Du 27 février 2026

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/01966 – N° Portalis DBX6-W-B7J-3A77

[B] [V]

C/

[Q] [P] [Y]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

M. [B] [V]

Le 06/03/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 février 2026

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEUR :

Monsieur [B] [V]

né le 26 Décembre 1955 à [Localité 1]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Présent

DEFENDEUR :

Monsieur [Q] [P] [Y]

né le 08 Janvier 1977 à [Localité 3] (PORTUGAL)

[Adresse 4] [Adresse 5]

[Localité 4]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Décembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 15 Octobre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 mars 2009, Monsieur [B] [V] a donné à bail à Monsieur [Q] [P] [Y] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6], appartement n°101 à [Localité 5] ainsi qu’un emplacement de stationnement n°132 situé à la même adresse, moyennant un loyer annuel de 6240 euros par an, outre une provision sur charges de 30 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [B] [V] a fait signifier le 5 mars 2025 à Monsieur [Q] [P] [Y] un commandement de payer la somme de 5092 euros au titre des loyers impayés en se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 15 octobre 2025, Monsieur [B] [V] a fait assigner Monsieur [Q] [P] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] statuant en référé aux fins de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire figurant au contrat, l’expulsion du locataire, le paiement de loyers à hauteur de 4530 euros et indemnités d’occupation outre une indemnité de 700 euros au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été débattue à l’audience du 19 décembre 2025.

Lors des débats, Monsieur [B] [V], comparant en personne, actualise sa créance à la somme de 3896 euros arrêtée au 19 décembre 2025 selon un décompte fourni à l’audience et accepte que des délais de paiement suspensif de la clause résolutoire soient accordés à son locataire, conformément à un accord conclu avec Monsieur [Q] [P] [Y] le 14 décembre 2025. Il maintient le surplus de ses demandes initiales.

Il est renvoyé à l’assignation du demandeur soutenue oralement par Monsieur [B] [V], pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

Monsieur [Q] [P] [Y], bien que régulièrement assigné, ne comparaît pas ni personne pour lui.

La juridiction a été destinataire d’un diagnostic social et financier.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE DE RESILIATION DU BAIL

— Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 20 octobre 2025, soit au moins six semaines avant la date de l‘audience.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable au regard des dispositions précitées.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Il résulte en outre des V et VII de cette même disposition, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié à Monsieur [Q] [P] [Y] le 5 mars 2025, pour la somme en principal de 5092 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 6 mai 2025.

— SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET LES DEMANDES EN PAIEMENT:

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il est produit par Monsieur [B] [V] le bail conclu avec Monsieur [Q] [P] [Y] ainsi qu’un décompte actualisé mentionnant que ce dernier reste devoir au titre de la dette de loyers, charges locatives et indemnités d‘occupation, la somme de 3.896 euros à la date du 19 décembre 2025 (échéance du mois de décembre 2025 inclus).

Monsieur [Q] [P] [Y] ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette ainsi qu’en atteste un document écrit en date du 14 décembre 2025. Il doit dès lors être condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.896 euros arrêtée au 19 décembre 2025, échéance du mois de décembre 2025 comprise, correspondant à une dette de loyers, charges locatives et indemnités d‘occupation. S’agissant d’une provision, cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats qu’un accord écrit a été conclu entre les parties le 14 décembre 2025 visant à permettre à Monsieur [Q] [P] [Y] de régler sa dette en 12 mensualités de 433 euros chacune.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Monsieur [Q] [P] [Y] pourra être poursuivie et qu’il sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer à la somme sollicitée à ce titre par les bailleurs de 634 euros, payable à compter du 1er janvier 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [Q] [P] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Tenu aux dépens, Monsieur [Q] [P] [Y] sera condamné à payer à Monsieur [B] [V] une somme que l’équité commande de fixer à 75 euros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, I. LAFOND, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 6 mai 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 10 mars 2009 et liant Monsieur [B] [V] à Monsieur [Q] [P] [Y] concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 6], appartement n°101 à [Localité 5] ainsi qu’un emplacement de stationnement n°132 situé à la même adresse ;

CONDAMNONS Monsieur [Q] [P] [Y] à payer à Monsieur [B] [V] la somme de 3.896 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 19 décembre 2025 (échéance du mois de décembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Monsieur [Q] [P] [Y] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités de 433 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Monsieur [Q] [P] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [B] [V] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur [Q] [P] [Y] sera tenu de payer à Monsieur [B] [V] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 634 euros, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS Monsieur [Q] [P] [Y] à payer à Monsieur [B] [V] une indemnité de 75 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Q] [P] [Y] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

REJETONS le surplus des demandes formées par Monsieur [B] [V] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE