Tribunal Judiciaire de Bordeaux, Ppp referes, 16 janvier 2026, n° 25/01809

TJ Bordeaux 16 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a constaté que l'occupation des lieux par les défendeurs est sans droit ni titre, justifiant ainsi l'expulsion.
Rejeté
Droit à une indemnité d'occupation
La cour a rejeté cette demande, considérant qu'il existe une contradiction à demander une indemnité d'occupation alors que les lieux sont destinés à être démolis.
Accepté
Mauvaise foi des occupants
La cour a constaté la mauvaise foi des occupants, justifiant la suppression des délais d'expulsion.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bordeaux, ppp réf., 16 janv. 2026, n° 25/01809
Numéro(s) :	25/01809
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Romain FOUCARDLouis COULAUD
Cabinet(s) :	SELARL COULAUD-PILLET
Parties :	Etablissement public AQUITANIS

Texte intégral

Du 16 janvier 2026

70C

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/01809 – N° Portalis DBX6-W-B7J-27ZP

Etablissement public AQUITANIS

[S] [C], [D] [L], [Z] [N], [J] [I], [P] [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 10] et proximité

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 janvier 2026

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Etablissement public AQUITANIS

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 6]

Représentée par Maître Louis COULAUD de la SELARL COULAUD-PILLET

DEFENDEURS :

Monsieur [S] [C]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Romain FOUCARD (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Monsieur [D] [L]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Romain FOUCARD (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [Z] [N]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Romain FOUCARD (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Monsieur [J] [I]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Romain FOUCARD (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [P] [I]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Romain FOUCARD (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 28 Novembre 2025

PROCÉDURE :

Demande d’expulsion et/ou d’indemnités dirigée contre les occupants des lieux en date du 21 Octobre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte introductif d’instance en date du 21 octobre 2025 valant conclusions, l’Office Public de l’Habitat de Bordeaux Métropole AQUITANIS, a fait assigner en référé Monsieur [S] [C], Monsieur [D] [L], Madame [Z] [N], Monsieur [J] [I], Madame [P] [I], devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 14 novembre 2025aux fins :

D’ordonner l’expulsion immédiate des occupants sans droit ni titre de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8], ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique,

De les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 1197,19 euros par mois, à compter du 26 août 2025 jusqu’à la libération complète des lieux,

De supprimer le délai de deux mois, prévu à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ainsi que le bénéfice de la trêve hivernale, comme il est dit à l’article L412-6 alinéa 2 du même code,

De les condamner solidairement au paiement de la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 14 novembre 2025 a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 28 novembre 2025.

A cette audience, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 7] Métropole AQUITANIS, représenté par son conseil, maintient ses demandes conformes à la teneur de son assignation.

AQUITANIS expose être propriétaire d’un ensemble immobilier au [Adresse 3] à [Localité 7], cadastré section SM n° [Cadastre 2], composé de cinq logements voués à la démolition suivant permis de démolir du 21 juin 2022, prorogé le 22 mai 2025. Il est précisé que l’immeuble avait été sécurisé avec une porte anti-effraction et mis sous alarme. Il soutient que l’occupation sans droit ni titre ni discutée ni contestée par les défendeurs constitue une violation du droit de propriété et ainsi un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en vue de la réhabilitation du bien immobilier. Il demande en outre la suppression des délais prévus par les articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution dès lors que la mauvaise foi des occupants est établie, ceux-ci ayant pris possession d’un local sans y être autorisés, et en commettant de surcroit une voie de fait.

En défense, Monsieur [S] [C], Monsieur [D] [L], Madame [Z] [N], Monsieur [J] [I], Madame [P] [I], représentés par leur conseil, sollicitent du Tribunal,

De constater l’absence de voie de fait caractérisée,

D’appliquer le délai de deux mois, prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et la trêve hivernale prévue à l’article L412-6 du même code,

D’accorder un délai de 12 mois aux défendeurs pour quitter les lieux,

De laisser la charge des dépens à chaque partie.

Il est soutenu l’absence de voie de fait, qu’aucune effraction n’a été constatée dans l’immeuble, qu’il n’y a donc pas lieu à suppression des délais prévus par les articles L412-1 et L415-6 du code des procédures civiles d’exécution. Il est également soulevé l’absence d’urgence pour AQUITANIS à reprendre possession de son immeuble compte tenu de l’absence d’un projet précis à court terme, qu’il s’en suit une disproportion entre le respect du droit de propriété, laquelle entraine l’expulsion des occupants, et le droit au logement pour les défendeurs. Il est en outre décrit une occupation paisible des lieux.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré de l’affaire a été fixée au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article L.213-4-3 du code l’organisation judiciaire prévoit quant à lui que le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis, sans droit ni titre.

De plus, l’article 544 du code civil dispose que le droit de propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’expulsion étant la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l’ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l’occupant, protégé par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété.

Il s’ensuit que l’occupation d’un immeuble aux fins d’habitation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite permettant aux propriétaires d’obtenir en référé l’expulsion des occupants.

En l’espèce, AQUITANIS produit son titre de propriété ainsi que l’arrêté de prolongation du permis de démolir du bien litigieux du 23 mai 2025, exposant que la démolition s’inscrit dans un projet plus vaste de réhabilitation.

Il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier la célérité avec laquelle est organisé un projet de réhabilitation ou de construction, les lieux étant vacants depuis plusieurs mois. Il est incontestable que tout projet urbain comporte une phase de relogements, d’autorisations administratives, de préparations de plans, et de soumissions à des marchés, qui induisent nécessairement de longs délais, lesquels ne peuvent être reprochés au propriétaire du bien.

AQUITANIS produit aux débats un procès-verbal de constat dressé le 26 août 2025 par Maître [B], Commissaire de justice, lequel indique avoir constaté à l’adresse sise [Adresse 3] à [Localité 8] la présence d’un individu se révélant être Monsieur [S] [C], lequel reconnaît que lui et d’autres personnes n’ont aucun contrat de location, aucun droit ou titre leur permettant d’être là, et qu’ils sont tous présents depuis trois semaines. Était également sur les lieux Monsieur [D] [L]. Les trois autres occupants, Madame [N], Monsieur et Madame [I], n’étaient pas présents lors du constat. Le Commissaire de justice instrumentaire a relevé des bris de verre au niveau de la façade arrière sous une fenêtre en rez-de-chaussée.

Il est ainsi établi que Monsieur [S] [C], Monsieur [D] [L], Madame [Z] [N], Monsieur [J] [I], Madame [P] [I] occupent les lieux et qu’ils n’ont ni droit ni titre.

Si les défendeurs soutiennent qu’il existe un lien étroit entre eux et le lieu occupé dont la destination est adaptée à l’habitation empêchant qu’il soit fait droit à la demande d’expulsion sollicitée, ils ne produisent aucun élément corroborant ce lien et déclarent eux-mêmes que leur occupation ne remonte qu’à quelques mois (août 2025).

Par suite, AQUITANIS est fondé à faire ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [C], Monsieur [D] [L], Madame [Z] [N], Monsieur [J] [I], Madame [P] [I] et de tous occupants de leur chef.

Le procès-verbal de constat décrit qu’une vitre du bâtiment a été brisée.

L’effraction pour l’entrée dans les lieux, et partant, la commission d’une voie de fait, étant démontrée, l’application du délai de 2 mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, en sa version applicable à compter du 29 juillet 2023, sera écartée, le deuxième alinéa dudit article disposant que le délai prévu au premier alinéa ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il n’y a pas lieu non plus d’appliquer le sursis à expulsion dit de « la trêve hivernale » prévue par l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, compte tenu de ladite voie de fait, laquelle est un motif de non application du sursis, tel que prévu au 2ème alinéa de cet article.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent et attribuent compétence au juge de l’exécution.

Par suite, AQUITANIS est fondé à demander la libération des lieux et à faire ordonner l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef, sans délais.

Sur l’indemnité d’occupation :

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Si l’occupation d’un logement par des tiers dépourvus de titre d’occupation expose en principe le propriétaire à des charges liées à cette occupation, le prive de la jouissance des lieux, et de la possibilité d’en tirer un revenu, il n’en reste pas moins qu’il existe une contradiction à requérir une indemnité d’occupation tout en démontrant que les lieux ont vocation imminente à être démolis.

En outre, AQUITANIS ne produit aucun élément sur l’état des logements indument occupés, de sorte qu’il n’est pas permis de connaitre leur caractère habitable ou non.

Cette demande sera par conséquent rejetée.

Sur les délais supplémentaires :

L’article L.412-3 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L’article L. 412-4 du code précité précise, quant à lui, que ces délais ne peuvent, en aucun cas, être inférieurs à un mois ni supérieurs à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, les défendeurs sollicitent l’octroi d’un délai de 12 mois pour quitter le logement.

Toutefois, les défendeurs ne démontrent pas avoir effectué des démarches pour se reloger et ne font ainsi pas preuve de bonne volonté comme le prévoit les textes précités.

Au demeurant, et a minima à compter du 26 août 2025, date de la constatation de l’occupation des lieux par les défendeurs, ces derniers ont d’ores et déjà bénéficié de plusieurs mois afin de trouver une solution de relogement.

De son côté, AQUITANIS se trouve confronté à des contraintes administratives relatives au projet de démolition.

Au vu de la situation respective des parties, il n’y a pas lieu d’accorder des délais aux défendeurs pour quitter les lieux.

Sur le sort des meubles

Sur les demandes accessoires

Chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens, ainsi que les frais exposés pour la présente procédure.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, en premier ressort,

CONSTATONS que Monsieur [S] [C], Monsieur [D] [L], Madame [Z] [N], Monsieur [J] [I], Madame [P] [I], sont occupants sans droit ni titre de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8], cadastré section SM n°[Cadastre 2],

CONDAMNONS Monsieur [S] [C], Monsieur [D] [L], Madame [Z] [N], Monsieur [J] [I], Madame [P] [I] à quitter cet immeuble ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [S] [C], Monsieur [D] [L], Madame [Z] [N], Monsieur [J] [I], Madame [P] [I] de libérer volontairement ces lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

DISONS que la présente mesure d’expulsion est immédiate et ne fait pas l’objet des délais prévus par les articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETONS la demande de délais sur le fondement de l’article L.412-3 du Code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles,

REJETONS la demande au titre d’une indemnité d’occupation,

REJETONS les demandes autres, plus amples ou contraires des parties,

DISONS n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

LAISSONS à chaque partie la charge de ses propres dépens,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION