Du 06 janvier 2026

5AA

SCI/FH

PPP Contentieux général

N° RG 25/00677 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2FLY

S.A.R.L. BROUSSE IMMO

C/

S.A.R.L. NM RODIZIO,

[H] [N] [I], [X] [N] [I]

— Expéditions délivrées à

M. [H] [N] [I]

— FE délivrée à

M^e Caroline PECHIER

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 06 janvier 2026

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. BROUSSE IMMO

RCS [Localité 10] N° 913 140 083

[Adresse 6]

[Adresse 11]

[Localité 1]

Représentée par Maître Caroline PECHIER, Avocat au barreau de CHARENTE, membre de la SELARL JURICA

DEFENDEURS :

S.A.R.L. NM RODIZIO

RCS [Localité 12] N° 948 697 529

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par son gérant, Monsieur [H] [N] [I]

Monsieur [H] [N] [I]

[Adresse 7]

[Localité 9]

Présent

Monsieur [X] [N] [I]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 octobre 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte en date du 17 juin 2023, à effet au 20 juin 2023, la SARL BROUSSE IMMO a consenti un bail d’habitation à la SARL NM RODIZIO, à Monsieur [H] [N] [I] et à Monsieur [X] [N] [I] pour une durée d’un an renouvelable, portant sur un logement meublé situé au [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel révisable de 1.580 €, outre une provision mensuelle sur charges de 30 €.

Soutenant que les locataires se maintiennent dans les lieux après avoir délivré congé pour le 17 juin 2024, la SARL BROUSSE IMMO a, par acte de commissaire de justice délivré le 7 janvier 2025, fait assigner la SARL NM RODIZIO, Monsieur [H] [N] [I] et Monsieur [X] [N] [I] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège, aux fins de voir principalement valider le congé qu’il leur a délivré, ordonner leur expulsion et condamner à lui payer, outre des indemnités d’occupation, une somme de 3.220 € au titre de l’arriéré locatif.

L’affaire a été retenue à l’audience du 21 octobre 2025, après deux renvois, justifiés par la nécessité d’actualiser les demandes à la suite du départ des locataires des lieux loués.

A l’audience, la SARL BROUSSE IMMO, représentée par son conseil, modifie ses prétentions et demande au juge des contentieux de la protection :

— de rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions formulées par la SARL NM RODIZIO, Monsieur [H] [N] [I] et Monsieur [X] [N] [I],

— de déclarer ses demandes recevables et bien fondées,

— en conséquence :

— de condamner la SARL NM RODIZIO, Monsieur [H] [N] [I] et Monsieur [X] [N] [I] solidairement à lui régler la somme de 2.224,50 € au titre des indemnités d’occupation dues avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— de condamner la SARL NM RODIZIO, Monsieur [H] [N] [I] et Monsieur [X] [N] [I] solidairement à lui régler la somme de 4.349,50 € correspondant au montant des travaux réparatoires du logement donné à bail,

— de condamner la SARL NM RODIZIO, Monsieur [H] [N] [I] et Monsieur [X] [N] [I] solidairement à lui régler la somme de 8.050 € à titre de dommages et intérêts correspondant au manque à gagner, compte tenu de l’état de saleté et de dégradation du logement,

— de condamner la SARL NM RODIZIO, Monsieur [H] [N] [I] et Monsieur [X] [N] [I] solidairement à lui régler la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens incluant le coût de la lettre du 10 octobre 2024 signifiée par la SELARL [R] ET ASSOCIES.

Elle précise, en outre, avoir notifié ses nouvelles demandes aux parties non comparantes et s’oppose aux délais de paiement sollicités par les défendeurs.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites de la SARL BROUSSE IMMO.

En défense, Monsieur [H] [N] [I], comparant, en son nom personnel, et la SARL NM RODIZIO, représentée par son gérant, Monsieur [H] [N] [I], ne contestent pas les sommes réclamées au titre de l’arriéré locatif mais signalent que le dépôt de garantie, d’un montant de 2.224,50 € a été conservé par le bailleur et qu’il doit venir en déduction des sommes réclamées. Ils contestent, en revanche, les dégradations locatives et les sommes réclamées. Ils affirment avoir constaté les dégâts des eaux mais ne pas les avoir déclarés au bailleur compte tenu de son comportement à leur égard. Ils contestent les sommes réclamées à titre de dommages et intérêts. Ils sollicitent des délais de paiement et proposent de verser une somme comprise entre 400 et 500 € par mois. Monsieur [H] [N] [I] précise percevoir un revenu d’un montant de 1.600 € en tant que gérant et indique qu’il doit déposer le bilan de sa société. Il a été autorisé à produire en cours de délibéré le K-Bis de la SARL NM RODIZIO.

