TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30G

Minute

N° RG 26/00430 – N° Portalis DBX6-W-B7K-3OQZ

1 copie

Décision nativement numérique délivrée

le 13/04/2026

à M^e Thierry FIRINO MARTELL

M^e Clémence RADE

Rendue le TREIZE AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 16 Mars 2026

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LA PERLERIE, société à responsabilité limitée au capital de 7.500,00 euros, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Clémence RADE, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [K]

domicilié : chez LA SAS FOCH IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Thierry FIRINO MARTELL, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [C] [K]

domiciliée : chez La SAS FOCH IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Thierry FIRINO MARTELL, avocat au barreau de BORDEAUX

INTERVENANTE VOLONTAIRE

Société EKI’P, mandataire judiciaire de la SARL LA PERLERIE

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Clémence RADE, avocat au barreau de BORDEAUX

FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte en date du 23 février, après y avoir été autorisée par ordonnance sur requête en date du 18 février 2026, la SARL LA PERLERIE a assigné les consorts [K], représentés par la société FOCH IMMOBILIER, au visa des articles 835 du code de procédure civile et 1719 et suivants du code civil, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir :

— condamner les défendeurs à réaliser l’intégralité des travaux nécessaires pour faire cesser les infiltrations ;

— ordonner la suspension des loyers et des charges dus au titre du bail signé à compter du mois de janvier 2026 et jusqu’à réalisation complète des travaux de réparation ;

— condamner les défendeurs à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

La demanderesse expose que par acte sous seing privé en date du 29 décembre 2010, les défendeurs lui ont donné à bail des locaux à usage commercial situés [Adresse 4] où elle exerce une activité de commerce de perles, bijoux fantaisie, objets de décoration et loisirs créatifs ; qu’elle subit depuis de nombreux mois des désordres majeurs en lien avec le défaut d’étanchéité de la toiture sur lesquels elle a vainement alerté le bailleur ; que compte tenu de sa dangerosité, elle a dû le fermer le local.

L’affaire, appelée à l’audience du 02 mars 2026, a été renvoyée à celle du 16 mars 2026 pour échange de conclusions.

La SARL LA PERLERIE a été placée en redressement judiciaire par un jugement du tribunal de commerce de Bordeaux en date du 25 février 2026 qui a désigné la SELARL EKIP’ en qualité de mandataire judiciaire.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— la demanderesse et la SELARL EKIP’ ès qualités, intervenante volontaire, le 14 mars 2026, par des écritures dans lesquelles elles maintiennent leurs demandes, et demandent la réalisation des travaux dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance et sous astreinte de 250 euros par jour de retard à l’expiration de ce délai, et sollicitent le rejet de la demande en paiement des loyers formée par les défendeurs ;

Elles font valoir que les bailleurs, qui reprochent à la société LA PERLERIE un défaut d’entretien de la toiture et du chéneau, sont propriétaires de la parcelle voisine laissée à l’abandon et dont la végétation envahit régulièrement sa toiture ; que la société LA PERLERIE n’a pas été destinataire du rapport de l’expert d’assurance, mais seulement d’un mail du service indemnisation concluant à la responsabilité des bailleurs, qui se sont par ailleurs engagés, par l’intermédiaire de leur mandataire, à réaliser les travaux nécessaires ; que le devis produit en cours d’instance par les défendeurs, portant sur le changement complet du bac acier pour un montant de 50 426,88 euros, démontre qu’il s’agit d’un défaut structurel ; que la demande reconventionnelle de paiement des loyers doit être rejetée compte tenu de l’exception d’inexécution dont elle est fondée à se prévaloir ;

— les défendeurs, le 13 mars 2026, par des écritures dans lesquelles ils sollicitent :

— le débouté de la société LA PERLERIE de toutes ses demandes ;

— sa condamnation à leur verser la somme de 12 740,65 euros au titre des loyers impayés selon décompte arrêté au 11 mars 2026 ;

— sa condamnation à leur verser la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— que soit ordonnée l’inscription de sa créance de condamnation au passif du redressement judiciaire de la demanderesse ;

Ils font valoir que tout au long de l’année 2025, ils ont fait intervenir à leurs frais différents couvreurs qui ont tous constaté que le nettoyage des cheneaux n’était pas fait ; que la locataire, qui ne justifie pas avoir rempli son obligation d’entretien, ne rapporte pas la preuve que les infiltrations trouvent leur cause dans un défaut structurel de l’immeuble ; que les demandes se heurtent à tout le moins à une contestation sérieuse ; que la demanderesse, qui a cessé de payer ses loyers depuis novembre 2025, est redevable, au 11 mars 2026, d’une somme de 12 740,85 euros au paiement de laquelle elle doit être condamnée.

La présente décision se reporte à ces écritures pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes des dispositions de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 dispose quant à lui que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesse un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

sur les demandes principales :

sur la condamnation sous astreinte à faire réaliser les travaux de remise en état de la toiture :

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du PV de constat du 08 janvier 2026, que les locaux donnés à bail présentent des désordres résultant d’infiltrations généralisées sur lesquelles la locataire justifie alerter son bailleur depuis décembre 2024 au moins : dalles des plafonds tachées, auréolées, gonflées, voire tombées au sol ; sol mouillé ; coulures sur certains murs ; meubles endommagés ; néons hors service, électricité qui disjoncte etc.

Les parties s’opposent sur l’origine des désordres, les bailleurs soutenant qu’ils trouvent leur cause dans le défaut d’entretien des chéneaux qui incombe à la locataire.

Outre que celle-ci peut opposer utilement que l’ampleur des désordres, la position de l’assureur, et la nature comme le montant du devis, contredisent cette allégation, la situation actuelle caractérise un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 qui justifie, même en présence d’une contestation sérieuse, qu’il soit fait droit à la demande.

Les défendeurs seront en conséquence condamnés à réaliser, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision, tous les travaux urgents nécessaires pour mettre fin aux désordres et permettre la reprise de son activité par la société LA PERLERIE, et ce sous astreinte, selon les modalités précisées au dispositif.

sur la suspension des loyers :

Les articles 1720 et 1728 du code civil font obligation :

au bailleur, de délivrer la chose en bon état de réparations et d’entretien,au preneur, d’user de la chose louée conformément à sa destination, et de payer le loyer aux termes convenus.

Ce n’est qu’à titre exceptionnel que le preneur, en application du principe de l’exception d’inexécution, peut être dispensé du paiement des loyers.

La suspension du paiement du loyer suppose à la fois un manquement grave du bailleur à ses obligations contractuelles, notamment à son obligation de délivrance, et l’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués.

Il est établi en l’espèce que la société LA PERLERIE a décidé de fermer le magasin pour des raisons de sécurité, ce dont elle a informé le gestionnaire de ses bailleurs par un message en date du 14 janvier 2026 le mettant en demeure de remédier à la situation, et l’informant de son intention d’interrompre le paiement des loyers en se prévalant de l’exception d’inexécution.

Il y a donc lieu de faire droit à cette demande de suspension jusqu’à la date à laquelle les locaux seront de nouveau exploitables.

sur la demande reconventionnelle de paiement des loyers :

Aux termes des dispositions de l’article L.622-21 du code de commerce (applicables au redressement judiciaire en application de l’article L.631-14), le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent.

La société LA PERLERIE ayant été placée en redressement judiciaire le 25 février 2026, la demande en paiement des consorts [K], au titre de l’arriéré locatif pour une période antérieure au 1er mars 2026, ne peut prospérer, non plus que celle tendant à la fixation de la créance au passif de la liquidation, demande qui ne relève pas du pouvoir du juge des référés.

Sur les autres demandes :

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la société LA PERLERIE les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a exposés dans le cadre de l’instance. Les consorts [K] seront condamnés à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [K] seront condamnés aux dépens.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et à charge d’appel,

Vu les articles 834 et 835 du code de procedure civile,

Vu les articles 1719 et suivants du code civil,

Vu les articles L.622-21 et L.631-14 du code de commerce,

Déclare la SELARL EKIP’ recevable en son intervention volontaire en qualité de mandataire judiciaire de la SARL LA PERLERIE désigné par jugement du tribunal de commerce de Bordeaux en date du 25 février 2026,

Ordonne la suspension des loyers commerciaux dus au titre du bail signé entre la SARL LA PERLERIE et les consorts [K] à compter du 14 janvier 2026 et jusqu’à la date à laquelle les locaux seront de nouveau exploitables ;

Condamne les consorts [K] à faire réaliser dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision les travaux de remise en état de la toiture du local afin de permettre son exploitation, et ce sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai d’un mois et pendant une durée de trois mois ;

Se déclare incompétent pour statuer sur les demandes reconventionnelles,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

Condamne in solidum les consorts [K] aux dépens, et les condamne à payer à la SARL LA PERLERIE la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le greffier.