Minute n°25/

ORDONNANCE DU : 12 septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00605 – N° Portalis DB2N-W-B7I-ILDF

AFFAIRE : S.A.R.L. RIHOME immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 842 751 463

c/ Association APF FRANCE HANDICAP

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Chambre 9 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. RIHOME immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 842 751 463, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Frédéric BOUTARD de la SCP LALANNE – GODARD – BOUTARD – SIMON – GIBAUD, avocats au barreau du MANS, avocat postulant

et par Maître Bernard RINEAU de la SELARL RINEAU ET ASSOCIES, avocats au barreau de NANTES, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Association APF FRANCE HANDICAP, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Nicolas GRUNBERG, avocat au barreau du MANS, avocat postulant

et par Maître Jean-Luc AUGAGNEUR de la SELARL d’Avocats Interbarreaux ([Localité 10]-[Localité 9]-[Localité 11]-[Localité 7]-[Localité 5]-Lyon) CORNET – VINCENT – SEGUREL, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marie-Pierre ROLLAND

GREFFIER : Judith MABIRE

DÉBATS

À l’audience publique du 20 juin 2025,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que l’ordonnance serait rendue le 12 septembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS, PROCÉDURE, ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 26 novembre 2018, la commune de [Localité 8] a donné à bail commercial à la SARL RIHOME un ensemble immobilier situé [Adresse 1], avec prise d’effet rétroactive au 1er avril 2018, pour une durée de 9 ans. Le bail comprend notamment une clause “promesse de vente”, avec un prix dégressif au cours du bail.

Par une délibération du 5 juin 2018, le conseil municipal de la commune de [Localité 8] avait approuvé la signature du bail et autorisé expressément la SARL RIHOME à sous-louer totalement l’immeuble donné à bail par dérogation aux stipulations contractuelles.

La SARL RIHOME a donc sous-loué l’ensemble immobilier à la société EARTA, appartenant au groupe ZEFI.

Par décision du 20 septembre 2020, le tribunal de commerce de Nantes a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la société EARTA.

Par décision du 3 février 2021, le tribunal de commerce de Nantes a autorisé la cession du fonds de commerce de la société EARTA à l’association APF FRANCE HANDICAP moyennant le prix de 550.000 €.

À compter du 4 février 2021, la SARL RIHOME a ainsi sous-loué à l’association APF FRANCE HANDICAP l’immeuble, moyennant un loyer mensuel HT de 5.000 €, puis à compter du mois de septembre 2021, de 7.500 €, outre la taxe foncière.

A partir du 31 mai 2021, l’association APF FRANCE HANDICAP a cessé de s’acquitter du montant des loyers et des charges.

La société RIHOME a saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 17 décembre 2021, a fait droit à sa demande de paiement provisionnel à hauteur de 59.064,60 € pour les loyers et taxes foncières impayés, outre la somme de 5.000 € pour résistance abusive.

L’association APF FRANCE HANDICAP a fait appel de cette décision.

Par un arrêt du 8 novembre 2022, la cour d’appel d'[Localité 4] a confirmé l’ordonnance et condamné l’association APF FRANCE HANDICAP à payer à la SARL RIHOME la somme de 106.482 € à valoir sur les loyers et la taxe foncière des mois de décembre 2021 à septembre 2022, outre la somme de 5.000 € pour résistance abusive.

Des sommes sont de nouveau restées impayées par l’association.

Le 19 décembre 2022, la SARL RIHOME a mis en demeure l’association APF FRANCE HANDICAP de procéder au règlement de sa dette locative.

Parallèlement, le 3 mai 2022, la commune de [Localité 8] a fait délivrer à la SARL RIHOME un commandement, visant la clause résolutoire du bail, de payer la somme de 52. 479,30 €.

La SARL RIHOME a payé certaines sommes et, par acte du 12 juillet 2022, a saisi le tribunal judiciaire du Mans en annulation du commandement de payer.

Par acte du 30 janvier 2023, la SARL RIHOME a fait citer l’association APF FRANCE HANDICAP devant le juge des référés auquel elle a demandé de :

— Condamner l’association APF FRANCE HANDICAP au paiement de la somme provisionnelle de 90.690,60 € au titre des loyers et charges impayés des mois d’octobre 2022 à mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2022, date de la mise en demeure ;

— La condamner à lui verser la somme provisionnelle de 15.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

— Ordonner la publication de l’ordonnance à intervenir dans trois journaux ou périodiques au choix de la SARL RIHOME, ainsi que sur la page d’accueil du site internet de l’association APF FRANCE HANDICAP, aux frais de cette dernière dans la limite de 5.000 € par insertion, et ce, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision ;

— Se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte ;

— La condamner à lui verser la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

À l’audience du 12 mai 2023, l’association APF FRANCE HANDICAP a demandé au juge des référés de dire n’y avoir lieu à référé, les demandes de la SARL RIHOME se heurtant à des contestations sérieuses. Elle a sollicité la condamnation de la SARL RIHOME au paiement de la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Aussi, le 9 juin 2023, le juge des référés a ordonné un sursis à statuer jusqu’à la décision de la première chambre du tribunal judiciaire du Mans statuant sur l’affaire opposant la SARL RIHOME à la commune de [Localité 8], introduite par assignation du 12 juillet 2022, dans la mesure où la solution apportée au litige opposant la SARL RIHOME à la commune de [Localité 8], pouvait avoir une influence sur la solution du litige pendant devant le juge des référés.

Par ailleurs, le 17 mai 2023, la SARL RIHOME a fait citer l’association APF FRANCE HANDICAP devant le tribunal judiciaire du Mans afin de demander :

— Le prononcé de la résiliation de la sous-location conclue avec l’association, à la date du jugement ;

— La condamnation de l’association au paiement d’une indemnité d’occupation égale d’un montant de 8.250 € par mois ;

— L’expulsion de l’association, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard ;

— La condamnation de l’association au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement du 6 février 2024, la première chambre du tribunal judiciaire du Mans a notamment :

— Débouté la SARL RIHOME de sa demande d’annulation de commandement délivré le 3 mai 2022 ;

— Débouté la commune de [Localité 8] de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail commercial en date du 26 novembre 2018 ;

— Prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial conclu le 26 novembre 2018 et portant sur les locaux situés [Adresse 1], avec effet à la date du jugement ;

— Dit que la SARL RIHOME devait laisser libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, les lieux loués, dans le délai de deux mois à compter de la signification de la décision ;

— Ordonné à défaut de libération des lieux dans les délais, son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique ;

— Condamné la SARL RIHOME à payer à la commune de [Localité 8] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 3.000 € hors taxes et hors charges par mois, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;

— Rappelé l’exécution provisoire de droit.

Le 9 avril 2024, la SARL RIHOME a interjeté appel du jugement du 6 février 2024.

À l’audience du 26 avril 2024 devant le juge des référés, la SARL RIHOME a demandé de :

— Constater la reprise de l’instance à la date du 6 février 2024 ;

— Condamner l’association APF FRANCE HANDICAP à payer à la société RIHOME la somme provisionnelle de 175.876,20 € au titre des loyers et charges impayés des mois d’octobre 2022 à janvier 2024 inclus ;

— Condamner l’association APF FRANCE HANDICAP à payer à la société RIHOME les intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2022, date de la mise en demeure, avec capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

— Condamner l’association APF FRANCE HANDICAP à payer à la société RIHOME la somme provisionnelle de 15.000 € au titre de la résistance abusive ;

— Ordonner la publication de l’ordonnance à intervenir dans trois journaux ou périodiques au choix de la société RIHOME, ainsi que sur la page d’accueil du site internet de l’association APF FRANCE HANDICAP, aux frais de cette dernière dans la limite de 5.000 € par insertion, et ce, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision ;

— Se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte, conformément à l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Débouter l’association APF FRANCE HANDICAP de toutes ses demandes ;

— Condamner l’association APF FRANCE HANDICAP à payer à la société RIHOME la somme de 20.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner l’association APF FRANCE HANDICAP aux entiers dépens.

L’association APF FRANCE HANDICAP a demandé au juge des référés :

— A titre principal :

— Surseoir à statuer dans l’attente de la décision de la cour d’appel d'[Localité 4] saisie sous le numéro de RG 24/00681 ;

— A titre subsidiaire :

— Constater l’existence de contestations sérieuses, et se déclarer incompétent ;

— Débouter la société RIHOME de l’intégralité de ses demandes ;

— En toute hypothèse, condamner la société RIHOME au paiement de la somme de 20.000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ordonnance du 26 juillet 2024, le juge des référés du Mans a :

— Constaté la reprise de l’instance suspendue par la décision du 9 juin 2023 ;

— Rejeté la demande de sursis à statuer ;

— Condamné l’association APF FRANCE HANDICAP à payer à la SARL RIHOME :

* la somme de 175.876,20 € à titre de provision à valoir sur les loyers et taxes foncières impayés à la date du 6 février 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

* la somme de 10 000 € à titre de provision à valoir au titre de la résistance abusive ;

* la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 13 novembre 2024, le président de chambre délégué par le premier président de la cour d’appel d'[Localité 4] a :

— Ordonné l’arrêt de l’exécution provisoire attachée au jugement du 6 février 2024 rendu par le tribunal judiciaire du Mans ;

— Rejeté la demande de fixation prioritaire de l’affaire au rôle de la cour ;

— Rejeté la demande formulée par la SARL RIHOME au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par courrier du 25 novembre 2024, le conseil de la SARL RIHOME a indiqué au conseil de l’association APF que l’arrêt de l’exécution provisoire attachée au jugement du 6 février 2024 avait été ordonné et qu’en conséquence, le bail entre la commune de [Localité 8] et la société RIHOME n’était pas résilié. La SARL a donc sollicité le règlement des loyers de février à novembre 2024, soit la somme totale de 106.482 €, sous un délai de huit jours.

Le 5 décembre 2024, le conseil de la SARL RIHOME a actualisé auprès du conseil de l’association APF le montant de la dette locative, à la somme de 117.130,20 €, loyer de décembre 2024 inclus.

Par acte du 16 décembre 2024, la SARL RIHOME a fait citer l’association APF FRANCE HANDICAP devant le juge des référés auquel elle demande de la condamner au paiement des sommes suivantes :

—  117.130,20 € à titre de provision pour les sous-loyers et provisions de taxe foncière des mois de février à décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2024, date de la mise en demeure, et capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

—  15.000 € à titre de provision au titre de la résistance abusive ;

—  3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par un arrêt du 29 avril 2025, la chambre commerciale de la cour d’appel d'[Localité 4] a :

— Confirmé le jugement en ce qu’il rejette la demande de la commune tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail commercial ;

— L’infirmé sur le surplus, statuant à nouveau et y ajoutant ;

— Rejeté la demande de la commune tendant au prononcé de la résiliation du contrat de bail commercial ;

— Rejeté les autres demandes de la commune ;

— Condamné la commune de [Localité 8] à payer à la SARL RIHOME la somme de 45.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’audience du 20 juin 2025, la SARL RIHOME demande au juge des référés de :

— Condamner l’association APF FRANCE HANDICAP à lui payer une somme provisionnelle de 63.889,20 € TTC au titre des sous-loyers et provisions de taxe foncière des mois de janvier à juin 2025 inclus ;

— Condamner l’association à lui payer les intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2024, date de la mise en demeure, avec capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

— Condamner l’association à lui payer une somme provisionnelle de 15.000 € au titre de la résistance abusive ;

— Débouter l’association de toutes ses demandes ;

— Condamner l’association à lui payer une somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La SARL RIHOME soutient notamment que :

— Au jour de l’acte introductif d’instance, l’association APF devait payer à la société RIHOME une somme de 117.130,20 € TTC au titre des sous-loyers et provisions de taxe foncière des mois de février à décembre 2024 inclus. Le 20 mai 2025, cette somme a été réglée par l’association qui reste débitrice des sous-loyers et provisions de taxe foncière pour la période de janvier à juin 2025 inclus, soit une somme de 63.889,20 € TTC ;

— Sur la demande de provision au titre des loyers et provisions de taxe foncière :

— Cette créance n’est pas sérieusement contestable puisque l’arrêt du 29 avril 2025 de la cour d’appel d'[Localité 4] a eu pour conséquence de rejeter chacune des contestations soulevées par l’association APF ;

— L’association APF évoque une procédure au fond pendante devant le tribunal judiciaire du Mans (RG 23/01320), procédure engagée le 17 mai 2023 par la société RIHOME. En l’état de ses dernières conclusions du 13 mai 2025, la société RIHOME demande notamment au tribunal de prononcer la résiliation de la sous-location conclue entre la SARL RIHOME et l’association APF FRANCE HANDICAP, à la date du jugement à intervenir, aux torts exclusifs de l’association APF FRANCE HANDICAP. Le juge du fond ne s’est néanmoins pas encore prononcé et l’association demeure donc débitrice des sous-loyers jusqu’à la résiliation judiciaire de la sous-location aux tors exclusifs de l’APF ;

— Rien ne s’oppose à ce que le bailleur cumule une demande de résiliation (ou d’acquisition de la clause résolutoire) du bail et une demande en paiement des loyers impayés ;

— Il convient de rappeler que le bail principal n’a jamais pris fin, contrairement à ce qu’affirme l’association, selon l’arrêt de la cour d’appel d'[Localité 4] du 29 avril 2025 ;

— Il ressort du jugement du tribunal judiciaire puis de l’arrêt de la cour d’appel que le bailleur principal (la commune) ne peut invoquer un préjudice résultant d’un prétendu surloyer. Dès lors, le sous-locataire ne peut encore moins l’invoquer ;

— L’association soutient que l’obligation est sérieusement contestable, en l’absence de décompte locatif. Or, ce nouvel argument artificiel est fondé sur un dévoiement de la charge de la preuve et sur une pratique décisionnelle propre à la région parisienne. En matière probatoire, l’article 1353 du code civil prévoit un partage de la charge de la preuve entre le créancier et le débiteur : le premier doit prouver l’existence de l’obligation,

tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. De plus, aucun décompte locatif n’a été produit à l’occasion des deux précédentes procédures de référé-provision engagées par la société RIHOME contre l’association APF, ce qui n’a jamais posé la moindre difficulté ;

— L’absence de décompte locatif n’a pas empêché l’association APF de régler les deux tiers de sa dette locative en cours d’instance, le 20 mai 2025, deux semaines avant de prétexter que les factures versées aux débats ne permettent pas d’établir l’existence d’une obligation non sérieusement contestable ;

— Sur la demande de provision au titre de la résistance abusive :

— Contrairement à ce qui est affirmé à tort par l’association APF, la Cour de cassation rappelle qu’il appartient à la juridiction des référés de statuer à titre provisoire sur le dommage causé par le comportement abusif de l’une des parties dans la procédure dont elle a connu (arrêt du 4 février 1992, 1ère chambre civile). En l’espèce, il ressort des faits précédemment exposés et des pièces versées aux débats que la mauvaise foi dont l’association APF a fait preuve depuis qu’elle occupe les locaux constitue à l’évidence une résistance abusive engageant sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;

— Cette résistance abusive est tellement manifeste qu’elle a déjà donné lieu, par le passé, à quatre condamnations pécuniaires à ce titre, dont deux ont été prononcées par le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans ;

— De plus, l’association à organiser un concert frauduleux avec la commune pour nuire à la SARL, parvenir à une résiliation du bail principal et réduire à néant la promesse de vente à prix dégressif dont bénéficie la SARL ;

— Le refus constant et illicite de l’association APF de payer le sous-loyer dû en contrepartie de l’occupation des locaux, et ce depuis plus de quatre ans, est doublement préjudiciable à la société RIHOME : en portant une atteinte insupportable à sa trésorerie, l’association APF étant le seul locataire de la société RIHOME ; en étant la cause directe des litiges existant avec la commune de [Localité 8], bailleur principal, avec trois saisies et un commandement visant la clause résolutoire du bail, outre les frais engagés dans deux procédures judiciaires.

L’association APF FRANCE HANDICAP demande au juge des référés de :

— Constater que les demandes se heurtent à des contestations sérieuses ;

— Débouter la société RIHOME de l’intégralité de ses demandes ;

— Condamner la société RIHOME au paiement de la somme de 7.000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’association fait valoir les moyens et arguments suivants :

— Sur la demande de provision au titre des loyers et provisions de taxe foncière :

— La société RIHOME croit pouvoir demander la condamnation de l’association au paiement d’une somme provisionnelle de 63.889,20 € TTC, au titre des sous-loyers et provisions de taxe foncière des mois de janvier à juin 2025 inclus. Or, cette demande est sérieusement contestable ;

— D’une part, la société RIHOME sollicite la condamnation de l’APF au paiement de sommes dues au titre du contrat de sous-location, alors qu’une procédure en résiliation de la sous-location est pendante devant le tribunal judiciaire. En réponse, l’APF a demandé au tribunal judiciaire de rejeter la demande et de constater que le bail principal est résilié en raison des manquements de la société RIHOME, de sorte qu’il ne peut pas y avoir de sous-location entre la société RIHOME et l’APF. Elle demande également de juger que la société RIHOME a facturé à tort un sur-loyer, dont l’excédent total s’élève à 165.000 € ;

— La résiliation judiciaire est sollicitée car c’est en violation des clauses du contrat de bail imposant l’accord préalable du bailleur à toute sous-location, que la société RIHOME a conclu un contrat verbal de sous-location au profit de la société EARTA, dont l’activité a ensuite été reprise par l’APF. De plus, le contrat de sous-location donne lieu au paiement d’un loyer trois fois supérieur au loyer payé par la société RIHOME en exécution du bail principal, alors que le montant du loyer de la sous-location ne peut être supérieur au loyer du bail principal, conformément à l’article L. 145-31 du code de commerce ;

— Dans la mesure où l’APF sollicite la condamnation de la société RIHOME au remboursement de l’excédent de loyer facturé au titre de la sous-location, soit la somme de 165.000 €, la décision à intervenir sera de nature à remettre en cause le montant dont le paiement est demandé par la société RIHOME ;

— D’autre part, la société RIHOME se borne à produire aux débats les factures de loyer adressées à l’APF entre février 2024 et mai 2025 inclus. Aucun décompte locatif n’est versé aux débats, alors qu’il revient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision, tant en son principe qu’en son montant, la condamnation provisionnelle ayant pour limite le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Force est de constater que de telles factures ne permettent pas d’établir l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, notamment en ce qui concerne son montant ;

— Le contrat de sous-location verbal ne prévoit pas expressément, de par son caractère verbal, la re-facturation de la taxe foncière au sous-locataire. Or, il est de jurisprudence constante que la taxe foncière ne peut être re-facturée au preneur, en l’absence de clause expresse en ce sens, aux termes du contrat de bail, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Le montant de la taxe foncière n’est justifié par aucun avis d’imposition. La société RIHOME provisionne donc selon son bon vouloir. Aussi, l’existence de l’obligation de l’APF, à l’égard de la société RIHOME, au titre des provisions de taxe foncière, est sérieusement contestable.

— Sur la demande de provision au titre de la résistance abusive :

— C’est de parfaite mauvaise foi que la société RIHOME sollicite la condamnation de l’APF au paiement de la somme de 15.000 € au titre d’une prétendue résistance abusive. D’une part, consciente du caractère infondé de sa demande, la société RIHOME ne démontre aucunement la réalité de ses prétendus préjudices et se contente d’avancer des propos diffamatoires sur l’APF ;

— D’autre part, la société RIHOME a assigné l’APF devant le juge des référés en paiement d’une provision au titre des sous-loyers et provisions de taxe foncière des mois de février à décembre 2024 inclus. Or, par jugement du 6 février 2024, le tribunal judiciaire du Mans avait prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial entre la commune de [Localité 8] et la société RIHOME, à effet du 6 février 2024, mettant ainsi un terme au contrat de sous-location. Ce jugement rendait parfaitement infondées les demandes de la société RIHOME au paiement de sommes pour une période postérieure à la résiliation du bail principal. Il ne peut donc être imputé à l’APF aucune intention de nuire à la société RIHOME, alors même que l’existence de la procédure en résiliation du bail commercial rendait sérieusement contestable l’obligation dont la société RIHOME exigeait l’exécution ;

— La société RIHOME spécule sur un bien ne lui appartenant pas, et tire profit des ressources allouées à l’APF par les autorités publiques, en facturant à l’APF un sous-loyer au montant trois fois supérieur au loyer du bail principal. La société RIHOME n’a ainsi pas hésité à facturer à l’APF un montant de sous-loyer que la société EARTA n’avait, pour sa part, pratiquement jamais réglé. La société RIHOME ne se prive pas non plus de re-facturer la taxe foncière, sans en justifier le montant, mais surtout, en l’absence de stipulation contractuelle expresse lui permettant une telle re-facturation.

MOTIFS

Sur la demande de provision au titre des loyers et provisions de taxe foncière impayés :

La demande est fondée sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile selon lequel le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Il résulte de ce texte que l’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

L’association ne peut soutenir que les loyers ne sont pas dus puisqu’une procédure a été engagée devant le tribunal judiciaire en résiliation du bail de sous-location. En effet, dans l’éventualité où cette résiliation serait prononcée, elle ne le serait qu’à compter du jugement, qui n’a pas été rendu pour le moment, et ce, quand bien même la résiliation serait prononcée à la demande de l’association.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 1728 du code civil que le preneur est tenu de payer le loyer au terme convenu.

Il importe peu que le loyer de la sous-location soit supérieur au loyer principal, l’association n’alléguant pas que le contrat n’a pas été librement consenti.

Or, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Dès lors, le surloyer invoqué par l’association ne peut être un argument pour soutenir l’existence de contestations sérieuses et la SARL RIHOME ne peut être condamnée pour la facturation d’un sur-loyer, comme l’invoque l’association.

De plus, si l’article L. 145-31 a vocation à s’appliquer en l’espèce, l’association n’apporte aucun élément démontrant que la SARL RIHOME ne respecte pas les conditions imposées par cet article au titre de la sous-location. Il ne peut être invoqué par le sous-locataire au titre d’un sur-loyer, mais uniquement par le propriétaire de l’immeuble, conformément au troisième alinéa de cet article.

En l’espèce, il ressort clairement de l’arrêt de la cour d’appel du 29 avril 2025, que la commune de [Localité 8] a autorisé la sous-location de son immeuble “de manière générale et illimitée” et qu’elle a “confirmé cette autorisation par écrit, ne pouvant ignorer que l’activité reprise par l’association APF était toujours exercée dans les lieux”.

Dès lors, la SARL RIHOME peut parfaitement solliciter le paiement des sous-loyers, le contrat de bail principal et le contrat de bail en sous-location n’étant pas résilié, à la date de l’ordonnance du juge des référés, soit au 12 septembre 2025. La procédure pendante devant le tribunal judiciaire ne peut être de nature à remettre en cause le montant de la provision sollicitée par la SARL RIHOME.

En outre, l’article 1353 du code civil dispose que “Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”.

En l’espèce, la SARL RIHOME verse aux débats les factures de février 2024 à juin 2025, ainsi que le virement effectué par l’association, le 20 mai 2025, d’un montant de 117.130,20 € à titre de provision pour les sous-loyers et provisions de taxe foncière des mois de février à décembre 2024 inclus.

Les factures adressées à l’association APF mentionnent un loyer de 7.500 € HT, outre une provision de taxe foncière HT de 1.373,50 €.

Dès lors, ces pièces justificatives suffisent à démontrer l’existence de l’obligation, sans qu’il soit nécessaire que la SARL produise un décompte locatif. Il appartient en conséquence à l’association APF de justifier le paiement de la dette.

En l’espèce, l’association ne verse aux débats aucune pièce permettant de démontrer qu’elle s’est libérée de sa dette locative. Dès lors, elle sera condamnée au paiement de cette dette locative.

S’agissant de la taxe foncière, il convient de relever que la SARL RIHOME ne verse pas aux débats un contrat de sous-location conclu avec la société EARTA ou avec l’association APF, dans la mesure où le bail conclu entre les parties est un bail verbal.

Néanmoins, en présence d’un bail verbal, il convient de rechercher l’existence d’un accord entre les parties sur le transfert au preneur de la charge de la taxe foncière, cet accord pouvant notamment résulter du paiement depuis plusieurs années de cette taxe. L’existence d’un accord entre les parties est souverainement appréciée par les juges du fond (arrêt de la troisième chambre civile du 28 mai 2020, n°19-10.056).

En l’espèce, il convient de relever que depuis son entrée dans les lieux en février 2021, l’association APF a toujours payé la taxe foncière, volontairement ou après des condamnations judiciaires.

En effet, le juge des référés du Mans a déjà condamné à deux reprises l’association APF au paiement de la taxe foncière, sans que cette dernière ne conteste en avoir la charge.

En conséquence, au vu du paiement depuis plus de quatre ans de la taxe foncière par l’association, de l’absence de contestation sur la charge de la taxe foncière avant l’audience du 20 juin 2025 et du dernier virement effectué le 20 mai 2020 pour les loyers et provisions de taxe foncière de février à décembre 2024, il peut en être déduit que les parties ont convenu, s’agissant de leur bail verbal, que le paiement de la taxe foncière soit à la charge du preneur, à savoir l’association APF FRANCE HANDICAP.

L’association APF FRANCE HANDICAP sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel, des loyers, charges et provisions de taxe foncière impayés de janvier 2025 à juin 2025, soit la somme de 63.889,20 €, avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2024, date de la mise en demeure et capitalisation, conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de provision au titre de la résistance abusive :

La demande est fondée sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile selon lequel le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Il résulte de ce texte que l’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

L’article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il appartient au juge des référés de statuer à titre provisoire sur l’indemnisation du dommage causé par le comportement abusif de l’une des parties dans la procédure qu’il a connue.

Il est constant que la résistance abusive au paiement d’une somme, qui cause au créancier un dommage distinct du simple retard, oblige le débiteur de l’obligation à réparer le dommage en question.

En l’espèce, l’association APF est sous-locataire du bien immobilier depuis le mois de février 2021 mais a cessé de payer les loyers à compter du mois de mai 2021, sans aucun motif légitime.

Elle a, à deux reprises, été condamnée par le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans au paiement provisionnel des sous-loyers ainsi qu’à une provision au titre de la résistance abusive.

Dans le cadre de la présente procédure, l’association APF a de nouveau démontré sa particulière mauvaise foi dans le paiement de ses sous-loyers, un règlement de 117.130,20 € ayant été effectué le 20 mai 2025, en cours de procédure.

De plus, l’association a organisé un concert frauduleux avec la commune de [Localité 8] pour nuire à la SARL et parvenir à une résiliation du bail principal. Cette résiliation du bail principal n’aurait alors pas permis à la SARL RIHOME de bénéficier de la promesse de vente à prix dégressif stipulée au contrat de bail principal.

Enfin, le refus de paiement des loyers par l’association APF a causé un préjudice à la société RIHOME en raison d’une atteinte conséquente à sa trésorerie ayant eu pour conséquence la délivrance d’un commandement de payer, puis d’une assignation en résiliation du bail contre ladite société.

En conséquence, et au vu de ces éléments, la résistance abusive de l’association est particulièrement caractérisée. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 15.000 € au titre de la résistance abusive.

Sur les autres demandes :

L’association APF succombe sur les demandes de provision et sera donc condamnée aux dépens.

Par suite, elle est nécessairement redevable d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile qui sera fixée à 6.000 €.

En outre, sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE l’association APF FRANCE HANDICAP, prise en la personne de ses représentants légaux, à payer à la SARL RIHOME, prise en la personne de ses représentants légaux :

— la somme provisionnelle de SOIXANTE-TROIS MILLE HUIT CENT QUATRE-VINGT-NEUF EUROS ET VINGT CENTIMES (63.889,20 €) à valoir sur les loyers, charges et provisions de taxe foncière impayés, pour les mois de janvier 2025 à juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2024, date de la mise en demeure,

— la somme provisionnelle de QUINZE MILLE EUROS (15.000 €) au titre de la résistance abusive,

— la somme de SIX MILLE EUROS (6.000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT QUE ces sommes produiront intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

REJETTE la demande formulée par l’association APF FRANCE HANDICAP au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’association APF FRANCE HANDICAP, prise en la personne de ses représentants légaux, aux dépens.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Judith MABIRE Marie-Pierre ROLLAND