Monsieur [X] [N] [I], n’a ni comparu ni été représenté, bien que cité à domicile, et convoqué par lettre simple par le greffe aux audiences de renvoi.

Ils n’ont pas répondu à l’invitation du service chargé d’établir le diagnostic social et financier.

La décision a été mise en délibéré au 6 janvier 2026.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

Par courrier reçu en cours de délibéré, Monsieur [H] [N] [I] a adressé un extrait K-Bis de la SARL NM RODIZIO montrant qu’il est avec, Monsieur [X] [N] [I], gérant de cette société. Il indique, par ailleurs, dans un courrier avoir examiné les nouvelles pièces qui lui ont été remises à l’audience par le conseil de la SARL BROUSSE IMMO et soutient qu’une attestation de témoin et le préavis sont faux.

MOTIFS :

Il ressort des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que «si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondé».

I – Sur l’irrecevabilité du courrier de Monsieur [H] [N] [I] adressé en cours de délibéré :

Monsieur [H] [N] [I] a adressé un courrier en cours de délibéré sans y avoir été autorisé par le président d’audience. Il sera, en conséquence, déclaré irrecevable.

II – Sur la recevabilité des demandes formulées par la SARL BROUSSE IMMO à l’encontre de Monsieur [X] [N] [I] :

Aux termes des dispositions de l’article 63 du code de procédure civile «les demandes incidentes sont : la demande reconventionnelle, la demande additionnelle et l’intervention».

Selon les dispositions de l’article 68 du même code «les demandes incidentes sont formées à l’encontre des parties à l’instance de la même manière que sont présentés les moyens de défense. Elles sont faites à l’encontre des parties défaillantes ou des tiers dans les formes prévues pour l’introduction de l’instance».

En l’espèce, il est constant que la SARL BROUSSE IMMO a modifié ses prétentions et formulé des demandes additionnelles de condamnation de Monsieur [H] [N] [I], de la SARL NM RODIZIO et de Monsieur [X] [N] [I]. Elle justifie avoir envoyé ses nouvelles conclusions et pièces par courrier recommandé avec accusé réception à chacune des parties. Les courriers adressés à la SARL NM RODIZIO et à Monsieur [X] [N] [I] lui ont été retournés avec la mention «Pli avisé et non réclamé».

Il est constant que Monsieur [X] [N] [I] n’a jamais comparu dans la présente instance. Or, conformément aux dispositions de l’article 68 du code de procédure civile, les demandes additionnelles formulées par la SARL BROUSSE IMMO auraient dû lui être signifiées dans les formes prévues pour l’introduction de l’instance, soit en l’espèce par acte de commissaire de justice.

Dans ces conditions, il y a lieu de déclarer irrecevables les demandes additionnelles de la SARL BROUSSE IMMO de condamnation solidaire de Monsieur [X] [N] [I] à payer des sommes au titre du montant des travaux réparatoires du logement donné à bail et à titre de dommages et intérêts pour le manque de loyers à gagner.

III – Sur la validation du congé :

L’article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que «I – Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.».

La SARL BROUSSE IMMO soutient avoir délivré un congé parfaitement régulier par lettre recommandée avec accusé de réception le 17 mars 2024, soit trois mois avant la date d’échéance du bail, conformément à l’article «Résiliation du contrat» du contrat de location. Elle ajoute que le congé a été délivré en raison des nombreux manquements des locataires à leurs obligations.

En l’espèce, la SARL BROUSSE IMMO verse aux débats un courrier en date du 17 mars 2024. Si elle affirme avoir adressé le congé par lettre recommandée aux locataires, force est de constater qu’elle ne justifie pas de cet envoi. Par ailleurs, le courrier indique qu’il a été remis en main propre le 1er mai 2024 et a été signé par Monsieur [N] [I] sans qu’un prénom ne soit mentionné.

L’ensemble de ces éléments ne permet pas d’établir que le congé a été délivré à l’ensemble des locataires et qu’un préavis de 3 mois a bien été respecté, étant rappelé que le bail a pris effet le 20 juin 2023.

Dans ces conditions, le congé délivré par la SARL BROUSSE IMMO sera déclaré non valide.

En revanche, le procès-verbal de constat établi le 5 février 2025 permet d’établir que les locataires ont quitté les lieux loués à cette date et ont remis les clés. Dans ces conditions, il y a lieu de constater que le bail a été résilié à cette date.

IV – Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif :

En application de l’article 7 – a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

En l’espèce, il résulte du bail et du décompte locatif versés aux débats par la SARL BROUSSE IMMO que la SARL NM RODIZIO, Monsieur [H] [N] [I] et Monsieur [X] [N] [I] sont solidairement redevables d’une somme de 2.224,50 € au titre des loyers et charges impayés dû jusqu’au 5 février 2025 inclus.

Monsieur [H] [N] [I] et la SARL NM RODIZIO qui comparaissent ne contestent pas le montant de l’arriéré locatif. Ils seront, en conséquence, condamnés avec Monsieur [X] [N] [I] au paiement de la somme de 2.224,50 € laquelle produira intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2025, date de l’assignation.

Le contrat de bail contenant une clause de solidarité entre les co-preneurs, ils seront condamnés solidairement au paiement de cette somme.

V – Sur les réparations locatives :

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 énonce que «le locataire est obligé :

— c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

— d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.

Aux termes des dispositions de l’article 1730 du code civil, «s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure».

L’article 1731 du même code prévoit que «s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire».

En l’espèce, la SARL BROUSSE IMMO affirme avoir loué un logement neuf et qu’il était sale et dégradé au moment de leur départ. Elle soutient que les plinthes sont très dégradées, les murs endommagés et que les peintures sont à refaire compte tenu des nombreuses traces d’infiltrations visibles dans quasiment toutes les pièces du logement. Elle signale qu’un dégât des eaux a été constaté dans la nuit du 18 au 19 juin 2024 et que les locataires n’ont pas procédé à une déclaration de sinistre auprès de leur assureur, étant souligné qu’ils n’ont jamais justifié de la souscription d’une assurance locative. Ils n’ont pas réalisé les travaux réparatoires. Elle estime que les dégradations dépassent l’usure normale et inévitable après un an et demi de loation.

Monsieur [H] [N] [I] et la SARL NM RODIZIO contestent les dégradations locatives et le montant des réparations locatives qui leur sont réclamées. Il admettent avoir constaté le dégât des eaux et reconnaissent ne pas l’avoir signalé au bailleur.

En l’espèce, la SARL BROUSSE IMMO ne verse pas l’état des lieux d’entrée. Elle justifie, en revanche, avoir effectué des travaux de rénovation du logement litigieux avant la conclusion du bail. Les factures produites permettent de conclure que ce dernier a été loué en bon état.

L’état des lieux de sortie établi par acte de commissaire de justice le 5 février 2025 montre que les lieux loués ont été restitués en bon état d’usage même si des traces de saleté sont notées dans quelques pièces de l’appartement et que la robinetterie de la cuisine et de la salle de bains présente des traces de calcaire. Par ailleurs, il est également noté les conséquences du dégât des eaux sur les plinthes et le plafond des pièces situées à l’étage, dégât des eaux non déclaré par les preneurs au bailleur ni à leur assureur, de sorte que ce sinistre n’a pas pu être pris en charge par une compagnie d’assurance.

La SARL BROUSSE IMMO verse aux débats deux devis de nettoyage d’un montant total de 1.440 € T.T.C. dont elle sollicite le paiement. Toutefois, le procès-verbal de constat du 5 février 2025 ne permet pas d’établir que le logement loué était dans un état de saleté tel justifiant la somme réclamée ni l’ampleur des prestations mentionnée dans ces devis. Aussi, compte tenu des constatations du commissaire de justice, il y a lieu d’allouer une somme de 250 € au titre du nettoyage de l’appartement.

S’agissant des travaux de peinture, il y a lieu de relever que le constat de commissaire de justice montre que les murs du salon et de l’escalier sont en bon état d’usage, quelques traces d’usage étant toutefois constatées. La SARL BROUSSE IMMO sera, en conséquence, déboutée de sa demande concernant les travaux de peinture des murs du salon et de l’escalier. Il sera, en revanche, fait droit à sa demande de reprise en peinture des plinthes et des murs de la mezzanine, lesquels conservent les traces d’infiltrations à la suite du dégat des eaux qui n’a pas été déclaré par les locataires. Le devis produit par la SARL BROUSSE IMMO établie par la Société PEINTURE CHARENT, le 28 février 2025, sera retenue à hauteur de 1.633,50 €.

Monsieur [H] [N] [I] et la SARL NM RODIZIO seront déclarés responsables de ces dégradations locatives et seront condamnés à les réparer, à hauteur d’une somme totale de 1.883,50 €.

VI – Sur le manque de loyers à gagner :

L’article 1231-1 du code civil énonce que «le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure».

La SARL BROUSSE IMMO explique avoir été contraint de procéder à des travaux de nettoyage et de peinture puisque le logement ne pouvait pas être reloué dans des conditions favorables à un loyer similaire à celui fixé en 2023 en raison de la faute des preneurs. Elle assure que deux potentiels locataires ont été empêchés de prendre possession du logement au mois de mars 2025 compte tenu de l’état de l’appartement et qu’elle n’a pas pas pu le louer avant le mois de juin 2025 inclus, de sorte qu’elle a subi un manque à gagner important. Elle sollicite en conséquence une somme de 8.050 € à titre de dommages et intérêts correspondant à 5 mois de loyers perdus d’un montant unitaire de 1.610 €.

Monsieur [H] [N] [I] et la SARL NM RODIZIO contestent ce chef de demande.

Il convient de rappeler que les locataires ont quitté les lieux le 5 février 2025. Si la SARL BROUSSE IMMO justifie avoir tenté de relouer l’appartement et verse aux débats des attestations montrant que deux potentiels locataires ont préféré renoncé à s’installer en raison de travaux à exécuter. Or, il y a lieu de souligner que l’état des lieux de sortie montrait un appartement en bon état d’usage même s’il présentait quelques traces de saleté et nécessitait des travaux de peinture des plinthes et des murs des pièces en mezzanine à la suite du dégat des eaux. Ces seuls éléments ne permettent pas de conclure que le délai pris par le propriétaire pour faire réaliser les travaux est exclusivement imputable aux locataires sortants. Par ailleurs, il convient de remarquer que la SARL BROUSSE IMMO n’a pas hésité à proposer l’appartement en location, qui a d’ailleurs retenu l’attention de deux personnes en recherche d’un logement à louer, alors qu’elle envisageait de faire réaliser des travaux auparavant. Elle ne démontre pas, en conséquence, que les lieux n’étaient pas disponibles à la location par la faute des locataires sortants. Pour ces raisons, la SARL BROUSSE IMMO sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

VII – Sur les sommes dues :

Il convient de déduire des sommes dues le montant du dépôt de garantie d’un montant de 3.220 € versé par les locataires entrant et dont il n’est pas démontré qu’il a été restitué.

(2.224,50 € + 1.883,50 €) – 3.220 € = 888 €

Les demandes de la SARL BROUSSE IMMO concernant les réparations locatives ont été déclarées irrecevables à l’encontre de Monsieur [X] [N] [I]. Il apparaît, en conséquence, que Monsieur [H] [N] [I] et la SARL NM RODIZIO seront solidairement condamnés à payer à la SARL BROUSSE IMMO la somme de 888 € au titre des réparations locatives, laquelle produira intérêts au taux légal à compter du jugement.

VIII – Sur la demande de délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil énonce que «le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital».

Monsieur [H] [N] [I] sollicite des délais de paiement. Pour autant, il ne communique aucune pièce au soutien de sa demande. Il affirme, sans le prouver, disposer d’un revenu mensuel de 1.600 € en sa qualité de gérant mais ne justifie pas ses déclarations. Il ne démontre pas en conséquence être en capacité de pouvoir apurer la dette dans un délai de 24 mois. Il sera, en conséquence, débouté de ce chef de demande.

IX – Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Monsieur [H] [N] [I], Monsieur [X] [N] [I] et la SARL NM RODIZIO, parties perdantes, seront solidairement condamnés aux dépens, en ce compris le coût de la lettre du 10 octobre 2024 signifiée par voie de commissaire de justice.

Il apparaît équitable de les condamner solidairement à payer à la SARL BROUSSE IMMO la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort;

DECLARE irrecevable le courrier adressé par Monsieur [H] [N] [I] en cours de délibéré ;

DECLARE irrecevables les demandes additionnelles de condamnation solidaire de Monsieur [X] [N] [I] au paiement de sommes au titre du montant des travaux réparatoires du logement donné à bail et à titre de dommages et intérêts au titre du manque de loyers à gagner formulées par la SARL BROUSSE IMMO;

DECLARE non valide le congé délivré par la SARL BROUSSE IMMO ;

DIT que le bail a été résilié le 5 février 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [N] [I] et la SARL NM RODIZIO à payer à la SARL BROUSSE IMMO la somme de 888 € au titre des réparations locatives après déduction du montant du dépôt de garantie d’un montant de 3.220 € ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du jugement ;

DEBOUTE la SARL BROUSSE IMMO du surplus de ses demandes;

DEBOUTE Monsieur [H] [N] [I] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [N] [I], Monsieur [X] [N] [I] et la SARL NM RODIZIO à payer à la SARL BROUSSE IMMO la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [N] [I], Monsieur [X] [N] [I] et la SARL NM RODIZIO aux dépens en ce compris le coût de la lettre du 10 octobre 2024 signifiée par voie de commissaire de justice.

RAPPELLE que la décision est de droit exécutoire par provision.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Vice-Présidente et le Greffier.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE

Chargée des contentieux de la protection