N° RG 24/04830 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZFNJ

5ème CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

30Z

N° RG 24/04830 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZFNJ

AFFAIRE :

S.A.S. PADEL CLUB FRANCE

C/

Société DÉCATHLON SE

Grosses délivrées

le

à

Avocats : M^e Jean-Rémi COGNARD

la SELARL GALINAT BARANDAS

la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

5ème CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 21 MAI 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats:

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,

Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente,

Lors du délibéré :

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,

Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente,

Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente,

Monsieur Lionel GARNIER, Cadre Greffier lors des débats et Madame Isabelle SANCHEZ, Cadre Greffier lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Mars 2026

Délibéré au 21 mai 2026

Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 804 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Rendu publiquement par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile

DEMANDERESSE :

S.A.S. PADEL CLUB FRANCE

5, rue Hipparque

33700 MERIGNAC

représentée par Maître Matthieu BARANDAS de la SELARL GALINAT BARANDAS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats postulant, M^e Jean-Rémi COGNARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

N° RG 24/04830 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZFNJ

DÉFENDERESSE :

Société DÉCATHLON SE (société européenne) immatriculée au RCS DE LILLE sous le numéro 306 138 900

4, boulevard de Mons

59650 Villeneuve-d’Ascq

représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

******

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 8 décembre 2015, la société DECATHLON SE a donné à bail commercial à la société PADEL CLUB FRANCE, pour une durée de 10 ans, un local à construire par le bailleur, d’une contenance de 1 437 m² de surface de plancher ainsi qu’une surface extérieure de 143 m², outre un terrain de 758 m², sous conditions suspensives levées le 19 décembre 2016, prenant effet à la signature du procès-verbal de livraison intervenue le 4 mai 2017, en contrepartie du paiement d’un loyer annuel fixe de 86 220 euros hors taxe majoré d’un loyer variable de 20,5 % du chiffre d’affaires du preneur, ainsi que d’un loyer annuel additionnel attaché au terrain pour 1 500 euros hors taxes, outre les charges, prestations communes et taxe foncière.

Les parties ne parvenant pas à régler un litige portant sur le paiement de la taxe foncière, la société DECATHLON SE, par acte de commissaire de justice du 15 mars 2024, a fait délivrer à la société PADEL CLUB FRANCE un commandement de payer les taxes foncières dues pour les années 2021, 2022 et 2023, d’un montant de 63 965,43 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 30 mai 2024, la société PADEL CLUB FRANCE a fait assigner la société DECATHLON SE devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins notamment de fixer le montant des taxes foncières dues sur la période 2020 à 2023 et de la condamner à lui payer 4 019 euros en remboursement des trop perçus y afférent.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG n°24/4830.

La société DECATHLON SE a fait assigner la société PADEL CLUB FRANCE devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, par acte de commissaire de justice signifié le 10 juin 2024, aux fins notamment de la condamner à lui payer 63 965,43 euros avec intérêts au titre de la taxe foncière.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG n°24/5111.

Les deux affaires ont été jointes par mention au dossier du 1er août 2024 pour se poursuivre sous l’unique numéro RG n°24/4830.

La clôture a été fixée au 25 février 2026 par une ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 octobre 2024, la SOCIETE PADEL CLUB FRANCE demande au tribunal de :

fixer les montants de taxe foncière qu’elle doit à la SOCIETE DECATHLON SE aux sommes suivantes :3 633 euros au titre de l’année 2020 ;3 583 euros au titre de l’année 2021 ;3 462 euros au titre de l’année 2022 ;3 665 euros au titre de l’année 2023 ;3 080 euros au titre de l’année 2024 ;condamner la société DECATHLON SE à lui restituer 919 euros au titre du remboursement des sommes trop perçues pour le paiement de la taxe foncière sur la période courant de 2020 à 2024 ;la condamner aux dépens ;la condamner à lui payer 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour soutenir sa demande de fixation de la taxe foncière, qu’elle forme au visa de l’article L. 145-40-2 du code du commerce, dont elle souligne que les dispositions sont d’ordre public, la société PADEL CLUB FRANCE fait valoir que l’article 19 §4 du bail commercial stipule que la taxe foncière est refacturée au prorata des surfaces louées, sans distinguer entre celles qui sont bâties et celles qui ne le sont pas. Elle soutient, s’agissant des autres charges refacturables, que le bail en prévoit une pondération selon d’autres critères, notamment la nature de l’activité du preneur ou encore le chiffre d’affaires qu’il réalise, et considère à cet égard que les parties auraient pu tenir compte de la nature des surfaces dans la refacturation des taxes foncières, ce qu’elles n’ont pas souhaité faire. Elle prétend, au visa de l’article 1192 du code civil, qu’il n’y a pas lieu d’interpréter l’article 19 §4 du contrat comme organisant la refacturation de la taxe foncière au prorata des surfaces bâties et non bâties, cette clause étant suffisamment claire et précise. Elle ajoute que la provision de taxe foncière prévue au contrat, qui s’élève à 3 500 euros, correspond pratiquement au montant de taxe foncière réelle calculé sans distinguer entre les surfaces bâties et non bâties. Elle considère que si le bailleur avait entendu tenir compte de la nature des surfaces dans la refacturation de l’impôt foncier, il aurait été dans son intérêt de prévoir une provision bien supérieure à celle contractuellement stipulée. La société PADEL CLUB FRANCE avance que si les parties avaient pris en compte la nature des propriétés pour refacturer la taxe foncière, elles auraient aussi tenu compte, comme le fait l’administration fiscale lorsqu’elle calcule la valeur locative des locaux professionnels, de la nature de l’activité qui y est exercée, un club de sport étant selon elle moins taxé qu’un restaurant. La société PADEL CLUB FRANCE en déduit que la SOCIETE DECATHLON SE doit lui restituer 939 euros pour lui avoir réglé 18 361,67 euros de taxes foncières alors que le montant contractuellement dû s’élevait à 17 423 euros.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 décembre 2025, la SOCIETE DECATHLON SE demande au tribunal de :

condamner la société PADEL CLUB FRANCE à lui payer 114 495,12 euros avec intérêts à compter du 15 mars 2024 ;la condamner aux dépens en ce compris les frais du commandement de payer du 15 mars 2024 ;la condamner à lui payer 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de sa demande de paiement, la société DECATHLON SE fait valoir que l’article L. 145-40-2 du code du commerce dispose que le montant des impôts et taxes pouvant être imputés au locataire doit correspondre strictement au local occupé, et en déduit que doivent être distinguées les surfaces bâties des surfaces non bâties. Elle affirme que l’article 19 du bail commercial stipule que la taxe foncière est refacturée au prorata des surfaces louées, de manière à ce que le loyer perçu par le bailleur soit net pour lui, supposant ainsi que le calcul tienne compte de la nature des surfaces. Elle ajoute que le bail prévoit cette distinction s’agissant de la répartition des autres charges. Elle considère, contrairement à son preneur, que l’existence même d’une provision résulte de l’incapacité des parties à définir en amont le montant de la charge qu’elle recouvre, et que celle-ci a été calculée alors que le bâtiment objet du bail n’était pas encore construit, de sorte qu’il n’était pas possible de connaitre le montant de la taxe foncière y afférent lors de l’engagement des parties. La société DECATHLON SE considère, au regard notamment de l’article 22 du bail commercial, qu’elle a fait de la perception d’un loyer net une condition essentielle de son engagement, et qu’une refacturation non intégrale de la taxe foncière qu’elle supporte serait contraire à la volonté qu’elle a contractuellement exprimée. Elle se prévaut en conséquence d’une créance de 114 495,12 euros au titre de la refacturation des taxes foncières dues par le preneur.

MOTIVATION

Sur la refacturation de la taxe foncière :

Sur les modalités de calcul de la refacturation :

Aux termes de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, dont les dispositions sont d’ordre public selon l’article L. 145-15 du même code, « […] Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. […] »

Selon l’article R. 145-35 du même code : « Ne peuvent être imputés au locataire : (…) 3°Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement (…) »

Il en résulte que le bailleur peut refacturer à son preneur le paiement de la taxe foncière, sous réserve que cette refacturation soit expressément prévue par le contrat de bail.

En l’espèce, il ressort des termes du bail commercial du 8 décembre 2015, titre I intitulé « stipulations particulières », que les locaux loués par la société PADEL CLUB FRANCE dépendent d’un ensemble immobilier (site Décathlon Village) situé à Mérignac, 5 rue Hipparque sur lesquels sont implantés le centre commercial Village Décathlon de Mérignac, des partenaires commerciaux, des activités sportives de service ou de restauration, une plaine sportive extérieure, des équipements communs composés d’aires sportives, de jeux pour enfants, d’aires de pique-nique, de chemins de promenades, de parcours de santé (liste non limitative) et d’une aire de stationnement à usage commun d’environ 812 emplacements.

Le centre commercial est édifié sur une parcelle cadastrée section AH n°1080 d’une contenance de 102 731 m², sur laquelle est édifié un bâtiment d’une surface de plancher de 11 852 m² et un autre bâtiment d’une surface de plancher de 618 m². Il est précisé que le local loué à la société PADEL CLUB France est situé dans un nouveau bâtiment à édifier sur la parcelle cadastrée section AH n°1080.

Le local loué est un local à usage de salle de Padel comprenant une surface de plancher d’environ 1437 m² outre 143 m² de surface extérieure, correspondant à une emprise de terrasse.

En ce qui concerne la taxe foncière, l’article 19 du bail commercial conclu le 8 décembre 2015 entre la SOCIETE PADEL CLUB FRANCE et la SOCIETE DECATHLON SE produit aux débats stipule que « Le Preneur devra rembourser dans les conditions ci-après explicitées, ses impôts et taxes, les charges et prestations afférentes aux locaux loués, de manière à ce que le loyer perçu par le Bailleur soit net pour lui. […] Le Preneur devra régler au Bailleur […] l’impôt foncier comprenant la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, au prorata de la surface louée. […] »

Si, aux termes de l’article 22 du bail, les charges locatives sont calculées en fonction d’un coefficient de pondération des surfaces en fonction du type d’activité de chaque preneur « afin de permettre aux différents preneurs de se développer », un tel coefficient de pondération n’a pas été expressément prévu à l’article 19 précité concernant la refacturation de la taxe foncière. Ainsi, si une telle pondération était appliquée par l’administration fiscale pour calculer le montant de la taxe foncière générale applicable à l’ensemble des locaux loués au 5 rue Hipparque, il n’est pas prévu que cette pondération soit, au moment de la refacturation, répercutée de façon individualisée auprès de chaque preneur.

Il ressort des pièces produites que la société DECATHLON s’est vu adresser des avis d’imposition concernant la taxe foncière pour sa propriété sise 5 rue Hipparque à Mérignac pour les années 2021, 2022 et 2023. Ces avis distinguent les propriétés bâties et les propriétés non bâties. En effet, en application des articles 1380 et 1393 du code général des impôts, la taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties et sur les propriétés non bâties ; il s’agit là de deux impositions directes dont les bases d’imposition sont établies d’après la valeur locative cadastrales de ces propriétés, lesquelles sont nécessairement distinctes s’agissant d’un bien bâti ou non.

Il est établi que l’assiette du bail de la société PADEL CLUB FRANCE comprend à la fois du bâti et du terrain non bâti. Si les parties n’ont pas précisé que la refacturation des taxes foncières au prorata de la surface louée prenait en compte sa nature bâtie ou non bâtie, il convient de rappeler qu’en application de l’article L. 145-40-2 du code de commerce précité, les impôts et taxe refacturés au locataire par le bailleur doivent correspondre strictement au local qu’il occupe. Or, ces deux impositions ayant des bases de calcul distinctes, leur refacturation s’effectue nécessairement au prorata de la surface bâtie louée pour la taxe foncière sur les propriétés bâties, et au prorata de la surface non bâtie louée s’agissant de la taxe foncière sur les propriétés non bâties.

En outre, il ressort du bail commercial que les parties ont exprimé leur volonté claire et univoque que les loyers perçus par le bailleur soient nets pour lui, supposant que la refacturation de la taxe foncière soit effectuée au plus près des impositions exclusivement dues au titre des locaux loués. A ce titre, doit être écarté comme inopérant le moyen soutenu par la société PADEL CLUB FRANCE selon lequel le montant de la provision pour taxe foncière stipulé au bail commercial est quasi-identique au montant l’imposition foncière qui serait refacturée au prorata des surfaces louées sans tenir compte de leur nature, l’existence même d’une provision trouvant son origine dans l’incapacité des parties à définir en amont la charge y afférent. De plus, il ressort des éléments produits aux débats que le bâtiment pris à bail était à construire par le bailleur lorsque le montant de la provision a été défini par les parties, expliquant ainsi qu’elle ait pu être sous-évaluée.

Au regard de ces éléments la société DECATHLON SE est bien fondée à procéder à la refacturation de la taxe foncière sur les propriétés bâties au prorata des surfaces bâties prises à bail par la société PADEL CLUB FRANCE, et de la taxe foncière sur les propriétés non bâties au prorata des surfaces non bâties qu’elle occupe En tout état de cause, la proposition de calcul de la société PADEL CLUB FRANCE, sur la base de la formule suivante :

taxe foncière afférente à l’ensemble immobilier x surface louée (1437 m²) / surface de l’ensemble immobilier (102 731 m²) ne saurait être retenue comme pertinente car la surface de 1437 m² est une surface bâtie et que la surface de 102 731 m² est à la fois bâtie et non bâtie : ce n’est pas cette surface globale qui sert pas de base pour l’imposition de la taxe foncière.

La SOCIETE PADEL CLUB FRANCE sera par conséquent déboutée de ses demandes.

Sur le montant de la taxe foncière :

La société DECATHLON SE sollicite la condamnation de la société PADEL CLUB FRANCE à lui payer 114 495,12 euros au titre des taxes foncières dues sur la période 2021 à 2025, tenant compte de deux versements de 9180,84 euros chacun en 2022.

La contenance totale de la parcelle sise 5 rue Hipparque est de 102 731 m², ce qui n’est pas contesté par les parties.

Sur cette parcelle 3 bâtiments ont été érigés pour une surface totale de (1437+11852+618)=13 907 m².

La surface bâtie est donc de 13 907 m² ; la surface non bâtie de (102 731-13 907)= 88 824 m².

Le local commercial loué par la société PADEL CLUB France est de 1437 m². Sa terrasse est de 143 m².

La taxe foncière pour l’année 2021 adressée par l’administration fiscale à Décathlon est de 211 057 euros, soit 202 668 euros au titre des propriétés bâties et 636 euros au titre des propriétés non bâties outre frais de gestion de la fiscalité locale.

La taxe foncière pour l’année 2022 adressée par l’administration fiscale à Décathlon est de 203 927 euros, soit 195 937 euros au titre des propriétés bâties et 654 euros au titre des propriétés non bâties outre frais de gestion de la fiscalité locale.

La taxe foncière pour l’année 2023 adressée par l’administration fiscale à Décathlon est de 208 264 euros, soit 200 203 euros au titre des propriétés bâties et 556 euros au titre des propriétés non bâties outre frais de gestion de la fiscalité locale.

La taxe foncière pour l’année 2024 adressée par l’administration fiscale à Décathlon est de 182 766 euros, soit 176 539 euros au titre des propriétés bâties et 577 euros au titre des propriétés non bâties outre frais de gestion de la fiscalité locale.

La taxe foncière pour l’année 2025 adressée par l’administration fiscale à Décathlon est de 207 253 euros, soit 199 195 euros au titre des propriétés bâties et 595 euros au titre des propriétés non bâties outre frais de gestion de la fiscalité locale

Après proratisation au regard de la surface de plancher et de la surface de terrain, la société DECATHLON a refacturé à son preneur, la somme de 20 724,95 euros outre la TVA à 20% soit une somme de 24 869 euros pour la taxe foncière de 2021, la somme de 22 176,71 euros outre TVA à 20%, soit 26 612,05 euros pour la taxe foncière de 2022, la somme de 23 477,12 euros outre TVA à 20%, soit 28 172,54 euros pour la taxe foncière de 2023, la somme de 19 732,14 euros outre la TVA à 20% soit 23 678,57 euros au titre de la taxe foncière de 2024 et la somme de 22 375,85 euros outre TVA à 20% soit 26 851,02 euros.

Soit un montant total de 130 183,18 euros.

Si le principe de la proratisation est contesté, les calculs effectués par le bailleur au titre de la refacturation ne sont pas contestés. Dès lors qu’ils sont cohérents avec les surfaces louées, il y a lieu de retenir la somme de 130 183,18 euros au titre des taxes foncières pour les années 2021 à 2025.

La société PADEL CLUB France ayant procédé à deux versements de 9180,84 euros, elle sera condamnée à reverser à la société DECATHLON SE la somme de 111 821,50 euros.

Les demandes de restitution de trop perçu formées par le preneur seront en conséquence rejetées.

Sur les frais de l’instance et l’exécution provisoire :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société PADEL CLUB France succombant, elle sera condamnée aux dépens, lesquels ne comprennent pas les frais de commandement de payer qui relèvent des frais irrépétibles.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la société PADEL CLUB France étant condamne aux dépens, elle sera condamnée à verser à la société DECATHLON SE la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DEBOUTE la SOCIETE PADEL CLUB FRANCE de sa demande de fixer les taxes foncières qu’elle doit à la SOCIETE DECATHLON SE à 3 633 euros au titre de l’année 2020, 3 583 euros au titre de l’année 2021, 3 462 euros au titre de l’année 2022, 3 665 euros au titre de l’année 2023 et 3 080 euros au titre de l’année 2024 ;

DEBOUTE la SOCIETE PADEL CLUB FRANCE de sa demande formée à l’encontre de la SOCIETE DECATHLON SE de lui restituer 919 euros au titre du remboursement des sommes trop perçues pour le paiement de la taxe foncière sur la période courant de 2020 à 2024 ;

CONDAMNE la SAS PADEL CLUB France à payer à la société européenne DECATHLON la somme de 111 821,50 euros au titre de la refacturation des taxes foncières des années 2021 à 2025,

CONDAMNE la SAS PADEL CLUB France aux dépens,

CONDAMNE la SAS PADEL CLUB France à payer à la société européenne DECATHLON la somme à payer à la société européenne DECATHLON la somme 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SAS PADEL CLUB France de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la décision.

La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Madame Isabelle SANCHEZ, Cadre Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT