SAFI MEDITERRANEE, à payer à Mme [B] [U] :

la somme de 17 625 € au titre du préjudice locatif ; la somme de 2 000 € au titre de la résistance abusive ;

REJETTE la demande formulée par Mme [B] [U] au titre des travaux de remise en état ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] [Localité 11], représenté par son syndic en exercice le cabinet SAFI MEDITERRANEE, à verser à Mme [B] [U] la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que Mme [B] [U], en sa qualité de copropriétaire, est dispensée de participation à la dépense commune des frais relatifs à la présente instance conformément à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la SA AXA FRANCE IARD à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent litige ;

CONDAMNE la SA AXA FRANCE IARD à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice le cabinet SAFI MEDITERRANEE, la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formulée par la SA AXA FRANCE IARD au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA AXA FRANCE IARD aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an susmentionnés

LE GREFFIER LE PRESIDENT