N° RG 24/00186 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YT3P

CINQUIÈME CHAMBRE

CIVILE

SUR LE FOND

30A

N° RG 24/00186 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YT3P

AFFAIRE :

S.C.I. INDAR INVEST

C/

S.A.S.U. SOLUTIONS INSTALLATIONS AUTRES CONNEXIONS OPTIQUES

Grosses délivrées

le

à

Avocats : M^e Ghalima BLAL-ZENASNI

la SELARL C.A.B.

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 10 FEVRIER 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré

Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente,

Statuant à Juge Unique

Greffier, lors des débats et du délibéré

Madame Isabelle SANCHEZ, Greffier,

DÉBATS

A l’audience publique du 25 Novembre 2025

JUGEMENT

Contradictoire

En premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE

S.C.I. INDAR INVEST

58, rue Lebrix Mesmin

33700 Mérignac

représentée par Maître Sylvaine BAGGIO de la SELARL C.A.B., avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.S.U. SOLUTIONS INSTALLATIONS AUTRES CONNEXIONS OPTIQUES

9, rue des Vignobles

33700 Mérignac

représentée par M^e Ghalima BLAL-ZENASNI, avocat au barreau de BORDEAUX

N° RG 24/00186 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YT3P

Par acte sous seing privé du 24 juillet 2020, la SCI Indar Invest a donné à bail commercial dérogatoire un local d’entrepôt avec un bureau lot n° 181 ter sis “Complexe Indar” Bâtiment H – 6 rue François Coli 33290 Blanquefort, à la société SAS Holding Le Almoah (représentée par son président Monsieur [K] [L]), pour une durée de douze mois commençant à courir le 1er août 2020 pour se terminer le 31 juillet 2021, moyennant un loyer de 7.200,00 € hors charges et hors taxes. A titre de destination des lieux, il était précisé que les locaux devaient exclusivement être consacrés à l’exploitation de prestation de conseil et accompagnement auprès des particuliers, des entreprises, des collectivités et autres organismes publics ou privés sans qu’il puisse en faire d’autre, connexe ou complémentaire, même temporairement.

La SAS Holding Le Almoah n’a en réalité pas été créée. Monsieur [L] était dirigeant de la SAS FBR33. Le loyer a été réglé par la SASU Solutions Installations Autres Connexions Optiques (S.I.T.C.O.S.), dont le président est Monsieur [M] [J], ce à compter de septembre 2021.

Le bail commercial s’est poursuivi à l’issue du 31 juillet 2021, les avis d’échéances du loyer étant adressés directement à la société S.I.T.C.O.S. jusqu’en septembre 2023.

Par acte sous seing privé en date du 11 janvier 2022, la SCI Indar Invest a donné à bail commercial à la SAS S.I.T.C.O.S. un local correspondant au lot n°110 ainsi que sept places de parking sis ZA de l’Eco Parc rue Charles Nungesser Complexe Indar Bâtiment A 33290 Blanquefort moyennant un loyer annuel de 22.200 € HT soit 26.640 € TTC. A titre de destination des lieux, un usage “Atelier et Bureaux” était précisé, avec une activité déclarée de “installation fibre optique”.

Par ordonnance en date du 18 juillet 2023, sur requête adressée au Président du Tribunal Judiciaire de Bordeaux déposée par la SCI Indar Invest, un huissier de justice a été désigné aux fins d’effectuer des constats sur les lots 181 et 110 sis ZA de l’Eco Parc rue Charles Nungesser Complexe Indar bâtiment A 33290 Blanquefort notamment sur l’activité exercée dans les locaux.

Un procès verbal de constat a été dressé le 11 septembre 2023 mettant en exergue l’utilisation du local n°181 ter comme logement et du local n° 110 comme garage.

Par acte d’huissier en date du 06 novembre 2023, la SCI Indar Invest a fait délivrer un commandement de payer à la SASU S.I.T.C.O.S. portant sur la somme de 15.624,13 au titre des loyers et charges des 3ème et 4ème semestres 2023 s’agissant du lot n°110 outre 192,47 € de frais d’acte.

Par courrier recommandé en date du 09 novembre 2023, la SCI Indar Invest a mis en demeure la SAS S.I.T.C.O.S. de régler avant le 30 novembre 2023 la somme de 13.017,57 € TTC au titre de l’arriéré de loyer pour le lot n° 110 et de 3.163,88 € TTC au titre de l’arriéré de loyers pour le lot n° 181ter.

Par acte d’huissier en date du même jour, la SCI Indar Invest a mis en demeure la SASU S.I.T.C.O.S. de cesser immédiatement de cesser toute autre activité que celle déclarée dans le bail du lot n°110.

Par acte en date du 05 janvier 2024, la SCI Indar Invest a assigné en référé la SASU Solutions Installations Autres Connexions Optiques devant le président du Tribunal Judiciaire de Bordeaux aux fins notamment de constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties et d’ordonner l’expulsion immédiate de la SASU du lot 110, outre condamnation à titre provisionnel à lui payer l’arriéré de loyer et une indemnité d’occupation.

Par ordonnance de référé en date du 1er juillet 2024, le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant la SCI Indar Invest et la SASU Solutions Installations Autres Connexions Optiques, a prononcé la résiliation du bail à compter du 06 décembre 2023, a fixé une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant mensuel du loyer et des charges à cette date, et a ordonné l’expulsion de la SASU à défaut de restitution volontaire dans le mois de la signification de l’ordonnance, outre condamnation à une somme provisionnelle de 32.198,31 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 6 novembre 2023.

Par acte en date du 04 janvier 2024, la SCI Indar Invest, a assigné la SAS Solutions Installations Autres Connexions Optiques devant le Tribunal Judiciaire de Bordeaux.

Par courrier en date du 13 novembre 2024, par l’intermédiaire de son Conseil, la SAS S.I.T.C.O.S. a remis les clés du local n°181 Ter à la SCI Indar Invest.

Par dernières écritures signifiées le 26 mai 2025, la SCI Indar Invest demande au Tribunal de :

— constater que la SAS Solutions Installations Autres Connexions Optiques a volontairement quitté les lieux objet de la présente procédure, à savoir le local situé 6, rue François Coli à 33290 Blanquefort, constituant le lot n° 181 ter , bâtiment H au sein du « Complexe

INDAR », zone industrielle et artisanale à 33290 Blanquefort,

— en conséquence, lui donner acte de son désistement d’instance s’agissant des demandes de résiliation du bail commercial et d’expulsion, désormais sans objet,

— condamner la SAS Solutions Installations Autres Connexions Optiques au paiement de la somme de 11.809,37 € au titre de l’arriéré de loyers et charges,

— condamner la SAS Solutions Installations Autres Connexions Optiques au paiement d’une indemnité article 700 du Code de procédure civile de 2.000 €,

— condamner la même aux entiers dépens.

La SCI Indar Invest fonde sa demande au visa des articles 1103, 1104, 1217 et 1741 du Code civil, faisant état de l’arriéré de loyer dû au titre du bail portant sur le lot n° 181 ter, de juillet 2023à décembre 2024 (les appels de loyers étant trimestriels). Elle sollicite à ce titre la condamnation de la SASU Solutions Installations Autres Connexions Optiques à lui payer la somme totale de 11.809,37 €.

La SASU Solutions Installations Autres connexions Optiques a constitué avocat mais n’a pas pris d’écritures.

Par ordonnance en date du 12 novembre 2025, la clôture des débats a été ordonnée et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 25 novembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026 prorogé au 10 février 2026.

MOTIFS

In limine litis, il sera observé qu’il n’y a pas lieu à donner acte du désistement d’instance à la SCI Indar Invest, s’agissant de la demande de résiliation du bail commercial et d’expulsion, désormais sans objet ; il ne sera simplement pas statué sur ces demandes, non reprises au dispositif des dernières écritures du demandeur, conformément aux dispositions de l’article 768 du Code de procédure civile.

***

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Suivant l’article 1104 du Code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Plus spécifiquement, suivant l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Suivant les dispositions de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

***

S’agissant du lot n°181 ter, il faut relever que la SASU Solutions Installations Autres Connexions Optiques n’était pas preneur au bail commercial dérogatoire du 24 juillet 2020. Le terme de ce bail était fixé au 31 juillet 2021. Toutefois, l’occupant n’a pas quitté les lieux, de sorte que le bail s’est renouvelé tacitement.

Or, force est de constater qu’à compter de septembre 2021, les loyers ont été réglés par la SASU Solutions Installations Autres Connexions Optiques, à laquelle les avis d’échéances ont été adressés. La SAS Holding Le Almoah, mentionnée en qualité de preneur initial, n’a en réalité pas été enregistrée. Il en résulte que la SASU Solutions Installations Autres Connexions Optiques s’est substituée au preneur mentionné par l’acte de bail d’un commun accord des parties, de sorte qu’elle était par suite tenue à ce titre au paiement des loyers et charges.

Les clés du local n°181 ter ont été remises par courrier du 13 novembre 2024, sans réclamation sur ce point du bailleur. Par suite, le bail a été résilié d’un commun accord entre les parties à cette date.

Or, il ressort du décompte versé aux débats que le solde restant dû au titre des loyers et charges concernant le local n° 181 ter s’élève à 11.809,37 €.

Dès lors, la SASU Solutions Installations Autres Connexions Optiques (S.I.T.C.O.S.) sera condamnée à payer à la SCI Indar Invest la somme de 11.809,37 € au titre des arriérés de loyers et charges dû au titre du bail portant sur le lot 181Ter sis “Complexe Indar” Bâtiment H – 6 rue François Coli 33290 Blanquefort, désormais résilié.

— Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…].

En l’espèce, la SASU Solutions Installations Autres Connexions Optiques (S.I.T.C.O.S.) perdant principalement la présente instance, il convient de la condamner au paiement des dépens.

— Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. /Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

La SASU Solutions Installations Autres Connexions Optiques (S.I.T.C.O.S.), partie perdante, sera condamnée à verser à la SCI Indar Invest une somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

CONDAMNE la SASU Solutions Installations Autres Connexions Optiques (S.I.T.C.O.S.) à payer à la SCI Indar Invest la somme de 11.809,37 € au titre des arriérés de loyers et charges dû au titre du bail portant sur le lot 181Ter sis « Complexe Indar » Bâtiment H – 6 rue François Coli 33290 Blanquefort désormais résilié,

CONDAMNE la SASU Solutions Installations Autres Connexions Optiques (S.I.T.C.O.S.) aux entiers dépens,

CONDAMNE la SASU Solutions Installations Autres Connexions Optiques (S.I.T.C.O.S.) à payer à la SCI Indar Invest la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

La présente décision est signée par Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente, et Madame Isabelle SANCHEZ, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT