N° RG 25/00129 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DGCA

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 01 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES RÉFÉRÉS : [E] VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [E] [H], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Lionel ASSOUS-LEGRAND, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître LALANNE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [P] [T], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 03 Juin 2025

ORDONNANCE MISE A DISPOSITION AU GREFFE : 01 Juillet 2025

copie exécutoire délivrée le à

copie conforme délivrée le à

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 septembre 2012, Monsieur [E] [H] représenté par son mandataire la SARL MOREL IMMOBILIER a donné à bail à Monsieur [P] [T] un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 1] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel, charges incluses, de 737 euros payable d’avance le premier jour de chaque terme.

Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents, Monsieur [E] [H] a fait délivrer à Monsieur [P] [T], le 18 décembre 2024, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, une somme principale de 2 772,29 euros, outre 148,76 euros de frais, et de justifier de l’occupation des lieux.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été réglées, Monsieur [E] [H] a fait assigner Monsieur [P] [T] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 5 mars 2025 et sur le fondement des articles 1103, 1343-2 et 1728 du Code civil, 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, 514-1, 834, 835, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

être déclaré recevable et bien fondé en toutes ses demandes,

Y FAISANT DROIT

juger qu’il a tenté de trouver une solution amiable au litige, sans succès, le locataire cumulant les impayés malgré le commandement qui lui a été adressé,

juger que le commandement n’a pas été honoré dans le délai légal,

EN CONSÉQUENCE

juger que la clause résolutoire insérée au contrat de bail est acquise pour défaut de paiement des loyers,

ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [T] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix de Monsieur [E] [H], aux seuls frais, risques et périls du défendeur et ce en garantie des sommes qui pourront être dues,

condamner Monsieur [P] [T] à lui payer à titre provisionnel une somme de 2 572,29 euros au titre de sa dette locative arrêtée au 28 février 2025, sauf à parfaire, et assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

juger que les intérêts qui ont plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal,

condamner Monsieur [P] [T] à lui payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation journalière égale aux derniers loyers et charges quotidiens applicables jusqu’à la libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés et la restitution des lieux vides,

condamner Monsieur [P] [T] à lui payer une somme de 733 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Monsieur [P] [T] aux entiers dépens de l’instance,

rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 3 juin 2025.

Monsieur le Bâtonnier [P] LALANNE, substituant Maître Lionel ASSOUS-LEGRAND, conseil de Monsieur [E] [H], a sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance en précisant que la créance locative du demandeur arrêtée au 31 mai 2025 s’élève à 2 529,72 euros et en s’opposant à l’octroi de tout délai de paiement.

Comparant, Monsieur [P] [T] a précisé vivre seul, disposer de revenus mensuels de l’ordre de 1 800 euros, vouloir solder sa dette le plus rapidement possible, et solliciter des délais de paiement pour s’en libérer.

Le délibéré a été fixé au 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application du deuxième alinéa de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat de location liant les parties et dont les dispositions sont d’ordre public, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence de l’huissier de justice, au représentant de l’é

Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience afin qu’il saisisse les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents ;

Conformément à l’antépénultième alinéa du même article 24, le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions des alinéas précédents ainsi que du premier alinéa de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le [4] de solidarité pour le logement dont l’adresse est précisée ;

Monsieur [E] [H] prouve avoir signifié à la CCAPEX, par courrier électronique du 20 décembre 2024 dont il produit l’accusé de réception, le commandement de payer délivré l’avant-veille à Monsieur [P] [T] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 11 mars 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, l’accusé de réception versé aux débats par Monsieur [E] [H] l’atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 1134 ancien du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi ;

Aux termes de l’article 484 du Code de procédure civile le juge des référés, s’il ne peut prononcer la résiliation d’un contrat de bail, peut constater l’acquisition d’une clause résolutoire ;

Conformément au premier alinéa de l’article 24 de la loi précitée du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le contrat de location conclu entre les parties recèle, à l’article de sa page 4 intitulé CLAUSE RÉSOLUTOIRE, une disposition prévoyant sa résiliation de plein droit en cas, notamment, de défaut de paiement aux termes convenus d’un seul terme de loyer, un mois après un commandement de payer resté sans effets ;

Monsieur [E] [H] a fait délivrer à Monsieur [P] [T], le 18 décembre 2024, un commandement de payer, visant cette clause, une somme principale de 2 772,29 euros ; celui-ci n’en a pas pour autant régularisé sa situation dans le délai imparti ni proposé à son bailleur la moindre solution d’apurement de sa dette locative qui s’élevait encore à 2 572,29 euros le jour de l’assignation;

Il convient donc de constater la résiliation de plein droit du contrat liant les parties, d’enjoindre à Monsieur [P] [T], qui les occupe sans droit ni titre depuis le 19 février 2025, de libérer les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, dans un délai de huit jours à compter de la signification de cette ordonnance, sous peine d’expulsion, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, et de débouter Monsieur [E] [H] de sa demande de séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux qui ne pas ressortit pas à la compétence du juge des contentieux de la protection.

Sur la dette locative et les délais de paiement

Selon l’article 1315 ancien du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

L’article 7 a) de la loi précédemment citée du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Les pièces versées aux débats, notamment le commandement de payer, l’assignation et le dernier décompte de la créance locative du bailleur arrêtée au 31 mai 2025, établissent que Monsieur [P] [T], qui avait parfaitement honoré son obligation essentielle de locataire de régler le loyer et charges au terme convenu jusqu’au début de l’année 2023, a ensuite été défaillant puisque le débit de son compte locatif, soit 735 euros le 27 mars 2023, est successivement passé à 1 064,44 euros le 1er janvier 2024, 1 656,88 euros le 1er septembre 2024 et 2 529,72 euros le 12 décembre 2024, un montant qui n’a depuis pas varié ;

La dette locative de Monsieur [P] [T] arrêtée au 31 mai 2025 et dont il ne conteste au demeurant ni la matérialité ni le montant, s’élève ainsi à 2 529,72 euros ; le défendeur sollicite l’octroi de délais de paiement pour s’en libérer ;

Conformément au paragraphe V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 qui est applicable au cas de l’espèce en ce qui concerne les demandes de délais de paiement dès lors qu’elle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisés, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office et par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Tel n’est toutefois pas le cas de Monsieur [P] [T] qui a certes réglé l’intégralité du loyer courant depuis le mois de janvier 2025 mais qui n’apparaît pas en mesure de régler son arriéré locatif selon un échéancier précis puisqu’il n’a en tout et pour tout versé à son bailleur, depuis cette échéance et au titre de l’apurement de sa dette, qu’une modique somme de 42,57 euros en sus du loyer courant du mois de mars 2025 ;

Il est à cet égard loisible de constater que le montant très élevé de son loyer, soit 857,43 euros, ne permet manifestement pas à Monsieur [P] [T], compte tenu de son salaire qui serait de l’ordre de 1 800 euros environ mais qu’il ne justifie pas, et de ses autres charges courantes, de mobiliser chaque mois quelque somme supplémentaire que ce soit pour le règlement de son arriéré, l’ADIL DES [Localité 5] mentionnant d’ailleurs, dans le diagnostic social et financier qu’elle a rédigé à l’issue de son entretien avec lui, qu'«il a repris le paiement de son loyer et verse quand il peut un peu plus pour solder sa dette» ;

En outre, Monsieur [P] [T] s’est accordé de lui-même, depuis le début d’année 2023, de très longs délais, proches de ceux qu’il convoite aujourd’hui ;

Enfin, sa carence a pu déséquilibrer le budget de Monsieur [E] [H], qui n’est pas un organisme bancaire et qui a été injustement privé, dans le sens de contraire au droit, de sommes lui revenant ;

En application de l’article 1153 ancien du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Monsieur [P] [T] sera par conséquent condamné à payer à Monsieur [E] [H], au titre de sa dette locative arrêtée au 31 mai 2025, une somme provisionnelle de 2 529,72 euros qui sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2024, et par ailleurs débouté de sa demande d’octroi de délais de paiement.

Sur l’anatocisme

En application de l’article 1154 ancien du Code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts ou par une demande judiciaire ou par une convention spéciale pourvu que, soit dans la demande soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière ;

Seuls les intérêts échus des capitaux dus au moins pour une année entière, ainsi, peuvent produire des intérêts ;

Il sera donc fait droit à cette demande dans les conditions fixées au dispositif de cette décision.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Le contrat de bail conclu entre les parties est résilié de plein droit depuis le 19 février 2025 ; Monsieur [P] [T] est depuis redevable envers son bailleur et jusqu’à son départ effectif des lieux, d’une indemnité mensuelle d’occupation ; sa dette locative, toutefois, a été arrêtée au 31 mai 2025;

Monsieur [P] [T] sera donc condamné à payer à Monsieur [E] [H], à partir du 1er juin 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant strictement identique à celui du dernier loyer et charges convenu.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est imputable à Monsieur [P] [T] ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [E] [H] les frais, non compris dans les dépens, qu’il a été contraint d’engager pour ester en justice ;

Monsieur [P] [T] sera donc condamné à lui payer une somme provisionnelle de 733 euros.

Sur les dépens

Conformément à l’article 491 du Code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens ;

En vertu de l’article 699 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Monsieur [P] [T], qui succombe, sera donc condamné aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant en matière de référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Déclare Monsieur [E] [H] recevable en sa demande de résiliation du bail.

Constate la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties.

Enjoint à Monsieur [P] [T] ainsi qu’à tout occupant de son chef de libérer les lieux dans un délai de HUIT JOURS à compter de la signification de cette décision.

À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Monsieur [P] [T], tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Déboute Monsieur [E] [H] de sa demande de séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux.

Condamne Monsieur [P] [T] à payer à Monsieur [E] [H], au titre de sa dette locative arrêtée au 31 mai 2025, une somme provisionnelle de DEUX MILLE CINQ CENT VINGT-NEUF EUROS et SOIXANTE-DOUZE CENTIMES (2 529,72 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2024.

Déboute Monsieur [P] [T] de sa demande d’octroi de délais de paiement.

Dit que les intérêts dus pour une année entière à compter de la demande seront capitalisés, et pour la première fois le 5 mars 2026.

Condamne Monsieur [P] [T] à payer à Monsieur [E] [H], à partir du 1er juin 2025 et jusqu’à la complète libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant strictement identique à celui du dernier loyer et charges convenu.

Condamne Monsieur [P] [T] à payer à Monsieur [E] [H] une somme provisionnelle de SEPT CENT TRENTE-TROIS EUROS (733 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Monsieur [P] [T] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette ordonnance est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des [Localité 5] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE