Tribunal Judiciaire de Nîmes, 3e chambre civile, 20 août 2025, n° 25/01273

TJ Nîmes 20 août 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que le non-paiement des charges dans le délai de trente jours après mise en demeure entraîne la déchéance du terme, conformément à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
Accepté
Créance exigible au titre des charges de copropriété
La cour a jugé que les charges de copropriété étaient exigibles et que Monsieur [G] devait payer la somme due, compte tenu de l'approbation des comptes par l'assemblée générale.
Accepté
Frais de procédure non compris dans les dépens
La cour a décidé d'accorder une indemnité au Syndicat pour couvrir les frais de procédure, conformément à l'article 700 du Code de procédure civile.
Accepté
Partie perdante supporte les dépens
La cour a statué que la partie perdante doit supporter les dépens, ce qui justifie le remboursement des frais engagés par le Syndicat.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nîmes, 3e ch. civ., 20 août 2025, n° 25/01273
Numéro(s) :	25/01273
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marion TOUZELLIER
Cabinet(s) :	SCP REY GALTIER
Parties :	Le Syndicat des Copropriétaires de la [ Adresse 5 ], son syndic coopératif en exercice à la même adresse

Texte intégral

Copie délivrée

la SCP REY GALTIER

M^e Marion TOUZELLIER

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE NIMES

**** Le 20 Août 2025

Troisième Chambre Civile

N° RG 25/01273 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K4WO

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, Troisième Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

Le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 5] pris en la personne de son syndic coopératif en exercice à la même adresse, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marion TOUZELLIER, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

à :

M. [Y] [G]

né le 16 Septembre 1965 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 1]

représenté par la SCP REY GALTIER, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

Rendu par mise à disposition au greffe le jugement contradictoire suivant, en application de l’article 473 du code de procédure civile, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 26 Juin 2025 devant Valérie DUCAM, Vice-Président, sur délégation de Madame la Présidente, conformément aux dispositions régissant la procédure accélérée au fond, assistée de Corinne PEREZ, Greffier présent lors des débats, et Nathalie LABADIE, F.F. Greffier présent lors de sa mise à disposition, et qu’il en a été délibéré.

N° RG 25/01273 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K4WO

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Y] [G] est propriétaire des lots 8 et 14 au sein de la [Adresse 5] sise à [Localité 4].

Constatant une carence dans le règlement des charges de copropriété, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], pris en la personne de son syndic coopératif, a, par acte en date du 04 mars 2025 assigné Monsieur [Y] [G], devant le Tribunal Judiciaire de Nîmes, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, afin de :

— CONSTATER que la déchéance du terme est intervenue le 19 mars 2021, soit trente jours après l’envoi de la première mise en demeure réceptionnée le 17 février 2021.

— CONDAMNER en conséquence, Monsieur [Y] [G] à porter et payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, la somme totale de 1.219,03 euros au titre des provisions sur charges de copropriété devenues exigibles au titre de l’exercice 2021 à 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2021, en ce compris les frais exposés par le Syndicat pour les courriers de relance et de mise en demeure, et ce jusqu’à complet paiement de cette créance.

— CONDAMNER Monsieur [Y] [G] à porter et payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], pris en la personne de son Syndic, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens liés à l’instance.

— RAPPELER que la décision à intervenir bénéficier de plein droit de l’exécution provisoire.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures signifiées par RPVA le 25 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] pris en la personne de son syndic coopératif, demande au tribunal, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et notamment de ses articles 10, 10-1, 14-1, 19-2 et des articles 35, 36, 55, 61-1 du décret du 17 mars 1967, de :

— CONSTATER que la déchéance du terme est intervenue le 19 mars 2021, soit trente jours après l’envoi de la première mise en demeure réceptionnée le 17 février 2021,

— CONDAMNER, en conséquence, Monsieur [Y] [G] à porter et payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], pris en la personne de son Syndic, la somme actualisée de 62,55 € au titre des provisions sur charges de copropriété devenues exigibles au titre des exercices 2021 à 2025, mais également à payer les intérêts au taux légal sur la somme initiale de 1.219,03 € courant à compter de la première mise en demeure distribuée le 17 février 2021, et ce jusqu’à complet paiement de cette créance,

— CONDAMNER Monsieur [Y] [G] à porter et payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], pris en la personne de son Syndic, la somme 1.500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens liés à l’instance,

— RAPPELER que la décision à intervenir bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire,

— REJETER les prétentions présentées par Monsieur [Y] [G] plus amples ou contraires, dont celles relatives à ses frais irrépétibles engagés pour la présente procédure,

Aux termes de ses dernières écritures signifiées par RPVA le 25 juin 2025, Monsieur [Y] [G], demande au tribunal de :

— DECLARER Monsieur [G] recevable sur la forme et bien fondé sur le fond en ses demandes,

— DONNER acte du paiement intégrale de la somme de 1.219,03 euros,

— DEBOUTER le demandeur de l’ensemble de ses demandes y compris de sa demande de paiement au titre de l’article 700 du CPC,

— CONDAMNER le demandeur à payer à Monsieur [G] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du NCPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été retenue à l’audience en date du 26 juin 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu l’article 481-1 du code de procédure civile (décret n°2019-1419 du 20 décembre 2019) relatif à la procédure accélérée au fond,

I. Sur le paiement des charges de copropriété

Selon l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance n°2019-738 en date du 17 juillet 2019, “à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

N° RG 25/01273 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K4WO

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22".

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 13 décembre 2000 et par la loi du 24 mars 2014, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, impose aux copropriétaires de participer, d’une part aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ses services et éléments présentent à l’égard de chaque lots, et d’autre part aux charges relatives à l’entretien et à l’administration des parties communes ; le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Selon l’article 10-1 de la même loi, modifié par la loi du 23 novembre 2018, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, “par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot (…) ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes (…).

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige”.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de ce même texte dispose par ailleurs que “la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale”.

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires, demandeur, verse aux débats les documents suivants :

— Le relevé de propriété.

— Le contrat de syndic.

— Les convocations aux assemblées générales, avec accusés de réception.

— Les procès-verbaux d’assemblée générale en date des 24 juin 2020, 30 juin 2021, 1er juin 2022, 10 mai 2023, 28 février 2024 et 17 mars 2025 approuvant les comptes de copropriété respectivement du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019, 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020, 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, 1er janvier 2025 au 31 janvier 2025, et du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026.

— Un relevé de compte copropriétaire faisant apparaitre le solde des sommes dues au 11 juin 2025, pour un montant total de 62,45 euros.

— Des appels de fonds et factures de 2021 à 2025.

— La mise en demeure réceptionnée le 17 février 2021 adressée à Monsieur [Y] [G] par courrier recommandé avec accusé de réception.

Dans son assignation, le demandeur sollicitait la condamnation de Monsieur [G] au paiement de la somme de 1.219,03 euros selon décompte au 31 décembre 2024.

Monsieur [G] soutient avoir payé intégralement la somme de 1.219,03 euros. Le syndicat réplique qu’il reste un solde de 62,45 euros.

En l’espèce, force est de constater que Monsieur [G] produit en pièce 9, un “justificatif de paiement”, qui n’est autre qu’une capture d’écran du compte copropriétaire, sur lequel il apparaît un solde de “- 62,45 euros”. Le défendeur produit donc la preuve qu’il demeure débiteur de cette somme.

De plus, il résulte du décompte détaillé par le demandeur, en pièce 19, que le solde du compte copropriétaire était de 1.219,03 euros au 31 janvier 2024 et que les opérations postérieures ont été comptabilisées:

Au débit :

—  01/01/2025 : Appel de fonds pour Fonds travaux : 19,31 euros

—  01/01/2025 : Appel de fonds pour travaux – montant à appeler pour la modification du règlement de copropriété : 27,13 euros

—  01/01/2025 : Appel de fonds pour Budget prévisionnel : 404,82 euros

-17/03/2025 : Trasnfert “Régularisation charges courantes” vers fonds travaux : 744,86 euros

—  01/04/2025 : Appel de fonds pour Fonds Travaux : 19,31 euros

—  01/04/2025 : Appel de fonds pour Travaux – Montant à appeler pour la modification du règlement de copropriété : 27,14 euros

—  01/04/2025 : Appel de fonds pour budget prévisionnel : 404,74 euros

Soit la somme totale de : 2.866,34 euros au débit (1.219,03 euros

(charges au 31 janvier 2024) + 1.647,31 euros (charges postérieures)

Au crédit :

—  13/01/2025: EURO VIR [G] virement permanent: 140 euros

—  11/02/2025: EURO VIR [G] virement permanent: 140 euros

-11/03/2025: EURO VIR [G] virement permanent: 140 euros

—  17/03/2025: Régularatisation charges courantes – 2024 – [Y] [G] : 744,86 euros

-11/04/2025 : EURO VIR [G] Virement permanent : 140 euros

-13/05/2025 : EURO VIR M [Y] [G] charges : 219,03 euros

-05/06/2025 : EURO VIR MME [C] [P] charges [G] : 1.000 euros

—  11/06/2025 : EURO VIR [G] Virement permanent : 140 euros.

Soit la somme totale de : 2.803,89 au crédit.

Ainsi, il résulte de ces pièces que Monsieur [G] est toujours débiteur de la somme de 62,45 euros (2.866,64 débit – 2.803,89 crédit).

Aucune des pièces de la procédure ne permet d’établir que Monsieur [Y] [G] a réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure du 17 février 2021 dans le délai de trente jours à compter de sa présentation. Ainsi, il convient de constater que la déchéance du terme est intervenue le 19 mars 2021. La condamnation sera prononcée en deniers ou quittance, au cas où des paiements auraient eu lieu sans avoir été portés à la connaissance du tribunal.

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale 24 juin 2020, 30 juin 2021, 1er juin 2022, 10 mai 2023, 28 février 2024 et 17 mars 2025 approuvant les comptes de copropriété respectivement du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019, 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020, 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, 1er janvier 2025 au 31 janvier 2025, et du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026, et votant le budget prévisionnel pour les mêmes exercices, que les comptes annuels ont été approuvés sans être contestés par les copropriétaires. Dès lors, les charges de copropriété sont bien engagées par décisions et chaque copropriétaire devient alors débiteur de ces charges.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [Y] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], pris en la personne de son syndic coopératif, la somme de 62,45 euros au titre des charges de copropriété échues, avec intérêts au taux légal sur cette somme, compte tenu du retard de paiement, à compter de la première mise en demeure réceptionnée le 17 février 2021 et ce jusqu’à complet paiement de la dette.

II. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Si simple demande sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, “La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

En l’espèce, Monsieur [Y] [G] succombant, supportera les dépens conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.”

En l’espèce, il convient de condamner Monsieur [Y] [G] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 5], pris en la personne de son syndic coopératif, au titre des frais de procédure non compris dans les dépens, une indemnité qui est équitablement fixée à la somme de 500 euros.

Il a lieu de débouter Monsieur [Y] [G] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose que “les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances introduites devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.

Il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire qui est en l’espèce de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

CONSTATE que la déchéance du terme est intervenue le 19 mars 2021 ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] , pris en la personne de son syndic coopératif, la somme de 62,45 euros au titre des charges de copropriété échues en deniers ou quittances, avec intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la première mise en demeure réceptionnée le 17 février 2021 et ce jusqu’à complet paiement de la dette ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] , pris en la personne de son syndic coopératif, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [G] aux entiers dépens ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [G] de l’intégralité de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est en l’espèce de droit.

Le Greffier, Le Président,